ΜΣΔ: καμπανάκι για αυθαίρετα κατηγορίας 5, ζώνες υποδοχής, αποζημιώσεις ιδιοκτητών

Του Αργύρη Δεμερτζή/

Τρία ανοιχτά θέματα, που αφορούν στα αυθαίρετα κατηγορίας 5, στην τμηματική επιλογή των περιοχών που προορίζονται να γίνουν υποδοχείς δόμησης και στον τρόπο αποζημίωσης των ιδιοκτητών τίτλων αναδείχθηκαν σε «κλειστή ημερίδα», που διοργάνωσε το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, στην διάρκεια της οποίας εκπρόσωποι του υπουργείου και των μελετητών παρουσίασαν τις πρώτες 194 προτεινόμενες Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή (ΖΥΣ) σε 50 δημοτικές ενότητες, για την ενεργοποίηση της Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης (ΜΣΔ) και της Τράπεζας Γης.

Σύμφωνα με τον σχεδιασμό που παρουσιάστηκε στην κλειστή ημερίδα, οι  194 προτεινόμενες  ΖΥΣ  σε 50 Δημοτικές Ενότητες, είναι το πρώτο βήμα για την ενεργοποίηση μέσω της  ψηφιακής Τράπεζας Γης, του θεσμού της Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης, προς αποζημίωση ιδιοκτητών για δικαιώματα δόμησης που δεν μπορούν να υλοποιήσουν σε διατηρητέα κτίρια και ρυμοτομούμενα ακίνητα, τα οποία  έχουν δεσμευτεί για κοινόχρηστους και κοινωφελείς χώρους. Η αποζημίωση των ιδιοκτητών θα γίνεται από τα χρήματα που θα καταβάλλουν, με βάση την  αξία των μη υλοποιημένων τετραγωνικών δόμησης, ενδιαφερόμενοι αγοραστές για να μεταφέρουν τετραγωνικά δόμησης επιπλέον του ισχύοντος συντελεστή δόμησης, σε περιοχές που θα καθοριστούν ως Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης.

Η πρώτη δέσμη μελετών για τις Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή (ΖΥΣ), ανακοινώθηκε ότι το επόμενο διάστημα θα τεθεί σε δημόσια διαβούλευση. Οι 194 προτεινόμενες ΖΥΣ είναι για 50 Δημοτικές Ενότητες, σε εννέα περιφέρειες της χώρας. Συγκεκριμένα, πρόκειται για 62 ΖΥΣ στον Βόρειο Τομέα Αθηνών και την Ανατολική Αττική, 55 στην Κεντρική Μακεδονία, 32 στην Κρήτη (Ηράκλειο και Χανιά), 12 στη Μαγνησία, 11 στην Ανατολική Μακεδονία και Θράκη, 6 στην Αχαΐα (Πάτρα), 6 στη Στερεά Ελλάδα, 4 στην Καστοριά και 4 στο Ναύπλιο. Το συνολικό πρόγραμμα μελετών προβλέπει κάλυψη 84 Δημοτικών Ενοτήτων, που ανήκουν σε 42 δήμους και εννέα περιφέρειες.

Επίσης στην κλειστή ημερίδα του ΥΠΕΝ ανακοινώθηκε από εκπροσώπους του υπουργείου ότι παραμένουν σε εκκρεμότητα 3.837 ενεργοί τίτλοι ΜΣΔ, που αντιστοιχούν σε περίπου 430.000 τετραγωνικά μέτρα μη υλοποιημένης δόμησης και ότι η δυνητική προσφορά συντελεστή στις περιοχές των 50 Δημοτικών Ενοτήτων που εξετάστηκαν (με βάση την αξία της μη υλοποιημένης δόμησης) υπολογίζεται σε 16,4 εκατομμύρια τετραγωνικά μέτρα.

Προειδοποίηση για νέες εμπλοκές και καθυστερήσεις ακόμη και 5 έως 7 ετών

Τα τρία ανοιχτά θέματα στον νέο σχεδιασμό για τις νέες ΖΥΣ και τη Μεταφορά Συντελεστή Δόμησης επισημάνθηκαν στην κλειστή ημερίδα του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας από τον Θανάση Γρηγορόπουλο, αρχιτέκτονα, πρόεδρο της Πανελλήνιας Ένωσης Ιδιοκτητών Τίτλων Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης. Προειδοποίησε ότι εαν δεν αντιμετωπιστούν σωστά και εγκαίρως, ενδέχεται να οδηγήσουν σε νέες εμπλοκές και καθυστερήσεις ακόμη και 5 έως 7 ετών, διατηρώντας σε εκκρεμότητα τα δικαιώματα χιλιάδων ιδιοκτητών και να βάλουν σε νέες περιπέτειες τη Μεταφορά Συντελεστή Δόμησης, έναν θεσμό. που θεσπίστηκε το 1979, αλλά η εφαρμογή του έχει γνωρίσει αλλεπάλληλες νομοθετικές αλλαγές, δικαστικές ακυρώσεις και μεγάλες περιόδους αναστολής.

Παρουσιάζοντας τις ανησυχίες των ιδιοκτητών αλλά και συγκεκριμένες προτάσεις για την αντιμετώπισή τους, ο Θανάσης Γρηγορόπουλος, έθεσε τρία ανοιχτά θέματα, που εγκυμονούν κινδύνους για νέες περιπέτειες, εμπλοκές και καθυστερήσεις, τα οποία σύμφωνα με τον ίδιο είναι:

♦ Η απουσία ειδικών κατευθύνσεων για την αντιμετώπιση των αυθαιρέτων κατηγορίας 5 στο πλαίσιο των υπό εκπόνηση μελετών ΖΥΣ.

♦ Η σταδιακή και περιορισμένη γεωγραφικά προώθηση νέων ΖΥΣ και ενεργοποίηση του θεσμού της ΜΣΔ, με κίνδυνο νέων καθυστερήσεων και άνισης δυνατότητας αξιοποίησης των τίτλων.

♦ Ο προβλεπόμενος μηχανισμός διαχείρισης και αποζημίωσης των ιδιοκτητών μέσω της Ψηφιακής Τράπεζας Γης, αντί της δυνατότητας απευθείας συναλλαγής μεταξύ κατόχου τίτλου και ενδιαφερόμενου αγοραστή.

Οι νευραλγικοί Δήμοι απουσίαζαν από την “κλειστή ημερίδα” και δεν έχουν ανοίξει τα χαρτιά τους

Στα αξιοσημείωτα χαρακτηριστικά της «κλειστής ημερίδας» στο ΥΠΕΝ, στις εργασίες της οποίας απεύθυναν σύντομους χαιρετισμούς ο υπουργός Σταύρος Παπασταύρου και η υφυπουργός Μαριλένα Σούκουλη είναι ότι ως ομιλητές και στο κοινό της εκδήλωσης συμμετείχαν κυρίως  εκπρόσωποι των μελετητικών γραφείων που εκπονούν τις νέες ΖΥΣ και πρόσωπα της πολιτικής ηγεσίας και υπηρεσιακοί παράγοντες του ΥΠΕΝ.

Τονίστηκε από τους μελετητές ότι γίνεται προσπάθεια να ενεργοποιηθεί ο θεσμός της ΜΣΔ μετά από πολλά χρόνια περιπετειών και «όλοι οι εμπλεκόμενοι πρέπει να βάλουν πλάτες». Όπως επίσης ότι  προχωρούν πιλοτικά οι νέες ΖΥΣ, και στη συνέχεια οι περιοχές θα διευρυνθούν και τα όποια προβλήματα ανακύψουν θα διορθωθούν.

Περιορισμένη ήταν πάντως η συμμετοχή εκπροσώπων των Δήμων, παρότι από τους εκπροσώπους της πολιτικής ηγεσίας του υπουργείου τονίστηκε ιδιαίτερα η σημασία της συνεργασίας των Δήμων και των τοπικών κοινωνιών για την επιτυχία του εγχειρήματος.

Απουσίαζαν  οι προσκεκλημένοι από τους περισσότερους από τους μεγάλους Δήμους, που είναι στις πρώτες προτεραιότητες να προωθούν στις περιοχές τους οι νέες ΖΥΣ. Οι αιρετοί της αυτοδιοίκησης που παραβρέθηκαν πληροφορούμαστε ότι δεν έδωσαν ιδιαίτερο στίγμα με ομιλίες και παρεμβάσεις τους στην εκδήλωση.

Στις εξαιρέσεις αναφέρεται εκπρόσωπος του Δήμου Χολαργού Παπάγου, ο οποίος τόνισε ότι διαφωνεί να οριστεί ΖΥΣ σε περιοχή του Δήμου του. Πήρε από τους παριστάμενους μελετητές απάντηση ότι: «ο Δήμος του οφείλει αποζημιώσεις 15.500 τετραγωνικών μέτρων από πράξεις εφαρμογής» και ότι η διαφωνία, θα πρέπει να συνοδευτεί από πρόταση πως θα αποζημιωθούν οι ιδιοκτήτες.

 Τα τρία ανοιχτά θέματα ενόψει της επαναφοράς της Μεταφοράς συντελεστή δόμησης

Ο Θανάσης Γρηγορόπουλος, πρόεδρος της Πανελλήνιας Ένωσης Ιδιοκτητών Τίτλων Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης, με παρέμβαση του στην «κλειστή ημερίδα» του ΥΠΕΝ, μεταφέροντας τις ανησυχίες των ιδιοκτητών για τη νέα τύχη του θεσμού υπογράμμισε ότι η απουσία πρόβλεψης για τα αυθαίρετα κατηγορίας 5 από τις κατευθύνσεις για τις πρώτες μελέτες Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή (ΖΥΣ), η γεωγραφικά επιλεγμένη και τμηματική ενεργοποίηση της Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης (ΜΣΔ) και ο τρόπος αποζημίωσης των κατόχων τίτλων αποτελούν τρεις κρίσιμες εκκρεμότητες του νέου πολεοδομικού σχεδιασμού, που εγκυμονούν πολλά προβλήματα.  

Αυθαίρετα κατηγορίας 5: Χωρίς ειδικές κατευθύνσεις οι νέες ΖΥΣ και η προοπτική επαναφοράς των υπαγωγών

Κενό  στο αντικείμενο των μελετών για τις νέες Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή, επισήμανε ο Θανάσης Γρηγορόπουλος, εκτιμώντας ότι η απουσία  από τις κατευθύνσεις των μελετών των νέων ΖΥΣ της δυνατότητας υπαγωγής αυθαιρέτων κατηγορίας 5 μπορεί να οδηγήσει σε μεγάλες καθυστερήσεις, όπως είπε 5 έως 7 ετών και ανατροπές τόσο για τις νέες ΖΥΣ, όσο και για τη δυνατότητα υπαγωγής αυθαιρέτων της κατηγορίας 5.

Σημειώνεται ότι το ΥΠΕΝ έχει ανακοινώσει ότι η γενική δυνατότητα νέας υπαγωγής αυθαιρέτων κατηγορίας 5, που με εξαίρεση συγκεκριμένες περιπτώσεις έχει διακοπεί από το 2020,  θα συνδυαστεί με την ολοκλήρωση του νέου πολεοδομικού σχεδιασμού, των νέων ΖΥΣ και την ενεργοποίηση της Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης και της Ψηφιακής Τράπεζας Γης, ώστε να ακολουθηθεί μια νέα διαδικασία, με αυστηρότερους κανόνες και ελέγχους, που να επιτρέπει τη νομιμοποίηση αυθαιρέτων κατηγορίας 5 μέσω αγοράς συντελεστή δόμησης.

-«Εμείς κάνουμε Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή, δεν κάνουμε αυθαίρετα κατηγορίας 5. Αυτό είναι πολιτική απόφαση», απάντησε εκπρόσωπος των μελετητών στις σχετικές παρατηρήσεις του πρόεδρου της Πανελλήνιας Ένωσης Ιδιοκτητών Τίτλων ΜΣΔ, ενώ από την πλευρά του ΥΠΕΝ, σύμφωνα με την ίδια περιγραφή, δεν δόθηκε συγκεκριμένη απάντηση για τους λόγους που το ζήτημα της κατηγορίας 5 δεν περιλαμβάνεται στις κατευθυντήριες οδηγίες των υπό εκπόνηση μελετών ΖΥΣ ούτε για τον τρόπο με τον οποίο σχεδιάζεται να αντιμετωπιστεί μελλοντικά.

Ο πρόεδρος των ιδιοκτητών τίτλων ΜΣΔ επισημαίνει ότι η εκκρεμότητα αυτή αποκτά ιδιαίτερη σημασία από τη στιγμή που οι μελέτες των ΖΥΣ εισέρχονται σταδιακά στη διαδικασία διαβούλευσης και προετοιμάζονται για τη μελλοντική θεσμοθέτησή τους. Τονίζοντας ότι η αντιμετώπιση της κατηγορίας 5 θα πρέπει να εξεταστεί εγκαίρως στο πλαίσιο του συνολικού πολεοδομικού σχεδιασμού και όχι αφού ολοκληρωθεί η διαδικασία θεσμοθέτησης των πρώτων ΖΥΣ.

Εξηγεί ότι  εφόσον η Πολιτεία επιλέξει να συνδέσει τη ρύθμιση συγκεκριμένων αυθαιρέτων και  τη δυνατότητα υπαγωγής τους σε νομιμοποίηση με δικαιώματα δόμησης μέσω της ΜΣΔ, θα πρέπει να προσδιορίσει από τώρα τις σχετικές προϋποθέσεις και να τις λάβει υπόψη στον πολεοδομικό σχεδιασμό.

Σύμφωνα με το σκεπτικό του, εάν οι πρώτες ΖΥΣ προχωρήσουν χωρίς να εξεταστεί το ζήτημα και η Πολιτεία αποφασίσει σε μεταγενέστερο χρόνο να συνδέσει την κατηγορία 5 με τη Μεταφορά Συντελεστή Δόμησης, ενδέχεται να χρειαστεί νέα νομοθετική και μελετητική διαδικασία. Εφόσον μάλιστα προηγηθούν οι εγκρίσεις των ΖΥΣ και η θεσμοθέτηση των ΤΠΣ, τυχόν μεταγενέστερες αλλαγές θα μπορούσαν να απαιτήσουν πρόσθετες προσαρμογές, ανάλογα με το περιεχόμενο της νέας ρύθμισης.

Πρόσθετη εκκρεμότητα λέει ο Θανάσης Γρηγορόπουλος είναι ο συντονισμός των αυτοτελών μελετών ΖΥΣ με τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια που εκπονούνται παράλληλα. Διαφορετικές διαβουλεύσεις, γνωμοδοτήσεις δημοτικών συμβουλίων, πιθανές αντιδράσεις και προσφυγές μπορούν να επιμηκύνουν τις διαδικασίες

Σημειώνοντας ότι οι αυθαίρετες επιφάνειες της κατηγορίας 5 ναι μεν είναι ήδη κατασκευασμένες και επομένως η αντιμετώπισή τους δεν θα οδηγούσε κατ’ ανάγκη σε νέα πραγματική οικοδομημένη επιφάνεια, ο ίδιος σημειώνει ότι η νομολογία του ΣτΕ απαιτεί σε κάθε περίπτωση  πολεοδομικό σχεδιασμό και μελέτες,  και εκτιμά ότι εάν οι μελέτες για τις νέες ΖΥΣ δεν ενταχθούν στα νέα ΤΠΣ, με πρόβλεψη και στις δύο περιπτώσεις για τα αυθαίρετα κατηγορίας 5, η λύση για τα αυθαίρετα κατηγορίας 5 ενδέχεται να αποδειχθεί ευάλωτη σε προσφυγές και να παραπεμφθεί στο μέλλον. Η πρόταση των ιδιοκτητών είναι οι ΖΥΣ να συνδεθούν ουσιαστικά με τα ΤΠΣ, ώστε να αποφεύγονται επικαλύψεις και να εξασφαλίζεται ενιαίος πολεοδομικός σχεδιασμός.

Γιατί οι πρώτες 50 Δημοτικές Ενότητες δημιουργούν ερωτήματα για το σύνολο της χώρας

Ο πρόεδρος των ιδιοκτητών τίτλων ΜΣΔ επισήμανε ότι οι πρώτες μελέτες καλύπτουν περιορισμένο μέρος της επικράτειας, ενώ η μεταφορά συντελεστή δόμησης αφορά ιδιοκτησιακά δικαιώματα και πολεοδομικές ανάγκες σε ολόκληρη τη χώρα.

Έθεσε το ερώτημα εάν η τμηματική ενεργοποίηση ενός θεσμού, που ήδη αντιμετωπίζει ιστορικά προβλήματα εφαρμογής, θα διευκολύνει τη συνολική λειτουργία του ή θα δημιουργήσει νέες ανισότητες και εκκρεμότητες.

Ιδιαίτερα αναφέρθηκε στο ενδεχόμενο μέσα στον ίδιο δήμο, κυρίως στα μεγάλα πολεοδομικά συγκροτήματα της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης, να υπάρχουν Δημοτικές Ενότητες για τις οποίες έχουν εκπονηθεί μελέτες ΖΥΣ και άλλες που παραμένουν εκτός του πρώτου προγράμματος. Σε μια τέτοια περίπτωση, όπως επισήμανε, τίθενται πρακτικά ερωτήματα για τη δυνατότητα υποδοχής μεταφερόμενου συντελεστή, την αξία και την αξιοποίηση των τίτλων, καθώς και για τη διαφορετική μεταχείριση ενδιαφερόμενων ιδιοκτητών.

Λέγοντας ότι «πρέπει να «παντρέψουμε» τις ΖΥΣ με τα νέα ΤΠΣ» και αυτό να γίνει για όλες τις περιοχές που βρίσκεται σε εξέλιξη ο νέος πολεοδομικός σχεδιασμός, ο Θανάσης Γρηγορόπουλος, εκφράζει την ανησυχία ότι, εάν δεν υπάρξει αποτελεσματικός συντονισμός, η ουσιαστική ενεργοποίηση της ΜΣΔ μπορεί να συναντήσει εμπόδια και μετατεθεί ακόμη και κατά 5 έως 7 χρόνια.

Διατηρητέα και ρυμοτομούμενα ακίνητα: το κόστος της πολυετούς αναμονής

Ο Θανάσης Γρηγορόπουλος λέει ότι η ΜΣΔ έχει μακρά ιστορία νομοθετικών παρεμβάσεων και δικαστικών ακυρώσεων, με αποτέλεσμα μεγάλος αριθμός τίτλων να παραμένει επί χρόνια χωρίς δυνατότητα ουσιαστικής αξιοποίησης και συνδέει το ενδεχόμενο νέων αστοχιών και καθυστερήσεων με τις επιπτώσεις στους ιδιοκτήτες διατηρητέων και ρυμοτομούμενων ακινήτων.

Εξηγεί ότι η Μεταφορά Συντελεστή Δόμησης θεσπίστηκε ως πολεοδομικό εργαλείο το οποίο μπορεί να συμβάλει στην προστασία της αρχιτεκτονικής κληρονομιάς, δίνοντας τη δυνατότητα αξιοποίησης δικαιωμάτων δόμησης που δεν μπορούν να ασκηθούν στο βαρυνόμενο ακίνητο.

Για τους ιδιοκτήτες διατηρητέων, η αξιοποίηση των τίτλων μπορεί να αποτελέσει οικονομικό μέσο για τη συντήρηση και αποκατάσταση των κτιρίων. Ωστόσο το κόστος αποκατάστασης έχει αυξηθεί ιδιαίτερα τα τελευταία χρόνια, σε ορισμένες περιπτώσεις, μπορεί να υπερβαίνει ακόμη και τα 7.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο και όλα δείχνουν ότι θα αυξάνεται και στο μέλλον. Υπάρχει  λοιπόν κίνδυνος ο θεσμός της ΜΣΔ για την αποζημίωση των ιδιοκτητών που δεν μπορούν να αναλάβουν το κόστος της συντήρησης των διατηρητέων να ενεργοποιηθεί τόσο καθυστερημένα, ώστε ορισμένα διατηρητέα κτίρια να έχουν ήδη υποστεί μη αναστρέψιμες βλάβες ή καταρρεύσεις.

Παράλληλα, οι ιδιοκτήτες ακινήτων που δεσμεύονται από ρυμοτομικά σχέδια χωρίς να έχει ολοκληρωθεί η απαιτούμενη απαλλοτρίωση ή καταβολή αποζημίωσης, βρίσκονται ήδη σε μακροχρόνιες εκκρεμότητες οικονομικής εξάντλησης που εμποδίζουν την αξιοποίηση της περιουσίας τους.

Πρόταση για την πληρωμή των τίτλων και τη δυνατότητα απευθείας συναλλαγής

Το τρίτο ζήτημα, που θέτει ο πρόεδρος των ιδιοκτητών τίτλων ΜΣΔ αφορά τον τρόπο με τον οποίο οι κάτοχοι τίτλων Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης θα μπορούν να διαθέτουν το περιουσιακό τους δικαίωμα και να εισπράττουν το αντίστοιχο τίμημα.

Σημειώνεται ότι η Ψηφιακή Τράπεζα Γης προβλέπεται να αποτελέσει τον κεντρικό μηχανισμό καταχώρισης τίτλων, αντιστοίχισης προσφοράς και ζήτησης συντελεστή και ολοκλήρωσης των σχετικών διαδικασιών. Σύμφωνα με το άρθρο 75 του ν. 4759/2020, η αντιστοίχιση πραγματοποιείται ηλεκτρονικά με κριτήρια την αξία του προσφερόμενου και ζητούμενου συντελεστή, τη χρονολογική σειρά καταχώρισης και τη γεωγραφική θέση των ακινήτων. Προτεραιότητα προβλέπεται για ακίνητα στην ίδια Δημοτική Ενότητα και, στη συνέχεια, στον ίδιο δήμο, στην ίδια Περιφερειακή Ενότητα ή περιφέρεια. Ο ιδιοκτήτης του ακινήτου υποδοχής καταβάλλει το προβλεπόμενο ποσό, ενώ μετά την πραγματοποίηση της μεταφοράς γεννάται η αντίστοιχη αξίωση του προσφέροντος συντελεστή. Η νομοθεσία, συνεπώς, προβλέπει διαμεσολάβηση του ηλεκτρονικού μηχανισμού και όχι ελεύθερη απευθείας αγοραπωλησία τίτλων μεταξύ ιδιωτών.

Από τον Μάρτιο του 2026 λειτουργεί πιλοτικά η διαδικασία καταχώρισης παλαιών τίτλων στην Ψηφιακή Τράπεζα Γης. Με απόφαση του Ιουλίου, η πιλοτική λειτουργία παρατάθηκε μέχρι την πλήρη ενεργοποίηση του συστήματος και πάντως όχι πέραν της 31ης Δεκεμβρίου 2026. Οι ιδιοκτήτες μπορούν, μέσω εξουσιοδοτημένων μηχανικών, να καταχωρίζουν τίτλους και να επιβεβαιώνουν ηλεκτρονικά τα στοιχεία τους. Η καταχώριση δεν συνεπάγεται άμεση πώληση ή αποζημίωση.

Ο Θανάσης Γρηγορόπουλος τονίζει ότι οι ιδιοκτήτες εκφράζουν επιφυλάξεις για τη δυνατότητα έγκαιρης αξιοποίησης των δικαιωμάτων τους. Η εξάρτηση από τη διαθεσιμότητα κατάλληλων ακινήτων υποδοχής, την ηλεκτρονική αντιστοίχιση και την ολοκλήρωση όλων των διοικητικών διαδικασιών ενδέχεται να παρατείνει την αναμονή για την είσπραξη του τιμήματος.

Προτείνει σχετικά στο ψηφιακό μητρώο όλων των τίτλων, με κρατικό έλεγχο εγκυρότητας να υπάρχει ταυτόχρονη δυνατότητα πρόσβασης των ιδιοκτητών για αναζήτηση αγοραστών, διαπραγμάτευση και άμεση καταβολή του τιμήματος.Με αυτό τον τρόπο, υποστηρίζει ότι θα αποτρέπονται φαινόμενα πλαστών τίτλων, ενώ οι νόμιμοι κάτοχοι θα μπορούν να αξιοποιούν ενεργά την περιουσία τους.

Μια τέτοια αλλαγή, ωστόσο, θα απαιτούσε αναθεώρηση του ισχύοντος πλαισίου, το οποίο έχει επιλέξει την κεντρική ηλεκτρονική αντιστοίχιση για λόγους διαφάνειας και πολεοδομικού ελέγχου.

Οι περιπέτειες της ΜΣΔ και η αγωνία των ιδιοκτητών για έναν θεσμό 47 ετών

Η Μεταφορά Συντελεστή Δόμησης αποτελεί πολεοδομικό εργαλείο που θεσπίστηκε το 1979, αλλά η εφαρμογή του έχει γνωρίσει αλλεπάλληλες νομοθετικές αλλαγές, δικαστικές ακυρώσεις και μεγάλες περιόδους αναστολής.

Κεντρικό ζήτημα των αποφάσεων του Συμβουλίου της Επικρατείας είναι ότι η μεταφορά δικαιωμάτων δόμησης πρέπει να πραγματοποιείται με συγκεκριμένους χωροταξικούς και πολεοδομικούς κανόνες, ώστε να προστατεύονται το οικιστικό περιβάλλον και ο συνταγματικά επιβαλλόμενος σχεδιασμός.

Η νέα προσπάθεια επανεκκίνησης επιχειρεί να αντιμετωπίσει αυτά τα προβλήματα μέσω των ΖΥΣ και της Ψηφιακής Τράπεζας Γης. Ωστόσο, η ολοκλήρωση των μελετών, των περιβαλλοντικών αξιολογήσεων και των απαιτούμενων εγκρίσεων αποτελεί μόνο τη μία πλευρά της διαδικασίας. Η άλλη αφορά τη δυνατότητα πραγματικής αξιοποίησης των δικαιωμάτων από τους ιδιοκτήτες.

Έτσι, το ζήτημα δεν είναι μόνο πότε θα εγκριθούν οι πρώτες Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή, αλλά πότε ο θεσμός θα αρχίσει να λειτουργεί στην πράξη, με πραγματικές συναλλαγές, αποζημιώσεις ιδιοκτητών και αποτελέσματα για την προστασία της αρχιτεκτονικής κληρονομιάς.