Νέο Καραϊσκάκη: νέα ύψη, δόμηση, εμπορικές χρήσεις και θέσεις στάθμευσης

Με ειδική νομοθετική ρύθμιση, που προωθείται αμέσως μετά τη συνάντηση στο Μέγαρο Μαξίμου του πρωθυπουργού Κυριάκου Μητσοτάκη με τον πρόεδρο της ΠΑΕ Ολυμπιακός Βαγγέλη Μαρινάκη, το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας καθορίζει νέους όρους δόμησης και χρήσεις για τον εκσυγχρονισμό και την επέκταση του γηπέδου «Γεώργιος Καραϊσκάκης».

 Προβλέπονται ύψη έως 58 μέτρα για το νέο στέγαστρο, συντελεστής δόμησης 0,75, κάλυψη 60%, κατανομή των επιτρεπόμενων χώρων σε αθλητικές, συνοδές και εμπορικές χρήσεις, καθώς και τουλάχιστον 1.800 θέσεις στάθμευσης.

Το άρθρο 73 του πολυνομοσχεδίου του ΥΠΕΝ, που τέθηκε σε διαβούλευση προβλέπει ότι οι οικοδομικές άδειες που απαιτούνται για τον εκσυγχρονισμό και την αναβάθμιση του σταδίου «Γεώργιος Καραϊσκάκης» εκδίδονται από την Υπηρεσία Δόμησης Δήμου Πειραιά.

Παράλληλα, καταργούνται οι παράγραφοι 1β, 2, 3, 5 και 6 του άρθρου 8 του ν. 2947/2001. Οι καταργήσεις αυτές αφορούν παλαιότερες ρυθμίσεις του ειδικού πολεοδομικού πλαισίου του γηπέδου, μεταξύ των οποίων οι όροι δόμησης και οι συμπληρωματικές λειτουργίες της εγκατάστασης.

Η νομοθετική ρύθμιση του ΥΠΕΝ καθορίζει τα βασικά πολεοδομικά μεγέθη και τις επιτρεπόμενες χρήσεις πάνω στις οποίες μπορεί να προχωρήσει ο τελικός σχεδιασμός, η περιβαλλοντική αδειοδότηση και η έκδοση των οικοδομικών αδειών για την υλοποίηση της νέας επένδυσης, που αφορά σε γήπεδο χωρητικότητας άνω των 53.000 θεατών, ενώ το επενδυτικό σχέδιο έχει προϋπολογισμό περίπου 250 εκατ. ευρώ

Τα νέα πολεοδομικά μεγέθη: Ύψος έως 58 μέτρα, συντελεστής 0,75 και κάλυψη 60%

Η πρώτη παράγραφος του άρθρου 73 στο νομοσχέδιο του ΥΠΕΝ καθορίζει έξι βασικές πολεοδομικές παραμέτρους για την αναβάθμιση του σταδίου. Οι ρυθμίσεις αναφέρονται σε διαφορετικά τμήματα της εγκατάστασης, με διακριτά ανώτατα ύψη για το κτίριο της δυτικής πλευράς, τις νέες κερκίδες και το στέγαστρο.

35 μ. Κτίριο δυτικής πλευράς

37 μ. Νέες κερκίδες στις διαγώνιες πλευρές

45 μ. Νέες κερκίδες στις τέσσερις κύριες πλευρές

52 μ. Νέο στέγαστρο, εξωτερικό ύψος

58 μ. Νέο στέγαστρο, από τον αγωνιστικό χώρο

0,75 Ανώτατος συντελεστής δόμησης

60% Ανώτατη επιτρεπόμενη κάλυψη

Τα ύψη των 52 και 58 μέτρων έχουν διαφορετική αφετηρία μέτρησης και δεν αθροίζονται.

Το ανώτατο ύψος του νέου στεγάστρου διαφοροποιείται ανάλογα με την αφετηρία μέτρησης. Εξωτερικά, το όριο των 52 μέτρων συνδέεται με τα σημεία του νέου περιτυπώματος και περιγράμματος του γηπέδου. Εσωτερικά, το μέγιστο ύψος των 58 μέτρων υπολογίζεται από το επίπεδο του αγωνιστικού χώρου.

Δηλαδή δεν πρόκειται για δύο διαφορετικά στέγαστρα ούτε για πρόσθετο ύψος έξι μέτρων πάνω από τα 52 μέτρα, αλλά για δύο τρόπους προσδιορισμού του ανώτατου επιτρεπόμενου ύψους της ίδιας κατασκευής.

Σύγκριση με το πολεοδομικό καθεστώς του 2001: Μεγαλύτερα ύψη, μικρότερος συντελεστής

Το άρθρο 73 προβλέπει την κατάργηση συγκεκριμένων παραγράφων του άρθρου 8 του ν. 2947/2001, που αποτέλεσε τη βασική νομοθετική ρύθμιση για τον εκσυγχρονισμό του σταδίου ενόψει των Ολυμπιακών Αγώνων του 2004.

Η σύγκριση της νέας πρότασης με τη νομοθεσία του 2001 δείχνει ότι δεν αυξάνονται όλοι οι πολεοδομικοί δείκτες. Τα επιτρεπόμενα ύψη αυξάνονται σημαντικά, ενώ ο ανώτατος συντελεστής δόμησης μειώνεται από 0,90 σε 0,75 και η κάλυψη παραμένει στο 60%.

Η μείωση του ανώτατου συντελεστή δόμησης αντιστοιχεί σε περίπου 16,7% συγκριτικά με το 0,90 του αρχικού νομοθετικού πλαισίου.

Αντίθετα, το όριο των 35 μέτρων για το κτίριο της δυτικής πλευράς είναι αυξημένο κατά οκτώ μέτρα σε σχέση με το γενικό ύψος κτιρίου των 27 μέτρων του νόμου του 2001.

Η σημαντική αλλαγή στις χρήσεις: 65% αθλητικές και 35% συνοδές και εμπορικές

Το άρθρο 73 καθορίζει αναλυτικά και την κατανομή των επιτρεπόμενων χρήσεων στις εγκαταστάσεις του σταδίου. Προβλέπει ότι τουλάχιστον το 65% του ανώτατου επιτρεπόμενου συντελεστή δόμησης θα αφορά αμιγώς αθλητικές χρήσεις, ενώ το υπόλοιπο 35% κατανέμεται εξ ημισείας σε συνοδές και εμπορικές χρήσεις.

Κατανομή επιτρεπόμενης δόμησης ανά χρήση

65% Αμιγώς αθλητικές χρήσεις

17,5% Συνοδές χρήσεις

17,5% Εμπορικές χρήσεις

Ποσοστά επί του ανώτατου επιτρεπόμενου συντελεστή δόμησης 0,75, όχι επί της συνολικής έκτασης του οικοπέδου.

Στο αρχικό νομοθετικό πλαίσιο του 2001, οι συμπληρωματικές χρήσεις είχαν όριο 10% του ανώτατου συντελεστή δόμησης. Στη νέα πρόταση το αντίστοιχο σύνολο συνοδών και εμπορικών χρήσεων φτάνει στο 35%.

Πρόκειται για ουσιαστική αλλαγή στη σύνθεση των επιτρεπόμενων λειτουργιών: παρότι ο συνολικός συντελεστής δόμησης μειώνεται, το τμήμα του που μπορεί να διατεθεί σε μη αμιγώς αθλητικές χρήσεις αυξάνεται σημαντικά.

Με όρους επιτρεπόμενης δόμησης ανά μονάδα επιφάνειας οικοπέδου, το αρχικό όριο 10% του Σ.Δ. 0,90 αντιστοιχούσε σε 0,09. Το νέο ποσοστό 35% επί του Σ.Δ. 0,75 αντιστοιχεί σε 0,2625. Αυτό σημαίνει ότι η επιτρεπόμενη δόμηση για αυτές τις κατηγορίες χρήσεων, ως ποσοστό του οικοπέδου, εμφανίζεται περίπου 2,9 φορές μεγαλύτερη σε σχέση με την αρχική νομοθετική πρόβλεψη.

Ποιες νέες λειτουργίες επιτρέπονται μέσα στο στάδιο

Στις συνοδές χρήσεις περιλαμβάνονται πλέον χώροι μέσων μαζικής ενημέρωσης, αναψυχής και εστίασης αθλητών, εκπαίδευσης, παιδότοποι, εντευκτήρια και γραφεία. Επιπλέον προβλέπονται κέντρα αποκατάστασης και υποστήριξης ατόμων με αναπηρία και εμποδιζόμενων ατόμων, χώροι αποκατάστασης αθλητικών τραυματισμών και βελτιστοποίησης της φυσικής απόδοσης, καθώς και εξειδικευμένες υπηρεσίες κινησιοθεραπείας και φυσιοθεραπείας.

Στις πολιτιστικές χρήσεις περιλαμβάνονται αίθουσες πολλαπλών χρήσεων, μουσειακοί χώροι και εκθέσεις αθλητικού συλλόγου.

Ξεχωριστή κατηγορία αποτελούν οι εμπορικές χρήσεις, στις οποίες εντάσσονται καταστήματα αθλητικών ειδών, αναψυκτήρια, μικτά καταστήματα τροφίμων, επιχειρήσεις υγειονομικού ενδιαφέροντος, εργαστήρια χαμηλής όχλησης παραγωγής έτοιμων γευμάτων, χώροι συσκευασίας και αποθήκευσης, υπηρεσίες τροφοδοσίας, εμπορικά καταστήματα και χώροι ψυχαγωγίας και αναψυχής.

Η νέα πρόβλεψη επιτρέπει επομένως τη λειτουργία ενός ευρύτερου συγκροτήματος αθλητικών, πολιτιστικών, εμπορικών και υποστηρικτικών δραστηριοτήτων, πέρα από τη διεξαγωγή ποδοσφαιρικών αγώνων.

Τουλάχιστον 1.800 θέσεις στάθμευσης και νέα κυκλοφοριακή μελέτη

Η παράγραφος 3 του άρθρου 73 θεσπίζει ελάχιστη συνολική χωρητικότητα 1.800 θέσεων στάθμευσης για το στάδιο. Η παράγραφος 2 επιτρέπει τη χρήση κτιρίου ή γηπέδου στάθμευσης μέσα στην έκταση της εγκατάστασης.

Η εξυπηρέτηση της αυξημένης χωρητικότητας του γηπέδου συνδέεται με το κυκλοφοριακό σύστημα της περιοχής του Νέου Φαλήρου, όπου λειτουργούν σημαντικές οδικές και συγκοινωνιακές υποδομές.

Για τον λόγο αυτό, η παράγραφος 4 προβλέπει ότι η επικαιροποίηση της υφιστάμενης Απόφασης Έγκρισης Περιβαλλοντικών Όρων (ΑΕΠΟ) θα γίνει μετά την εκπόνηση μελέτης διαχείρισης κυκλοφορίας και την υποβολή σχετικού φακέλου τροποποίησης και επικαιροποίησης.

Η έγκριση θα πραγματοποιείται με κοινή απόφαση των υπουργών Περιβάλλοντος και Ενέργειας και Πολιτισμού.

Με τη διαδικασία αυτή πρέπει να εξεταστούν, μεταξύ άλλων, οι συνέπειες της λειτουργίας του αναβαθμισμένου σταδίου στις κυκλοφοριακές συνθήκες, στις προσβάσεις, στη στάθμευση και στη συνολική εξυπηρέτηση των επισκεπτών.

Από την ομόφωνη δημοτική γνωμοδότηση στο νέο νομοθετικό πλαίσιο

Η πορεία του έργου περιλαμβάνει τέσσερις βασικούς σταθμούς: την ομόφωνη θετική γνωμοδότηση του Δημοτικού Συμβουλίου Πειραιά στις 22 Ιουνίου, την επίσημη παρουσίαση του επενδυτικού σχεδίου στις 2 Ιουλίου, τη συνάντηση στο Μέγαρο Μαξίμου στις 6 Οκτωβρίου και την ένταξη της ειδικής διάταξης στο νέο νομοσχέδιο του ΥΠΕΝ.

Το περιεχόμενο του άρθρου 73 δείχνει ότι η νομοθετική πρωτοβουλία δεν περιορίζεται στην αύξηση του ύψους του σταδίου, αλλά συγκροτεί νέο πλαίσιο για την ανάπτυξη των εγκαταστάσεων, τη σύνθεση των χρήσεων, τη στάθμευση και τις αδειοδοτήσεις.

Η πολεοδομική σημασία της ρύθμισης βρίσκεται κυρίως στον συνδυασμό των σημαντικά αυξημένων επιτρεπόμενων υψών με έναν χαμηλότερο συνολικό συντελεστή δόμησης, αλλά με μεγαλύτερη δυνατότητα ανάπτυξης συνοδών και εμπορικών δραστηριοτήτων.

Η τελική διαμόρφωση του νέου «Γ. Καραϊσκάκης» θα εξαρτηθεί από τις οριστικές μελέτες, την περιβαλλοντική αξιολόγηση, την κυκλοφοριακή διαχείριση και τις οικοδομικές άδειες που θα εκδοθούν στη συνέχεια.