ΝΟΚ: «αδέσποτη» τροπολογία καταργεί τα μπόνους δόμησης στα ύψη των κτιρίων

Του Αργύρη Δεμερτζή/

Την κατάργηση των μπόνους δόμησης στα ύψη των κτιρίων του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ) του νόμου ν. 4067/2012 για συγκεκριμένες περιοχές, ανοίγοντας ταυτοχρόνως το δρόμο για γενική κατάργηση τους σε όλες τις περιοχές της χώρας στις οποίες  ίσχυαν προγενέστερα ειδικά πολεοδομικά διατάγματα προβλέπει «αδέσποτη» τροπολογία, που σχεδιάζεται να κατατεθεί και να ψηφιστεί εντός της Μεγάλης Εβδομάδας, πριν κλείσει η Βουλή.

Η «αδέσποτη» τροπολογία «ψαλιδίζει» τα ύψη των κτιρίων στις περιοχές Ψυχικού, Φιλοθέης, Εκάλης. Το αρμόδιο υπουργείο Περιβάλλοντος είναι αντίθετο με την τροπολογία, διαπιστώνοντας ότι οδηγεί σε γενική κατάργηση των μπόνους δόμησης στα ύψη των κτιρίων του ΝΟΚ. Αυτός είναι και ο λόγος που τις τελευταίες δύο εβδομάδες πήγε δύο φορές στη Βουλή και αποσύρθηκε. Τώρα η τροπολογία επανέρχεται για τρίτη φορά, την Μεγάλη Τρίτη, όπως λέγεται με «εντολές άνωθεν», να ψηφιστεί.

Μάχη στο παρασκήνιο

Μεγάλη μάχη γίνεται τις τελευταίες δύο εβδομάδες στους κόλπους του κόμματος της ΝΔ, της κυβέρνησης και των υπουργείων, με εκατέρωθεν επιχειρήματα και πιέσεις για τη συγκεκριμένη τροπολογία αναφέρουν ασφαλείς πληροφορίες του ecopress.

Το αρμόδιο υπουργείο ΠΕΝ, το οποίο μάλιστα προσφάτως εξέδωσε υπουργική απόφαση, με την  οποία επιχειρεί «άρση του κλίματος αμφιβολιών και αβεβαιότητας», που έχει δημιουργηθεί μετά από ακυρωτικές δικαστικές αποφάσεις, ώστε να συνεχιστεί η έκδοση οικοδομικών αδειών με τα «μπόνους» δόμησης στα ύψη των κτιρίων κατά ΝΟΚ έχει διατυπώσει ενστάσεις και αποορίπτει τη ψήφιση της επίμαχης τροπολογίας.

Τεχνικοί και νομικοί παράγοντες, που είναι κοντά στην κυβέρνηση επισημαίνουν επίσης από την πλευρά τους ανεξέλεγκτης έκτασης επιπτώσεις, που μπορεί να προκαλέσει η επίμαχη τροπολογία στην οικοδομική δραστηριότητα και τις κατασκευές, στα συμβόλαια και μεγάλες ανατροπές στην κτηματαγορά και στις αξίες των ακινήτων, με μεγάλο πολιτικό κόστος για την κυβέρνηση, ενόψει των εκλογών.

Στην άλλη όχθη έχει σχηματιστεί ένα επίσης ισχυρό μπλοκ υπέρ της τροπολογίας, με σημείο αναφοράς τοπικούς παράγοντες των τριών περιοχών, στις οποίες αφορά άμεσα η συγκεκριμένη ρύθμιση. Σημειώνεται ότι ο Δήμος Φιλοθέης Ψυχικού έχει πάρει απόφαση να μην εκδίδει οικοδομικές άδειες για ψηλά κτίρια κατά ΝΟΚ. Δείτε εδώ στο ecopress

Το μπλοκ αυτό υποστηρίζεται από κομματικούς, τεχνικούς και νομικούς παράγοντες και περιβαλλοντικές οργανώσεις. Άλλωστε, με σημείο αναφοράς το ξενοδοχείο της Ακρόπολης και τις σχετικές δικαστικές αποφάσεις του ΣτΕ υπάρχει ευρύτερο ρεύμα το οποίο  τάσσεται υπέρ της οριζόντιας κατάργησης των μπόνους δόμησης του ΝΟΚ, με αιχμή το Δήμο της Αθήνας. Δείτε εδώ στο ecopress

Το μπλοκ αυτό, παρά την αντίθετη γνώμη του αρμόδιου υπουργείου,  αξιοποιώντας προσβάσεις σε ισχυρά κομματικά και κυβερνητικά κέντρα έχει προωθήσει δύο φορές την επίμαχη τροπολογία για τις περιοχές Ψυχικού, Φιλοθέης, Εκάλης, χωρίς ωστόσο να καταφέρει να ενταχθεί στις τελικές διατάξεις δύο νομοσχεδίων, που ψηφίστηκαν προσφάτως στη Βουλή. Παράγοντες που είναι κοντά την υπόθεση αναφέρουν πως το θέμα έχει πλέον τεθεί σε υψηλό κυβερνητικό επίπεδο και έχουν δοθεί υποσχέσεις για την τελική ψήφιση της τροπολογίας. Η τελική έκβαση κρίνεται τις επόμενες ημέρες έως την Μεγάλη Τετάρτη, ημέρα ψήφισης του νομοσχεδίου του υπουργείου Εσωτερικών, πριν κλείσει για το Πάσχα και για τις επερχόμενες εκλογές η Βουλή.

Νεότερη ενημέρωση: Παρέμβαση του Προέδρου ΤΕΕ για την εκτός σχεδίου δόμηση και τους νομοθετημένους κανόνες δόμησης του ΝΟΚ.

–  Γ. Στασινός:«Οι περιβαλλοντικοί κανόνες δόμησης του ΝΟΚ δεν μπορεί να πέφτουν θύμα μικροπολιτικής και τοπικών συμφερόντων»

-«Να επικρατήσει η κοινή λογική», ζήτησε με έμφαση ο πρόεδρος του ΤΕΕ Γιώργος Στασινός, ασκώντας παρέμβαση προς την κυβέρνηση και τα κόμματα, ενόψει βουλευτικών και αυτοδιοικητικών εκλογών. Ο κ. Στασινός κατέθεσε συγκεκριμένες προτάσεις, ώστε να επιλυθεί με άμεση νομοθετική ρύθμιση το θέμα που έχει ανακύψει με την εκτός σχεδίου δόμηση, να μην ανατραπεί ο Χωροταξικός και Πολεοδομικός Σχεδιασμός και παράλληλα να αποκρουστούν οριζόντιες ρυθμίσεις για τη δόμηση, που θα έχουν επιπτώσεις στις κατασκευές και θα προκαλέσουν αδικίες και ανατροπές στις αξίες των ακινήτων. Δείτε εδώ στο ecopress

Τι λέει  και τι σημαίνει η επίμαχη τροπολογία

Το πλήρες κείμενο της επίμαχης τροπολογίας, που προορίζεται να ψηφιστεί πριν κλείσει η Βουλή  έχει ως εξής:

«Εξορθολσγισμός της πολεοδομικής και περιβαλλοντικής προστασίας ειδικότερων περιοχών

Δεν επιτρέπεται η υπέρβαση του ύφους και συντελεστή δόμησης ούτε η απόκλιση από τους λοιπούς όρους δόμησης που ορίζονται με ειδικά διατάγματα, τα οποία διέπουν τα διοικητικά όρια των περιοχών της περ. β) του άρθρου μόνου του από 20.7.1968 β.δ. (Δ’ 132), όπως τα όρια αυτά ίσχυαν κατά την έναρξη ισχύος του, ακόμη και σε εφαρμογή πολεοδομικών κινήτρων κάθε μορφής και, όπως ιδίως των προβλεπομένων της παρ. 1 του άρθρου 10, της παρ. 8 του άρθρου 15, της παρ. 2 του άρθρου 19 και της παρ. 1 του άρθρου 25 του ν. 4067/2012 (Α’ 79)».

Τα διοικητικά όρια (20.7.1968 β.δ. Δ’ 132), που αναφέρει η τροπολογία αφορούν στους Δήμους Ψυχικού, Φιλοθέης, Εκάλης. Ωστόσο η πρόβλεψη της ρύθμισης σε όρους δόμησης «που ορίζονται με ειδικά διατάγματα», επεκτείνει– μετά από άσκηση δικαστικών μέτρων – την κατάργηση των «μπόνους» δόμησης στα ύψη των κτιρίων του ΝΟΚ σε πλήθος περιοχές όλης της χώρας (Αθήνα, Πειραιά, Υμηττό- Δάφνη, Καισαριανή, Ηλιούπολη κ.α.), στις οποίες ίσχυαν ειδικά διατάγματα προ του ΝΟΚ 2012. Παράλληλα δίνει το έναυσμα για πλήρη κατάργηση σε όλους τους Δήμους των μητροπολιτικών συγκροτημάτων Αττικής και Θεσσαλονίκης και στα αστικά κέντρα των πόλεων ολόκληρης της επικράτειας.

Σημειώνεται ότι ο Δήμος Αλίμου κατέθεσε προσφυγή στο ΣτΕ, για την πλήρη κατάργηση των «μπόνους» δόμησης του ΝΟΚ. Στόχος να μπει φρένο στα ψηλά κτίρια, που «πολιορκούν» τον παράκτιο Δήμο, προκαλώντας ταυτοχρόνως καταλυτικές  εξελίξεις για τη δόμηση και τις οικοδομικές άδειες στο σύνολο της χώρας. Δείτε εδώ στο ecopress

Οι ρυθμίσεις που καταργεί η επίμαχη τροπολογία 

Συγκεκριμένα τα μπόνους δόμησης του ΝΟΚ, που εφόσον τελικώς ψηφιστεί στη Βουλή, με την επίμαχη τροπολογία καταργούνται είναι:

-Tο άρθρο 10 του ν. 4067/2012 ΝΟΚ: με το συγκεκριμένο άρθρο με τίτλο «κίνητρα για την περιβαλλοντική αναβάθμιση και βελτίωση της ποιότητας ζωής σε πυκνοδομημένες και αστικές περιοχές»  παρέχεται κίνητρο προσαύξησης του συντελεστή δόμησης, σε συνδυασμό με προσαύξηση ύψους για την περίπτωση μείωσης του επιτρεπόμενου ποσοστού κάλυψης οικοπέδου ή μείωση σε συνδυασμό με απόσυρση κτιρίου ή και απόδοση επιφάνειας σε κοινή δημόσια χρήση.

-Το άρθρο 15 ΝΟΚ όπως τροποποιήθηκε με το νόμο 4759/20: ρυθμίζει τα ζητήματα του μέγιστου επιτρεπόμενου ύψους των κτιρίων, της αφετηρίας μέτρησης των υψών και προβλέπεται η δυνατότητα προσαύξησης του ανώτατου επιτρεπόμενου ύψους κτιρίου ως κίνητρο για την υιοθέτηση σε ανεγειρόμενη το κτίριο, εφόσον τηρούνται συγκεκριμένες προϋποθέσεις που περιορίζουν το περιβαλλοντικό αποτύπωμα της δόμησης όπως: α) το ισόγειο του κτιρίου χρησιμοποιείται κατά ποσοστό 50% τουλάχιστον για στάθμευση οχημάτων. Β) το κτίριο κατασκευάζεται σε υποστυλώματα (πυλωτές) και ο ελεύθερος ημιυπαίθριος χώρος της πυλωτής διατίθεται αποκλειστικά για στάθμευση οχημάτων γ)κατασκευάζεται φυτεμένο δώμα επιφάνειας μεγαλύτερης του 50% από την καθαρή επιφάνεια του δώματος ή φυτεμένη στέγη επιφάνειας μεγαλύτερης του 50% από την καθαρή επιφάνεια της στέγης. Στον υπολογισμό της φυτεμένης επιφάνειας συμμετέχουν οι ασκεπεις κατασκευές για την υποδοχή στοιχείων νερού και οι πισίνες, σε ποσοστό 50% της επιφάνειας.

Το  άρθρο 19 ΝΟΚ: σχετικά με τις κατασκευές πάνω από το κτίριο, στο οποίο προβλέπεται ως κίνητρο για την κατασκευή φυτεμένου δώματος ή δυνατότητα κατασκευής πάνω από το επιτρεπόμενο ύψος χώρου κυρίας χρήσης αποκλειστικής η κοινόχρηστης εμβαδού έως 35 τετραγωνικών μέτρων, υπό την προϋπόθεση κατασκευής φυτεμένου δώματος.

Το άρθρο 25 ΝΟΚ: με το οποίο παρέχεται κίνητρο επαύξησης του συντελεστή δόμησης για την κατασκευή κτιρίων με σχεδόν μηδενική κατανάλωση ενέργειας, με το οποίο ορίζεται κίνητρο αύξησης του συντελεστή δόμησης για κτίρια, που μέσω του βιοκλιματικού και ενεργειακού σχεδιασμού τους απαιτούν ελάχιστη δυνατή κατανάλωση ενέργειας, χρησιμοποιώντας συστήματα εξοικονόμησης ενέργειας, καθώς και συστήματα Ανανεώσιμων Πηγών Ενέργειας ή παρουσιάζουν ταυτόχρονα εξαιρετική περιβαλλοντική απόδοση,  σύμφωνα με τους κανόνες που θέτει ο Κανονισμός Ενεργειακής Απόδοσης Κτιρίων (ΚΕΝΑΚ).

Οι επιπτώσεις σε κατασκεύες και κτηματαγορά

-«Η  Ελλάδα θα χάσει μια μεγάλη ευκαιρία να ακολουθήσει τις κατευθύνσεις της Ευρώπης για νέα ενεργειακά ουδέτερα κτίρια και να αλλάξει το κτιριακό απόθεμα της χώρας» επισημαίνουν τεχνικοί παράγοντες, που παρακολουθούν από κοντά την υπόθεση για το ενδεχόμενο να ψηφιστεί η επίμαχη τροπολογία.

-«Αν ψηφιστεί τέτοια τροπολογία χιλιάδες άδειες που έχουν εκδοθεί είναι εν δυνάμει άκυρες και τα ακίνητα στα οποία αφορούν γίνονται αυθαίρετα κτίσματα» επισημαίνουν λένε οι ίδιοι παράγοντες τονίζοντας ότι οι «μόνοι που κερδίζουν είναι αυτοί που έχουν παλιά ακίνητα και θα τα πουλήσουν σε ιδιαίτερα ψηλές τιμές αφού θα είναι και ετοιμοπαράδοτα».

Οι ίδιοι για τις επιπτώσεις που θα προκαλέσει η ενδεχόμενη ψήφιση της επίμαχης τροπολογίας τονίζουν ακόμη, ότι αυτές θα είναι:

-Τα οικόπεδα εντός σχεδίου ιδιωτών ιδιοκτητών θα χάσουν απότομα την αξία  τους και όπου υπάρχουν κτίσματα με νόμιμες οικοδομικές άδειες κατά ΝΟΚ θα είναι αυθαίρετα.  

-Η οικοδομική δραστηριότητα θα δεχθεί πλήγμα και θα σταματήσει η θα περιοριστεί σημαντικά η έκδοση νέων οικοδομικών αδειών και η υλοποίηση νέων οικοδομών.

– Κατασκευαστικές και τεχνικές εταιρίες θα διακόψουν τη δραστηριότητα τους και θα αντιμετωπίσουν άμεσο πρόβλημα ρευστότητας.

-Η αγορά υλικών και μεγάλο πλήθος επιχειρήσεων που συμμετέχουν σε αυτή θα δεχθούν πλήγμα.

-Μεγάλες επιπτώσεις θα δημιουργηθούν και στην απασχόληση και χιλιάδες εργατοτεχνίτες θα αναγκαστούν να ψάξουν για δουλειά στο εξωτερικό.

Η υπουργική απόφαση του ΥΠΕΝ

Σημειώνεται ότι ο αρμόδιος υφυπουργός ΠΕΝ Νίκος Ταγαράς έχει εκδόσει υπουργική απόφαση με την οποία  έδωσε λύση και συνεχίστηκε η οικοδομική δραστηρίοτητα. Είχε προκύψει πρόβλημα για πολλούς μήνες, με συνέπεια να έχει παραλύσει κατά κύριο λόγο στην Αθήνα και πολλούς άλλους Δήμους η έκδοση οικοδομικών αδειών κατ΄ εφαρμογή διατάξεων του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ). Το ΥΠΕΝ ξεκαθάρισε με την απόφαση του ότι:  Τα προγενέστερα ειδικά διατάγματα ισχύουν μόνον για την προστασία αρχαιολογικών περιοχών και τοποσήμων των Αθηνών. Προς τεκμηρίωση, στην απόφαση του ΥΠΕΝ γίνονται αναφορές στο χρόνο ισχύος και το σκοπό εφαρμογής των προγενέστερων ειδικών διαταγμάτων, που προβλέπουν περιοριστικούς όρους δόμησης.

Οι δικαστικές αποφάσεις

Οι δικαστικές αποφάσεις του ΣτΕ και του Διοικητικού Εφετείου Αθηνών, που έχουν ακυρώσει οικοδομικές άδειες (Ακρόπολη, Αμπελοκήπους Αθήνας) «καθαιρώντας» τα μπόνους δόμησης επιπλέον ορόφων, που δίνουν οι Οικοδομικοί Κανονισμοί εδώ και μισό αιώνα (ΓΟΚ 1973, ΓΟΚ 1985, ΝΟΚ 2012) σημείωναν ότι οι περιορισμοί στα ύψη των κτιρίων και στους όρους δόμησης, που προβλέπονται με ειδικά διατάγματα ανά περιοχή υπερισχύουν των Οικοδομικών Κανονισμών.

Έλλειψη ενημέρωσης της Δικαιοσύνης από τη Διοίκηση

Η απόφαση του ΥΠΕΝ, απέδωσε τις δικαστικές αποφάσεις πλημμελή ενημέρωση της Δικαιοσύνης από τη Διοίκηση. Ειδικότερα στην απόφαση του ΥΠΕΝ σημειώνεται ότι: 

-«Η έλλειψη ενημέρωσης, επεξήγησης και παροχής στη Δικαιοσύνη, εκ μέρους της Διοίκησης του συνόλου των αναγκαίων στοιχείων, των παραμέτρων και της κατά περίπτωση ειδικότερης τεχνικής φύσεως επιχειρηματολογίας για την κάθε κρινόμενη διοικητική πράξη, σε συνδυασμό με την εξέλιξη του θεσμικού πλαισίου δόμησης, έχει οδηγήσει σε έκδοση αποφάσεων, που κλονίζουν το επί σειρά ετών εφαρμοζόμενο από τις πολεοδομικές υπηρεσίες θεσμικό πλαίσιο περί ύψους των κτιρίων» σημειώνεται στην υπουργική απόφαση.

Επίσης η νέα απόφαση του ΥΠΕΝ δίνει οδηγίες για τη δόμηση κατά ΝΟΚ,  διατυπώνοντας βασικές κατευθύνσεις ερμηνείας της πολεοδομικής νομοθεσίας αναφέροντας ότι:

-Τα ειδικά διατάγματα (το π.δ. 14.5.1934, όπως και το μεταγενέστερο β.δ. της 30.8-9.9.1955) δεν ήταν διατάγματα καθορισμού προστασίας, καθώς οι διατάξεις τους δεν συνιστούν ρυθμίσεις που επιβλήθηκαν για την προστασία των Αθηνών από αρχαιολογικής και ιστορικής άποψης, ή από πλευράς προστασίας τοπίου.

-Ισχύουν μόνον ειδικές διατάξεις εντοπισμένου χαρακτήρα, που θεσπίστηκαν για την προστασία τοποσήμων των Αθηνών, κατά το μέρος που δεν εντάχθηκαν σε μεταγενέστερα ειδικά διατάγματα προστασίας, εξακολουθούν να ισχύουν.

-Από τα πολεοδομικά μεγέθη (όροι δόμησης) περιοχών, εκείνα που καθορίζουν τη διαμόρφωση του πολεοδομικού χαρακτήρα τους, είναι πρωτίστως η επιτρεπόμενη κάλυψη και ο σ.δ των οικοπέδων και δευτερευόντως το ύψος.

-Το θεσμικό πλαίσιο δόμησης, όπως διευκρινίστηκε με τις εγκυκλίους για την εφαρμογή του ΓΟΚ/85 και του ν.4067/2012 (ΝΟΚ), εφαρμόστηκε ανελλιπώς και ενιαία από τις Πολεοδομικές Υπηρεσίες / Υπηρεσίες Δόμησης της χώρας από το 1986 έως σήμερα.

Ολόκληρη η απόφαση του ΥΠΕΝ

Ολόκληρη την απόφαση του ΥΠΕΝ με θέμα «Αποσαφήνιση του ρυθμιστικού πεδίου της περ. β της παρ. 5 του άρθρου 1 του ν. 4067/2012 (ΝΟΚ), όσον αφορά στα ύψη των κτιρίων» Δείτε εδώ στο ecopress