ΝΟΚ: τι αλλάζει στη δόμηση και την κατασκευαστική αγορά, με την απόφαση ΣτΕ  

Του Βαγγέλη Ματράγκου*

info@neteng.gr

Η απόφαση της 11^ης Δεκεμβρίου του ΣτΕ έπεσε σαν βόμβα στις κατασκευές και στην αγορά των ακινήτων, για αυτό είναι αναγκαία μια νηφάλια προσπάθεια αποτίμησης και αποκρυπτογράφησης της απόφασης σχετικά με τις προσβαλλόμενες διατάξεις του ΝΟΚ, κατόπιν της προσφυγής που έγινε κατά τεσσάρων οικοδομικών αδειών στο Δήμου Αλίμου.

Σε κάθε περίπτωση άνοιξε ο ασκός του Αιόλου και η αφερεγγυότητα του κράτους στην υποστήριξη των επενδύσεων έχει εκτοξευθεί. Στους εγκλωβισμένους κυρίως μικροεργολάβους όμως θα δοθεί κάποια λύση, ή θα επαναληφθεί το φαινόμενο των εγκλωβισμένων του χρηματιστηρίου του 1999;

H απόφαση του ΣτΕ δεν καταργεί a priori τα κίνητρα του ΝΟΚ

Η απόφαση στην παράγραφο Ι αναφέρει:  «Το σύστημα των διατάξεων του ΝΟΚ (άρθρα 10, 15 παρ. 8, 19 παρ. 2 και 25), με το οποίο θεσπίζονται κίνητρα προσαύξησης των όρων δόμησης (συντελεστή δόμησης, ύψους) για την ανέγερση των κτηρίων, με αντιστάθμισμα την ενεργειακή αναβάθμιση των κτηρίων και την αύξηση των κοινόχρηστων χώρων και των χώρων πρασίνου, αντίκειται στo άρθρο 24 παρ. 1 και 2 του Συντάγματος. Τούτο, όχι, κατ’ αρχήν, εξαιτίας του περιεχομένου τους, αλλά για τον λόγο ότι παρέχεται με τις διατάξεις αυτές, απ’ ευθείας στις υπηρεσίες δόμησης, η δυνατότητα να εκδίδουν οικοδομικές άδειες, κατ’ απόκλιση, και μάλιστα ουσιώδη, από τους ισχύοντες κατά το πολεοδομικό καθεστώς κάθε περιοχής όρους δόμησης. Τα παρεχόμενα με τις διατάξεις αυτές κίνητρα πρέπει να έχουν ληφθεί υπ’ όψιν και να έχουν σταθμισθεί οι συνέπειές τους στο οικιστικό περιβάλλον κάθε περιοχής κατά το στάδιο του πολεοδομικού σχεδιασμού, κατόπιν ειδικής επιστημονικής μελέτης που να τεκμηριώνει τις περιεχόμενες στις διατάξεις αυτές ρυθμίσεις σε σχέση με τις ιδιαιτερότητες και την εν γένει φυσιογνωμία κάθε οικισμού.»

Η φράση «Τούτο, όχι κατ’αρχήν» σημαίνει πως επί της αρχής, οι παραπάνω διατάξεις δεν κρίνονται αντισυνταγματικές ως προς την ουσία και το περιεχόμενό τους, αλλά ως προς το γεγονός ότι παρέχεται στις κατά τόπους ΥΔΟΜ η δυνατότητα οριζόντια να εκδίδουν κατά ουσιώδη απόκλιση από τους ισχύοντες όρους δόμησης οικοδομικές άδειες.

Επομένως σε μελλοντική τροποποίηση του πολεοδομικού καθεστώτος κάθε περιοχής (όποτε και αν γίνει, ίσως μέσω των Τοπικών Χωρικών Πλαισίων;) υπάρχει η δυνατότητα ανά περιοχή να επανέλθουν αν κριθεί απαραίτητο. Δηλαδή η απόφαση δεν καταργεί  a priori τα κίνητρα αυτά.

Οδηγούμαστε σε παύση της οικοδομικής δραστηριότητας σε πυκνοδομημένες περιοχές

Ειδικότερα τα άρθρα που καταργεί η απόφαση του ΣτΕ είναι το άρθρο. 10 με το οποίο δίνονταν αύξηση του συντελεστή δόμησης (Σ.Δ.) με μείωση του ποσοστού κάλυψης ή και απόσυρσης υφιστάμενου κτιρίου.

Μέσω αυτού του άρθρου δίνονταν και κίνητρο προσαύξησης του επιτρεπόμενου ύψους έως το ανώτατο με βάση το Αρ. 15 του ΝΟΚ, για τον προσαυξημένο Σ.Δ. Όταν το ύψος ορίζεται από ειδικές πολεοδομικές διατάξεις, οι οποίες ισχύουν στην περιοχή, δίνεται κίνητρο προσαύξησης του επιτρεπόμενου ύψους κατά ένα (1) μέτρο σύμφωνα με τις παραπάνω προϋποθέσεις του παρόντος άρθρου και επιπλέον κατά ένα (1) μέτρο εφόσον ισχύει μία από τις προϋποθέσεις α, β, γ, δ της παρ.8 του άρθρου 15.

Το Αρ. 15 παρ. 8 αναφέρει πως αυτές οι προϋποθέσεις είναι :

α) το ισόγειο του κτιρίου χρησιμοποιείται κατά ποσοστό 50% τουλάχιστον για στάθμευση οχημάτων,

β) το κτίριο κατασκευάζεται σε υποστυλώματα (πυλωτές) κατ’ εφαρμογή της περ. ιζ της παρ.6 του άρθρου 11 και ο ελεύθερος ημιϋπαίθριος χώρος της διατίθεται αποκλειστικά για στάθμευση οχημάτων,

γ) κατασκευάζεται φυτεμένο δώμα επιφάνειας μεγαλύτερης του 50% από την καθαρή επιφάνεια του δώματος ή φυτεμένη στέγη επιφάνειας μεγαλύτερης του 50% από την καθαρή επιφάνεια της στέγης. Στον υπολογισμό της φυτεμένης επιφάνειας συμμετέχουν οι ασκεπείς κατασκευές για την υποδοχή στοιχείων νερού και οι πισίνες σε ποσοστό 50% της επιφάνειάς τους,

δ) πραγματοποιείται μείωση του επιτρεπόμενου ποσοστού κάλυψης του οικοπέδου κατά 5%.

Η περ. γ) εφαρμόζεται και σε υφιστάμενα κτίρια στα οποία έχει γίνει εξάντληση ύψους περιοχής.

Επιτρέπεται προσαύξηση του μέγιστου επιτρεπόμενου ύψους, μέχρι ένα (1) μέτρο όταν ισχύει μία από τις παραπάνω προϋποθέσεις και δύο (2,00) μ., όταν ισχύουν δύο από τις παραπάνω προϋποθέσεις και ύστερα από γνωμοδότηση του Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής. Οι διατάξεις της παρούσας εφαρμόζονται και σε περιπτώσεις καθορισμού μέγιστου επιτρεπόμενου ύψους από πάσης φύσεως διατάγματα, εφόσον δεν περιέχεται ρητή αντίθετη πρόβλεψη σε αυτά.

Το κρίσιμο σε αυτό το άρθρο είναι οι περιπτώσεις α) και β) όπου σε περιοχές με υψηλό ΣΔ και ως εκ τούτου πυκνοκατοικημένες, όπου η δέσμευση των θέσεων στάθμευσης στην pilotis λόγω του αριθμού των διαμερισμάτων και των μικρών εν γένει οικοπέδων είναι εκ των «ων ουκ άνευ», θα οδηγήσει σίγουρα σε παύση της έκδοσης Οικοδομικών Αδειών στις περισσότερες περιοχές. Σε αντίθεση με τα γ και δ όπου κατά την άποψη του γραφόντα ήταν εξαιρετικά ευμενείς.

Τι αλλάζει για χώρους κύριας χρήσης έως 35τμ, πατάρια, καπνοδόχους φωτοβολταϊκά, απολήξεις κλιμακοστασίων

Με την απαγόρευση χρήσης του Αρ. 19 παρ.2, απαγορεύεται πλέον να είναι εκτός Σ.Δ. και πάνω από το μέγιστο ύψος της περιοχής χώροι κύριας χρήσης έως 35τμ. Απαγορεύονται επίσης καπνοδόχοι, φωτοβολταϊκά  και απολήξεις κλιμακοστασίων με στάση του ανελκυστήρα στο δώμα πάνω από το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος του κτιρίου.

Σε αυτό το σημείο να υπενθυμίσουμε πως αυτός ο χώρος κύριας χρήσης υπήρχε και στον ΓΟΚ του 85 Αρ. 16 παρ. 2α)γ) Κοινόχρηστη αίθουσα για τις κοινωνικές λειτουργίες των ενοίκων του κτιρίου ή των κτιρίων του οικοπέδου κατασκευαζόµενη σε κτίρια µε κύρια χρήση την κατοικία, τα οποία έχουν συνολική επιφάνεια τουλάχιστον 600 τ. µ. που αντιστοιχεί σε οκτώ τουλάχιστον διαµερίσµατα, εφόσον η επιφάνεια της αίθουσας αυτής αντιστοιχεί το πολύ στο 5% της συνολικής επιφάνειας που προκύπτει από το συντελεστή δόµησης και, πάντως, δεν είναι µικρότερη από 25 τ.µ. ούτε µεγαλύτερη από 80 τ.µ.και μάλιστα μεγαλύτερος και χωρίς καμία άλλη απαίτηση. Σπάνια γίνονταν χρήση αυτής της διάταξης βέβαια από τους μελετητές ή κατασκευαστές.

Απαγορεύεται επίσης η αύξηση κατά 5% του Σ.Δ λόγω κατάταξης του κτιρίου στην ανώτερη κατηγορία ενεργειακής απόδοσης.

Τέλος απαγορεύεται η μη προσμέτρηση του παταριού στο Σ.Δ. και η επιφάνεια της πισίνας στην φύτευση.

Στις ΥΔΟΜ, με τα διατάγματα ύψους του 1955 ελέγχουν και τις εσοχές αντί του ιδεατού στερεού

Σε ό,τι αφορά την πισίνα είναι δυσμενές να μην προσμετράται το υδάτινο στοιχείο στη φύτευση μιας και προσφέρει στο δροσισμό του περιβάλλοντος του. Το ζήτημα όμως των παταριών είναι πιο περίπλοκο μιας και ήταν πλέον σύνηθες να συνδυάζονται τα μπόνους αύξησης του ύψους και των παταριών ώστε να «μεταφέρεται» Σ.Δ. σε έναν επιπλέον όροφο. Επίσης πρακτικά τα πατάρια σε μια κατοικία με ελεύθερο ύψος 2.20 με 2.30 είναι σίγουρο πως δεν μπορούν να αποτελέσουν πρακτικά χώρους κύριας χρήσης και αξιοπρεπούς διαβίωσης εν έτη 2024, σε αντίθεση με την λειτουργία των καταστημάτων για χώρους αποθήκευσης και wc.Το ότι ο κανονισμός τα επιτρέπει και μάλιστα «δωρεάν» δεν σημαίνει πως ο εν δυνάμει αγοραστής θα μπορεί να ζει τη μισή του ημέρα σε ένα πατάρι.

Επί της ουσία αν και η όλη φασαρία έγινε για τα πατάρια και τα φυτεμένα δώματα, τα οποία κανείς δεν γνωρίζει για πόσα χρόνια μετά την κατασκευή παραμένουν φυτεμένα, ενώ ο επιπλέον όροφος είναι για πάντα, ή κατά πόσο τα φωτοβολταϊκά θα παραμείνουν στο δώμα και μετά τον έλεγχο από τον Ελεγκτή Δόμησης, το σημαντικό πρόβλημα είναι το ζήτημα των pilotis.

Αυτή τη στιγμή πρακτικά είναι σε παύση κάθε έκδοση Οικοδομική Άδεια,  όταν γίνεται χρήση των ειδικών όρων προσαύξησης Σ.Δ. και ύψους ακόμα και σε περιοχές με ειδικούς όρους δόμησης. Είναι δε τέτοια η κατάσταση σε κάποιες ΥΔΟΜ, όπου έχοντας επαναφέρει τα διατάγματα ύψους του 1955, σκέφτονται να ελέγχουν και τις εσοχές αντί του ιδεατού στερεού, πολύ πριν την απόφαση του ΣτΕ.

Καταστρέφονται οι μικροεργολάβοι με εργολαβικό με αντιπαροχή

Αυτοί που κατά κύριο λόγο αντιμετωπίζουν πολύ σοβαρό πρόβλημα σήμερα είναι οι μικροεργολάβοι, ειδικά όσοι έχουν συνάψει εργολαβικό με αντιπαροχή. Σε μικρά ιδιαιτέρως οικόπεδα όπου αυτές οι προσαυξήσεις ήταν το μεγαλύτερο μέρος του κέρδους τους, καλούνται τώρα να ολοκληρώσουν το κτίριο, με κίνδυνο να καταστραφούν οικονομικά.

Τι σημαίνει λύση μέσω του νέου πολεοδομικού σχεδιασμού

Πρακτικά, θα πρέπει να γίνει αναθεώρηση του Ν.Ο.Κ. και να ενσωματωθούν όλες αυτές οι απαγορεύσεις, ώστε να μπορεί κάποιος μελετητής πλέον να βρίσκει σύννομη λύση σε ένα οικόπεδο.

Πέρα όμως από όλα τα παραπάνω τα οποία είναι τα πρακτικά ζητήματα που απορρέουν από την απόφαση αυτή, ο όλος χειρισμός μάλλον έχει πολλά ερωτηματικά.

Κάθε Προεδρικό Διάταγμα (ΠΔ) θα πρέπει να ελέγχεται νομοτεχνικά από το ΣτΕ πριν δημοσιευθεί σε ΦΕΚ. Επομένως όλα τα ΠΔ που θα ακολουθήσουν της απόφασης αυτής δηλαδή είτε τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια, είτε οι ειδικές πολεοδομικές μελέτες, ο νέος Οικοδομικός κανονισμός κλπ θα πρέπει με τα ίδια «μέτρα και σταθμά» να ελεγχθούν εξονυχιστικά πλέον. Σε πόσο χρόνο αυτό θα γίνει και πόσο αυστηρά ή όχι θα είναι τα κριτήρια και με σε ποιο βάθος θα φτάνει στα τεχνικά τα οποία είναι και ουσιαστικά, είναι ερωτήματα προς απάντηση.

Είναι δε απορίας άξιο με βάση ποιο νόμο και ποια λογική έχει ξεκινήσει δημόσια διαβούλευση για τη ειλημμένη απόφαση του ΣτΕ εδώ.

Το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας ενημερώνει όλους τους ενδιαφερόμενους πολίτες ότι από 16 Δεκεμβρίου 2024 και έως τις 31 Δεκεμβρίου 2024 ενεργοποιείται η παρούσα πλατφόρμα δημόσιας διαβούλευσης για την καταγραφή περιπτώσεων και ζητημάτων που ανακύπτουν μετά την ανακοίνωση του Προέδρου του Συμβουλίου της Επικρατείας, στις 11 Δεκεμβρίου 2024, σχετικά με διατάξεις του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ).

Δηλαδή τι αποτέλεσμα αναμένουν να προκύψει από τη διαβούλευση; Και αν προκύψει ότι η απόφαση του ΣτΕ είναι λάθος κατά τους διαβουλευόμενους  αυτή θα αλλάξει; Ή μήπως το ΥΠΕΝ πάει σε μετωπική σύγκρουση με το ΣτΕ; Και τελικά ποιος «πληρώνει τη νύφη»;

Απλοποίηση του οικοδομικού κανονισμού, με ένα επιτρεπόμενο κέλυφος

Είναι προφανές πως δεν έχουν όλες οι περιοχές τις ίδιες περιβαλλοντικές επιβαρύνσεις και σε κάθε περίπτωση δεν μπορεί πλέον ένας οικοδομικός κανονισμός να ορίζει οριζόντια τον τρόπο δόμησης.

Είναι επίσης απορίας άξιο πώς μετά από 12 χρόνια εφαρμογής του ΝΟΚ με τις προσαυξήσεις, σήμερα έγινε αντιληπτή η περιβαλλοντική υποβάθμιση από αυτές.

Έχει υποστηριχθεί πολλές φορές από τον γράφοντα η απλοποίηση του οικοδομικού κανονισμού με ένα επιτρεπόμενο κέλυφος. Μέσα στο κέλυφος ο κάθε μελετητής θα μπορεί να σχεδιάζει ό,τι επιθυμεί. Σε ανεπτυγμένες μάλιστα χώρες και όχι σε μπανανίες, μετά την έκδοση της ΟΑ και πριν την έναρξη της κατασκευής, ο ιδιοκτήτης υποχρεούται για κάποιο χρονικό διάστημα να υλοποιήσει με πρόχειρα υλικά το τελικό κέλυφος του κτιρίου, ώστε αν υπάρχουν ενστάσεις, αυτές να γίνουν πριν την έναρξη της κατασκευής.

-Σε κάθε περίπτωση άνοιξε ο ασκός του Αιόλου και η αφερεγγυότητα του κράτους στην υποστήριξη των επενδύσεων έχει εκτοξευθεί. Στους εγκλωβισμένους μικροεργολάβους όμως θα δοθεί κάποια λύση, ή θα επαναληφθεί το φαινόμενο των εγκλωβισμένων του χρηματιστηρίου του 1999;

*Βαγγέλης Ματράγκος, Πολιτικός Μηχανικός ΕΜΠ, MSc, Μέλος της Κεντρικής Αντιπροσωπείας ΤΕΕ – “Προοδευτικοί Μηχανικοί”