ΝΟΚ: τρέχει η προσφυγή στο ευρωδικαστήριο, σε αναμονή οι αποφάσεις ΣτΕ

Του Αργύρη Δεμερτζή/

Σημαντικές εξελίξεις για την υπόθεση των κινήτρων δόμησης του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ) έρχονται από το Στρασβούργο και το Ευρωπαϊκό Δικαστήριο Δικαιωμάτων του Ανθρώπου (ΕΔΔΑ). Στην Αθήνα οκτώ μήνες μετά την έκδοση ακυρωτικών αποφάσεων από το Συμβούλιο της Επικρατείας αναμένονται οι αποφάσεις νομοτεχνικής επεξεργασίας επί του σχεδίου Προεδρικού Διατάγματος που κατέθεσε τον Ιούνιο το Υπουργείο Περιβάλλοντος για την αποσαφήνιση της έναρξης εργασιών και την επιβολή περιβαλλοντικού ισοδυνάμου σε οικοδομικές άδειες του ΝΟΚ, όπως επίσης σειρά αποφάσεων σε εκκρεμείς δίκες για κίνητρα του ΝΟΚ.

Οι πολύμηνες νομοθετικές και δικαστικές εκκρεμότητες για τα κίνητρα και τις οικοδομικές άδειες του ΝΟΚ παγιώνουν το κλίμα ανασφάλειας πολεοδομικού δικαίου στην αγορά των κατασκευών και της αγοράς ακινήτων, με συνέπεια να σημειώνεται τους τελευταίους πολλούς μήνες διαρκής και αυξανόμενη μείωση των οικοδομικών αδειών, του όγκου και των επιφανειών οικοδομικής δραστηριότητας.

Άνοιξε η υπόθεση για τη δίκη του ΝΟΚ στο Ευρωπαϊκό Δικαστήριο

Εντός του Φθινοπώρου αναμένεται από το Ευρωπαϊκό Δικαστήριο Δικαιωμάτων του Ανθρώπου (ΕΔΔΑ) να προσδιοριστεί ημερομηνία συζήτησης της προσφυγής ελλήνων κατασκευαστών για το ΝΟΚ, ενώ η ίδια προσφυγή στο ΕΔΔΑ πέρασε ήδη το  πρώτο και πολύ δύσκολο στάδιο του παραδεκτού, δηλαδή κρίθηκε σοβαρή, τεκμηριωμένη και άξια προς συζήτηση. Όπως τονίζεται στο επίσημο έγγραφο που εστάλη από το Στρασβούργο προς τους προσφεύγοντες: «το Δικαστήριο θα εξετάσει την υπόθεση το συντομότερο δυνατό βάσει των πληροφοριών και των εγγράφων που υποβάλατε».

Στο μεταξύ, όπως ενημερώνει έγγραφο της Γραμματείας του Ευρωπαϊκού Δικαστηρίου Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων τον Ανδρέα Δ. Παπαπετρόπουλο, ως νομικό εκπρόσωπο των κατασκευαστών που κατέθεσαν την προσφυγή για το ΝΟΚ, ενόψει της δίκης στο Στρασβούργο, καλείται να καταθέσει πρόσθετα και αναλυτικά στοιχεία της προσφυγής. Μάλιστα για το σκοπό αυτό στην επιστολή από το Στρασβούργο επισυνάπτεται ένα σετ ετικετών γραμμωτού κώδικα, για τις οποίες δίνεται οδηγία ότι: «θα πρέπει να κολλήσετε στην επάνω δεξιά γωνία της πρώτης σελίδας οποιασδήποτε αλληλογραφίας που αποστέλλεται στη Γραμματεία σχετικά με την παρούσα υπόθεση».

Κρίνεται επανάληψη της δίκης του ΣτΕ για το ΝΟΚ για να γίνει δίκαιη δίκη

Σημειώνεται ότι η προσφυγή των κατασκευαστών στο ευρωπαϊκό δικαστήριο ζητά επανάληψη της δίκης του ΣτΕ για το ΝΟΚ για να γίνει δίκαιη δίκη και διεκδικεί οικονομική αποζημίωση του κατασκευαστή. Ακόμη αναδεικνύει τη διάταση ότι αντί αποζημίωσης θεσμοθετείται από το ελληνικό κράτος η επιβολή «περιβαλλοντικού ισοδύναμου», που αποτελεί πρόστιμο ή ειδική εισφορά για κτίρια του ΝΟΚ, που όταν ανεγέρθηκαν είχαν νόμιμες οικοδομικές άδειες, στα οποία κάνει διάκριση και εξαιρεί από κάθε είδους προστασία η απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας.

Τα πέντε κλειδιά της προσφυγής στο ευρωδικαστήριο για την απόφαση του ΣτΕ

Τα πέντε κύρια σημεία, που αναπτύσσονται στην προσφυγή και θα καθορίζουν εξελίξεις μέσω του Ευρωπαϊκού Δικαστηρίου  στην εθνική έννομη τάξη, είναι:

1. Επανάληψη της δίκης του Συμβουλίου της Επικρατείας  για το ΝΟΚ με σκοπό να διεξαχθεί με δίκαιο τρόπο

Οι προσφεύγοντες σημειώνουν ότι  στην υπόθεση του ΝΟΚ έχει παραβιαστεί το άρθρο 6 της Ευρωπαϊκής Σύμβασης για τα Δικαιώματα του Ανθρώπου (ΕΣΔΑ) για την υποχρέωση δίκαιης δίκης. Δεν υπήρξε δίκαιη δίκη, διότι κρίθηκε ότι μπορεί παραδεκτά ο Δήμος να προσβάλει τις άδειες που εκδίδει η πολεοδομία του. Όργανο του Δήμου Αλίμου η πολεοδομία Αλίμου, υπακούει αναγκαστικά στο δήμο στον οποίο και ανήκει και εκδίδει άδειες στο όνομά του. Και όμως, με πλήρη μεταστροφή της νομολογίας του, το ΣτΕ απέρριψε τον ισχυρισμό περί ανεπίτρεπτης ενδοστρεφούς δίκης και θεώρησε, για πρώτη φορά, παραδεκτή την αίτηση ακυρώσεως του Δήμου κατά της ίδιας του της πολεοδομίας.

2. Διεκδίκηση πλήρους αποζημίωσης του θιγόμενου κατασκευαστή

«Η  ακύρωση της νόμιμα εκδοθείσας άδειας δόμησης του αιτούντος με την απόφαση Αρ. 146/2025 της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας συνιστά σαφή παρέμβαση στην περιουσία» σημειώνεται στην προσφυγή και αναφέρεται ότι:

«Ακόμα και αν υποθέσουμε ότι η απόφαση βασίστηκε σε ένα θεμιτό δημόσιο συμφέρον – δηλαδή, την φερόμενη αντισυνταγματικότητα ορισμένων διατάξεων του Νόμου 4067/2012  του Νέου Κτιριοδομικού Κανονισμού, (ΝΟΚ) – δεν παρασχέθηκε καμία αποζημίωση στον αιτούντα για την απώλεια των ουσιαστικών δικαιωμάτων να αναπτύξει την περιουσία του. Το Δικαστήριο έχει κρίνει ότι ενώ η κατάσχεση περιουσίας μπορεί να είναι επιτρεπτή, πρέπει να συνοδεύεται από αποζημίωση που να σχετίζεται με την εύλογη αξία της παρέμβασης. Η πλήρης απουσία αποζημίωσης θα δικαιολογείται μόνο σε «εξαιρετικές περιστάσεις» (τις οποίες αναφέρει η προσφυγή) και τονίζει ότι: «δεν συντρέχουν τέτοιες εξαιρετικές περιστάσεις στην προκειμένη περίπτωση».  Η αποζημίωση του κατασκευαστή εκτιμάται ότι μπορεί να φτάσει έως και το ένα εκατομμύριο ευρώ.

3. Αντί αποζημίωσης επιβολή  «περιβαλλοντικού ισοδύναμου», που αποτελεί πρόστιμο ή ειδική εισφορά

«Στις 14 Μαΐου 2025, η Ελληνική Κυβέρνηση εισήγαγε νομοθετική τροποποίηση στον Νόμο περί Περιβαλλοντικής Διαχείρισης (NOK) με σκοπό την παροχή ενός «περιβαλλοντικού ισοδύναμου», ενός αντισταθμιστικού μηχανισμού που αποσκοπεί στην αντιστάθμιση της περιβαλλοντικής επιβάρυνσης που προκύπτει από τις πλέον άκυρες νομοθετικές διατάξεις. Αυτός ο μηχανισμός εφαρμόζεται ειδικά σε οικοδομικές άδειες που είτε έχουν ακυρωθεί με τελεσίδικες δικαστικές αποφάσεις —όπως αυτή του αιτούντος— είτε εκκρεμούν επί του παρόντος διαδικασίες ακύρωσης», σημειώνεται στην  προσφυγή και τονίζεται ότι:

-«Ουσιαστικά, το λεγόμενο «περιβαλλοντικό ισοδύναμο» αποτελεί πρόστιμο ή ειδική εισφορά, καταβλητέα από κοινού και εις ολόκληρον από τους ιδιοκτήτες και τους εργολάβους των επηρεαζόμενων κτιρίων σε ειδικό λογαριασμό που τηρείται από το Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων προς όφελος του οικείου δήμου. Το συγκεκριμένο ποσό αυτής της οικονομικής υποχρέωσης θα καθοριστεί με Προεδρικό Διάταγμα. Μέχρι την πλήρη καταβολή του «περιβαλλοντικού ισοδύναμου», τα επηρεαζόμενα ακίνητα χαρακτηρίζονται νομικά ως «αυθαίρετα» και υπόκεινται σε περιορισμούς: δεν μπορούν ούτε να μεταβιβαστούν ούτε να χρησιμοποιηθούν υπό οποιαδήποτε νομική ιδιότητα από τους ιδιοκτήτες τους. Αξίζει να σημειωθεί ότι αρκετοί δήμοι —συμπεριλαμβανομένου του Δήμου Αλίμου — έχουν αντιταχθεί δημόσια σε αυτή τη νέα νομοθετική ρύθμιση, υποστηρίζοντας ότι και αυτή είναι αντισυνταγματική και έχουν δηλώσει την πρόθεσή τους να συνεχίσουν να την αμφισβητούν με νομικά μέσα».

4. Παραβίαση της αρχής που προστατεύει την ιδιοκτησία

Σημειώνεται ότι από την απόφαση του ΣτΕ παραβιάζεται η αρχή της μη διάκρισης και το Πρώτο Πρόσθετο Πρωτόκολλο της ΕΣΔΑ, που προστατεύει την ιδιοκτησία. Σύμφωνα με την προσφυγή εισάγεται ανεπίτρεπτη και αδικαιολόγητη διάκριση και δημιουργούνται τρεις κατηγορίες πολιτών, που τελούν υπό τις ίδιες ακριβώς νομικές συνθήκες. 

Πρόκειται για αυτούς, που έκαναν χρήση των bonus του ΝΟΚ και όταν τις εξέδωσαν ήταν νόμιμες άδειες. Το Δικαστήριο δικαίωσε και προστάτευσε ορθότατα πλήρως όλους όσους είχαν άδεια στις 11/12 και είχαν ξεκινήσει οικοδομικές εργασίες.

Αντιθέτως το Δικαστήριοάφησε εντελώς απροστάτευτους όσους είχαν στις 11/12 τις ίδιες ακριβώς άδειες με  τα κίνητρα του ΝΟΚ, αλλά δεν πρόλαβαν, δεν θέλησαν, δεν μπόρεσαν ή υπήρξαν, τελικά, τόσο νομοταγείς, ώστε ανέμεναν να δουν τι τελικά θα γίνει με τα κίνητρα του ΝΟΚ και μετά να τα χρησιμοποιήσουν στην πράξη.

Και τώρα όλοι αυτοί καλούνται και νομοθετικά να αναθεωρήσουν τις άδειές τους και να χάσουν εκατοντάδες τετραγωνικά μέτρα, αντιπαροχές και αγοραπωλησίες.

Στην ίδια κατάσταση βρίσκονται και όσοι υπέστησαν από τους γείτονές τους αίτηση ακυρώσεως. Με άδειες  που ακυρώθηκαν η θα ακυρωθούν, έστω και αν είχαν εκδοθεί και είχε αρχίσει η υλοποίησή τους πολύ πριν τις 11/12. Σχετικά σημειώνεται ότι ανεπίτρεπτη διάκριση, λοιπόν, εισάγεται μεταξύ όσων έκαναν χρήση των κινήτρων του ΝΟΚ με αυθαίρετα και τυχαία κριτήρια.

5. Παραβίαση της αρχής της ασφάλειας των εννόμων σχέσεων

Η νομοθετική και διοικητική αβεβαιότητα που προκαλείται από την αναδρομική ακύρωση του νομικού πλαισίου —χωρίς μεταβατικές διατάξεις ή αποτελεσματικά ένδικα μέσα— συνιστά πρόδηλη αδυναμία διασφάλισης της ασφάλειας δικαίου, μιας αρχής που αποτελεί αναπόσπαστο μέρος του κράτους δικαίου και κατοχυρώνεται τόσο από το Ελληνικό Σύνταγμα όσο και από την Ευρωπαϊκή Σύμβασης Δικαιωμάτων του Ανθρώπου (ΕΣΔΑ) , σημειώνεται στην προσφυγή και τονίζεται ότι:

Σύμφωνα με αυτές τις αρχές, οι αναδρομικές αλλαγές που ακυρώνουν τις άδειες κατασκευής για ολοκληρωμένα κτίρια θα πρέπει να θεωρούνται αντίθετες με τη Σύμβαση, καθώς οι δραστηριότητες των ιδιοκτητών τους, βάσει της ισχύουσας νομοθεσίας εκείνη την εποχή, δημιουργούν δικαιολογημένη εμπιστοσύνη που προστατεύεται».

Οι πολύμηνες δικαστικές και νομοθετικές καθυστερήσεις στην Αθήνα

Οι εξελίξεις από το Στρασβούργο φαίνεται ότι διασκεδάζουν τις αρχικές εντυπώσεις, που έλεγαν ότι ο δρόμος του ευρωπαϊκού δικαστηρίου είναι μακρύς και με μεγάλες χρονικές καθυστερήσεις, τόσο από το γεγονός ότι η απόφαση με την οποία γίνεται παραδεκτή η προσφυγή των κατασκευαστών εκδόθηκε μόλις 15 ημέρες,  στις 16 Ιουλίου 2025, μετά  από την κατάθεση της στο τέλος Ιουνίου 2025 και ετοιμάζεται προσδιορισμός της δίκης εντός του φθινοπώρου, όσο και συγκριτικά με τις  πολύμηνες καθυστερήσεις στις εγχώριες δικαστικές και νομοθετικές εξελίξεις για τα θέματα του ΝΟΚ.

Από φθινόπωρο αναμένεται το ΠΔ για έναρξη εργασιών

Διαψεύστηκαν οι προσδοκίες της πολιτικής ηγεσίας του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας που ανέφεραν στις αρχές του καλοκαιριού ότι «περιμένουμε να κλείσει το θέμα σύντομα», αναφερόμενοι στο σχέδιο Προεδρικού Διατάγματος για την έναρξη εργασιών και το περιβαλλοντικό ισοδύναμο, το οποίο υποβλήθηκε για έλεγχο και γνωμοδότηση στο ΣτΕ στις 2 Ιουνίου 2025. Τώρα στο ΥΠΕΝ υπολογίζουν να έχουν απάντηση για το σχέδιο ΠΔ για την ένραξη εργασιών οικοδομικών άδειών του ΝΟΚ από το ΣτΕ  το φθινόπωρο, ενώ στο μεταξύ διανύουμε την περίοδο των διακοπών του καλοκαιριού.

Πάει για το 2026 το συνολικό νομοθετικό πλέγμα για τα μπόνους του ΝΟΚ

Σημειώνεται ωστόσο ότι σύμφωνα με  την εξουσιοδοτική νομοθετική ρύθμιση του ΥΠΕΝ για τον ΝΟΚ, που περιελήφθη ως προσθήκη σε νομοσχέδιο του υπουργείου Δικαιοσύνης, ψηφίστηκε στη Βουλή και τέθηκε σε ισχύ με τη δημοσίευση της στο Φύλλο Εφημερίδας της Κυβέρνησης (Νόμος 5197/2025, ΦΕΚ Τεύχος Α, Αρ. Φύλλου 76, της 16ης Μαΐου 2025) για την προσαρμογή της νομοθεσίας στις ακυρωτικές αποφάσεις του ΣτΕ για το ΝΟΚ πρέπει να εκδοθούν ΠΔ και σειρά υπουργικών αποφάσεων, που με τους ακολουθούμενους δικαστικούς και νομοθετικούς ρυθμούς παραπέμπονται για το 2026.

Κυλιόμενη άμμος οι εκκρεμείς δίκες του ΝΟΚ στο ΣτΕ

Στο μεταξύ παραμένει ανοιχτό σε απροσδιόριστο χρόνο, το μεγάλο θέμα με τις εκκρεμείς δίκες του ΝΟΚ στο ΣτΕ, για μπόνους του ΝΟΚ, που δεν κατέλαβε η ακυρωτική απόφαση της Ολομέλειας του ΣτΕ αλλά ταυτοχρόνως έκρινε ότι δεν ισχύει για αυτά ο περιορισμός των αποτελεσμάτων της αντισυνταγματικότητας σε εκκρεμείς δίκες. Πρόκειται για τα μη προσμετρούμενα στον συντελεστή δόμησης υπόγεια γκαράζ κτιρίων σε μικρά και μεγάλα οικόπεδα, τις σοφίτες και τη εφαρμογή των κινήτρων του ΝΟΚ σε «παραδοσιακό τμήμα» με Προεδρικό Διάταγμα.

 Τι προβλέπει το ΠΔ του ΥΠΕΝ που βρίσκεται για έλεγχο στο ΣτΕ

 Υπενθυμίζεται ότι το ΠΔ του ΥΠΕΝ που βρίσκεται σε γραμμή αναμονής για νομοτεχνική επεξεργασία στο ΣτΕ, χωρίς βεβαίως να προεξοφλείται η έγκριση του και ότι δεν θα επιστραφεί στο υπουργείο με ανατροπές και διορθώσεις, προβλέπει ότι: 

1. Παρέχεται ένας σαφής και συμπεριληπτικός ορισμός για την εκκίνηση των οικοδομικών εργασιών, θεσπίζοντας συγκεκριμένα και αποδεκτά αποδεικτικά μέσα για την τεκμηρίωσή της. Στον ορισμό της εκκίνησης των οικοδομικών εργασιών θα συμπεριλαμβάνεται η έναρξη των εκσκαφών ή σε περίπτωση προσθήκης η σκυροδέτηση, αποδεικνυόμενη με έγγραφα, η κατεδάφιση εντός του ακινήτου, εάν έγινε μετά την 11η Ιουνίου 2024, καθώς και οι αρχαιολογικές εκσκαφές στο πλαίσιο υφιστάμενης οικοδομικής άδειας, αν έχουν διενεργηθεί έως την 11η Δεκεμβρίου 2024.

2. Καθορίζονται τα μέτρα περιβαλλοντικού ισοδυνάμου, τα οποία θα εφαρμόζονται σε επίπεδο δημοτικής ενότητας -εκτός από την Αττική και τη Θεσσαλονίκη, όπου θα εφαρμόζονται σε επίπεδο δήμου.

Τα μέτρα αυτά, που προβλέπονται ως αντισταθμιστικές παρεμβάσεις για την αναβάθμιση του αστικού περιβάλλοντος, είναι τα εξής:

α) Απόκτηση ακινήτων για κοινόχρηστους χώρους, αναλογικά με την υπέρβαση δόμησης.

β) Διαμόρφωση και αναβάθμιση κοινόχρηστων χώρων.

γ) Δημιουργία και βελτίωση δικτύων πρασίνου.

δ) Κατεδάφιση αυθαίρετων ή επικίνδυνων κτισμάτων.

ε) Ολοκληρωμένες αναπλάσεις σε υποβαθμισμένες ή προστατευόμενες περιοχές.

στ) Χρηματοδότηση δράσεων για «έξυπνες» και κλιματικά ουδέτερες πόλεις.

ζ) Απόκτηση και αποκατάσταση διατηρητέων κτιρίων από ΟΤΑ.

η) Έργα καθαρισμού και ανάδειξης ρεμάτων.

θ) Δημιουργία χώρων πρασίνου.

3. Εξειδικεύεται η διαδικασία εκπόνησης και έγκρισης των ΕΣΠΙΑΠ, προβλέποντας ρητά ποιοι φορείς το υλοποιούν και πώς χρηματοδοτείται.

4. Καθορίζεται το ύψος του περιβαλλοντικού ισοδυνάμου, η διαδικασία και οι υπόχρεοι καταβολής του. Το ποσό αυτό θα καταβάλλεται σε ειδικό λογαριασμό στο Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων και θα διατίθεται αποκλειστικά στον δικαιούχο δήμο για την υλοποίηση των δράσεων περιβαλλοντικού ισοδυνάμου.

Τέλος, το ΠΔ διαμορφώνει, σε συνδυασμό με τον ν. 5197/2025, ένα συνεκτικό και ασφαλές ρυθμιστικό πλαίσιο, που εξασφαλίζει τη μέγιστη δυνατή διαφάνεια και προβλεψιμότητα στην έκδοση και ισχύ των οικοδομικών αδειών.