Οι περιπέτειες του ΝΟΚ στρέφουν την κτηματαγορά στα ακίνητα του Ελληνικού

Του Αργύρη Δεμερτζή/

Εντυπωσιακές μεταβολές σημειώνονται στην κτηματαγορά τον τελευταίο ενάμιση χρόνο ενώ είναι στον αέρα τα μπόνους του ΝΟΚ στη δόμηση και τα ύψη των κτιρίων, μετά από σειρά αποφάσεων του Συμβουλίου της Επικρατείας. Ενοποιούνται και εκδικάζονται τέσσερις υποθέσεις για οικοδομικές άδειες του ΝΟΚ, σε μία μεγάλη δίκη τον Οκτώβριο, για τελικές αποφάσεις από την Ολομέλεια του ανωτάτου δικαστηρίου. Στο μεταξύ έχει παγώσει η εφαρμογή των μπόνους ΝΟΚ στην οικοδομή. Την ίδια ώρα από το Ελληνικό ανακοινώνεται ρεκόρ εισπράξεων από πωλήσεις ακινήτων και οικοπέδων για real estate.

Οι συνολικές εισπράξεις από πωλήσεις ακινήτων στο έργο Ελληνικού προσεγγίζουν τα 800 εκατ. ευρώ έως το τέλος Αυγούστου 2024, ενώ μέχρι το τέλος του έτους  θα ξεπεράσουν τα 900 εκατ. ευρώ. Οι εισπράξεις από τις πρόσφατες πωλήσεις οικοπέδων αναμένεται να ενισχύσουν περαιτέρω τα ταμειακά διαθέσιμα και να θωρακίσουν τον ισολογισμό του Ομίλου της LAMDA Development.

Στροφή από τις πολυκατοικίες των νοτίων προαστίων στις οικιστικές αναπτύξεις Ελληνικού

-«Ενδιαφερόμενοι αγοραστές έχουν πλέον μάθει απέξω και ανακατωτά το ΝΟΚ και μας ρωτούν με βάση ποια άρθρο του, έχουν εκδοθεί οι οικοδομικές άδειες στα κτίρια που κατασκευάζουμε και διαθέτουμε προς πώληση», λένε στο ecopress μηχανικοί και κατασκευαστές, που δραστηριοποιούνται στον ιδιωτικό κατασκευαστικό τομέα στην Αττική.

– «Οι υποψήφιοι αγοραστές διαμερισμάτων εγκαταλείπουν πλέον την επιλογή ακινήτων σε νεόδμητες οικοδομές που κατασκευάζονται από μικρές και μεσαίες επιχειρήσεις μέσα στον οικιστικό ιστό των νοτίων προαστίων και στρέφονται μαζικά για αγορά στέγης στις οικιστικές αναπτύξεις του Ελληνικού», λένε οι ίδιες πηγές.

Πάγωσαν οι οικοδομικές άδειες από ΥΔΟΜ Δήμων

Σειρά αποφάσεων  του Ε΄ Τμήματος του Συμβουλίου της Επικρατείας, όπως και αποφάσεις της Επιτροπής Αναστολών  Συμβουλίου του ΣτΕ,  που έχουν εκδοθεί τον τελευταίο ενάμιση χρόνο δικαιώνουν προσφυγές Δήμων, και κατοίκων Δήμων της Αθήνας, των νοτίων και βορείων προαστίων της Αττικής, θέτοντας  αιτιάσεις αντισυνταγματικότητας άρθρων του ΝΟΚ, που αναφέρονται στα μπόνους δόμησης του ΝΟΚ στη δόμηση και τα ύψη των κτιρίων.

Ταυτοχρόνως οι ίδιες δικαστικές αποφάσεις  του ΣτΕ έχουν εξουδετερώσει τις πρωτοβουλίες που ανέλαβε το κεντρικό κράτος, το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας και η Αποκεντρωμένη Διοίκηση Αττικής, για εφαρμογή των διατάξεων του ΝΟΚ στις οικοδομικές άδειες των κτιρίων δικαιώνοντας τους Δήμους  (Δήμος 3 Β, Δήμος Αθήνας, Δήμος Κηφισιάς κ.α) που προσέφυγαν εναντίον των αποφάσεων του κεντρικού κράτους και πέτυχαν οι ΥΔΟΜ των Δήμων, να μην εκδίδουν οικοδομικές άδεις του ΝΟΚ έως την οριστική κρίση των υποθέσεων από την Ολομέλεια του ΣτΕ.

Ενδεχόμενο για αυθαίρετες κατασκευές και άκυρα συμβόλαια

Είναι αξιοσημείωτο επίσης ότι απόφαση της Επιτροπής Αναστολών  Συμβουλίου του ΣτΕ, που δικαίωσε το Δήμο 3 Β  και το Δήμαρχο Βάρης Βούλας Βουλιαγμένης Γρηγόρη Κωνσταντέλλο υπογραμμίζει στο σκεπτικό της το ενδεχόμενο να κριθούν αυθαίρετες και κατεδαφιστέες οι κατασκευές, όπως επίσης να τιναχθούν στον αέρα συμβόλαια αγοράς ακινήτων σε οικοδομές με τα μπόνους του ΝΟΚ, σε περίπτωση οριστικής απορριπτικής απόφασης από τον Ολομέλεια του ΣτΕ.

ΣτΕ: αυθαίρετες οικοδομές, στον αέρα συμβόλαια, εάν πέσει ο ΝΟΚ στην Ολομέλεια

Τέσσερις υποθέσεις σε μία, στη μεγάλη δίκη του ΝΟΚ στο ΣτΕ

Η μεγάλη δίκη του ΝΟΚ, στην Ολομέλεια του ΣτΕ, όπου έχουν παραπεμφθεί για τελική κρίση οι υποθέσεις από το Ε΄ Τμήμα του ΣτΕ είναι προγραμματισμένη για τις 11 Οκτωβρίου 2024.  Εκτός απρόοπτης αναβολής και μέχρι την τελική καθαρογραφή της απόφασης, οι περιπέτειες του ΝΟΚ εκτιμάται ότι θα είναι σε εκρεμμότητα μέχρι το τέλος του έτους η τις αρχές του 2025.

Σημαντική εξέλιξη είναι στο μεταξύ  ότι μαζί με τις γνωστές αποφάσεις (293 Ε΄ Τμήματος ΣτΕ και  310 Ε΄Τμήματος ΣτΕ) προστέθηκαν να εκδικαστούν στην ίδια δίκη από την Ολομέλεια ΣτΕ και άλλες δύο υποθέσεις που αφορούν στα κίνητρα του ΝΟΚ.

Τέσσερις οικοδομές, σε διαφορετικές φάσεις κατασκευής 

Είναι αξιοσημείωτο ότι οι τέσσερις υποθέσεις, που ενοποιούνται σε μία μεγάλη δίκη του ΝΟΚ στην Ολομέλεια του ΣτΕ, οι οποίες αφορούν όλες σε οικοδομικές άδειες στο Δήμο Αλίμου, αναφέρονται σε τέσσερις οικοδομές, που βρίσκονται σε τέσσερις διαφορετικές φάσεις, ως προς τα στάδια κατασκευής και ολοκλήρωσης τους. Ειδικότερα, σύμφωνα με πληροφορίες από νομικές και τεχνικές πηγές η πραγματική κατάταση έχει ως εξής :

-η πρώτη οικοδομική άδεια αφορά σε οικοδομή, η οποία έχει ολοκληρωθεί και μάλιστα νόμιμα, με αποφάσεις του Διοικητικού Εφετείου Πειραιά, το οποίο εκδίκασε προσφυγές κατά  της αρχικής άδειας και αναθεωρήσεις οικοδομικής άδειας, όχι όμως και την τελική αναθεώρηση οικοδομικής άδειας,  με την οποία ολοκληρώθηκε νόμιμα  η οικοδομή.

– η δεύτερη οικοδομική άδεια αφορά σε οικοδομή, η κατασκευή της οποίας χτίζεται κανονικά και βρίσκεται στο τελικό στάδιο αποπεράτωσης, αφού η πλευρά των κατασκευαστών κέρδισε στο ΣτΕ,  την προσωρινή αναστολή εργασιών της οικοδομής, σε προσφυγή του Δήμου.

-η τρίτη οικοδομή έχει ολοκληρωθεί και κατοικείται εδώ και περίπου ένα χρόνο, αφού στο μεταξύ πέραν της προσφυγής στο ΣτΕ δεν έγινε  αίτηση αναστολής οικοδομικών εργασιών.

-η τέταρτη οικοδομή έχει σταματήσει στο υπόγειο, λόγω απόφασης αναστολής εργασιών.

Η πολεοδομική ανασφάλεια πάγωσε τις κατασκευές 

Εν αναμονή λοιπόν των τελικών αποφάσεων του ΣτΕ, το κλίμα πολεοδομικής ανασφάλειας στις ιδιωτικές κατασκευές, που έχει παγιωθεί τον τελευταίο χρόνο έχει προκαλέσει θεαματικές μεταβολές στην κτηματαγορά, ολόκληρης της Αττικής, ιδίως των νοτίων προαστίων  επισημαίνουν οι κατασκευαστές.

-«Οι μικρές και μεσαίες κατασκευαστικές εταιρίες, έχουν σχεδόν σταματήσει πλέον να χτίζουν νέα κτίρια κατοικίας και βρίσκονται σε αναμονή ενόψει των τελικών αποφάσεων του ΣτΕ», λένε στο ecopress  οι πηγές μηχανικών και κατασκευαστών, τονίζοντας ειδικότερα ότι:

-« Λίγες μόνον κατασκευαστικές επιχειρήσεις υλοποιούν οικοδομικές άδειες, επιλέγοντας να μην κάνουν χρήση  των μπόνους του ΝΟΚ, χωρίς κέρδος αλλά με ζημιά από τη δραστηριότητα τους και το κάνουν αυτό αναλαμβάνοντας το οικονομικό ρίσκο ζημιάς,  απλώς και μόνον για να έχουν έσοδα συντήρησης τους και να μην οδηγηθούν σε αιφνίδιο λουκέτο».

Στο Ελληνικό και έμπειροι τεχνίτες και οργανωμένα συνεργεία

Λόγω της στροφής της κτηματαγοράς προς τις οικιστικές αναπτύξεις του Ελληνικού, εισέρχονται πλέον στην έκταση του πρώην αεροδρομίου μεγάλες επιχειρήσεις, οι οποίες αγοράζουν τους τελευταίους μήνες μεγάλες εκτάσεις για νέες κατασκευές κατοικίας και εμπορικών χρήσεων. Η πιο κραυγαλέα απόδειξη είναι ότι  έχουν μετακινηθεί στις κατασκευές του Ελληνικού και τα δυσεύρετα συνεργεία τεχνιτών, που συνεργάζονταν επί πολλά χρόνια  με τις μικρές και μεσαίες τεχνικές εταιρίες και ιδιώτες μηχανικούς, όπως λένε οι ίδιες πηγές.

-«Και να θέλουμε να χτίσουμε, χωρίς η με το ΝΟΚ, δεν έχουμε πλέον δυνατότητες να το κάνουμε», λένε οι ιδιώτες κατασκευαστές, σημειώνοντας ότι έμπειροι τεχνίτες και οργανωμένα συνεργεία με τα οποία είχαν συνεργασίες επί σειρά ετών, τους έχουν  πλέον εγκαταλείψει  και έχουν δουλειά για τα επόμενα τρία τέσσερα χρόνια σε οικιστικές αναπτύξεις στο Ελληνικό, όπου τους προσφέρονται  δελεαστικές συμφωνίες.

Θεαματικές εισπράξεις από ακίνητα και οικόπεδα στα οικονομικά αποτελέσματα 

– «Οι συνολικές εισπράξεις από πωλήσεις ακινήτων στο έργο Ελληνικού, όπως ανέφερε ο διευθύνων σύμβουλος της LAMDA Development Οδυσσέας Αθανασίου, προσεγγίζουν τα 800 εκατ.ευρώ από την έναρξη του έργου έως το τέλος Αυγούστου 2024, ενώ μέχρι το τέλος του έτους εκτιμά ότι «οι συνολικές εισπράξεις θα ξεπεράσουν τα 900 εκατ. ευρώ. Οι εισπράξεις από τις πρόσφατες πωλήσεις οικοπέδων αναμένεται να ενισχύσουν περαιτέρω τα ταμειακά διαθέσιμα και να θωρακίσουν τον ισολογισμό του Ομίλου».

Οι εξελίξεις αναφορικά με τις πωλήσεις επενδυτικού χαρτοφυλακίου (μέχρι τη δημοσίευση των οικονομικών αποτελεσμάτων πρώτου εξαμήνου 2024) είναι οι ακόλουθες:

-Πώληση οικοπέδων για οικιστικές αναπτύξεις: στο τέλος Ιουλίου 2024 υπεγράφησαν οριστικά συμβόλαια και προσύμφωνα αγοραπωλησίας για την πώληση πέντε διαφορετικών οικοπέδων (πλησίον του The Ellinikon Mall), συνολικής μέγιστης επιτρεπόμενης οικοδομήσιμης επιφάνειας περίπου 51χιλ. τ.μ. Το συνολικό τίμημα της συναλλαγής ανέρχεται σε περίπου 106 εκατ. ευρώ, το οποίο αντιστοιχεί σε μέσο τίμημα περίπου 2.100 ευρώ ανά τ.μ. οικοδομήσιμης επιφάνειας.

Το εν λόγω τίμημα είναι τετραπλάσιο του λογιστικού κόστους. Από το συνολικό τίμημα της συναλλαγής, ποσό περίπου 32 εκατ.ευρώ εισπράχθηκε τον Ιούλιο, ενώ μέχρι το τέλος 2024 αναμένεται να έχουν εισπραχθεί 86 εκατ.ευρώ συνολικά, ενδυναμώνοντας περαιτέρω τα ταμειακά διαθέσιμα του Ομίλου.

Ο Όμιλος LAMDA Development αναμένεται, μετά την ολοκλήρωση όλων των επιμέρους συναλλαγών, να αναγνωρίσει λογιστικό κέρδος προ φόρων ποσού περίπου 76 εκατ.ευρώ, το οποίο αντιστοιχεί σε 5,4% της Καθαρής Αξίας Ενεργητικού (NAV) την 30.06.2024.

Τα κυριότερα ορόσημα

Τα κυριότερα ορόσημα, μέχρι τη δημοσίευση των οικονομικών αποτελεσμάτων πρώτου εξαμήνου 2024, αναφορικά με την υλοποίηση του έργου του Ελληνικού, που είναι σε πλήρη εξέλιξη όπως τα  δημοσιοποίησε η LAMDA Development είναι:

-Riviera Tower: Ο Πύργος είναι ορατός από τη Λεωφόρο Ποσειδώνος. Σε πλήρη εξέλιξη βρίσκονται, οι εργασίες φέροντος οργανισμού της ανωδομής των δύο κεντρικών πυρήνων ανελκυστήρων/κλιμακοστασίων μέχρι και τον 8ο όροφο, ενώ προχωρούν και οι σκυροδετήσεις των πλακών του 4ου ορόφου.

-The Cove Residences: στα οικόπεδα 5-6, που περιλαμβάνουν συνολικά 7 κτίρια, ολοκληρώνονται εντός του Σεπτεμβρίου οι εργασίες του φέροντος οργανισμού. Στα οικόπεδα 7-8, που περιλαμβάνουν 14 κτίρια, έχουν ολοκληρωθεί οι εργασίες σκυροδέτησης της θεμελίωσης.

-Park Rise (BIG): τον Απρίλιο 2024 εγκαταστάθηκε ο ανάδοχος της Α’ Φάσης. Έχουν ολοκληρωθεί οι εργασίες των αρχαιολογικών ανασκαφών και του συνόλου των εκσκαφών. Επιπλέον, έχει ξεκινήσει η κατασκευή της θεμελίωσης του κτιρίου.

-Λοιπές αναπτύξεις Little Athens: στα έργα Promenade Heights και Atrium Gardens / Trinity Gardens έχουν ολοκληρωθεί οι εκσκαφές, ενώ στο έργο Promenade Heights έχουν προχωρήσει και οι εργασίες θεμελίωσης. Στο έργο Pavilion Terraces έχουν ολοκληρωθεί οι απαιτούμενες κατεδαφίσεις και έχουν ξεκινήσει οι εργασίες εκσκαφών.

-Υπογειοποίηση Λεωφ. Ποσειδώνος: έχει ολοκληρωθεί 83% των εκσκαφών και 71% των σκυροδετήσεων.

Από τα αποτελέσματα που ανακοινώθηκαν προκύπτει ότι για το έργο του Ελληνικού συνεχίζεται η λειτουργική κερδοφορία, κάτι που επιτεύχθηκε, όπως έχει ανακοινωθεί, για πρώτη φορά το Δεκέμβριο 2023, σε διάστημα μόλις 2,5 ετών από την έναρξη του έργου.