Νομοσχέδιο: στη Βουλή τα πολεοδομικά κίνητρα για τουριστικά καταλύματα

Πολεοδομικά κίνητρα για τη δημιουργία μικτών τουριστικών καταλυμάτων μικρής κλίμακας, δυνατότητα πολεοδομικής ενοποίησης ακινήτων, οι περιβαλλοντικοί όροι εντάσσονται στα προεδρικά διατάγματα οριοθέτησης των Περιοχών Ολοκληρωμένης Τουριστικής Ανάπτυξης και απλοποίηση της διαδικασίας χωροθέτησης – δημιουργίας πλωτών εξεδρών, εντός τουριστικών λιμένων περιλαμβάνονται μεταξύ άλλων στο νέο τουριστικό νομοσχέδιο που κατατέθηκε στη Βουλή.

Κατατέθηκε στη Βουλή το νομοσχέδιο του υπουργείου Τουρισμού με τίτλο «Ενίσχυση των τουριστικών υποδομών και της τουριστικής εκπαίδευσης, επικαιροποίηση του πλαισίου άσκησης του επαγγέλματος των ξεναγών και των χρονομεριστικών μισθώσεων, ρυθμίσεις τουριστικών φορέων και άλλες διατάξεις για την ενίσχυση του τουρισμού» κατατέθηκε στη Βουλή και η επεξεργασία του νομοσχεδίου από την αρμόδια κοινοβουλευτική επιτροπή θα αρχίσει την Παρασκευή 28 Ιουνίου 2024.

Οι βασικές πολεοδομικές και περιβαλλοντικές ρυθμίσεις

Οι βασικές πολεοδομικές και περιβαλλοντικές ρυθμίσεις περιλαμβάνονται στο Μέρος Β του νομοσχεδίου και όπως σημειώνεται στην αιτιολογική έκθεση: «επιχειρείται η διευθέτηση πολεοδομικών και αδειοδοτικών ζητημάτων που αφορούν τα τουριστικά καταλύματα και τις οργανωμένες τουριστικές κατασκηνώσεις πολυτελούς διαβίωσης (glamorous camping/glamping). Επιπλέον, εμπεριέχονται ρυθμίσεις για τους τουριστικούς λιμένες, καθώς και για τα ορειβατικά καταφύγια». Παράλληλα «επιδιώκεται η συμμόρφωση των εγκαταστάσεων ειδικής τουριστικής υποδομής προς την ισχύουσα περιβαλλοντική νομοθεσία, προς εξασφάλιση τόσο των περιβαλλοντικών προδιαγραφών όσο και της σύννομης περιβαλλοντικά λειτουργίας των τουριστικών καταλυμάτων». Αναλυτικά, σύμφωνα με την αιτιολογική έκθεση οι βασικές ρυθμίσεις προβλέπουν:

Διάκριση Οργανωμένων Τουριστικών κατασκηνώσεων πολυτελούς διαβίωσης (glamping)

Το «glamping/glamorous camping» μετατρέπεται από Σήμα Ποιότητας, όπως εισήχθη με τα άρθρα 36 έως 41 του ν. 4688/2020 (Α’ 101), σε ξεχωριστό είδος τουριστικής επιχείρησης, όπως αυτές απαριθμούνται στην παρ. 1 του άρθρου 1 του ν. 4276/2014 (Α’ 155). Με τον τρόπο αυτό, η εν λόγω βιώσιμη τουριστική δραστηριότητα ενισχύεται ακόμα περισσότερο.

Δυνατότητα μεταβίβασης του δικαιώματος επιφάνειας

Το υφιστάμενο θεσμικό πλαίσιο για τα ξενοδοχεία συνιδιοκτησίας (condo hotels) δεν καλύπτει την ειδική περίπτωση που τα δωμάτια ή διαμερίσματα προς πώληση ή μακροχρόνια εκμίσθωση αναπτύσσονται με τη μορφή αυτοτελών καθέτων διηρημένων ιδιοκτησιών, δηλαδή σε περισσότερα αυτοτελή κτίρια, τα οποία μπορεί να ανοικοδομούνται σε διαφορετικές χρονικές φάσεις, ανάλογα με τον επιχειρηματικό προγραμματισμό κάθε επένδυσης. Με την προτεινόμενη ρύθμιση επιχειρείται να καλυφθεί το νομικό αυτό κενό και προβλέπεται, επίσης, η δυνατότητα μεταβίβασης του δικαιώματος επιφάνειας, εφόσον το ξενοδοχείο συνιδιοκτησίας ανεγείρεται σε ακίνητο επί του οποίου έχει συσταθεί δικαίωμα επιφάνειας.

Πολεοδομικά κίνητρα για τη δημιουργία μικτών τουριστικών καταλυμάτων

Εισάγονται κίνητρα για τη δημιουργία μικτών τουριστικών καταλυμάτων μικρής κλίμακας, τα οποία, σύμφωνα με την περ. ιδ της παρ. 1 του άρθρου 2 του ν. 4759/2020 (Α’ 245), αποτελούν οργανωμένη μορφή ανάπτυξης δραστηριοτήτων. Ειδικότερα, πρόκειται για κύρια ξενοδοχειακά καταλύματα που ανεγείρονται σε συνδυασμό με τουριστικές επιπλωμένες κατοικίες σε γήπεδα ίσα ή μεγαλύτερα των πενήντα χιλιάδων (50.000) τ.μ. και μέχρι εκατό πενήντα χιλιάδες (150.000) τ.μ.. Τα ξενοδοχεία που συμπεριλαμβάνονται σ’ αυτά πρέπει να πληρούν έξι (6) κριτήρια κτιριοδομικής και πολεοδομικής αναβάθμισης του άρθρου 38 του ν. 4759/2020.

Επί των μικτών τουριστικών καταλυμάτων μικρής κλίμακας επιτρέπεται η σύσταση διηρημένων ιδιοκτησιών, οριζοντίων και καθέτων, και το ποσοστό των δυνάμενων να πωληθούν ή εκμισθωθούν μακροχρονίως τουριστικών επιπλωμένων κατοικιών δεν μπορεί να υπερβαίνει το δέκα τοις εκατό (10%) της συνολικώς δομούμενης επιφάνειας.

Με την προτεινόμενη ρύθμιση παρέχονται κίνητρα για την ποιοτική αναβάθμιση και διαφοροποίηση του νέου αυτού τουριστικού προϊόντος, ώστε να συνδεθεί με τη δημιουργία ξενοδοχειακών καταλυμάτων υψηλής ποιότητας, κατηγορίας και κατάταξης σε αστέρια, καθώς και με τη δημιουργία ειδικών τουριστικών υποδομών. Ειδικότερα, προβλέπεται ότι αν στο μικτό τουριστικό κατάλυμα μικρής κλίμακας περιλαμβάνεται ξενοδοχείο πέντε (5) αστέρων και εγκατάσταση ειδικής τουριστικής υποδομής, το ποσοστό των δυνάμενων να πωληθούν ή εκμισθωθούν μακροχρονίως τουριστικών επιπλωμένων κατοικιών, ορίζεται σε τριάντα τοις εκατό (30%). Επιπρόσθετα προβλέπεται ότι στην περίπτωση αυτή ο συντελεστής δόμησης προσαυξάνεται κατά 0,02, ο πρόσθετος όμως συντελεστής δόμησης μπορεί να χρησιμοποιηθεί μόνο για την κατασκευή των εγκαταστάσεων ειδικής τουριστικής υποδομής, ρύθμιση που ισχύει ήδη για τα συμβατικά ξενοδοχεία σε εκτός σχεδίου περιοχές σύμφωνα με την περ. ε της παρ. 2 του άρθρου 34 της ν. 4759/2020. Εξυπακούεται ότι τυχόν ισχύοντες σε εκάστη περιοχή ειδικοί αυστηρότεροι όροι δόμησης διατηρούνται σε ισχύ.

Τέλος προβλέπεται ρητά ότι για τη σύσταση διηρημένων ιδιοκτησιών δεν έχει εφαρμογή η παρ. 2 του άρθρου 1 του ν.δ. 1024/1971, διάταξη αναγκαία για την ενεργοποίηση του προϊόντος, η οποία ήδη ισχύει για τα σύνθετα τουριστικά καταλύματα και η οποία προφανώς εκ παραδρομής δεν συμπεριελήφθη στην αρχική διάταξη του άρθρου 37 του ν. 4759/2020.

Πολεοδομική ενοποίηση τουριστικών ακινήτων

Προβλέπεται ότι η δυνατότητα πολεοδομικής ενοποίησης ακινήτων της παρ. 4 του άρθρου 24 του ν. 4179/2013 (Α’ 175), που αφορούσε την ανέγερση κυρίων ή μη κυρίων τουριστικών καταλυμάτων, μπορεί να συμπεριλάβει και εγκαταστάσεις ειδικής τουριστικής υποδομής.

Οι περιβαλλοντικοί όροι στο ΠΔ οριοθέτησης Περιοχών Ολοκληρωμένης Τουριστικής Ανάπτυξης

Προσδιορίζεται ότι η Στρατηγική Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων (Σ.Μ.Π.Ε.) εγκρίνεται κατά την έκδοση του προεδρικού διατάγματος για την οριοθέτηση των Περιοχών Ολοκληρωμένης Τουριστικής Ανάπτυξης. Δηλαδή, αντί η έγκριση για την οριοθέτησή τους να γίνεται σε δύο στάδια όπως ισχύει με την υφιστάμενη νομοθεσία, η προτεινόμενη ρύθμιση ορίζει να προβλέπονται ταυτόχρονα και οι περιβαλλοντικοί όροι έγκρισης στο σχετικό προεδρικό διάταγμα.

Εκ των πρόσφατων διαδοχικών τροποποιήσεων της υπ’ αρ. ΥΠΕΧΩΔΕ/ΕΥΠΕ/οικ. 107017/28.8.2006 κοινής απόφασης των Υπουργών Οικονομίας και Οικονομικών, Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και Δημοσίων Έργων και του Υφυπουργού Εσωτερικών, Δημόσιας Διοίκησης και Αποκέντρωσης (Β’ 1225), και για λόγους ταχύτητας και αποτελεσματικότητας των διοικητικών διαδικασιών, η κανονιστικώς δρώσα διοίκηση έκρινε ότι η έγκριση τόσο της χωροθέτησης, όσο και των μέτρων προστασίας του περιβάλλοντος κάθε έργου, για το οποίο απαιτείται Σ.Μ.Π.Ε., θα πρέπει να πραγματοποιείται δυνάμει μίας μόνο ενιαίας διοικητικής πράξης.

Στο πεδίο εφαρμογής της ως άνω ρύθμισης, η οποία υπηρετεί την αρχή της χρηστής διοίκησης, δεν μπορεί, υπό το ισχύον νομοθετικό καθεστώς, να υπαχθεί η περίπτωση της δημιουργίας σύνθετου τουριστικού καταλύματος σε ιδιωτικά δάση και δασικές εκτάσεις εκτός οργανωμένων υποδοχέων τουριστικών δραστηριοτήτων, καθώς η περ. ε της παρ. 4 του άρθρου 49 του ν. 998/1979 (A’ 289) υπερισχύει της υπουργικής απόφασης και αποκλείει την έγκριση της χωροθέτησης και των μέτρων προστασίας του περιβάλλοντος με μια ενιαία διοικητική πράξη. Για την ταυτότητα του νομικού λόγου, όμως, πρέπει και στην περίπτωση των σύνθετων τουριστικών καταλυμάτων σε ιδιωτικά δάση και δασικές εκτάσεις να πραγματοποιείται η περιβαλλοντική έγκριση του σχεδίου τους με το ίδιο προεδρικό διάταγμα χαρακτηρισμού και οριοθέτησης αυτών, χωρίς να προηγείται η έγκριση της απαιτούμενης Σ.Μ.Π.Ε. με αυτοτελή διοικητική πράξη. Με αυτόν τον τρόπο, η αυστηρότητα της διαδικασίας παραμένει ακέραιη, καθώς η έγκριση όλων των όρων του σχεδίου περιβάλλεται με το αυξημένο διαδικαστικό και θεσμικό κύρος του προεδρικού διατάγματος, και συγχρόνως η διαδικασία απλοποιείται και επιταχύνεται προς όφελος, τόσο της Διοίκησης όσο και του διοικούμενου, καθώς παραλείπεται η έκδοση ξεχωριστής απόφασης για την έγκριση των περιβαλλοντικών όρων βάσει της Σ.Μ.Π.Ε. και όλα ενοποιούνται σε μία ενιαία διοικητική πράξη, ήτοι το προεδρικό διάταγμα. Η εν λόγω ενοποίηση ενισχύει την ασφάλεια δικαίου, καθώς σε ενδεχόμενο δικαστικό έλεγχο, η μόνη πράξη που θα ελεγχθεί δικαστικά θα είναι τυχόν απόφαση απορρέουσα από το προεδρικό διάταγμα, στο οποίο θα ρυθμίζονται εξαντλητικά όλα τα ζητήματα.

Απλοποίηση της διαδικασίας χωροθέτησης – δημιουργίας πλωτών εξεδρών, εντός τουριστικών λιμένων

Επιδιώκεται η ικανοποίηση της αυξημένης ζήτησης για θέσεις ελλιμενισμού, ιδίως κατά τους θερινούς μήνες, μέσω της προσαύξησης των θέσεων ελλιμενισμού μέχρι δέκα τοις εκατό(10%), επιπλέον των εγκεκριμένων θέσεων, χωρίς τροποποίηση χωροθέτησης του τουριστικού λιμένα.

Ειδικότερα, κατά τη θερινή περίοδο παρατηρείται το φαινόμενο να μην επαρκούν οι θέσεις ελλιμενισμού, που προσφέρονται τόσο από τις μαρίνες, όσο και από τους λοιπούς τουριστικούς λιμένες. Προς αντιμετώπιση της ανάγκης αυτής δίνεται η δυνατότητα λειτουργίας προσωρινών πλωτών εξεδρών εκτός τουριστικών λιμένων, χωρίς τις αντίστοιχες απαιτούμενες τεχνικές και περιβαλλοντικές προδιαγραφές, ως ισχύουν για τους τουριστικούς λιμένες. Η δυνατότητα αυτή μάλιστα επεκτάθηκε για τις πλωτές προβλήτες εκτός τουριστικών λιμένων, ως προς την περίοδο προσωρινής λειτουργίας τους από έξι (6) σε εννέα (9) μήνες ετησίως με το άρθρο 75 του ν. 4926/2022 (Α’ 82). Για λόγους: α) δίκαιου ανταγωνισμού μεταξύ των διαφορετικών λιμενικών και μη υποδομών, όσον αφορά στην πρόσδεση των σκαφών αναψυχής, β) εξορθολογισμού του θεσμικού πλαισίου προσωρινής εγκατάστασης και λειτουργίας των υποδομών πρόσδεσης σκαφών αναψυχής, γ) κάλυψης των αυξημένων αναγκών σε θέσεις ελλιμενισμού για ξένα και ελληνικά σκάφη αναψυχής, δ) μείωσης της απώλειας εσόδων από σκάφη που αποχωρούν ή αναβάλουν την επίσκεψη στις ελληνικές μαρίνες λόγω μη ανεύρεσης θέσεων ελλιμενισμού σε τουριστικούς λιμένες, ε) αύξησης των εσόδων του Δημοσίου από φόρους και τέλη από τις θέσεις ελλιμενισμού επί πλωτών προβλητών στους ελληνικούς τουριστικούς λιμένες και στ) μείωσης των κινδύνων που συνεπάγεται η άτακτη και ανεξέλεγκτη αγκυροβολία των σκαφών σε θαλάσσιο χώρο εκτός λιμένων, επιβάλλεται η θέσπιση της δυνατότητας εγκατάστασης πλωτών εξεδρών εντός μαρινών και καταφυγίων. Τονίζεται ότι για τα αγκυροβόλια έχει ήδη προβλεφθεί η δυνατότητα εγκατάστασης πλωτών εξεδρών και προβλητών με το άρθρο 87 του ν. 4926/2022.

Επιδιώκεται η βελτίωση της εξυπηρέτησης των αναγκών που συνδέονται με τον προορισμό και τη λειτουργία του λιμένα ως τουριστικής υποδομής για τον ελλιμενισμό σκαφών.

Σύμφωνα με τη γενική αντίληψη του άρθρου 62 του ν. 5092/2024 (Α’ 33), τα κτίρια στους τουριστικούς λιμένες ανεγείρονται έως την οριογραμμή της ζώνης παραλίας. Η γενικότητα της διάταξης αυτής δημιουργεί πρόβλημα στους τουριστικούς λιμένες, δεδομένου ότι σε αυτούς υπάρχει ανάγκη ύπαρξης ειδικών κατασκευών επί των λιμενικών εγκαταστάσεων για την εξυπηρέτηση αναγκών, σύμφωνα με τον προορισμό και τη λειτουργία των λιμένων ως τουριστικής υποδομής για τον ελλιμενισμό σκαφών.

Ξενοδοχειακοί λιμένες

Επιλύεται το θέμα που έχει ανακύψει αναφορικά με την τροποποίηση χωροθέτησης των έντεκα (11) ξενοδοχειακών λιμένων που προβλέπονταν από το άρθρο 35 του ν. 2160/1993 (Α’ 118) ως ιδιαίτερης κατηγορίας λιμένων, η οποία όμως καταργήθηκε με το άρθρο 167 του ν. 4070/2012 (Α’ 82).

Παράταση για τεχνική συμμόρφωση ορεινών καταφυγίων

Παρατείνεται ως την 31η Δεκεμβρίου 2025 η προθεσμία λειτουργικής και τεχνικής συμμόρφωσης των ορειβατικών καταφυγίων. Επίσης, διευκρινίζονται τα στοιχεία που δύναται να συμπληρώνονται σε μεταγενέστερο χρόνο στις εκδοθείσες διαπιστωτικές πράξεις Ορειβατικών Καταφυγίων. Έτσι, αντιμετωπίζεται η διαπιστωμένη αδυναμία νόμιμης λειτουργίας υφιστάμενων ορειβατικών καταφυγίων και προτείνεται η παράταση της σχετικής προθεσμίας προκειμένου να τακτοποιηθεί και να λειτουργεί νομίμως ένας μεγάλος αριθμός ορειβατικών καταφυγίων.