Οι τελικές ρυθμίσεις για οικοδομικές άδειες και συμβόλαια στο νέο νόμο του ΥΠΕΝ
ΕιδήσειςΚτηματαγοράΟικιστικάΟικονομίαΠεριβάλλονΠολεοδομίαΧωροταξία 27 Μαρτίου 2023 Αργύρης
Του Αργύρη Δεμερτζή/
Πέρασαν στο νέο νόμο του ΥΠΕΝ όπως ψηφίστηκε στη Βουλή, βασικές ρυθμίσεις για τις μεταβιβάσεις και τις οικοδομικές άδειες ακινήτων, που αφορούν σε μονομερή υπαγωγή αυθαιρέτου, αποδοχή κληρονομίας δασικού ακινήτου χωρίς δασικό πιστοποιητικό, την κατάργηση προσάρτησης πολεοδομικών δικαιολογητικών σε συμβόλαια και τη λειτουργική συνένωση όμορων γηπέδων. Ποιές ρυθμίσεις αποσύρθηκαν.
Νεότερη ενημέρωση: Δημοσιεύτηκε στο Φύλλο της Εφημερίδας της Κυβέρνησης (ΦΕΚ) ο νέος νόμος μαμούθ με συνολικά 275 άρθρα του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, με ρυθμίσεις για τη σύσταση νέας Ρυθμιστικής Αρχής Αποβλήτων, Ενέργειας και Υδάτων και τη διαχείριση του νερού και για περιβαλλοντικά, πολεοδομικά χωροταξικά, ενεργειακά θέματα, όπως επίσης για τα λατομεία και τα απόβλητα Δείτε εδώ στο ecopress
Από το νομοσχέδιο μαμούθ του ΥΠΕΝ, όπως αναρτήθηκε στην ιστοσελίδα της Βουλής των Ελλήνων, με τις διαγραφές, συμπληρώσεις και προσθήκες διατάξεων, ως νόμος που ψηφίστηκε και οδεύει για επίσημη δημοσίευση στο Φύλλο της Εφημερίδας της Κυβερνήσεως προκύπτει ότι υπό το βάρος των αντιδράσεων οικολογικών και άλλων φορέων αποσύρθηκαν οριστικά συγκεκριμένες περιβαλλοντικές και πολεοδομικές ρυθμίσεις. Συγκεκριμένα διαγράφονται από το σώμα του τελικώς ψηφισθέντος νομοσχεδίου και αποσύρθηκαν οι ρυθμίσεις που αφορούν στις περιοχές Natura, τις Ειδικές Περιβαλλοντικές Μελέτες (ΕΠΜ), τα όρια των παραδοσιακών οικισμών και την «αναγνώριση» των οδών με απόφαση του ΥΠΕΝ.
Οι τελικές ρυθμίσεις για οικοδομικές άδειες και συμβόλαια
Ψηφίστηκαν στην τελική μορφή τους σημαντικές ρυθμίσεις που αφορούν σε μεταβιβάσεις και τις οικοδομικές άδειες ακινήτων. Οι νέες ρυθμίσεις στην τελική μορφή τους, όπως ψηφίστηκαν στη Βουλή, για οικοδομικές άδειες και μεταβιβάσεις ακινήτων στο νέο νόμο του ΥΠΕΝ με τίτλο: «Μετονομασία της Ρυθμιστικής Αρχής Ενέργειας σε Ρυθμιστική Αρχή Αποβλήτων, Ενέργειας και Υδάτων και διεύρυνση του αντικειμένου της με αρμοδιότητες επί των υπηρεσιών ύδατος και της διαχείρισης αστικών αποβλήτων, ενίσχυση της υδατικής πολιτικής – Εκσυγχρονισμός της νομοθεσίας για τη χρήση και παραγωγή ηλεκτρικής ενέργειας από ανανεώσιμες πηγές μέσω της ενσωμάτωσης των οδηγιών ΕΕ 2018/2001 και 2019/944 – Ειδικότερες διατάξεις για τις ανανεώσιμες πηγές ενέργειας και την προστασία του περιβάλλοντος» είναι:
Δασικές κληρονομίες χωρίς δασικό πιστοποιητικό
Στο νέο νόμο του ΥΠΕΝ, η σχετική ρύθμιση που αναριθμήθηκε σε άρθρο 213 περιλαμβάνεται η εξαίρεση υποχρέωσης δασικού πιστοποιητικού σε συμβολαιογραφικές πράξεις αποδοχής κληρονομίας.
Η σχετική ρύθμιση όπως ψηφίστηκε στη Βουλή και γίνεται νόμος έχει ως εξής:
«Εξαίρεση υποχρέωσης επισύναψης δασικού πιστοποιητικού σε συμβολαιογραφικές πράξεις αποδοχής κληρονομιάς – Λήψη υπόψη αποφάσεων των Επιτροπών Εξέτασης Αντιρρήσεων για τη βεβαίωση του δασικού ή μη χαρακτήρα – Τροποποίηση άρθρου 20 ν. 3889/2010. Στο πρώτο εδάφιο της παρ. 4 και στην παρ. 5 του άρθρου 20 του ν. 3889/2010 (Α’ 182), περί υποβολής πιστοποιητικού των δασικών υπηρεσιών, εξαιρούνται οι πράξεις δηλώσεως αποδοχής κληρονομιάς, στο δεύτερο εδάφιο της παρ. 5 ορίζεται ότι το απόσπασμα δασικού χάρτη υπογράφεται από αρμόδιο μηχανικό αντί του «συντάκτη» του και διευκρινίζεται η έννοια των αναφερόμενων πράξεων του τελευταίου εδαφίου της ίδιας παραγράφου, στην παρ. 6 προστίθεται τελευταίο εδάφιο, και οι παρ. 4, 5 και 6 διαμορφώνονται ως εξής:
«4. Μετά την κύρωση του δασικού χάρτη κάθε μεταβίβαση, σύσταση, αλλοίωση και γενικά κάθε μεταβολή των εμπραγμάτων δικαιωμάτων, που πραγματοποιείται με δικαιοπραξία εν ζωή, εξαιρούμενων των δηλώσεων αποδοχής κληρονομιάς, στις δασικές εν γένει εκτάσεις της παραγράφου 1 του άρθρου 13, που περιλαμβάνονται σε αυτόν, είναι άκυρη και ανίσχυρη, αν δεν συνοδεύεται από σχετικό πιστοποιητικό της αρμόδιας υπηρεσίας της οικείας Διεύθυνσης Δασών, με το οποίο βεβαιώνεται ο χαρακτήρας της έκτασης. Το ανωτέρω πιστοποιητικό δεν εκδίδεται για περιοχές του δασικού χάρτη που δεν περιλαμβάνονται στις δασικές εν γένει εκτάσεις.
Ειδικά για εκτάσεις που έχουν περιληφθεί στην ανάρτηση, για τις οποίες έχουν γίνει δεκτές αντιρρήσεις των ενδιαφερομένων, αντί για το ανωτέρω πιστοποιητικό στο σχετικό συμβόλαιο προσαρτάται αντίγραφο της απόφασης αυτής με τον αριθμό διαδικτυακής ανάρτησης (Α.Δ.Α.) και με επισυναπτόμενο τοπογραφικό διάγραμμα εξαρτημένων συντεταγμένων Ε.Γ.Σ.Α., επί του οποίου ο συντάκτης βεβαιώνει ότι το ακίνητο είναι αυτό, ως προς το οποίο έχουν γίνει δεκτές οι υποβληθείσες αντιρρήσεις.
Για τη χορήγηση του πιστοποιητικού καταβάλλεται ειδικό τέλος υπέρ του εκδότη του πιστοποιητικού, του οποίου το ύφος, ο τρόπος καταβολής και είσπραξης και η διάθεση καθορίζεται σύμφωνα με την παράγραφο 1 του άρθρου 22 του παρόντος.
5.Στις εν ζωή δικαιοπραξίες, εξαιρουμένων των δηλώσεων αποδοχής κληρονομιάς, που συντάσσουν οι συμβολαιογράφοι, που αφορούν στις δασικές εν γένει εκτάσεις που περιλαμβάνονται στον κυρωμένο δασικό χάρτη, υποχρεούνται να επισυνάπτουν τα πιστοποιητικά της προηγουμένης παραγράφου και να μνημονεύουν το περιεχόμενό τους.
Για περιοχές που δεν περιλαμβάνονται στον δασικό χάρτη επειδή δεν αποτελούν δασικές εν γένει εκτάσεις της παραγράφου 1 του άρθρου 13, το πιστοποιητικό της προηγούμενης παραγράφου αντικαθίσταται από υπεύθυνη δήλωση του άρθρου 8 του ν. 1599/1986 (Α’ 75) επί του τοπογραφικού διαγράμματος, που συνοδεύει τη σχετική πράξη του συμβολαιογράφου ή, αν δεν υφίσταται υποχρέωση εκπόνησης τοπογραφικού διαγράμματος, επί αποσπάσματος του δασικού χάρτη όπου απεικονίζεται το ακίνητο στο οποίο αφορά η συμβολαιογραφική πράξη και όπου εμφαίνονται οι συντεταγμένες των κορυφών του ακινήτου, με την οποία δηλώνεται υπευθύνως από τον αρμόδιο μηχανικό ότι το συγκεκριμένο ακίνητο δεν εμπίπτει στις προστατευτικές διατάξεις της δασικής νομοθεσίας.
Η συγκεκριμένη υπεύθυνη δήλωση πρέπει να μνημονεύεται στις δικαιοπραξίες εν ζωή που συντάσσονται από τους συμβολαιογράφους.
Δεν επιτρέπεται η εγγραφή ή η μεταγραφή των παραπάνω δικαιοπραξιών εν ζωή, εξαιρουμένων των δηλώσεων αποδοχής κληρονομίας, στα οικεία υποθηκοφυλακεία και κτηματολογικά γραφεία, αν δεν έχουν τηρηθεί οι υποχρεώσεις των ανωτέρω παραγράφων.
6.Δυνατότητα χρήσης των στοιχείων του δασικού χάρτη είτε είναι αναρτημένος είτε κυρωμένος μερικά ή ολικά, παρέχεται σε κάθε δημόσια αρχή μέσω του ειδικού διαδικτυακού τόπου της παραγράφου 11 του άρθρου 13. Αν απαιτείται από κείμενες διατάξεις, εξαιρούμενης της διάταξης της παραγράφου 4, η βεβαίωση του δασικού εν γένει ή μη χαρακτήρα έκτασης ενώπιον του Δημοσίου, των ΟΤΑ α’ και β” βαθμού και των υπηρεσιών και φορέων του ευρύτερου δημόσιου τομέα της παρ. 6 του άρθρου 1 του ν. 1256/1982 (Α’ 65), όπως εκάστοτε ισχύει, αυτή πραγματοποιείται με υπεύθυνη δήλωση του άρθρου 8 του ν. 1599/1986 (Α’ 75) επί του τοπογραφικού διαγράμματος, που αφορά το συγκεκριμένο ακίνητο από τον συντάκτη του. Στη δήλωση αναφέρεται υποχρεωτικά αν ο χαρακτηρισμός της έκτασης ως δασικής ή μη έχει προσωρινή ή οριστική ισχύ, ανάλογα με το στάδιο στο οποίο βρίσκεται ο δασικός χάρτης. Ειδικά για εκτάσεις ως προς τις οποίες έχει ολοκληρωθεί η διαδικασία εξέτασης των αντιρρήσεων των ενδιαφερομένων από τις Επιτροπές Εξέτασης Αντιρρήσεων (ΕΠ.Ε.Α.), εφόσον απαιτείται η κατά τα ανωτέρω βεβαίωση του δασικού εν γένει ή μη χαρακτήρα, αντί της υπεύθυνης δήλωσης του προηγούμενου εδαφίου προσκομίζεται αντίγραφο της σχετικής απόφασης με τον Α.Δ.Α. με επισυναπτόμενο τοπογραφικό διάγραμμα εξαρτημένων συντεταγμένων Ε.Γ.Σ.Α., επί του οποίου ο συντάκτης του προσδιορίζει τα τμήματα ως προς τα οποία έχουν γίνει δεκτές οι υποβληθείσες αντιρρήσεις.»
Μονομερής υπαγωγή και τροποποίηση ιδιοκτησίας σε πολυκατοικία
Ρυθμίζεται η περίπτωση της διαμερισμάτωσης κατά την οποία η υπαγωγή και η τροποποίηση σύστασης πραγματοποιείται μόνον από τους ιδιοκτήτες των οριζοντίων ιδιοκτησιών που επηρεάζονται από αυτή. Η νέα αυτή σημαντική ρύθμιση που αφορά πολλές χιλιάδες διαμερίσματα σε όλη τη χώρα ήταν επίμονο αίτημα της ΠΟΜΙΔΑ προς την ηγεσία του ΥΠΕΝ. Στο ίδιο άρθρο προβλέπεται ότι η απαίτηση η ίδια αυθαίρετη κατασκευή να είναι σε όλους του ορόφους της οικοδομής αφορά τους ορόφους άνωθεν του ισογείου.
Στο νέο νόμο του ΥΠΕΝ, η σχετική ρύθμιση που αναριθμήθηκε σε άρθρο 230 η σχετική ρύθμιση έχει ως εξής:
Μονομερής υπαγωγή και τροποποίηση συστάσεως οριζοντίου ιδιοκτησίας – Τροποποίηση άρθρου 98 ν. 4495/2017
1.Στο τέλος της περ. β) της παρ. 5 του άρθρου 98 του ν. 4495/2017 (Α΄ 167), περί παραβάσεων σε οριζόντιες ιδιοκτησίες, προστίθενται οι λέξεις «άνωθεν του ισογείου», και η παρ. 5 διαμορφώνεται ως εξής:
«5. Ειδικώς στις περιπτώσεις οριζόντιας ιδιοκτησίας με παραβάσεις που αφορούν την επέκταση αυτής καθ’ ύψος ή κατά πλάτος (οριζόντιας) και την κατάληψη κοινοχρήστου ή κοινοκτήτου χώρου, είναι δυνατή η υπαγωγή αυτών στον παρόντα, χωρίς τη συναίνεση των λοιπών συνιδιοκτητών, μόνο στις εξής περιπτώσεις:
α) όταν η αυθαίρετη επέκταση υφίσταται από την ανέγερση-κατασκευή της οικοδομής ή
β) όταν η ίδια αυθαίρετη επέκταση υφίσταται σε όλους τους ορόφους της οικοδομής, άνωθεν του ισογείου.».
2.Στο άρθρο 98 του ν. 4495/2017 προστίθεται παρ. 9Α ως εξής:
«9Α. Ειδικώς στην περίπτωση αυθαίρετης επέκτασης ή απομείωσης αυτοτελούς οριζοντίου ιδιοκτησίας εις βάρος ή υπέρ όμορης οριζοντίου ιδιοκτησίας του αυτού ή άλλου ιδιοκτήτη, είναι δυνατή η υπαγωγή αυτής στον παρόντα, αν η αυθαίρετη επέκταση ή απομείωση της αυτοτελούς οριζοντίου ιδιοκτησίας υφίσταται από την ανέγερση – κατασκευή της οικοδομής. Με τον ίδιο τρόπο οι ιδιοκτήτες των οριζοντίων ιδιοκτησιών που επηρεάζονται από τη διαφοροποίηση αυτή, έχουν δικαίωμα να προβούν από κοινού σε συμβολαιογραφική πράξη μονομερούς τροποποιήσεως της πράξεως συστάσεως οριζοντίου ιδιοκτησίας, προκειμένου να ενσωματώσουν ή κατανείμουν, αμοιβαίως, τον υπαγόμενο στις διατάξεις του παρόντος χώρο, στις οριζόντιες ιδιοκτησίες τους ή να τον εξαιρέσουν από αυτήν, χωρίς να θίγονται υφιστάμενα συνολικά ποσοστά συνιδιοκτησίας επί του οικοπέδου και κατανομής κοινοχρήστων δαπανών των αμοιβαίως θιγομένων οριζοντίων ιδιοκτησιών. Στην περίπτωση αυτή, η σύμφωνη γνώμη των υπολοίπων συνιδιοκτητών τεκμαίρεται.».
Συμβόλαια χωρίς πολεοδομικά χαρτιά, με ταυτότητα κτιρίου
Στο νέο νόμο του ΥΠΕΝ, η σχετική ρύθμιση που αναριθμήθηκε σε άρθρο 252 καταργείται η παρ.8 του άρθρου 83 Ν.4495/2017 που αφορούσε στην προσάρτηση αντιγράφων του τοπογραφικού διαγράμματος και του διαγράμματος κάλυψης της οικοδομικής άδειας του κτιρίου, καθώς και των κατόψεων της αυτοτελούς ιδιοκτησίας στα συμβολαιογραφικά έγγραφα που καταρτίζονται μετά την έναρξη ισχύος του Ν.4495/2017 και έχουν ως αντικείμενο τη σύσταση ή την τροποποίηση αυτοτελών ιδιοκτησιών, σύμφωνα με τις διατάξεις του ν. 3741/1929 (Α΄4) και του ν.δ. 1024/1971 (Α΄232).
Συνένωση οικοπέδων
Στο άρθρο 236 γίνεται αυθεντική ερμηνεία της παρ. 6 του άρθρου 33 ν. 4759/2020 (λειτουργική συνένωση όμορων γηπέδων).
Στο νέο νόμο του ΥΠΕΝ, η σχετική διάταξη που αναριθμήθηκε σε άρθρο 236, όπως ψηφίστηκε στη Βουλή έχει ως εξής:
«Προϋποθέσεις επιτρεπτής συνένωσης όμορων γηπέδων – Αυθεντική ερμηνεία παρ. 6 άρθρου 33 ν. 4759/2020
Η παρ. 6 του άρθρου 33 του ν. 4759/2020 (Λ’ 245) περί προσθέτων προϋποθέσεων επιτρεπτής συνενώσεως όμορων γηπέδων έχει από την έναρξη ισχύος της, την εξής έννοια:
1.Δεν απαγορεύεται η λειτουργική συνένωση ακινήτων, υπό τους γενικούς ή ειδικούς όρους που τίθενται για κάθε περιοχή.
2.Η λειτουργική συνένωση γηπέδων είναι επιτρεπτή και για την οικοδομική αξιοποίηση ομόρων γηπέδων και στην περίπτωση που τουλάχιστον ένα εξ αυτών ήταν, ακόμη και κατά παρέκκλιση, άρτιο και οικοδομήσιμο κατά τις διατάξεις που ίσχυαν μέχρι τον χρόνο ενάρξεως ισχύος του ν. 4759/2020 (Α- 245), αρκεί το προκύπτον από τη λειτουργική συνένωση γήπεδο να έχει εμβαδόν τουλάχιστον τέσσερις χιλιάδες (4.000) τ.μ., χωρίς να απαιτούνται για την οικοδομησιμότητά του περαιτέρω προϋποθέσεις».
