Οικονομικών: τι αλλάζει για εντός, εκτός σχεδίου, τυφλά γηπεδα, υπόγεια, αυθαίρετα

Σημαντικές αλλαγές στον τρόπο υπολογισμού των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων εντός και εκτός σχεδίου και διευκρινήσεις για την παλαιότητα και τον υπολογισμό αξίας των οικοπέδων εντός και εκτός συστήματος αντικειμενικών αξιών, απαλλοτριωτέων ακινήτων, όπως επίσης για αυθαίρετα, μη οικοδομήσιμα, τυφλά, δεσμευμένα, υπόγεια, ημιυπόγεια και πατάρια, περιλαμβάνει απόφαση του υπουργείου Οικονομικών, η οποία δημοσιεύθηκε στο ΦΕΚ.

Την απόφαση που υπέγραψαν και εξέδωσαν  ο υπουργός και ο υφυπουργός Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, Κωστής Χατζηδάκης και Χρίστος Δήμας, αντίστοιχα.

Οι αλλαγές αφορούν τον τρόπο υπολογισμού της παλαιότητας των ακινήτων. Με την απόφαση ξεκαθαρίζονται δύο σημαντικά ζητήματα που αφορούν τον υπολογισμό της παλαιότητας στην περίπτωση νομιμοποίησης ή τακτοποίησης αυθαιρέτων κτισμάτων και στην περίπτωση προσθηκών και επεκτάσεων επί προϋφιστάμενων νομίμων κτισμάτων.

Στη μεν πρώτη περίπτωση, διευκρινίζεται ότι η παλαιότητα προσδιορίζεται με βάση τα όσα αναγράφονται στο φύλλο καταγραφής του αυθαιρέτου κτίσματος και στη δεύτερη ξεκαθαρίζεται ότι δεν επηρεάζεται η παλαιότητα των κτισμάτων αλλά για κάθε τμήμα που προστίθεται στο ακίνητο η παλαιότητα υπολογίζεται ξεχωριστά, ανάλογα με τον χρόνο κατασκευής του κάθε τμήματος.

Μια άλλη αλλαγή που επέρχεται, προβλέπει ότι εάν ένα ακίνητο έχει πρόσοψη σε ακάλυπτο χώρο οικοπέδου, ο οποίος εκτείνεται έως τον δρόμο, την πλατεία ή άλλο κοινόχρηστο χώρο, χωρίς να μεσολαβεί έτερη ιδιοκτησία ή κτίσμα στη στάθμη του εν λόγω ακινήτου, θεωρείται ότι έχει πρόσοψη στον δρόμο, την πλατεία ή τον κοινόχρηστο χώρο και λαμβάνει την τιμή της γραμμικής ζώνης, εφόσον εκεί αναπτύσσεται γραμμική ζώνη.

Αντιθέτως, αν στον ακάλυπτο χώρο παρεμβάλλονται άλλες ιδιοκτησίες, τότε το ακίνητο δεν θεωρείται ότι έχει πρόσοψη και δεν λαμβάνει τυχόν υπάρχουσα γραμμική τιμή ζώνης.

Προβλέπεται ακόμη ότι σε περίπτωση ύπαρξης πιλοτής στο ισόγειο πολυκατοικίας, εάν δεν υπάρχει τμήμα του ισογείου 1 αλλαγές στον τρόπο υπολογισμού αντικειμενικών αξιών

Αναλυτικά, με τη νέα απόφαση επέρχονται οι ακόλουθες αλλαγές στο σύστημα υπολογισμού των φορολογητέων αντικειμενικών αξιών των ακινήτων:

Σε ό,τι αφορά κτίσματα και οικόπεδα εντός σχεδίων πόλεων, που βρίσκονται σε περιοχές όπου ισχύει το σύστημα των αντικειμενικών τιμών ζώνης:

1 Ακίνητα που έχουν πρόσοψη στον ακάλυπτο χώρο του οικοπέδου, ο οποίος εκτείνεται έως τον δρόμο, την πλατεία ή άλλο κοινόχρηστο χώρο, χωρίς να μεσολαβεί έτερη ιδιοκτησία ή κτίσμα στη στάθμη του εν λόγω ακινήτου, θεωρείται ότι έχουν πρόσοψη στον δρόμο, την πλατεία ή τον κοινόχρηστο χώρο και λαμβάνουν την τιμή της γραμμικής ζώνης, εφόσον εκεί αναπτύσσεται γραμμική ζώνη. Ειδικά τα ακίνητα που έχουν πρόσοψη αποκλειστικά στον ακάλυπτο χώρο του οικοπέδου (όπου μεταξύ του ακάλυπτου χώρου και του δρόμου, της πλατείας ή άλλου κοινόχρηστου χώρου, παρεμβάλλεται άλλη ιδιοκτησία ή κτίσμα στη στάθμη του εν λόγω ακινήτου), σε αίθριο, σε στοά ή βρίσκονται σε υπόγειο χώρο χωρίς άνοιγμα στον δρόμο, θεωρείται ότι δεν έχουν πρόσοψη στον δρόμο, την πλατεία ή τον κοινόχρηστο χώρο και δεν λαμβάνουν την τιμή της γραμμικής ζώνης, εφόσον εκεί αναπτύσσεται γραμμική ζώνη.

 2 Η παλαιότητα αρχίζει να υπολογίζεται μετά τη συμπλήρωση δύο ετών από την ημερομηνία έκδοσης της οικοδομικής άδειας ή την τελευταία αναθεώρησή της (π.χ. αν εκδόθηκε στις 30.9.1978, η παλαιότητα αρχίζει να υπολογίζεται από 30.9.1980) και εκφράζεται σε ακέραιο αριθμό ετών, με την παραδοχή ότι χρονικό διάστημα μικρότερο του εξαμήνου δεν λαμβάνεται υπόψη, ενώ μεγαλύτερο λογίζεται ως έτος. Αν δεν υπάρχει οικοδομική άδεια, η παλαιότητα υπολογίζεται από τη χρονολογία κατασκευής, που αποδεικνύεται με οποιοδήποτε δημόσιο έγγραφο, όπως προγενέστερος τίτλος κτήσης, νομιμοποίηση αυθαιρέτου, έναρξη ηλεκτροδότησης. Επίσης, η παλαιότητα αποδεικνύεται και από τη βεβαίωση περαίωσης της διαδικασίας υπαγωγής του ακινήτου στις ισχύουσες κατά την έκδοση της βεβαίωσης διατάξεις περί ρύθμισης αυθαιρέτων, όπως εκδίδεται από το σχετικό πληροφοριακό σύστημα του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, συνοδευόμενη από το αντίστοιχο φύλλο καταγραφής.

Όσον αφορά τις τακτοποιούμενες επιφάνειες ακινήτων πέρα από τη βεβαίωση περαίωσης της διαδικασίας υπαγωγής του ακινήτου στις ισχύουσες κατά την έκδοση της βεβαίωσης διατάξεις περί ρύθμισης αυθαιρέτων, γίνονται επίσης δεκτά για την απόδειξη της παλαιότητας,

– τα όμοιου χαρακτήρα εκδιδόμενα έντυπα από το σχετικό πληροφοριακό σύστημα του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας των ν. 4014/2011, 4178/2013 και 4495/2017 της οριστικής υπαγωγής συνοδευόμενη από το αντίστοιχο φύλλο καταγραφής και

-το έντυπο που εκδίδεται από το σύστημα για τα νομίμως προϋφιστάμενα του 1955 κτίρια, όπως κατάσταση δήλωσης περαιωμένη, συνοδευόμενη από το αντίστοιχο φύλλο καταγραφής (εάν αυτό εκδίδεται).

Για αυθαίρετες κατασκευές σε παραδοσιακό οικισμό του άρθρου 116 ν. 4495/2017, εφόσον

– έχει καταβληθεί το 30% του ειδικού προστίμου και

-έχει εκδοθεί πιστοποιητικό πληρότητας ταυτότητας κτιρίου, , ως χρόνος παλαιότητας του ακινήτου είναι αυτός που αναφέρεται στο φύλλο καταγραφής της δήλωσης ένταξης.

Στις περιπτώσεις των τριών προηγούμενων εδαφίων, για τον υπολογισμό της παλαιότητας λαμβάνεται υπόψη η καταληκτική ημερομηνία του διαστήματος που αναγράφεται στο πεδίο παλαιότητας του αντίστοιχου φύλλου καταγραφής.

Ειδικά για τις περιπτώσεις τακτοποίησης ημιυπαιθρίων χώρων και σοφιτών με τον ν. 3843/2010, για την απόδειξη της παλαιότητας, γίνεται δεκτό το έντυπο που φέρει τις σχετικές σφραγίδες από το αρμόδιο πολεοδομικό γραφείο, το οποίο δεν εκδίδεται από κάποια πλατφόρμα του ΤΕΕ.

3 Σε περίπτωση επέκτασης υπάρχοντος κτίσματος η παλαιότητα υπολογίζεται χωριστά για κάθε τμήμα, ανάλογα με τον χρόνο κατασκευής του, που αποδεικνύεται κατά τα ανωτέρω.

4 Σε περίπτωση οικοδομών, που το ισόγειό τους είναι πιλοτή και εφόσον δεν υπάρχει τμήμα ισογείου προσμετρημένο στο Σ.Δ., ο συντελεστής Κ1 είναι ίσος με το μηδέν. Κτίσματα εκτός σχεδίων Σε ό,τι αφορά κτίσματα εκτός σχεδίων πόλεων ή οικισμών, για τα οποία ισχύει το σύστημα των τιμών εκκίνησης ελαχίστου κόστους κατασκευής οικοδομής:

 5 Η παλαιότητα αποδεικνύεται σύμφωνα με τα όσα αναφέρονται στην παράγραφο 2 για τα εντός σχεδίου κτίσματα. Λοιπές εκτάσεις Σε ό,τι αφορά αγροτεμάχια και λοιπές εδαφικές εκτάσεις εκτός σχεδίου.

 6 Για τον προσδιορισμό της αξίας αγροτεμαχίου επί του οποίου έχει συσταθεί δικαίωμα πραγματικής δουλείας ή περιορισμένης προσωπικής δουλείας, εφαρμόζεται συντελεστής 15% επί της αξίας ισοδύναμης επιφάνειας αγροτεμαχίου.  Για τον προσδιορισμό της αξίας επιφάνειας κοινόκτητου ακάλυπτου χώρου αγροτεμαχίου επί της οποίας έχει συσταθεί δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης, εφαρμόζεται συντελεστής 15% επί της αξίας ισοδύναμης επιφάνειας αγροτεμαχίου. Αν δικαίωμα της πραγματικής δουλείας ή της περιορισμένης προσωπικής δουλείας ή της αποκλειστικής χρήσης, ανήκει σε δύο ή περισσότερες ιδιοκτησίες, τότε η αξία επιμερίζεται ανάλογα με τον αριθμό αυτών. Στις περιπτώσεις αυτές, εφαρμόζεται κατά περίπτωση και ο συντελεστής συνιδιοκτησίας.

Σύμφωνα με την απόφαση:

1. Πρόσοψη: Ως προσόψεις ενός ακινήτου θεωρούνται οι πλευρές του, που έχουν άνοιγμα (παράθυρο, πόρτα, ή προθήκη) σε δρόμο, στοά ή στον ακάλυπτο χώρο του οικοπέδου. Διευκρινίζεται ότι ειδικά όσον αφορά τα υπόγεια, που η οροφή τους βρίσκεται κάτω ή μέχρι την επιφάνεια του εδάφους, η ύπαρξη τυχόν φεγγίτη σε αυτά, δεν λογίζεται ως άνοιγμα. Προκειμένου για οικόπεδο, ως προσόψεις θεωρούνται οι πλευρές του που συνορεύουν με κοινόχρηστους χώρους.

2. Υπόγειο: Θεωρείται ο όροφος ή τμήμα ορόφου που χαρακτηρίζεται ως υπόγειο στην αντίστοιχη άδεια της Πολεοδομικής Υπηρεσίας (εγκεκριμένα σχέδια) ή στην πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας και γενικά σε κάθε τίτλο κτήσης του. Σε περίπτωση που δεν υπάρχει κανένα από τα πιο πάνω στοιχεία ο χαρακτηρισμός ενός χώρου ως υπογείου θα πιστοποιείται από την αρμόδια Πολεοδομική Υπηρεσία ή από βεβαίωση αρμόδιου μηχανικού. Απαιτείται η προσκόμιση των αποδεικτικών στοιχείων σε όλες τις περιπτώσεις υπογείων εκτός των περιπτώσεων που ο υπόγειος χώρος έχει είσοδο αποκλειστικά από το κεντρικό κλιμακοστάσιο ή από εσωτερικό ισόγειο χώρο ή είναι χώρος στάθμευσης αυτοκινήτων.

3. Ημιυπόγειοι χώροι: Θεωρούνται ισόγειοι, εκτός αν αποδεικνύεται, μετά από προσκόμιση βεβαίωσης της αρμόδιας Πολεοδομικής Υπηρεσίας ή αρμόδιου μηχανικού, ότι αυτοί είναι υπόγειοι.

4. Παλαιότητα ακινήτου: Αρχίζει να υπολογίζεται μετά τη συμπλήρωση δύο ετών από την ημερομηνία έκδοσης της οικοδομικής άδειας ή την τελευταία αναθεώρησή της (π.χ. αν εκδόθηκε στις 30.9.1978 η παλαιότητα αρχίζει να υπολογίζεται από 30.9.1980) και εκφράζεται σε ακέραιο αριθμό ετών, με την παραδοχή ότι χρονικό διάστημα μικρότερο του εξαμήνου δεν λαμβάνεται υπόψη, ενώ μεγαλύτερο λογίζεται ως έτος.

5. Ακίνητο χωρίς οικοδομική άδεια. Αν δεν υπάρχει οικοδομική άδεια, η παλαιότητα υπολογίζεται από την χρονολογία κατασκευής, που αποδεικνύεται με οποιοδήποτε δημόσιο έγγραφο, όπως προγενέστερος τίτλος κτήσης, νομιμοποίηση αυθαιρέτου, έναρξη ηλεκτροδότησης.

6. Αυθαίρετα. Η παλαιότητα αποδεικνύεται και από την βεβαίωση περαίωσης της διαδικασίας υπαγωγής του ακινήτου στις ισχύουσες κατά την έκδοση της βεβαίωσης διατάξεις περί ρύθμισης αυθαιρέτων, όπως εκδίδεται από το σχετικό πληροφοριακό σύστημα του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, συνοδευόμενη από το αντίστοιχο φύλλο καταγραφής. Για αυθαίρετες κατασκευές σε παραδοσιακό οικισμό εφόσον έχει καταβληθεί το 30% του ειδικού προστίμου και έχει εκδοθεί πιστοποιητικό πληρότητας ταυτότητας κτιρίου, ως χρόνος παλαιότητας του ακινήτου είναι αυτός που αναφέρεται στο φύλλο καταγραφής της δήλωσης ένταξης.

7. Ημιυπαίθριοι χώροι – σοφίτες. Ειδικά για τις περιπτώσεις τακτοποίησης ημιυπαιθρίων χώρων και σοφιτών με το ν.3843/2010, για την απόδειξη της παλαιότητας, γίνεται δεκτό το έντυπο που φέρει τις σχετικές σφραγίδες από το αρμόδιο πολεοδομικό γραφείο, το οποίο δεν εκδίδεται από κάποια πλατφόρμα του ΤΕΕ.

8. Ανακαίνιση ακινήτου. Άδειες αλλαγής μόνο της χρήσης του κτιρίου ή άδειες ανακαίνισης δεν λαμβάνονται υπόψη για τον υπολογισμό της παλαιότητας. Σε περίπτωση που θίγεται ο φέρων οργανισμός του ακινήτου, η παλαιότητα υπολογίζεται δύο χρόνια μετά την ημερομηνία έκδοσης της απαιτούμενης σχετικής άδειας. Για να εφαρμοσθεί ο συντελεστής παλαιότητας πρέπει το κτίσμα να είναι πλήρως αποπερατωμένο.

9. Οικόπεδο. Η προηγούμενη απόφαση όριζε πως ως συντελεστής οικοπέδου (Σ.Ο) λαμβάνεται σταθερός συντελεστής 0,70 εκτός αν αναγράφεται διαφορετικά στους πίνακες τιμών. Η νέα απόφαση ορίζει ότι οι συντελεστές αξιοποίησης οικοπέδου (Σ.Α.Ο.), που αναγράφονται στους πίνακες τιμών ταυτίζονται με τους συντελεστές δόμησης (ΣΔ). Αν όμως το οικόπεδο δεσμεύεται από πολεοδομικές ή άλλες διατάξεις ή έχει γίνει στο μεταξύ τροποποίηση των όρων δόμησης της περιοχής, ώστε ο ΣΔ που μπορεί ή έχει ήδη πραγματοποιηθεί, συνεπεία τούτου, να είναι διαφορετικός από το Σ.Α.Ο. που αναγράφεται στους πίνακες τιμών (μικρότερος ή μεγαλύτερος), για τον υπολογισμό της αξίας του οικοπέδου, ως Σ.Α.Ο λαμβάνεται αυτός που μπορεί ή έχει ήδη πραγματοποιηθεί και όχι εκείνος των πινάκων τιμών.

Η ρύθμιση αυτή δεν εφαρμόζεται όταν υπάρχει δυνατότητα μεταφοράς του συντελεστή δόμησης (ΣΔ) σε άλλο ακίνητο καθώς και σε περιοχές όπου ο ΣΔ είναι διαφορετικός για κάθε χρήση οικοπέδου, οπότε ως Σ.Α.Ο. λαμβάνεται ο μέσος όρος των ΣΔ όλων των χρήσεων.

Όταν ακάλυπτο οικόπεδο βρίσκεται σε οικισμό προϋφιστάμενο του έτους 1923 ή πληθυσμού κάτω των 2.000 κατοίκων και έχει εμβαδόν μεγαλύτερο από το διπλάσιο του κατά κανόνα άρτιου οικοπέδου της περιοχής του, απαιτείται βεβαίωση της αρμόδιας Πολεοδομικής Υπηρεσίας ή του Δήμου ή της Κοινότητας ή βεβαίωση αρμόδιου μηχανικού, ότι δεν μπορεί να κατατμηθεί σε μικρότερα άρτια οικόπεδα. Τότε, ως Σ.Α.Ο. λαμβάνεται αυτός που αντιστοιχεί στη συνολική επιφάνεια του οικοπέδου.

Σε περίπτωση που δεν προσκομισθεί η παραπάνω βεβαίωση, τότε ως Σ.Α.Ο. λαμβάνεται αυτός που αντιστοιχεί στην ελάχιστη επιφάνεια του κατά κανόνα άρτιου οικοπέδου της περιοχής.Αν προσκομισθεί βεβαίωση της αρμόδιας Πολεοδομικής Υπηρεσίας ή του Δήμου ή της Κοινότητας ή βεβαίωση αρμόδιου μηχανικού, ότι μπορεί το οικόπεδο να κατατμηθεί σε μικρότερα άρτια οικόπεδα και ποιες είναι οι επιφάνειές τους, τότε ως Σ.Α.Ο. λαμβάνεται ο μέσος όρος των Σ.Α.Ο. που αντιστοιχούν στις επιφάνειες των επί μέρους άρτιων οικοπέδων, στα οποία μπορεί να κατατμηθεί η συνολική επιφάνεια του οικοπέδου.

10. Απαλλοτριωτέο ακίνητο. Απαιτείται πρόσφατο έγγραφο από την αρχή που κήρυξε την απαλλοτρίωση, από το οποίο να προκύπτει:

α) Ότι έχει κηρυχθεί η απαλλοτρίωση (πράξη κήρυξης της απαλλοτρίωσης και Φ.Ε.Κ. στο οποίο έχει δημοσιευθεί).

β) Ότι η απαλλοτρίωση δεν έχει ανακληθεί και

γ) Η επιφάνεια των απαλλοτριωτέων τμημάτων.

Σε απαλλοτριωτέο ακίνητο που έχει χαρακτηρισθεί και ως διατηρητέο, εφαρμόζεται μόνο ο συντελεστής του διατηρητέου. Εφόσον μετά την απαλλοτρίωση το κτίσμα που απομένει δεν μπορεί στατικά, κατά τη βεβαίωση της αρμόδιας Πολεοδομικής Υπηρεσίας ή αρμόδιου μηχανικού, να θεωρηθεί αυτοτελής οικοδομή και είναι στατικά ανεπαρκές θεωρείται και αυτό απαλλοτριωτέο και εφαρμόζεται ο αντίστοιχος μειωτικός συντελεστής. Αν το εναπομένον τμήμα του κτίσματος μετά την απαλλοτρίωση είναι μικρότερο του 50% της συνολικής επιφάνειας των κτισμάτων και μικρότερο των 50 τ.μ. ανά όροφο, εφαρμόζεται και για αυτό ο συντελεστής του απαλλοτριωτέου.

Δείτε ολόκληρη την απόφαση στο ΦΕΚ: ΕΔΩ