Πολεοδομίες: Σε γραμμή προτεραιότητας ο ΕΟΚΕΔ, με «μαύρες τρύπες» στο Κτηματολόγιο

Του Αργύρη Δεμερτζή/

Η υφυπουργός ΠΕΝ Μ. Σούκουλη ανακοίνωσε σε πάνελ συνεδρίου για την αγορά ακινήτων, ότι προχωρά η δημιουργία του Εθνικού Οργανισμού Κτηματολογίου και Ελέγχου Δόμησης (ΕΟΚΕΔ), συναντώντας άμεσες αντιδράσεις συνομιλητών της από επιστημονικούς κλάδους και την κτηματαγορά, οι οποίοι επισήμαναν μεγάλες δυσλειτουργίες του Κτηματολογίου για την ασφάλεια των συναλλαγών και την ακίνητη περιουσία.

«Μέσω της πλατφόρμας e-Άδειες έχουν εκδοθεί περισσότερες από 1,5 εκατομμύριο άδειες, ενώ στην ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου έχουν ενταχθεί περισσότερα από 1,3 εκατομμύρια ακίνητα», είπε η υφυπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας Μ. Σούκουλη, μιλώντας σε θεματικό πάνελ του συνεδρίου Prodexpo 2026 στο Ωδείο Αθηνών και  ανακοίνωσε:

-«Για αυτό εμείς και στο δικό μας υπουργείο, σε συνεργασία με το Υπουργείο Ψηφιακής Διακυβέρνησης, έχουμε μπει στη διαδικασία να δούμε τη δημιουργία ενός νέου οργανισμού όπου και το κτηματολόγιο και η πολεοδομία θα έρθουν να κουμπώσουν και να μπορέσουμε όλα αυτά να τα κάνουμε ψηφιακά», είπε και συνέχισε: «Αυτό δηλαδή που ζήσαμε τα τελευταία χρόνια με το gov.gr, αυτόν τον τόσο ισχυρό ψηφιακό μετασχηματισμό του κράτους, να μπορέσουμε να το περάσουμε και στις πολεοδομίες».

Οι ανακοινώσεις της υφυπουργού ΠΕΝ έγιναν ενώπιον εκπροσώπων επιστημονικών κλάδων και της αγοράς ακινήτων, οι οποίοι αμέσως μετά στις τοποθετήσεις τους στο ίδιο θεματικό πάνελ ανέδειξαν σοβαρές δυσλειτουργίες του Κτηματολογίου, με προβλήματα στις καταχωρίσεις συμβολαίων, ελλιπή πρόσβαση σε κτηματολογικά στοιχεία και κινδύνους για την ασφάλεια των συναλλαγών και των ιδιοκτησιακών δικαιωμάτων.

Οι ανακοινώσεις και παρεμβάσεις που έγιναν στην Prodexpo ανέδειξαν ότι η δημιουργία του Ενιαίου Οργανισμού Κτηματολογίου και Ελέγχου Δόμησης συνδέεται με την ανάγκη αντιμετώπισης προβλημάτων τόσο στις ΥΔΟΜ όσο και στο Κτηματολόγιο, που ήδη επηρεάζουν την δόμηση και τις συναλλαγές ακινήτων.

Τα βασικά ζητήματα που τέθηκαν αφορούν την αξιοπιστία και την πληρότητα των κτηματολογικών εγγραφών, την πρόσβαση στο ιστορικό των ιδιοκτησιών, την εμφάνιση βαρών και διεκδικήσεων, τον έλεγχο εκκρεμών πράξεων και την αποτελεσματική αξιοποίηση των ψηφιοποιημένων αρχείων. Η κυβερνητική μεταρρύθμιση του ΕΟΚΕΔ και η μεταφορά των ΥΔΟΜ στο Κτηματολόγιο προσθέτει σε αυτή την ατζέντα την έκδοση οικοδομικών αδειών, τις πολεοδομικές διαδικασίες και τον έλεγχο των κατασκευών.

Οι μαύρες τρύπες του Κτηματολογίου που ανέδειξε η συζήτηση

Στο θεματικό πάνελ της Prodexpo, οι εκπρόσωποι του συμβολαιογραφικού και του νομικού κόσμου και παράγοντες της κτηματαγοράς ανέδειξαν σοβαρά προβλήματα που εξακολουθούν να επηρεάζουν τις μεταβιβάσεις, την καταχώριση πράξεων και τον έλεγχο της νομικής κατάστασης των ακινήτων, υπογραμμίζοντας την ανάγκη να αντιμετωπιστούν οι υφιστάμενες δυσλειτουργίες του Κτηματολογίου πριν ή παράλληλα με την ανάληψη νέων αρμοδιοτήτων από τη μεταφορά των ΥΔΟΜ των Δήμων στο Κτηματολόγιο και τη δημιουργία της νέας οργανωτικής δομής του ΕΟΚΕΔ.

Η ψηφιοποίηση σε αρκετές περιπτώσεις έγινε ψηφιακή γραφειοκρατία

Ο Γιώργος Ρούσκας, πρώην πρόεδρος του συλλόγου Συμβολαιογράφων ανέδειξε την απόσταση που εξακολουθεί να υπάρχει ανάμεσα στην ψηφιοποίηση των κρατικών υπηρεσιών και στην πραγματική διευκόλυνση των συναλλαγών ακινήτων. Επισήμανε ότι, ενώ έχει επιτευχθεί σημαντική απλοποίηση στην πρόσβαση σε φορολογικές και ασφαλιστικές πληροφορίες, στο Κτηματολόγιο εξακολουθούν να παρουσιάζονται ασυνέπειες και δυσκολίες που μπορούν να εμποδίσουν την καταχώριση συμβολαιογραφικών πράξεων.

Όπως χαρακτηριστικά δήλωσε: «Άρα η ψηφιοποίηση σε μια σειρά από ζητήματα μας έχει δώσει λύση, σε άλλη σειρά όμως έχει γίνει ψηφιακή γραφειοκρατία».

Η τοποθέτησή του ανέδειξε ότι η ηλεκτρονική υποβολή εγγράφων και η ύπαρξη ψηφιακών πλατφορμών δεν αρκούν από μόνες τους για την ολοκλήρωση μιας συναλλαγής, όταν υπάρχουν διαφορετικές απαιτήσεις, ασυνέπειες μεταξύ πληροφοριακών συστημάτων ή διαδικαστικά εμπόδια.

Ο ίδιος ζήτησε ενιαία και εξειδικευμένη πληροφόρηση, καθώς και ολοκλήρωση των ψηφιακών διαδικασιών, επισημαίνοντας:

«Αυτό που έχουμε ανάγκη λοιπόν είναι η ψηφιοποίηση – να ολοκληρωθεί αλλά και να εξειδικευτεί».

Ο ίδιος υπογράμμισε ως ουσιαστικό κριτήριο λειτουργίας του Κτηματολογίου τη δυνατότητα ολοκλήρωσης των συναλλαγών, χωρίς νέες διοικητικές εμπλοκές.

Βάρη και διεκδικήσεις δεν μεταφέρονται στα νέα ΚΑΕΚ

Σημαντικότερα ζητήματα για την ασφάλεια των συναλλαγών και την προστασία της ακίνητης ιδιοκτησίας ανέδειξε η Μαρία Δελή, Partner της LCI Law. Ειδικότερα, αναφέρθηκε στα ιστορικά ΚΑΕΚ και στις δυσκολίες που αντιμετωπίζουν οι δικηγόροι κατά τον έλεγχο του ιδιοκτησιακού καθεστώτος ακινήτων, καθώς τα συγκεκριμένα στοιχεία δεν είναι προσβάσιμα διαδικτυακά.

Το σοβαρότερο πρόβλημα που περιέγραψε αφορά περιπτώσεις στις οποίες βάρη και διεκδικήσεις που είχαν καταχωριστεί σε αρχικές ιδιοκτησίες δεν εμφανίζονται στα νέα κτηματολογικά στοιχεία.

Όπως επισήμανε: «Το μεγάλο πρόβλημα είναι πως ό,τι βάρη και διεκδικήσεις είχαν εγγραφεί στα αρχικά, στις αρχικές ιδιοκτησίες, δεν έχουν μεταφερθεί στα νέα ΚΑΕΚ».

Η αναφορά αφορά κρίσιμα δεδομένα για την ασφάλεια των εμπράγματων συναλλαγών. Κατά τον νομικό έλεγχο ενός ακινήτου, η δυνατότητα αναζήτησης του ιστορικού των ιδιοκτησιών και των καταχωρισμένων βαρών έχει ιδιαίτερη σημασία για την εξακρίβωση της νομικής του κατάστασης.

Η μη εμφάνιση σχετικών εγγραφών στο νέο ΚΑΕΚ, σύμφωνα με την περιγραφή της δικηγόρου, δημιουργεί κινδύνους ελλιπούς πληροφόρησης κατά την εξέταση μιας μεταβίβασης ή άλλης εμπράγματης συναλλαγής.

Πρόκειται για επισημάνσεις της ομιλήτριας που χρειάζονται αντιμετώπιση και συγκεκριμένες απαντήσεις από το Ελληνικό Κτηματολόγιο, ιδίως ως προς τον τρόπο μεταφοράς και πρόσβασης στις ιστορικές εγγραφές.

«Αγνώστου ιδιοκτήτη»: Προβλήματα για συνιδιοκτήτες, κληρονόμους και δικαστικές διεκδικήσεις

Η Μαρία Δελή αναφέρθηκε επίσης στις κτηματολογικές εγγραφές «αγνώστου ιδιοκτήτη», ιδιαίτερα στις περιπτώσεις, όπου υπάρχουν συνιδιοκτήτες ή κληρονόμοι που δεν έχουν δηλώσει τα δικαιώματά τους. Όπως εξήγησε, οι εκκρεμότητες αυτές μπορούν να δημιουργήσουν σοβαρά εμπόδια στη δικαστική διεκδίκηση και στην αξιοποίηση ακινήτων.

Το ζήτημα αφορά περιπτώσεις, στις οποίες η κτηματολογική εικόνα δεν αποτυπώνει το σύνολο των δικαιωμάτων που επικαλούνται οι ενδιαφερόμενοι, με αποτέλεσμα να απαιτούνται πρόσθετες διοικητικές ή δικαστικές διαδικασίες.

Για τους ιδιοκτήτες και τους κληρονόμους, η διόρθωση τέτοιων εγγραφών μπορεί να αποτελεί αναγκαία προϋπόθεση πριν από μεταβίβαση, διανομή, αξιοποίηση ή άλλη εμπράγματη πράξη.

Η κα Δελή υπογράμμισε ότι η ολοκλήρωση της κτηματογράφησης και η ψηφιοποίηση των υπηρεσιών πρέπει να συνοδεύονται από αξιόπιστη αποτύπωση των δικαιωμάτων και αποτελεσματικές διαδικασίες διόρθωσης των εγγραφών.

Χρειάζεται φυσική παρουσία για έλεγχο εκκρεμών πράξεων

Ο Δημήτρης Βέρρος, Founding, Managing Partner της Verros & Associates, αναγνώρισε την πρόοδο που έχει επιτευχθεί στη λειτουργία του Κτηματολογίου τα τελευταία χρόνια, επισήμανε, ωστόσο, ότι παραμένουν σημαντικά εμπόδια στις καθημερινές διαδικασίες.

«Δεν χρειάζεται καν να πάμε δεκαετίες πίσω, μπορούμε να δούμε ότι η κατάσταση έχει βελτιωθεί σημαντικά», ανέφερε, υπενθυμίζοντας τις ουρές και τις πολύωρες αναμονές που αντιμετώπιζαν στο παρελθόν οι επαγγελματίες για την καταχώριση πράξεων και τη διενέργεια ελέγχων. Ταυτοχρόνως ό ίδιος επισήμανε ότι για την εξέταση πράξεων που εκκρεμούν προς καταχώριση εξακολουθεί να απαιτείται φυσική παρουσία στο αρμόδιο κτηματολογικό γραφείο, καθώς το πλήρες περιεχόμενό τους δεν είναι διαθέσιμο διαδικτυακά.

Αυτό σημαίνει ότι ο νομικός έλεγχος μιας συναλλαγής δεν μπορεί πάντοτε να ολοκληρωθεί εξ αποστάσεως, ακόμη και όταν άλλες φάσεις της διαδικασίας έχουν ψηφιοποιηθεί.

Ο ομιλητής ανάδειξε ότι  η ανάγκη φυσικής παρουσίας προσθέτει χρόνο και κόστος, ιδιαίτερα όταν τα εμπλεκόμενα ακίνητα ή οι συναλλασσόμενοι βρίσκονται σε διαφορετικές περιοχές της χώρας.

Προβληματική σάρωση εγγράφων και δυσκολίες στα ψηφιοποιημένα υποθηκοφυλακεία

Ο Δημήτρης Βέρρος αναφέρθηκε επίσης στα προβλήματα πρόσβασης και αξιοποίησης του ψηφιοποιημένου αρχείου των υποθηκοφυλακείων. Σύμφωνα με όσα επισήμανε, η προβληματική σάρωση ορισμένων εγγράφων, σε συνδυασμό με τη μη φιλική λειτουργία της ψηφιακής πλατφόρμας, μπορεί να δημιουργεί πρόσθετες δυσκολίες στους ελέγχους.

Το ζήτημα αποκτά ιδιαίτερη σημασία όταν απαιτείται αναζήτηση παλαιότερων πράξεων για την εξακρίβωση τίτλων, βαρών και δικαιωμάτων που συνδέονται με το ιστορικό μιας ιδιοκτησίας.

Η πρόσβαση στο ψηφιοποιημένο αρχείο πρέπει να επιτρέπει την ανάκτηση πλήρων και ευανάγνωστων εγγράφων, ώστε η ηλεκτρονική διαδικασία να υποκαθιστά αποτελεσματικά την έρευνα στα φυσικά αρχεία.

Οι επισημάνσεις του ομιλητή έρχονται να προστεθούν στα προβλήματα των ιστορικών ΚΑΕΚ και της πρόσβασης σε εκκρεμείς πράξεις που αναδείχθηκαν κατά τη συζήτηση.

ΥΠΕΝ: Κτηματολόγιο και Πολεοδομίες θα συνδεθούν στον νέο ΕΟΚΕΔ

Η υφυπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας, Μαριλένα Σούκουλη-Βιλιάλη, ανακοίνωσε στο συνέδριο ότι προχωρούν από κοινού το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας και το Υπουργείο Ψηφιακής Διακυβέρνησης για τη δημιουργία νέου Εθνικού Οργανισμού Κτηματολογίου και Ελέγχου Δόμησης (ΕΟΚΕΔ),  ο οποίος θα συνδέει ψηφιακά το Κτηματολόγιο με τις πολεοδομικές υπηρεσίες.

Ιδιαίτερη βαρύτητα έδωσε η υφυπουργός ΠΕΝ στην ανάγκη η ψηφιοποίηση της διοίκησης να συνοδεύεται από πραγματική απλοποίηση των διαδικασιών.

Παρουσίασε στοιχεία σύμφωνα με τα οποία μέσω της ηλεκτρονικής πλατφόρμας e-Άδειες έχουν εκδοθεί περισσότερες από 1,5 εκατομμύριο άδειες, ενώ στην Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου έχουν ενταχθεί περισσότερα από 1,3 εκατομμύρια ακίνητα.

Με αφετηρία αυτά τα δεδομένα, υποστήριξε την επέκταση του ψηφιακού μετασχηματισμού στις πολεοδομικές υπηρεσίες, με στόχο την ενοποίηση των διαδικασιών, που σχετίζονται με την ακίνητη ιδιοκτησία, την πολεοδομική πληροφορία και τη δόμηση.

– «Γι’ αυτό και εμείς και στο δικό μας υπουργείο, σε συνεργασία με το Υπουργείο Ψηφιακής Διακυβέρνησης, έχουμε μπει στη διαδικασία να δούμε τη δημιουργία ενός νέου οργανισμού όπου και το κτηματολόγιο και η πολεοδομία θα έρθουν να κουμπώσουν και να μπορέσουμε όλα αυτά να τα κάνουμε ψηφιακά», είπε η υφυπουργός και η ίδια συνέχισε λέγοντας:

«Αυτό δηλαδή που ζήσαμε τα τελευταία χρόνια με το gov.gr, αυτόν τον τόσο ισχυρό ψηφιακό μετασχηματισμό του κράτους, να μπορέσουμε να το περάσουμε και στις πολεοδομίες».

Ασφάλεια δικαίου: Να γνωρίζει ο ιδιοκτήτης πού και τι μπορεί να χτίσει

Η Μαριλένα Σούκουλη έθεσε ως βασική προϋπόθεση για την αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας και την προσέλκυση επενδύσεων την ασφάλεια δικαίου, συνδέοντάς την με τη σαφήνεια των πολεοδομικών κανόνων και την ολοκλήρωση του χωρικού σχεδιασμού.

«Ο χωρικός σχεδιασμός είναι επί της ουσίας το στρώμα πάνω στο οποίο θα ακουμπήσουν όλες οι αναπτυξιακές δυνατότητες του τόπου», υπογράμμισε.

Σύμφωνα με την υφυπουργό, οι ιδιοκτήτες και οι επενδυτές πρέπει να γνωρίζουν με σαφήνεια σε ποιες περιοχές επιτρέπεται η οικοδόμηση, ποιες χρήσεις γης ισχύουν και ποιοι όροι και περιορισμοί δόμησης εφαρμόζονται.

Αναφέρθηκε στα Ειδικά Χωροταξικά Πλαίσια και στα Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια, μέσω των οποίων καθορίζονται και εξειδικεύονται κρίσιμες ρυθμίσεις για την ανάπτυξη και την προστασία των περιοχών.

Επισήμανε ότι οι ανάγκες των ορεινών, παραθαλάσσιων και αστικών περιοχών διαφέρουν σημαντικά, επομένως απαιτούνται κατάλληλες χωρικές ρυθμίσεις αντί ενιαίων, οριζόντιων παρεμβάσεων

Οι ανακοινώσεις της Μαριλένας Σούκουλη έγιναν μόλις μία ημέρα μετά τη συνάντηση της πολιτικής ηγεσίας του ΥΠΕΝ με την ΚΕΔΕ, στις 13 Οκτωβρίου 2026, όπου συμφωνήθηκε η συγκρότηση κοινών Ομάδων Εργασίας.  Η ομάδα για την πολεοδομία, με επικεφαλής την υφυπουργό, θα εξετάσει τη μεταφορά αρμοδιοτήτων των ΥΔΟΜ από τους δήμους στον σχεδιαζόμενο ΕΟΚΕΔ, παράλληλα με τα Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια. Η ΚΕΔΕ συμμετέχει στον διάλογο διατηρώντας τις αντιρρήσεις της για την αφαίρεση πολεοδομικών αρμοδιοτήτων από την Αυτοδιοίκηση. Η πρώτη συνεδρίαση προγραμματίζεται για την επόμενη εβδομάδα. Δείτε εδώ στο ecopress

Τι προβλέπει το σχέδιο για τον ΕΟΚΕΔ και τη μεταφορά των Πολεοδομιών

Ο Εθνικός Οργανισμός Κτηματολογίου και Ελέγχου Δόμησης αποτελεί τον κεντρικό φορέα του σχεδίου μεταρρύθμισης που έχουν παρουσιάσει τα Υπουργεία Περιβάλλοντος και Ενέργειας και Ψηφιακής Διακυβέρνησης.

Σύμφωνα με τον κυβερνητικό σχεδιασμό, προβλέπεται η ενσωμάτωση στον νέο οργανισμό αρμοδιοτήτων που σήμερα ασκούνται από τις δημοτικές Υπηρεσίες Δόμησης, όπως η έκδοση οικοδομικών αδειών, οι προεγκρίσεις, οι βεβαιώσεις όρων δόμησης και οι έλεγχοι των κατασκευών.

Η προτεινόμενη οργανωτική διάρθρωση περιλαμβάνει:

20 Περιφερειακά Κέντρα Δόμησης.

77 Τοπικά Κέντρα Δόμησης.

Νέα Γενική Διεύθυνση Δόμησης.

Διοικητή του ενιαίου οργανισμού και δύο υποδιοικητές, για τα θέματα Κτηματολογίου και δόμησης.

Τα νέα κέντρα σχεδιάζεται να αξιοποιήσουν το υφιστάμενο δίκτυο κτηματολογικών γραφείων, ενώ προβλέπεται οργανωτική και ψηφιακή ενοποίηση των σχετικών υπηρεσιών.

Παράλληλα, όπως έχει αποκαλύψει το ecopress, έχει ενταχθεί στο Τομεακό Πρόγραμμα Ανάπτυξης ΥΠΕΝ 2026–2030 έργο ύψους 6,2 εκατομμυρίων ευρώ για την προετοιμασία της ενσωμάτωσης των ΥΔΟΜ στο Κτηματολόγιο, με τεχνική και χρηματοοικονομική υποστήριξη και συμμετοχή του Υπερταμείου.

Η πράξη έχει προβλεπόμενη ολοκλήρωση στις 31 Δεκεμβρίου 2027, ενώ παραμένουν προς οριστικοποίηση ζητήματα αρμοδιοτήτων, προσωπικού και μεταβατικής λειτουργίας.