Πως το μοίρασε πατέρας και δεν χτίζουν τα παιδιά, σε οικόπεδο 8 στρεμμάτων

Το παράδειγμα ενός πατέρα, που μοίρασε οικόπεδο 8 στρεμμάτων και το δώρισε σε επιμέρους τμήματα στα τέσσερα παιδιά του, σε χρόνο και με τρόπο, που διαπίστωσε εκ των υστέρων ότι τα τρία από τα παιδία πήραν έκταση στην οποία δεν μπορούν να χτίσουν, δείχνει τις παγίδες της κατάτμησης για γήπεδα, τα οποία βρίσκονται εκτός σχεδίου πόλης, εκτός ορίων οικισμού αλλά εντός ζώνης.

Οι νεότρες πληροφορίες:  τι θα γίνει με την απαγόρευση δόμησης σε εκτός σχεδίου μικρά οικόπεδα. Δείτε εδώ το ρεπορτάζ του ecopress

-«Εδώ λοιπόν έχουμε κατάτμηση σε εκτός σχεδίου περιοχή και δημιουργία ενός άρτιου και οικοδομήσιμου γηπέδου και τριών μη άρτιων και μη οικοδομήσιμων γηπέδων. Θέλει λοιπόν μεγάλη προσοχή στις κατατμήσεις και αναδεικνύεται η σημασία ενός τεχνικού συμβούλου, που είναι ενημερωμένος και παραδίδει ένα τοπογραφικό διάγραμμα, χωρίς να ζημιώνεται ο κάθε ιδιοκτήτης».

Αυτά σημειώνει χαρακτηριστικά ο Σωτήριος Γεωρ. Μούρκας, έμπειρος διπλωματούχος πολιτικός μηχανικός, πραγματογνώμονας Δικαστικός & Τεχνικού Επιμελητηρίου,  ελεγκτής δόμησης και ενεργειακός επιθεωρητής κτιρίων, ο οποίος παρουσιάζει το … ατυχές παράδειγμα κατάτμησης εκτός σχεδίου γηπέδου, στο πλαίσιο της ειδικής ψηφιακής έκδοσης, που έχει εκπονήσει με τίτλο: «ΥΠΑΙΤΙΑ ΚΑΤΑΤΜΗΣΗ».

Ο Σωτήριος Γεωρ. Μούρκας, αναλύοντας το συγκεκριμένο παράδειγμα:

-Tεκμηριώνει τις λεπτές γραμμές, μεταξύ της νόμιμης και παράνομης κατάκτησης εκτός σχεδίου έκτασης, η οποία στο σύνολο της αλλά και διαμοιρασμένη με νόμιμο και σωστό τρόπο σε επιμέρους τμήματα επιτυγχάνει αρτιότητα και οικοδομησιμότητα.

Παράλληλα παρουσιάζει για όλες τις περιπτώσεις:

-Tι προβλέπεται για γήπεδα εκτός σχεδίου πόλεως, εκτός ορίων οικισμού αλλά εντός ζώνης. 

-Πως επιτυγχάνεται η κατά παρέκκλιση αρτιότητα.

-Τους όρους δόμησης που ισχύουν. Και ειδικότερα

-Τι προβλέπεται  για την κάλυψη, τη διάσπαση όγκων και  την τοποθέτηση κτιρίων σε τέτοιες εκτάσεις.

Αναλυτικά στο κείμενο του ο Σωτήριος Γεωρ. Μούρκας σημειώνει τα ακόλουθα:

Ευεργετήματα σε Γήπεδα Εκτός Σχεδίου Πόλεως, Εκτός Ορίων Οικισμού αλλά εντός Ζώνης

Μεγάλη προσοχή χρειάζεται όταν έχουμε ένα γήπεδο που βρίσκεται σε απόσταση μικρότερη ή ίση των πεντακοσίων μέτρων από τα όρια πόλεων και παλαιών οικισμών που προϋφίστανται του έτους 1923, που έχει εμβαδόν τουλάχιστον 2000 τμ και προϋφίσταται με τις διαστάσεις και το εμβαδόν που έχει σήμερα προ της 24/04/1977 (ΠΔ 5/4/77/ΦΕΚ 133Δ).

Το παράδειγμα

Πατέρας αγόρασε αγροτεμάχιο  στις 15 Μαΐου 1975, με συμβόλαιο αγοράς, το οποίο ανέφερε για το γήπεδο ότι είναι επιφανείας 8.037τ.μ. “κατά προσέγγιση ή όσα αυτό κι αν είναι”, όπως συνηθίζονταν για τα παλαιά συμβόλαια, χωρίς Τοπογραφικό Διάγραμμα.  Το αγροτεμάχιο αυτό βρισκόταν εντός της Ζώνης Οικισμού προϋφιστάμενου του έτους 1923. Αυτό λοιπόν το γήπεδο είχε όλα τα ευεργετήματα, ως ευρισκόμενο εντός της Ζώνης οικισμού προ του 23. Στο Συμβόλαιο αγοράς λοιπόν  δεν αναφέρεται και δεν υπήρχε τοπογραφικό διάγραμμα. Ο ίδιος στις 11 Αυγούστου 1982, αφού έγινε μέτρηση, που αποτύπωσε την έκταση του γηπέδου στα 11 στρέμματα, με Τοπογραφικό Διάγραμμα επισυναπτόμενο στο Συμβόλαιο Δωρεάς, τεμάχισε το γήπεδο και  δώρισε σε τέσσερα άτομα 5.000τ.μ., 3.000τ.μ., 2.000τ.μ. και 1.000τ.μ. Εδώ λοιπόν έχουμε κατάτμηση σε εκτός σχεδίου περιοχή και δημιουργία ενός άρτιου και οικοδομήσιμου γηπέδου και τριών μη άρτιων και μη οικοδομήσιμων γηπέδων.

Θέλει λοιπόν μεγάλη προσοχή στις κατατμήσεις και αναδεικνύεται η σημασία ενός τεχνικού συμβούλου που είναι ενημερωμένος και παραδίδει ένα τοπογραφικό διάγραμμα χωρίς να Ζημιώνεται ο κάθε ιδιοκτήτης.

Τα ευεργετήματα που καταργούνται τέλος του 2022

Ας δούμε λοιπόν τα ευεργετήματα των εντός Ζώνης γηπέδων με την επιφύλαξη ότι με το νέο χωροταξικό νομοσχέδιο Ν.4759/2020 καταργούνται οι παρεκκλίσεις στην εκτός σχεδίου δόμηση ΠΔ/24-5-85 (ΦΕΚ-270/Δ/31-5-85) & Ν-3212/03 ΦΕΚ-308/Α/31-12-03:

-ΑΡΤΙΟΤΗΤΑ ΚΑΤΑ ΠΑΡΕΚΚΛΙΣΗ: Αν οικόπεδό βρίσκεται εξ ολοκλήρου εντός ζώνης 500 μ από τα ακραία όρια πόλεων και παλαιών οικισμών που προϋφίστανται του έτους 1923, τότε πρέπει να έχει εμβαδόν τουλάχιστον 2000 τμ και να προϋφίσταται με τις διαστάσεις και το εμβαδόν που έχει σήμερα προ της 24/04/1977 (ΠΔ 5/4/77/ΦΕΚ 133Δ). Το προϋφιστάμενο αποδεικνύεται μόνο με έγγραφη απόφαση του Δημοτικού Συμβουλίου.

-ΔΟΜΗΣΗ (για κατοικίες): Μέγιστη επιτρεπόμενη 200 τμ ΚΑΛΥΨΗ (για κατοικίες): Η συνολική επιτρεπόμενη κάλυψη είναι 10% και δεν μπορεί να υπερβεί την επιτρεπόμενη δόμηση.

-ΔΙΑΣΠΑΣΗ ΟΓΚΩΝ: Με τη σύμφωνη γνώμη του ΣΑ μπορούν να κατασκευάζονται έως τρεις οικοδομές.

-ΤΟΠΟΘΕΤΗΣΗ ΚΤΙΡΙΩΝ: Οι οικοδομές τοποθετούνται σε απόσταση δ>5 μ. από τα όρια του οικοπέδου. Η απόσταση μεταξύ των κτιρίων μπορεί να είναι από Δ έως 2Δ (όπου Δ = 3 +0,10 Η, όπου Η είναι το ύψος του κτιρίου).

-ΥΨΟΣ ΚΤΙΡΙΩΝ: Μέγιστο ύψος κτιρίων Η = 7,50 μ. πλέον 1,20 μ. για στέγη. Για ισόγεια στα οποία εξαντλείται η συνολική δόμηση, Η = 4,00 μ. + 1,20 μ. στέγη.

Στα διώροφα κτίρια που ανεγείρονται σε εκτός σχεδίου περιοχές, εφόσον εσωτερικό τμήμα τους είναι μονώροφο και δεν έρχεται σε επαφή με καμία όψη, δεν επιβάλλεται ο περιορισμός του ύψους (των 4,0 μέτρων) της παρ.1δ του Αρθ-6 του ΠΔ/24-5-85 (ΦΕΚ-270/Δ/85 ) για το τμήμα αυτό, και επιτρέπεται το ύψος των 7,5 μέτρων για το σύνολο του κτιρίου. [Αποφ-5165 (28-1-04)]

Eιδική ψηφιακή έκδοση

Η ειδική ψηφιακή έκδοση με τίτλο «ΥΠΑΙΤΙΑ ΚΑΤΑΤΜΗΣΗ», που έχει εκπονήσει ο Σωτήριος Γεωρ. Μούρκας αποτελεί ένα εξαιρετικά χρήσιμο, πλήρες και ολοκληρωμένο εργαλείο για μηχανικούς, νομικούς και ιδιοκτήτες, καθώς στην έκδοση παρουσιάζονται αναλυτικά και εξαντλούνται όλα τα συναφή θέματα, χωρίς να χρειασθεί αναζήτηση σε άλλες πηγές.

Η πλήρης έκδοση περιλαμβάνει νομολογία, τεχνική ανάλυση, παραδείγματα και οδηγίες για:

-ΥΠΑΙΤΙΑ ΚΑΤΑΤΜΗΣΗ

-ΑΚΥΡΟΤΗΤΑ ΣΥΣΤΑΣΗΣ ΚΑΘΕΤΗΣ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ

-ΠΡΑΓΜΑΤΟΓΝΩΜΟΣΥΝΗ ΥΠΟΧΡΕΩΣΕΙΣ – ΣΥΣΤΑΣΕΙΣ

-ΠΡΑΓΜΑΤΟΓΝΩΜΟΣΥΝΕΣ & ΕΚΘΕΣΗ ΤΕΧΝΙΚΟΥ ΣΥΜΒΟΥΛΟΥ ΓΙΑ ΔΙΚΑΣΤΙΚΗ ΧΡΗΣΗ

Δείγμα της έκδοσης σε περιορισμένη έκταση και πρωτόλεια μορφή, μπορείτε να δείτε εδώ

Για ενημέρωση και περισσότερες πληροφορίες:

Σωτήριος Γεωρ. Μούρκας:

Διπλωματούχος Πολιτικός Μηχανικός ΤΕΕ 41279

Πραγματογνώμων Δικαστικός & Τεχνικού Επιμελητηρίου

Ελεγκτής δόμησης ΥΠΕΚΑ (ΕΥΕΔ 1036)

Ενεργειακός Επιθεωρητής κτιρίων. Λεβήτων & Εγκ/στάσεων Θέρμανσης & Κλιματισμού ΥΠΕΚΑ (ΕΥΕΠΕΝ 2953)

Κιν. 6973680652

Email: smourkas@teemail.gr