Ψηφίστηκε η κατάργηση μπόνους δόμησης του ΝΟΚ, μαζί με ρύθμιση για δασικά

Του Αργύρη Δεμερτζή/

Ψηφίστηκε το βράδυ της Μεγάλης Τρίτης η τροπολογία για την κατάργηση των μπόνους δόμησης στα ύψη των κτιρίων του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ) του νόμου ν. 4067/2012 για συγκεκριμένες περιοχές, ανοίγοντας το δρόμο για γενική κατάργηση τους σε όλες τις περιοχές της χώρας στις οποίες  ίσχυαν προγενέστερα ειδικά πολεοδομικά διατάγματα. Στην ίδια τροπολογία προστέθηκε διάταξη για δασικά.

Η επίμαχη τροπολογία, που «ψαλιδίζει» τα ύψη των κτιρίων στις περιοχές Ψυχικού, Φιλοθέης, Εκάλης, μαζί με άλλη ερμηνευτικού χαρακτήρα διάταξη, που προβλέπει υποχώρηση των δικαιωμάτων του δημοσίου σε εκτάσεις με τη μορφή δασωμένου αγρού σε συγκεκριμένες περιοχές, τελικώς κατατέθηκε από το αρμόδιο υπουργείο Περιβάλλοντος, ως προσθήκη  στο νομοσχέδιο του υπουργείου Εσωτερικών για τους Δήμους, το οποίο  ψηφίστηκε το βράδυ της Μεγάλης Τρίτης στη Βουλή.

Επιβεβαιώνεται πλήρως το ρεπορτάζ του ecopress, που αποκάλυψε  ότι η τροπολογία πήγε για τρίτη φορά, την Μεγάλη Τρίτη, όπως λέγεται με «εντολές άνωθεν», να ψηφιστεί στη Βουλή. Στο ρεπορτάζ  του ecopress, παρουσιάστηκαν πληροφορίες από παρασκήνιο και μάχη πιέσεων τοπικών και άλλων παραγόντων στους κόλπους του κόμματος της ΝΔ, της κυβέρνησης και των υπουργείων, σύμφωνα με το οποίο η ίδια τροπολογία είχε πάει  τις προηγούμενες δύο εβδομάδες  δύο φορές «αδέσποτη» στη Βουλή και είχε αποσύρθει λόγω διαφωνίας  του αρμόδιου υπουργείου Περιβάλλοντος. Η διαφωνία του ΥΠΕΝ τελικώς κάμφθηκε, αφού το ίδιο το υπουργείο κατέθεσε τη ρύθμιση και ανέλαβε την ευθύνη της νομοθετικής πρωτοβουλίας για τη ψήφιση της  στη Βουλή.

Κλείνει η Βουλή

Σημειώνεται ότι το νομοσχέδιο του ΥΠΕΣ για τους Δήμους, όπου περιελήφθη η επίμαχη τροπολογία για τα «μπόνους» δόμησης του ΝΟΚ είναι το τελευταίο σχέδιο νόμου μέχρι την διακοπή της Ολομέλειας για το Πάσχα και του προγραμματισμένου Κυβερνητικού νομοθετικού έργου της ΙΗ’ Κοινοβουλευτικής Περιόδου. Με αυτό το σχέδιο νόμου ολοκληρώνεται το κοινοβουλευτικό έργο αυτής της Βουλής, καθώς θα ακολουθήσουν μετά το Πάσχα οι διαδικασίες για την επίσημη έναρξη της προεκλογικής περιόδου και η Βουλή θα κλείσει.

Όσοι πρόλαβαν χτίζουν

Με τη ρύθμιση, όπως κατατέθηκε από το ΥΠΕΝ και ψηφίστηκε στη Βουλή καταργούνται στο Δήμο Ψυχικού, Φιλοθέης και σε  Εκάλη τα «μπόνους» δόμησης  για τα ύψη των κτιρίων του ΝΟΚ 2012 για όλες τις νέες οικοδομές, ενώ προβλέφθηκε ότι κατοχυρώνουν το δικαίωμα δόμησης όσοι έχουν εκδώσει προεγκρίσεις οικοδομικών αδειών,  και όπως προστέθηκε την τελευταία ώρα στη Βουλή  έγγραφη βεβαιώση των όρων δόμησης της Υπηρεσίας Δόμησης έως την έναρξη ισχύος της νέας ρύθμισης που ψηφίστηκε στη Βουλή, δηλαδή μέχρι τη δημοσίευση του νέου νόμου του ΥΠΕΣ στο Φύλλο της Εφημερίδας της Κυβερνήσεως.

Τι λέει η αιτιολογική έκθεση

Στην νομοθετική διάταξη που ψηφίστηκε στη Βουλή σχετικά με την κατάργηση των «μπόνους» δόμησης του ΝΟΚ στις συγκεκριμένες περιοχές αναφέρεται ρητά  ότι «δεν επιτρέπεται η υπέρβαση του ύφους και συντελεστή δόμησης» ενώ  για την ίδια απαγόρευση γίνεται πιο «κομψή» περιγραφή στην αιτιολογική έκθεση της ίδιας ρύθμισης στην οποία σημειώνεται ότι:

«Επέρχονται εντοπισμένες τροποποιήσεις για την ορθολογική προστασία συγκεκριμένων περιοχών, τόσο σε πολεοδομικό επίπεδο, όσο και σε επίπεδο δασικής προστασίας, προς ενίσχυση των σχετικών τοπικών κοινωνιών. Ειδικώς ως προς την παρ. 1 σημειώνεται ότι το πεδίο εφαρμογής της αφορά συγκεκριμένα στις πρώην Κοινότητες Φιλοθέης, (Παλαιού) Ψυχικού και Εκάλης λαμβανομένων υπόψη των ιδιαίτερων ιστορικών και πολεοδομικών χαρακτηριστικών τους που καθιστούν σκόπιμη τη μη εφαρμογή των απαριθμούμενων στη διάταξη πολεοδομικών κινήτρων του ν. 4067/2012 (Α’ 79)».

Υποχωρεί το δημόσιο σε δασικά 

Στις περιοχές Λαυρεωτικής και Σαρωνικού, που στους δασικούς χάρτες φαίνονται ως δημόσιες δασικές αλλά εκχερσωμένες (αλλά σήμερα είναι σε μεγάλο βαθμό χτισμένες), το Δημόσιο αποσύρεται από τη διεκδίκηση ιδιοκτησίας. Πρόκειται για τη δεύτερη συνεχόμενη ρύθμιση για την περιοχή (η προηγούμενη με τον ν.4772/21) για την επίλυση του ζητήματος που ανέκυψε εδώ και μια δεκαετία, όταν ξεκίνησε η κτηματογράφηση (αποκαλύπτοντας ένα πρόβλημα που κρυβόταν για δεκαετίες «κάτω από το χαλί», με αποτέλεσμα τη δημιουργία τετελεσμένων).

Στην αιτιολογική έκθεση επίσης για την ερμηνευτικού χαρακτήρα διάταξη, για τα δασικά που προστέθηκε σημειώνεται ότι:  «Ως προς την παρ. 2, σημειώνεται ότι εισάγεται ερμηνευτικού χαρακτήρα διάταξη που αίρει την οποιαδήποτε αμφισβήτηση ως προς τη δυνατότητα εφαρμογής της παρ. 1 του άρθρου 67 του ν. 998/1979 (Α’ 289), περί μη προβολής δικαιωμάτων κυριότητας του Δημοσίου σε εκτάσεις που εμφανίζονται στις αεροφωτογραφίες του 1945 ή του 1960 με αγροτική μορφή, στις εκτάσεις που απαριθμούνται στη διάταξη».

Η τελική νομοθετική ρύθμιση 

Το πλήρες κείμενο της νομοθετικής ρύθμισης, όπως ψηφίστηκε στη Βουλή έχει ως εξής:

« Άρθρο 120 Εξορθολογισμός της πολεοδομικής και περιβαλλοντικής προστασίας ειδικότερων περιοχών

1.Δεν επιτρέπεται η υπέρβαση του ύφους και συντελεστή δόμησης ούτε η απόκλιση από τους λοιπούς όρους δόμησης που ορίζονται με ειδικά διατάγματα, τα οποία διέπουν τα διοικητικά όρια των περιοχών της περ. β) του άρθρου μόνου του από 20.7.1968 β.δ. (Δ’ 132), όπως τα όρια αυτά ίσχυαν κατά την έναρξη ισχύος του, ακόμη και σε εφαρμογή πολεοδομικών κινήτρων, όπως της παρ. 1 του άρθρου 10, της παρ. 8 του άρθρου 15, της παρ. 2 του άρθρου 19 και της παρ. 1 του άρθρου 25 του ν. 4067/2012 (Α’ 79). Εκδίδονται με βάση τους όρους δόμησης που ίσχυαν έως την έναρξη ισχύος της παρούσας οικοδομικές άδειες για τις οποίες έχει χορηγηθεί έως τη δημοσίευση του παρόντος προέγκριση οικοδομικής άδειας κατά το άρθρο 35 του ν. 4495/2017 (Α’ 167) ή έγγραφη βεβαίωση των όρων δόμησης της Υπηρεσίας Δόμησης κατά την περ. β΄(της παρ. 2 του άρθρου 38 του ν.4495/2017 (Α΄167).

2.Κατά την αληθή έννοια της παρ. 1 του άρθρου 67 του ν. 998/1979 (Α’ 289), στο πεδίο εφαρμογής αυτής, υπάγονται και οι εκτάσεις που περιλαμβάνονται στις υπ’ αρ. 116/1868 και 1151/1872 αποφάσεις του Εφετείου Αθηνών, όπως επικυρώθηκαν με τις υπ’ αρ. 110/1878 και 698/1876 αποφάσεις του Αρείου Πάγου και του Εφετείου Ναυπλίου αντίστοιχα, οι οποίες φέρουν μορφή δασωμένου αγρού (πολύγωνα ΑΔ) του οικείου δασικού χάρτη».

Ντόμινο εξελίξεων

Όπως έχουν επισημάνει τεχνικοί παράγοντες η πρόβλεψη της ρύθμισης σε όρους δόμησης «που ορίζονται με ειδικά διατάγματα», επεκτείνει– μετά από άσκηση δικαστικών μέτρων – την κατάργηση των «μπόνους» δόμησης στα ύψη των κτιρίων του ΝΟΚ σε πλήθος περιοχές όλης της χώρας (Αθήνα, Πειραιά, Υμηττό- Δάφνη, Καισαριανή, Ηλιούπολη κ.α.), στις οποίες ίσχυαν ειδικά διατάγματα προ του ΝΟΚ 2012. Παράλληλα δίνει το έναυσμα για πλήρη κατάργηση σε όλους τους Δήμους των μητροπολιτικών συγκροτημάτων Αττικής και Θεσσαλονίκης και στα αστικά κέντρα των πόλεων ολόκληρης της επικράτειας Στο μεταξύ από Δήμους και ιδιώτες έχουν κατατεθεί  προσφυγές στο ΣτΕ, για την πλήρη κατάργηση των «μπόνους» δόμησης του ΝΟΚ.

ΣΥΡΙΖΑ: καθολική εφαρμογή

Υπερασπιζόμενος θέμα που αφορά στο δήμο Πυλαίας-Χορτιάτη στη Θεσσαλονίκη ο Σωκράτης Φάμελλος ζήτησε καθολική εφαρμογή σε όλη την Ελλάδα της ρύθμισης του ΥΠΕΝ για  Εκάλη, Φιλοθέης και Ψυχικού.

Συγκεκριμένα ο τομεάρχης Περιβάλλοντος και Ενέργειας και βουλευτής Β’ Θεσσαλονίκης του ΣΥΡΙΖΑ-ΠΣ, Σωκράτης Φάμελλος, κατά την ομιλία του στην Ολομέλεια της Βουλής επί του νομοσχεδίου του Υπουργείου Εσωτερικών για το συγκεκριμένο θέμα είπε:

-«Στο άρθρο 12 η κυβέρνηση προσπαθεί τέλος να εξαιρέσει από το παραθυράκι από τα κίνητρα του νέου οικοδομικού κανονισμού που η ίδια δημιούργησε, τα υψηλά κτίρια στις περιοχές της Εκάλης, Φιλοθέης και Ψυχικού αλλά όχι στις υπόλοιπες περιοχές στην Ελλάδα. Επιτρέπει άρα στις υπόλοιπες περιοχές στην Ελλάδα, όπως είναι το κραυγαλέο παράδειγμα στα Κωνσταντινοπολίτικα στο δήμο Πυλαίας-Χορτιάτη στη Θεσσαλονίκη να παραβιάζονται διατάγματα και ειδικά πολεοδομικά χαρακτηριστικά, που καθόρισαν όρους και περιορισμούς δόμησης; Όταν μάλιστα η ισχύς του διατάγματος επιβεβαιώθηκε και με την έγκριση του ΓΠΣ της ΔΕ Πυλαίας το 2017 επί κυβέρνησης ΣΥΡΙΖΑ. Επισήμανε ακόμα ότι από τον Δεκέμβριο του 2022 ο κ.Ταγαράς  έχει λάβει γνώση του θέματος μετά από αίτημα – ερώτημα από τους κατοίκους της περιοχής με τη σύμφωνη γνώμη σύσσωμου του Δημοτικού Συμβουλίου, και των δημοτικών παρατάξεων. Κάνουμε έκκληση οι κανόνες να ισχύουν για όλη την Ελλάδα».​

Τι λέει το ΤΕΕ για τους κανόνες δόμησης του ΝΟΚ

«Οι κανόνες δόμησης που έχουν τεθεί από την πολιτεία και είναι υπέρ του περιβάλλοντος δεν μπορεί να αντιμετωπίζονται με οριζόντιες ρυθμίσεις, δεν μπορούν να γίνονται αντικείμενο μικροπολιτικής και “show” δημάρχων, ούτε μπορεί ο καθένας που θεωρεί ότι έχει πρόσβαση στην εξουσία να παρεμβαίνει ή να πατάει ένα κουμπί και χωρίς καμία αιτιολόγηση και κανέναν σχεδιασμό να επιβάλλει ποιός θα σταματάει και ποιός θα συνεχίζει να χτίζει».

Αυτά τόνισε ο πρόεδρος του ΤΕΕ Γιώργος Στασινός, προσθέτοντας ότι «υπάρχουν και περιπτώσεις κατά τις οποίες σε δεδομένη στιγμή περιορίστηκε κάπου η δόμηση, κάποιος αγόρασε «τσάμπα» και μετά αυξήθηκε πάλι η δόμηση και η αξία του ακινήτου που αγόρασε εκτοξεύτηκε» σε συνέντευξη Τύπου, που παραχώρησε τη Μεγάλη Δευτέρα, στην οποία αναφέρθηκε τα θέματα της δόμησης και του ΝΟΚ αλλά και της εκτός σχεδίου δόμησης. Δείτε εδώ στο ecopress

– «Όταν οριζόντιες πολιτικές για τη δόμηση, που ανήκουν στην ευθύνη του κράτους, αλλάζουν με αποφάσεις του ΣτΕ, με τοπικές αποφάσεις δημάρχων κλπ, τότε δημιουργούνται στρεβλώσεις, μεγάλες αδικίες, παραβιάζεται το κράτος δικαίου και συνήθως αυτές οι αποφάσεις γίνονται αντικείμενο μικροπολιτικής και συμφερόντων, ενώ μεγάλος χαμένος είναι πάντα ο πολίτης», δήλωσε χαρακτηριστικά ο πρόεδρος του ΤΕΕ, Γιώργος Στασινός.

Αναφερόμενος ειδικά στον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό του 2012 (ΝΟΚ), τόνισε ότι τα πολεοδομικά κίνητρα που προβλέπει είναι υπέρ του περιβάλλοντος, μειώνοντας την κάλυψη προκειμένου να έχουμε περισσότερο ελεύθερο χώρο, περισσότερες πράσινες επιφάνειες και κτίρια σχεδόν μηδενικής ενεργειακής κατανάλωσης, δίνοντας ως αντάλλαγμα ύψος και δόμηση.

«Δεν μπορεί να γίνονται παντού και όλα τα κτίρια ουρανοξύστες. Υπάρχουν πολλές περιοχές στις οποίες πρέπει να ισχύσουν περιορισμοί δόμησης και να διατηρήσουν τα χαρακτηριστικά τους. Αυτό όμως πρέπει να είναι αποτέλεσμα σχεδιασμού, να γίνονται σωστά τα πράγματα, να γίνονται μελέτες, να εκδίδονται Προεδρικά Διατάγματα και να τηρούνται κανόνες οι οποίοι θα προστατεύουν το δομημένο περιβάλλον και την περιουσία των πολιτών, ενώ ταυτόχρονα θα αποκλείουν φαινόμενα αυτών που επιχειρούν να εκμεταλλευτούν καταστάσεις αυξάνοντας ή μειώνοντας περιουσίες» είπε ο πρόεδρος του ΤΕΕ.

Επιστολή κατοίκων Ψυχικού

Αξιοσημείωτη είναι επιστολή κατοίκων Ψυχικού, που εστάλη προς τα μέσα ενημέρωσης, στην οποία γίνονται αναφορές σε πρόσωπα και παρασκήνιο για την επίμαχη ρύθμιση. Μεταξύ του πλήθους των ερωτημάτων που διατυπώνονται στην επιστολή είναι:

-“Μήπως τελικά στο Ψυχικό όσοι χτίσανε – χτίσανε (και μάλιστα νομιμοποιήσανε τεράστιες υπερβάσεις) και όσοι δεν χτίσαμε θα αφήσουμε τα οικόπεδά μας κήπους στις κηπουπόλεις των εκλεκτών;

-Γιατί οι Δημοτικοί Άρχοντες Ψυχικού διαχρονικά δεν αντέδρασαν στις νομιμοποιήσεις των αυθαιρέτων και αντιδρούν στις νόμιμες κατασκευές;

-Μήπως επειδή κάνανε και οι περισσότεροι από αυτούς (έχουμε εσωτερική πληροφόρηση και για πολλά μέλη του Δημοτικού Συμβουλίου) τεράστιες επεκτάσεις και μετά νομιμοποίησαν τα εκτρώματά τους;

– Οι νόμοι αυθαιρέτων τους άρεσαν αλλά ο ΝΟΚ όχι; Οι νόμοι αυθαιρέτων δεν αλλοίωναν την φυσιογνωμία της κηπούπολης; Δεν τους έβρισκαν αντισυνταγματικούς οι κ. Δήμαρχοι (νυν, πρώην και υποψήφιοι);

-Ή επειδή αν αντιδρούσαν στη νομιμοποίηση αυθαιρέτων των δημοτών τους (σχεδόν όλοι νομιμοποίησαν παρανομίες) θα χάνανε ψηφαλάκια ενώ απαγορεύοντας τώρα το χτίσιμο θα κερδίσουν ψηφαλάκια;”

Την επιστολή υπογράφουν «ενδιαφερόμενοι Δημότες Ψυχικού που δεν έχουν χτίσει ακόμη και δεν έχουν κάνει υπερβάσεις δόμησης (νομιμοποιημένες ή μη)».

Οι ρυθμίσεις που καταργεί η επίμαχη τροπολογία 

Σημειώνεται ότι τα μπόνους δόμησης του ΝΟΚ, που στις συγκεκριμένες περιοχές με τη ρύθμιση που ψηφίστηκε στη Βουλή  καταργούνται είναι:

-Tο άρθρο 10 του ν. 4067/2012 ΝΟΚ: με το συγκεκριμένο άρθρο με τίτλο «κίνητρα για την περιβαλλοντική αναβάθμιση και βελτίωση της ποιότητας ζωής σε πυκνοδομημένες και αστικές περιοχές»  παρέχεται κίνητρο προσαύξησης του συντελεστή δόμησης, σε συνδυασμό με προσαύξηση ύψους για την περίπτωση μείωσης του επιτρεπόμενου ποσοστού κάλυψης οικοπέδου ή μείωση σε συνδυασμό με απόσυρση κτιρίου ή και απόδοση επιφάνειας σε κοινή δημόσια χρήση.

-Το άρθρο 15 ΝΟΚ όπως τροποποιήθηκε με το νόμο 4759/20: ρυθμίζει τα ζητήματα του μέγιστου επιτρεπόμενου ύψους των κτιρίων, της αφετηρίας μέτρησης των υψών και προβλέπεται η δυνατότητα προσαύξησης του ανώτατου επιτρεπόμενου ύψους κτιρίου ως κίνητρο για την υιοθέτηση σε ανεγειρόμενη το κτίριο, εφόσον τηρούνται συγκεκριμένες προϋποθέσεις που περιορίζουν το περιβαλλοντικό αποτύπωμα της δόμησης όπως: α) το ισόγειο του κτιρίου χρησιμοποιείται κατά ποσοστό 50% τουλάχιστον για στάθμευση οχημάτων. Β) το κτίριο κατασκευάζεται σε υποστυλώματα (πυλωτές) και ο ελεύθερος ημιυπαίθριος χώρος της πυλωτής διατίθεται αποκλειστικά για στάθμευση οχημάτων γ)κατασκευάζεται φυτεμένο δώμα επιφάνειας μεγαλύτερης του 50% από την καθαρή επιφάνεια του δώματος ή φυτεμένη στέγη επιφάνειας μεγαλύτερης του 50% από την καθαρή επιφάνεια της στέγης. Στον υπολογισμό της φυτεμένης επιφάνειας συμμετέχουν οι ασκεπεις κατασκευές για την υποδοχή στοιχείων νερού και οι πισίνες, σε ποσοστό 50% της επιφάνειας.

Το  άρθρο 19 ΝΟΚ: σχετικά με τις κατασκευές πάνω από το κτίριο, στο οποίο προβλέπεται ως κίνητρο για την κατασκευή φυτεμένου δώματος ή δυνατότητα κατασκευής πάνω από το επιτρεπόμενο ύψος χώρου κυρίας χρήσης αποκλειστικής η κοινόχρηστης εμβαδού έως 35 τετραγωνικών μέτρων, υπό την προϋπόθεση κατασκευής φυτεμένου δώματος.

Το άρθρο 25 ΝΟΚ: με το οποίο παρέχεται κίνητρο επαύξησης του συντελεστή δόμησης για την κατασκευή κτιρίων με σχεδόν μηδενική κατανάλωση ενέργειας, με το οποίο ορίζεται κίνητρο αύξησης του συντελεστή δόμησης για κτίρια, που μέσω του βιοκλιματικού και ενεργειακού σχεδιασμού τους απαιτούν ελάχιστη δυνατή κατανάλωση ενέργειας, χρησιμοποιώντας συστήματα εξοικονόμησης ενέργειας, καθώς και συστήματα Ανανεώσιμων Πηγών Ενέργειας ή παρουσιάζουν ταυτόχρονα εξαιρετική περιβαλλοντική απόδοση,  σύμφωνα με τους κανόνες που θέτει ο Κανονισμός Ενεργειακής Απόδοσης Κτιρίων (ΚΕΝΑΚ)