Ρυμοτομικές απαλλοτριώσεις: τι αλλάζει για χιλιάδες ιδιοκτησίες σε όλη τη χώρα

Του Αργύρη Δεμερτζή/

Στο υπουργείο Περιβάλλοντος επιτροπή ειδικών, με χρονοδιάγραμμα εξπρές εντός του Νοεμβρίου καταρτίζει νέο νομοθετικό πλαίσιο για τις ρυμοτομικές απαλλοτριώσεις, το οποίο θα εφαρμοστεί στο σύνολο της χώρας ενόψει του νέου πολεοδομικού και χωροταξικού σχεδιασμού. Στόχος να λυθεί ο γόρδιος δεσμός που αφενός μεν κρατά σε πολυετή ομηρεία χιλιάδες ιδιοκτησίες αφετέρου δε, να καλυφθούν οι ανάγκες για κοινόχρηστους χώρους πρασίνου και κοινωνικών υποδομών, ενόψει του ανασχεδιασμού των ελληνικών πόλεων.  

-«Ετοιμάζεται νέο μοντέλο για τις ρυμοτομικές απαλλοτριώσεις. Απαιτείται νέα προσέγγιση. Το νέο θεσμικό πλαίσιο που ισχύει και αναμορφώθηκε με νόμο του ΥΠΕΝ  από το 2020 δεν πέτυχε τα αναμενόμενα και θα αλλάξει, κατά τρόπο ώστε να είναι αποτελεσματικό και ταυτοχρόνως συμβατό με τις αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας και των Ευρωπαϊκών Δικαστηρίων».

Αυτά αναφέρει αρμόδια πηγή του υπουργείου Περιβάλλοντος στο ecopress,  σημειώνοντας χαρακτηριστικά ότι:

-«Oι ρυμοτομικές απαλλοτριώσεις εξακολουθούν να κολλάνε. Χιλιάδες υποθέσεις παραμένουν μετέωρες και το αποτέλεσμα είναι ότι δεσμεύονται ακίνητα, δεν γίνονται κοινόχρηστοι χώροι ενώ οι ιδιοκτήτες παραμένουν σε ομηρεία, χωρίς να ολοκληρώνεται ο πολεοδομικός σχεδιασμός».

Η ίδια πηγή επισημαίνοντας τον πυρήνα της νέας νομοθετικής παρέμβασης που ετοιμάζει το ΥΠΕΝ συνδέει τις ρυμοτομικές απαλλοτριώσεις με τον πολεοδομικό και χωροταξικό σχεδιασμό, όσο και με το πεδίο δράσης των Δήμων, αναφέροντας ότι:

-«Οι περισσότεροι Δήμοι δεν προχωρούν εντός των χρονικών ορίων που προβλέπει ο νόμος σε τροποποίηση του ρυμοτομικού σχεδίου τους. Επίσης διατηρούν τους χαρακτηρισμούς επί ιδιωτικών ακινήτων ως χώρων κοινόχρηστων και πρασίνου, χωρίς να εκπληρώνουν τις πολεοδομικές και οικονομικές υποχρεώσεις τους».

Τονίζει επίσης ότι «γίνεται πολύ συχνά χρήση των ρυθμίσεων για μερική η ολική επανυποβολή της ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης για τα ίδια ακίνητα», με αποτέλεσμα αντί να επιλύονται τα θέματα να διαιωνίζονται.

Οριστικές λύσεις για τις ρυμοτομικές απαλλοτριώσεις

Η εκπόνηση των νέων Τοπικών και Πολεοδομικών Σχεδίων (ΤΠΣ) και Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων (ΕΠΣ)  που έχει δρομολογηθεί και βρίσκεται σε εξέλιξη για το 70% της επικράτειας με χρηματοδότηση από το Ταμείο Ανάκαμψης και χρονοδιάγραμμα ολοκλήρωσης του έως το τέλος του 2025, όπως επίσης ο ολοκλήρωση των παλαιών Γενικών Πολεοδομικών Σχεδίων (ΓΠΣ) και Σχεδίων Χωρικής Οργάνωσης Ανοιχτών Πόλεων (ΣΧΟΑΠ) από τους Δήμους είναι το καταλυτικό πλαίσιο εντός του οποίου, με βάση τη νομοθετική παρέμβαση που ετοιμάζει το υπουργείο θα αντιμετωπιστεί το θέμα των εκκρεμών και νέων ρυμοτομικών απαλλοτριώσεων ιδιωτικών ακινήτων για πολεοδομικούς σκοπούς επισημαίνει η αρμόδια πηγή του ΥΠΕΝ.

Αυτό σημαίνει ότι ο νέος εν εξελίξει πολεοδομικός σχεδιασμός θα εξετάσει και θα δώσει οριστικές λύσεις στις ρυμοτομικές απαλλοτριώσεις τόσο για την  για την πολεοδόμηση  ακινήτων εντός ορισμένης περιοχής, πράγμα για το οποίο απαιτείται η σύνταξη και έγκριση Ρυμοτομικού Σχεδίου Εφαρμογής και Πράξη Εφαρμογής, όσο και για την οριστική άρση ρυμοτομικών απαλλοτριώσεων σε περιπτώσεις δέσμευσης ακινήτων, που δεν δικαιολογείται από τον πολεοδομικό σχεδιασμό.

Σημειώνεται ότι οι ρυθμίσεις για τα νέα ΤΠΣ και ΕΠΣ και τα παλαιά πολεοδομικά σχέδια που επικαιροποιούνται προβλέπουν ότι εξειδικεύονται, σε κλίμακα πόλης ή οικισμού ή τμημάτων αυτών ή σε ζώνες και περιοχές ειδικών χρήσεων και καθορίζουν  τις χρήσεις γης και τους όρους δόμησης , όπως επίσης καθορίζουν επακριβώς τους κοινόχρηστους, κοινωφελείς και οικοδομήσιμους χώρους της προς πολεοδόμηση περιοχής, καθώς και τα διαγράμματα των δικτύων υποδομής.

Νομοθετικές αλλαγές εξπρές

Η εξαμελής επιτροπή ειδικών, με τη συμμετοχή  πολεοδόμων μηχανικών, νομικών και εκπροσώπου του Νομικού Συμβουλίου του Κράτους συστάθηκε και λειτουργεί στο ΥΠΕΝ με απόφαση του Ευθύμιου Μπακογιάννη Γενικού Γραμματέα Χωρικού Σχεδιασμού και Αστικού Περιβάλλοντος με έργο «την επανεξέταση του θεσμικού πλαισίου των ρυμοτομικών άρσεων απαλλοτρίωσης του ν. 4759/2020».

Στην επιτροπή έχει οριστεί αυστηρό χρονοδιάγραμμα να ολοκληρώσει το έργο της ως την Παρασκευή 24 Νοεμβρίου 2023, δίνοντας το μήνυμα ότι η πολιτική ηγεσία του υπουργείου προτίθεται να προχωρήσει σε νομοθετικές αλλαγές εξπρές για τις ρυμοτομικές απαλλοτριώσεις.

Έργο της Επιτροπής

Σύμφωνα με την απόφαση του Γενικού Γραμματέα του ΥΠΕΝ έργο της Επιτροπής είναι:

-«Η αξιολόγηση των προβλημάτων εφαρμογής του πρόσφατου θεσμικού πλαισίου του ν. 4759/2020 που ρυθμίζει τους όρους και τις διαδικασίες των ρυμοτομικών άρσεων απαλλοτρίωσης.

Η εισήγηση των απαραίτητων τροποποιήσεων του ισχύοντος νομοθετικού πλαισίου, με στόχο την επίλυση των προβλημάτων εφαρμογής του και λαμβάνοντας υπόψη τη Νομολογία του ΣτΕ και των Ευρωπαϊκών Δικαστηρίων.

Για την αποτελεσματικότερη λειτουργία της η ομάδα εργασίας θα συνεργασθεί με όποιες υπηρεσίες και φορείς κρίνει απαραίτητο».

Οδηγός η νομολογία του ΣτΕ

Είναι αξιοσημείωτο, όσον αφορά τη νομολογία του ΣτΕ, όπως επισημαίνουν έγκυρες νομικές πηγές, ότι:

-Αναδεικνύει τους κοινόχρηστους χώρους πρασίνου, ως βασικό στοιχείο του πολεοδομικού σχεδιασμού, σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 24 παρ. 2 του Συντάγματος. Και ως καθοριστικό παράγοντα για την εξυπηρέτηση κοινωνικών αναγκών, της λειτουργικότητας, της αισθητικής και γενικότερα της φυσιογνωμίας των πόλεων,  επισημαίνοντας  τη διατήρηση των χώρων αυτών ως  πρωταρχικής σημασίας για την προστασία του αστικού περιβάλλοντος.

Μάλιστα σε σειρά αποφάσεων του το ΣΤΕ έχει τονίσει την επιτακτική ανάγκη προστασίας των κοινόχρηστων χώρων ενώ έχει διαπιστώσει όσον αφορά στο μέτρο των ρυμοτομικών απαλλοτριώσεων ότι «επιχειρείται, φανερώς ή συγκεκαλυμμένως, φαλκίδευσις του, προς επιδίωξιν άλλων δημοσίων σκοπών ένεκεν του υπερόγκου κόστους των απαλλοτριώσεων εις την σύγχρονον πόλιν».  Υπογραμμίζοντας ότι «Τοιουτοτρόπως η διατήρησις των χώρων αυτών αποτελεί πλέον υψίστην προτεραιότητα δια την προστασίαν της ποιότητος του αστικού περιβάλλοντος, εις τρόπον ώστε και ελαχίστης τοιαύτης εκτάσεως η απώλεια να λογίζεται ανεπίτρεπτος επιδείνωσις του οικιστικού περιβάλλοντος».

-Θέτει όρια στην αδικαιολόγητη ομηρία της ιδιωτικής ιδιοκτησίας. Το ΣτΕ έχει διαμορφώσει σχετική νομολογία, σύμφωνα με την οποία «εάν ένα ιδιωτικό ακίνητο έχει χαρακτηρισθεί ως κοινόχρηστος χώρος με το οικείο σχέδιο πόλεως ή την πολεοδομική μελέτη, κατ’ εφαρμογή δηλαδή πολεοδομικής νομοθεσίας, η πολεοδομική του δέσμευση δεν μπορεί, ενόψει του άρθρου 17 του Συντάγματος, να διατηρηθεί πέραν του ευλόγου χρόνου χωρίς τη συντέλεση της απαλλοτριώσεως, ανεξαρτήτως του τυχόν δασικού χαρακτήρα του και της απαγορεύσεως δομήσεώς του εξ αυτού του λόγου». Επίσης το ΣτΕ έχει εκδώσει αποφάσεις που δεν επιτρέπουν την απαλλοτρίωση ακινήτων,  χωρίς την προηγούμενη εξασφάλιση των πόρων της αποζημίωσης.

«Εύλογος χρόνος» 21 ετών!

Πρέπει να σημειωθεί ωστόσο  ότι υπάρχουν και αποφάσεις του ΣτΕ, σύμφωνα με τις οποίες κρίθηκε ότι ακόμη και η πάροδος 21  ετών από την κήρυξη απαλλοτρίωσης δεν υπερβαίνει τον «εύλογο χρόνο» και η άρνηση της διοίκησης να άρει την απαλλοτρίωση δεν συνιστά παράλειψη οφειλόμενης νόμιμης ενέργειας.

 Τι προβλέπει η πολεοδομική νομοθεσία

Πολεοδομική ή ρυμοτομική είναι η απαλλοτρίωση εκείνη που πραγματοποιείται για πολεοδομικούς σκοπούς, δηλαδή για τη δημιουργία οδών, πλατειών, κοινόχρηστων χώρων πρασίνου (αλσών, κήπων κτλ.) και γενικά των κοινόχρηστων χώρων, οικοπέδων που κρίνονται αναγκαία για ανέγερση δημόσιων, δημοτικών και θρησκευτικών κτηρίων και για εκτέλεση οποιωνδήποτε άλλων έργων κοινής ωφέλειας.

Η ισχύουσα νομοθεσία σύμφωνα με τις διατάξεις του νόμο 44472016 που τροποποιήθηκαν με το νόμο 4759/2020 προβλέπουν ότι:

-Η ρυμοτομική απαλλοτρίωση αίρεται αυτοδικαίως, χωρίς να απαιτείται η έκδοση σχετικής διαπιστωτικής πράξης, εάν παρέλθουν:

α. δεκαπέντε έτη από την έγκριση του ρυμοτομικού σχεδίου, με το οποίο αυτή επιβλήθηκε για πρώτη φορά, ή

β. πέντε έτη από την κύρωση της σχετικής πράξης εφαρμογής ή πράξης αναλογισμού, ή

γ. δεκαοκτώ μήνες από τον καθορισμό τιμής μονάδας, σύμφωνα με τα άρθρα 18 έως 20 του Κώδικα Αναγκαστικών Απαλλοτριώσεων Ακινήτων (ν. 2882/2001, Α΄ 17).

-Μετά από την άρση της ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης ο ιδιοκτήτης, με αίτηση προς τον οικείο δήμο, δύναται να ζητήσει την τροποποίηση του ρυμοτομικού σχεδίου, προκειμένου η ιδιοκτησία του να καταστεί οικοδομήσιμη. Η αίτηση, στην οποία γίνεται συνοπτική περιγραφή της ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης, πρέπει να συνοδεύεται από δικαιολογητικά που αποδεικνύουν την κυριότητα του αιτούντος επί του ακινήτου.

-Το Δημοτικό Συμβούλιο, εντός προθεσμίας έξι μηνών από την κατάθεση της αίτησης   του ιδιοκτήτη είτε αποδέχεται την αίτηση και εκκινεί τη διαδικασία τροποποίησης του ρυμοτομικού σχεδίου είτε προτείνει στον οικείο περιφερειάρχη την εκ νέου επιβολή της αρθείσας ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης για τον ίδιο σκοπό ή τη μερική επανεπιβολή της.

Η ολική ή μερική επανεπιβολή της ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης είναι δυνατή μόνο, όταν συντρέχουν σωρευτικά οι ακόλουθες προϋποθέσεις:

α) σοβαροί πολεοδομικοί λόγοι επιβάλλουν τη διατήρηση του ακινήτου ή μέρους αυτού ως κοινόχρηστου ή κοινωφελούς χώρου, και

β) ο οικείος δήμος διαθέτει την οικονομική δυνατότητα για την άμεση καταβολή της προσήκουσας αποζημίωσης στους δικαιούχους, που αποδεικνύεται με την εγγραφή της προσήκουσας αποζημίωσης σε ειδικό κωδικό στον προϋπολογισμό του οικείου δήμου.

-Ως προσήκουσα αποζημίωση ορίζεται, η υπολογιζόμενη με βάση το σύστημα αντικειμενικών αξιών του Υπουργείου Οικονομικών κατά το ημερολογιακό έτος υποβολής της αίτησης.

-Η σχετική εγγραφή δαπάνης στον προϋπολογισμό του οικείου δήμου γίνεται ταυτοχρόνως με εγγραφή ισόποσου εσόδου από χρηματοδότηση προερχόμενη από το Πράσινο Ταμείο, εφόσον αυτή έχει εγκριθεί εντός της προθεσμίας της παρούσας.

Τα παραπάνω εφαρμόζονται αναλογικώς και στην περίπτωση, που η απαλλοτρίωση γίνεται για τη δημιουργία κοινωφελούς χώρου και ο αρμόδιος φορέας είναι άλλος, πλην του δήμου.

-Εναλλακτικά, το Δημοτικό Συμβούλιο μπορεί, σταθμίζοντας τις πολεοδομικές ανάγκες και τις οικονομικές δυνατότητες του δήμου, είτε να προτείνει τη μερική επανεπιβολή της αρθείσας απαλλοτρίωσης είτε να αποφασίσει την τροποποίηση του ρυμοτομικού σχεδίου, σύμφωνα με την αίτηση του ιδιοκτήτη. Το Δημοτικό Συμβούλιο έχει τη δυνατότητα να προτείνει την τροποποίηση του ρυμοτομικού σχεδίου μετά από αυτοδίκαιη άρση της ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης ακόμη κι εάν, δεν έχει προηγηθεί αίτηση του ιδιοκτήτη του ακινήτου, όταν κρίνει ότι δεν συντρέχουν σοβαροί πολεοδομικοί λόγοι, που επιβάλλουν τη διατήρηση του ακινήτου ή μέρους αυτού ως κοινόχρηστου ή κοινωφελούς χώρου.

Η σύνθεση της επιτροπής ειδικών

Στην Επιτροπή ειδικών «για την επανεξέταση του θεσμικού πλαισίου των ρυμοτομικών άρσεων απαλλοτρίωσης του ν. 4759/2020» του ΥΠΕΝ συμμετέχουν οι:

-Γεωργία Σπηλιοπούλου, αρχιτέκτονας – πολεοδόμος, αν. προϊσταμένη τμήματος ΔΠΣ ΥΠΕΝ η οποία ορίζεται ως συντονίστρια της ομάδας εργασίας

-Ρένα Γεωργιάδου, αρχιτέκτονας μηχανικός, προϊσταμένη τμήματος τοπογραφικών Εφαρμογών και Απαλλοτριώσεων της ΔΤΕ ΥΠΕΝ

-Μάρα Παπαθανασίου, αρχιτέκτονας μηχανικός υπάλληλος της ΔΠΣ ΥΠΕΝ

-Καλλιόπη Κουρουπάκη, δικηγόρος, συνεργάτης του Γενικού Γραμματέα Χωρικού Σχεδιασμού & Αστικού Περιβάλλοντος

-Αντώνιος Πίκουλας, δικηγόρος, Δ/ντής του γραφείου Υφυπουργού Περιβάλλοντος κ. Ν. Ταγαρά

-Σωτηρία Κοσμά Πάρεδρος του ΝΣΚ

Η ομάδα εργασίας δεν είναι αμειβόμενη και οι εργασίες της θα πραγματοποιούνται εντός του υπαλληλικού ωραρίου