ΣτΕ: ανατροπή για ρυμοτομικές απαλλοτριώσεις και κάλυψη οικοπέδου με ΝΟΚ

Του Αργύρη Δεμερτζή/

Νέα απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας, που δίνει πράσινο φώς οικοδόμησης κατοικιών σε δεσμευμένο Οικοδομικό Τετράγωνο για την ανέγερση σχολείου θέτει νέους κανόνες για τις ρυμοτομικές απαλλοτριώσεις και δίνει οδηγίες προς τη διοίκηση για την εφαρμογή τους. Η ίδια απόφαση για το ποσοστό κάλυψης των οικοπέδων αποκαθηλώνει το ΓΟΚ 1985 και βάζει στο βάθρο ως «ευμενέστερες για το περιβάλλον» τις σχετικές διατάξεις του πολύπαθου ΝΟΚ 2012.

«Η Διοίκηση, δεν δεσμεύεται να καταστήσει, άνευ ετέρου, το ακίνητο οικοδομήσιμο, αλλά οφείλει να εξετάσει εάν συντρέχουν λόγοι που εξ αντικειμένου δεν επιτρέπουν τη δόμησή του», λέει η νέα απόφαση του ΣτΕ για τα ακίνητα, που βγαίνουν από την καραντίνα των ρυμοτομικών απαλλοτριώσεων.

Το Δικαστήριο έκρινε νόμιμη την άρση ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης σε Οικοδομικό Τετράγωνο για την ανέγερση σχολείου και τον χαρακτηρισμό του ακινήτου ως οικοδομήσιμου χώρου. Και ταυτοχρόνως η ίδια απόφαση έκρινε παράνομο το ποσοστό κάλυψης του οικοπέδου με τις διατάξεις του ΓΟΚ 1985,  προκρίνοντας ως «ευμενέστερους για το περιβάλλον» και  ότι «βελτιώνουν τους όρους διαβίωσης των κατοίκων της περιοχής», την εφαρμογή των σχετικών διατάξεων του πολύπαθου σε δίκες του ΣτΕ Νέου Οικοδομικού Κανονισμού του 2012.

Η νομοθεσία του ΥΠΕΝ και η απόφαση του ΣτΕ για επανεπιβολή ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης

Το υπουργείο Περιβάλλοντος, προκειμένου να βάλει τέρμα στην ομηρεία χιλιάδων ιδιοκτητών ακινήτων, που παραμένουν δεσμευμένα από τους Δήμους σε ρυμοτομικές απαλλοτριώσεις και δικαστικές περιπέτειες που καθυστερούν από πολλά χρόνια η ακόμη και δεκαετίες νομοθέτησε την αυτοδίκαιη άρσης της απαλλοτρίωσης, υπό  προϋποθέσεις.

Για τους χρόνους προβλέφθηκε  ότι εάν παρέλθουν πέντε έτη από την κύρωση της πράξης εφαρμογής ή την πράξη καταλογισμού, τότε υπάρχει αυτοδίκαιη άρση της απαλλοτρίωσης,  και εάν παρέλθουν 18 μήνες από τον καθορισμό  της τιμής μονάδας, χωρίς αποζημίωση του ιδιοκτήτη,  θα μπορεί να γίνεται η αυτοδίκαιη άρση της απαλλοτρίωσης Και καθόρισε σε αυτές τις περιπτώσεις ότι  η ρυμοτομική απαλλοτρίωση μπορεί να επιβληθεί μόνο μία ακόμη φορά, προβλέποντας συγκεκριμένα στο άρθρο 89 παράγραφος 3 του ν. 4759/2020, ότι: «δεύτερη επανεπιβολή ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης επί του αυτού ακινήτου, ολική ή μερική, δεν επιτρέπεται».

Σχετικά με τις προβλέψεις της νομοθεσίας του ΥΠΕΝ, σύμφωνα με τις οποίες  η ρυμοτομική απαλλοτρίωση μπορεί να επιβληθεί μόνο μία ακόμη φορά, η απόφαση του ΣτΕ θέτοντας πρωτίστως πολεοδομικές προϋποθέσεις στο σκεπτικό της και κρίνει ότι:

«Η υπό τις ανωτέρω προϋποθέσεις νέα απαλλοτρίωση ή επανεπιβολή πολεοδομικού βάρους δεν αντιβαίνει ούτε προς τις συνταγματικές διατάξεις περί προστασίας της ιδιοκτησίας ούτε προς την υποχρέωση της Διοίκησης να συμμορφώνεται με τις ακυρωτικές αποφάσεις των διοικητικών δικαστηρίων».

Για τη συγκεκριμένη δε υπόθεση, που εγκρίνει οικοδόμηση κατοικιών στο δεσμευμένο οικόπεδο για την ανέγερση σχολείου το δικαστήριο λέει στην απόφαση του ότι:

«Η αιτιολογία της προσβαλλόμενης πράξεως περί άρσεως της ρυμοτομικής απαλλοτριώσεως και τροποποιήσεως του ρυμοτομικού σχεδίου στο επίμαχο Ο.Τ, με τον χαρακτηρισμό τμήματος του εν λόγω Ο.Τ. από χώρο για την ανέγερση σχολείου σε οικοδομήσιμο χώρο, παρίσταται νόμιμη και επαρκής, του περί του αντιθέτου προβαλλόμενου λόγου απορριπτομένου ως αβασίμου. Τούτο δε αδιαφόρως του εάν απαγορευόταν, εν προκειμένω, δεύτερη επανεπιβολή ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης επί του εν λόγω ακινήτου δυνάμει της διατάξεως της παρ. 3 του άρθρου 89 του ν. 4759/2020, σύμφωνα με την οποία δεν επιτρέπεται δεύτερη επανεπιβολή, ολική ή μερική επί του αυτού ακινήτου, της ρυμοτομικής απαλλοτριώσεως».

Η τύχη των οικοπέδων όταν βγαίνουν από την καραντίνα των ρυμοτομικών απαλλοτριώσεων

Για την τύχη των οικοπέδων που βγαίνουν από την καραντίνα των ρυμοτομικών απαλλοτριώσεων, η νέα απόφαση του ΣτΕ τονίζει ότι η διοίκηση οφείλει «να ρυθμίσει εκ νέου το πολεοδομικό καθεστώς του συγκεκριμένου ακινήτου». Και ότι «στη ρύθμιση αυτή προβαίνει η Διοίκηση ενόψει της υποχρέωσής της που απορρέει από τη συνταγματικώς κατοχυρωμένη (άρθρο 17) προστασία της ιδιοκτησίας, βάσει, όμως, των κριτηρίων του άρθρου 24 του Συντάγματος».

Στη συγκεκριμένη περίπτωση, η απόφαση του ΣτΕ ναι μεν δικαιώνει τον ιδιοκτήτη και του δίνει πράσινο φως να χτίσει κατοικίες στο δεσμευμένο οικόπεδο για την ανέγερση σχολείου, ωστόσο γενικότερα για την τύχη των οικοπέδων, στα οποία γίνεται άρση της ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης θέτει πρωτίστως και κυρίαρχα πολεοδομικά κριτήρια, τονίζοντας ότι:

«Η Διοίκηση, δεν δεσμεύεται να καταστήσει, άνευ ετέρου, το ακίνητο οικοδομήσιμο, αλλά οφείλει να εξετάσει εάν συντρέχουν λόγοι που εξ αντικειμένου δεν επιτρέπουν τη δόμησή του και, περαιτέρω, να συνεκτιμήσει, κατά τρόπο τεκμηριωμένο, αφενός μεν τα μορφολογικά χαρακτηριστικά του συγκεκριμένου ακινήτου, καθώς και τα χαρακτηριστικά και το νομοθετικό καθεστώς του οικισμού και της ευρύτερης περιοχής στην οποία αυτό εντάσσεται, αφετέρου δε τις πολεοδομικές ανάγκες, στις οποίες περιλαμβάνεται προεχόντως η ανάγκη δημιουργίας κοινοχρήστων και κοινωφελών χώρων, καθώς και τον πολεοδομικό σχεδιασμό της περιοχής και, τέλος, τις δεσμεύσεις και κατευθύνσεις τυχόν υφισταμένου χωροταξικού σχεδίου ή Γενικού Πολεοδομικού Σχεδίου ή άλλων συναφών σχεδίων, προκειμένου να αποφεύγονται οι αποσπασματικές ρυθμίσεις». Και σημειώνεται ότι:

– «Η Διοίκηση οφείλει να κρίνει εάν η ιδιοκτησία πρέπει, για κάποιον νόμιμο λόγο, να παραμείνει εκτός πολεοδομικού σχεδιασμού ή να δεσμευθεί εκ νέου, με την επανεπιβολή ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης ή ρυμοτομικού βάρους, εφόσον συντρέχουν οι νόμιμες προϋποθέσεις, μεταξύ των οποίων περιλαμβάνεται η δυνατότητα άμεσης αποζημίωσης των θιγόμενων ιδιοκτητών, ή να καταστεί οικοδομήσιμη, είτε με τους γενικούς όρους δόμησης είτε, ενδεχομένως, με ειδικούς όρους δόμησης, που πρέπει να καθορισθούν», λέει η νέα απόφαση του ΣτΕ

«Δικαίωση» του πολύπαθου ΝΟΚ για το ποσοστό κάλυψης του οικοπέδου

Για το θέμα του ποσοστού κάλυψης του οικοπέδου, η απόφαση του ΣτΕ υιοθετεί τις σχετικές προβλέψεις του ΝΟΚ και κρίνει ως παράνομες τις δυσμενέστερες για το περιβάλλον τις σχετικές προβλέψεις του ΓΟΚ 1985. Συγκεκριμένα η απόφαση του Δικαστηρίου λέει ότι:  

«Ενόψει του ότι, σύμφωνα με το άρθρο 12 παρ. 1 του ΝΟΚ, το ισχύον ποσοστό καλύψεως ανέρχεται σε 60%, το οποίο είναι ευμενέστερο για το περιβάλλον και βελτιώνει τους όρους διαβίωσης των κατοίκων της περιοχής σε σχέση με το προηγούμενο ποσοστό 70% του άρθρου 8 παρ. 1 του ν. 1577/1985 (ΓΟΚ), ο ανωτέρω λόγος ακυρώσεως, σύμφωνα με τον οποίον εσφαλμένως το επιτρεπόμενο ποσοστό κάλυψης του προτεινόμενου οικοδομήσιμου χώρου ανέρχεται σε 70% αντί του ορθού που είναι 60%, σύμφωνα με τους ισχύοντες όρους δόμησης της περιοχής, είναι βάσιμος και η προσβαλλόμενη πράξη πρέπει να ακυρωθεί κατά το μέρος αυτό».

Τι λέει η νέα απόφαση του ΣτΕ για ρυμοτομικές απαλλοτριώσεις και κάλυψη οικοπέδου

Η απόφαση του ΣτΕ 276/2025, Πρόεδρος Μαργαρίτα Γκορτζολίδου, Εισηγητής Χριστίνα. Μπολόφη, που έκρινε νόμιμη άρση ρυμοτομικής. απαλλοτρίωσης και χαρακτηρισμός ακινήτου ως οικοδομήσιμου χώρου αλλά παράνομος καθορισμός ποσοστού κάλυψης, σε περί8λψη, όπως δημοσιεύεται στην νομική επιθεώρηση «Νόμος + Φύση», αναφέρει τα ακόλουθα:

«Όπως παγίως έχει κριθεί, στην περίπτωση που η Διοίκηση διαπιστώνει ότι συντρέχουν, καταρχήν, οι προϋποθέσεις για την άρση ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης ή ρυμοτομικού βάρους είτε κατά την εξέταση αιτήματος του ενδιαφερομένου ιδιοκτήτη, που έχει υποβληθεί δια της διοικητικής οδού, είτε ύστερα από την έκδοση δικαστικής απόφασης που ακυρώνει την άρνηση της Διοίκησης να ικανοποιήσει το σχετικό αίτημα, αυτή οφείλει να επιληφθεί προκειμένου να προβεί στην άρση της ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης ή του ρυμοτομικού βάρους και, ταυτοχρόνως, να ρυθμίσει εκ νέου το πολεοδομικό καθεστώς του συγκεκριμένου ακινήτου.

Στη ρύθμιση αυτή προβαίνει η Διοίκηση ενόψει της υποχρέωσής της που απορρέει από τη συνταγματικώς κατοχυρωμένη (άρθρο 17) προστασία της ιδιοκτησίας, βάσει, όμως, των κριτηρίων του άρθρου 24 του Συντάγματος.

Η Διοίκηση, δηλαδή, δεν δεσμεύεται να καταστήσει, άνευ ετέρου, το ακίνητο οικοδομήσιμο, αλλά οφείλει να εξετάσει εάν συντρέχουν λόγοι που εξ αντικειμένου δεν επιτρέπουν τη δόμησή του και, περαιτέρω, να συνεκτιμήσει, κατά τρόπο τεκμηριωμένο, αφενός μεν τα μορφολογικά χαρακτηριστικά του συγκεκριμένου ακινήτου, καθώς και τα χαρακτηριστικά και το νομοθετικό καθεστώς του οικισμού και της ευρύτερης περιοχής στην οποία αυτό εντάσσεται, αφετέρου δε τις πολεοδομικές ανάγκες, στις οποίες περιλαμβάνεται προεχόντως η ανάγκη δημιουργίας κοινοχρήστων και κοινωφελών χώρων, καθώς και τον πολεοδομικό σχεδίασμά της περιοχής και, τέλος, τις δεσμεύσεις και κατευθύνσεις τυχόν υφισταμένου χωροταξικού σχεδίου ή Γενικού Πολεοδομικού Σχεδίου ή άλλων συναφών σχεδίων, προκειμένου να αποφεύγονται οι αποσπασματικές ρυθμίσεις. Ενόψει όλων των ανωτέρω εκτιμήσεων, η Διοίκηση οφείλει να κρίνει εάν η ιδιοκτησία πρέπει, για κάποιον νόμιμο λόγο, να παραμείνει εκτός πολεοδομικού σχεδιασμού ή να δεσμευθεί εκ νέου, με την επανεπιβολή ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης ή ρυμοτομικού βάρους, εφόσον συντρέχουν οι νόμιμες προϋποθέσεις, μεταξύ των οποίων περιλαμβάνεται η δυνατότητα άμεσης αποζημίωσης των θιγόμενων ιδιοκτητών, ή να καταστεί οικοδομήσιμη, είτε με τους γενικούς όρους δόμησης είτε, ενδεχομένως, με ειδικούς όρους δόμησης, που πρέπει να καθορισθούν.

Περαιτέρω, η ευχέρεια επανεπιβολής της ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης ή του ρυμοτομικού βάρους προϋποθέτει, εκτός από την ύπαρξη σοβαρής πολεοδομικής ανάγκης χάριν της οποίας επιβάλλεται η επιχειρούμενη ρύθμιση, και την ύπαρξη πρόθεσης και δυνατότητας για την άμεση κατά νόμο συντέλεση της νέας απαλλοτρίωσης με την καταβολή της οφειλόμενης αποζημίωσης. Τέλος, η συνδρομή και των δύο αυτών προϋποθέσεων πρέπει να ερευνάται τελικώς από το όργανο που έχει την αποφασιστική αρμοδιότητα επανεπιβολής, η σχετική δε κρίση του πρέπει να έχει πλήρη και ειδική αιτιολογία, που μπορεί, όμως, να προκύπτει και από τα στοιχεία του φακέλου. Κατά την έρευνα, πάντως, των προϋποθέσεων αυτών, μπορεί να συνεκτιμάται και η συμπεριφορά της Διοίκησης κατά το διαρρεύσαν από την αρχική επιβολή της αναγκαστικής απαλλοτρίωσης μέχρι την άρση της χρονικό διάστημα, αλλά και το χρονικό διάστημα που μεσολαβεί μέχρι την εκ νέου επιβολή του βάρους αυτού. Η υπό τις ανωτέρω προϋποθέσεις νέα απαλλοτρίωση ή επανεπιβολή πολεοδομικού βάρους δεν αντιβαίνει ούτε προς τις συνταγματικές διατάξεις περί προστασίας της ιδιοκτησίας ούτε προς την υποχρέωση της Διοίκησης να συμμορφώνεται με τις ακυρωτικές αποφάσεις των διοικητικών δικαστηρίων.

Η αιτιολογία της προσβαλλόμενης πράξεως περί άρσεως της ρυμοτομικής απαλλοτριώσεως και τροποποιήσεως του ρυμοτομικού σχεδίου στο επίμαχο Ο.Τ, με τον χαρακτηρισμό τμήματος του εν λόγω Ο.Τ. από χώρο για την ανέγερση σχολείου σε οικοδομήσιμο χώρο, παρίσταται νόμιμη και επαρκής, του περί του αντιθέτου προβαλλόμενου λόγου απορριπτομένου ως αβασίμου. Τούτο δε αδιαφόρως του εάν απαγορευόταν, εν προκειμένω, δεύτερη επανεπιβολή ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης επί του εν λόγω ακινήτου δυνάμει της διατάξεως της παρ. 3 του άρθρου 89 του ν. 4759/2020, σύμφωνα με την οποία δεν επιτρέπεται δεύτερη επανεπιβολή, ολική ή μερική επί του αυτού ακινήτου, της ρυμοτομικής απαλλοτριώσεως.

Ενόψει του ότι, σύμφωνα με το άρθρο 12 παρ. 1 του ΝΟΚ, το ισχύον ποσοστό καλύψεως ανέρχεται σε 60%, το οποίο είναι ευμενέστερο για το περιβάλλον και βελτιώνει τους όρους διαβίωσης των κατοίκων της περιοχής σε σχέση με το προηγούμενο ποσοστό 70% του άρθρου 8 παρ. 1 του ν. 1577/1985 (ΓΟΚ), ο ανωτέρω λόγος ακυρώσεως, σύμφωνα με τον οποίον εσφαλμένως το επιτρεπόμενο ποσοστό κάλυψης του προτεινόμενου οικοδομήσιμου χώρου ανέρχεται σε 70% αντί του ορθού που είναι 60%, σύμφωνα με τους ισχύοντες όρους δόμησης της περιοχής, είναι βάσιμος και η προσβαλλόμενη πράξη πρέπει να ακυρωθεί κατά το μέρος αυτό».