ΣτΕ: απόφαση οδηγός, για οικοδομικές άδειες που χάθηκαν στο χάος των Πολεοδομιών

Σαφείς υποχρεώσεις στις Υπηρεσίες Δόμησης για την ανασύσταση χαμένων φακέλων οικοδομικών αδειών θέτει η νέα απόφαση ΣτΕ 1104/2026. Το ανώτατο δικαστήριο ξεκαθαρίζει ότι δεν αρκεί να συγκεντρωθούν εκ των υστέρων σχέδια και έγγραφα: απαιτείται επίσημη διοικητική διαδικασία και διαπιστωτική πράξη ολοκλήρωσης.

Η απόφαση ενδιαφέρει άμεσα ιδιοκτήτες και μηχανικούς όταν παλαιές άδειες χρειάζονται για μεταβιβάσεις, Ηλεκτρονική Ταυτότητα, αυθαίρετα, νέες άδειες και άλλες πολεοδομικές πράξεις.

Η απόφαση ΣτΕ 1104/2026, με Πρόεδρο τον Χρ. Ντουχάνη και Εισηγητή τον Ν. Βαγιωνάκη, λειτουργεί ως οδηγός για ένα πρόβλημα που συναντούν συχνά ιδιοκτήτες και μηχανικοί: παλιές οικοδομικές άδειες υπάρχουν ως διοικητικές πράξεις, όμως ο φυσικός φάκελος, τα σχέδια ή κρίσιμα στοιχεία του δεν βρίσκονται πλέον στα αρχεία της Πολεοδομίας.

Το Συμβούλιο της Επικρατείας ξεκαθαρίζει ότι, όταν ο φάκελος έχει χαθεί από υπαιτιότητα της Διοίκησης, η αρμόδια υπηρεσία έχει υποχρέωση ανασύστασης και δεν μπορεί να θεωρήσει ότι η διαδικασία ολοκληρώθηκε απλώς επειδή εντόπισε ορισμένα στοιχεία ή σχημάτισε στην πράξη νέο φάκελο.

Το ΣτΕ: δεν αρκεί η «εν τοις πράγμασι ανασύσταση»

Η βασική κρίση της απόφασης στηρίζεται στο π.δ. 114/2005, το οποίο ρυθμίζει την υποχρεωτική ανασύσταση φακέλου που έχει χαθεί με ευθύνη δημόσιας υπηρεσίας.

Το ΣτΕ τονίζει ότι πρέπει να εκδίδονται «ξεχωριστές διαπιστωτικές πράξεις»: μία για τη διαπίστωση της απώλειας του φακέλου και μία δεύτερη για τη διαπίστωση ότι ολοκληρώθηκε η διαδικασία ανασύστασής του. Οι πράξεις αυτές πρέπει να προέρχονται από το αρμόδιο όργανο της υπηρεσίας που έχασε τον φάκελο και να κοινοποιούνται στον ενδιαφερόμενο. Αυτό ακριβώς ήταν το κρίσιμο νομικό ζήτημα στην υπόθεση.

Το Διοικητικό Εφετείο είχε θεωρήσει ότι η Πολεοδομία Καλαμάτας είχε ουσιαστικά ανασυστήσει τον φάκελο και συνεπώς η ενδιαφερόμενη δεν είχε πλέον έννομο συμφέρον να προσβάλει την παράλειψη της υπηρεσίας.

Το ΣτΕ όμως έκρινε ότι αυτή η προσέγγιση δεν ήταν νόμιμη. Η απλή «εν τοις πράγμασι ανασύσταση» δεν αρκεί για να θεωρηθεί ότι ολοκληρώθηκε η προβλεπόμενη διοικητική διαδικασία.

Δύο υποχρεωτικές πράξεις από την ΥΔΟΜ

Η σημασία της απόφασης για τις Υπηρεσίες Δόμησης βρίσκεται ακριβώς σε αυτή τη διάκριση. Όταν διαπιστώνεται ότι έχει χαθεί ολόκληρος ή μέρος ενός φακέλου οικοδομικής άδειας με ευθύνη της υπηρεσίας, δεν αρκεί ένα άτυπο υπηρεσιακό σημείωμα ή η ενημέρωση ότι «βρέθηκαν κάποια σχέδια».

Η ΥΔΟΜ οφείλει:

♦ να διαπιστώσει επίσημα την απώλεια του φακέλου,

♦ να εκδώσει τη σχετική διαπιστωτική πράξη και να την κοινοποιήσει,

♦ να αναζητήσει υπηρεσιακά τα στοιχεία που μπορούν να αποκαταστήσουν τον φάκελο,

♦ να ολοκληρώσει τη διαδικασία ανασύστασης, και στη συνέχεια

♦ να εκδώσει δεύτερη πράξη που πιστοποιεί ότι η ανασύσταση ολοκληρώθηκε.

Το π.δ. 114/2005 ορίζει μάλιστα ότι αρμόδια για την ανασύσταση είναι η ίδια υπηρεσία στην κατοχή της οποίας είχε περιέλθει ο φάκελος και από υπαιτιότητά της χάθηκε. Προβλέπει επίσης υπηρεσιακή αναζήτηση δικαιολογητικών και πληροφοριών από συναρμόδιες ή άλλες υπηρεσίες στις οποίες μπορούν να υπάρχουν σχετικά στοιχεία.

Η ΥΔΟΜ δεν μπορεί να μεταφέρει ολόκληρο το βάρος στον ιδιοκτήτη

Πρακτικά, η απόφαση ενισχύει σημαντικά τη θέση του πολίτη απέναντι στην ΥΔΟΜ, όταν το πρόβλημα δημιουργήθηκε από την απώλεια του δημόσιου αρχείου. Το βάρος δεν μεταφέρεται αυτομάτως στον ιδιοκτήτη ή στον μηχανικό με την απαίτηση να επαναφέρουν, ενδεχομένως ύστερα από δεκαετίες, όλα τα στοιχεία που είχαν αρχικά κατατεθεί.

Η υπηρεσία οφείλει πρώτα να πραγματοποιήσει τις δικές της αναζητήσεις. Το π.δ. 114/2005 προβλέπει ειδικά τη σύμπραξη του πολίτη, όπου αυτή απαιτείται, χωρίς όμως να απαλλάσσει τη Διοίκηση από την πρωταρχική ευθύνη ανασύστασης.

Πρόκειται για κρίσιμο σημείο στις παλιές οικοδομικές άδειες, όπου συχνά λείπουν κατόψεις, τοπογραφικά, διαγράμματα κάλυψης, όψεις, τομές ή ακόμη και το σύνολο του φακέλου.

Προθεσμία 30 ημερών για την ανασύσταση

Το π.δ. 114/2005 προβλέπει επίσης συγκεκριμένη διοικητική διαδικασία. Η υπηρεσία που διαπιστώνει ότι έχασε τον φάκελο οφείλει μέσα σε 24 ώρες να ενημερώσει τον πολίτη και στη συνέχεια να του κοινοποιήσει τη σχετική διαπιστωτική πράξη. Η διαδικασία ανασύστασης προβλέπεται να ολοκληρώνεται μέσα σε 30 ημέρες από τη διαπίστωση της απώλειας.

Κατά το διάστημα αυτό αναστέλλονται οι προθεσμίες που αφορούν την τελική διεκπεραίωση του αιτήματος του πολίτη, μέχρι να ολοκληρωθεί η ανασύσταση και να μπορεί να εκδοθεί η οριστική διοικητική πράξη.

Τι συνέβη στην υπόθεση της Καλαμάτας, που εκδίκασε το ΣτΕ

Η νέα απόφαση του ΣτΕ παρουσιάζει ιδιαίτερο ενδιαφέρον, καθώς δεν σταμάτησε στη διαπίστωση του λάθους του Διοικητικού Εφετείου. Μετά τη δικαστική διαδρομή της υπόθεσης είχε εκδοθεί από τη Διευθύντρια της Διεύθυνσης Πολεοδομίας του Δήμου Καλαμάτας απόφαση, που πιστοποιούσε ότι η ανασύσταση είχε ολοκληρωθεί ήδη από το 2013.

Η Πολεοδομία είχε προβεί σε «αναζήτηση, έρευνα, ανεύρεση και εξέταση» των διαθέσιμων στοιχείων της ίδιας και άλλων υπηρεσιών και είχε συντάξει σχετικό υπόμνημα.

Το ΣτΕ έκρινε ότι αυτή η μεταγενέστερη απόφαση συνιστούσε τελικά την απαιτούμενη διαπιστωτική πράξη ολοκλήρωσης της ανασύστασης.

Η ενδιαφερόμενη όμως είχε προβάλει λόγους μόνο κατά της προηγούμενης τεκμαιρόμενης άρνησης της υπηρεσίας να ανασυστήσει τον φάκελο και όχι κατά της νέας διαπιστωτικής πράξης. Για τον λόγο αυτό η αίτηση τελικά απορρίφθηκε.

Η απώλεια του φακέλου δεν ακυρώνει την οικοδομική άδεια

Από τη νέα απόφαση του  ΣτΕ 1104/2026 προκύπτει, πως η απώλεια του φακέλου δεν ακυρώνει την ίδια την οικοδομική άδεια. Η απώλεια του διοικητικού αρχείου αποτελεί διαφορετικό ζήτημα από τη νομιμότητα της οικοδομικής άδειας, που είχε εκδοθεί. Ούτε η απόφαση λέει ότι όλες οι μεταγενέστερες ενέργειες, που βασίστηκαν σε έναν ελλιπή ή άτυπα ανασυσταμένο φάκελο καθίστανται αυτομάτως άκυρες.

Εκείνο που καθιστά σαφές το σκεπτικό της νεάς απόφασης του ΣτΕ είναι ότι η ανασύσταση δεν μπορεί να θεωρείται νομικά ολοκληρωμένη χωρίς την προβλεπόμενη διοικητική πράξη.

Πού μπορεί να εμφανιστούν οι πραγματικές εκκρεμότητες

Η πρακτική σημασία είναι μεγάλη κυρίως όταν ένας ιδιοκτήτης ή μηχανικός χρειάζεται σήμερα τον παλιό φάκελο, προκειμένου να ολοκληρώσει άλλη πολεοδομική ή εμπράγματη διαδικασία.

Τέτοιες περιπτώσεις μπορεί να είναι η σύνταξη και ενημέρωση Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου, ο έλεγχος αυθαίρετων κατασκευών, η σύγκριση της υφιστάμενης κατάστασης με τα εγκεκριμένα σχέδια, η αναθεώρηση ή ενημέρωση οικοδομικής άδειας, η έκδοση νέας άδειας για προσθήκη ή μεταβολές σε υφιστάμενο κτίριο και γενικότερα κάθε διαδικασία στην οποία πρέπει να προσδιοριστούν με ασφάλεια τα εγκεκριμένα μεγέθη και σχέδια.

Στις περιπτώσεις αυτές το πρόβλημα δεν είναι ότι η παλιά άδεια «παύει να υπάρχει». Το πρόβλημα είναι ότι πρέπει να διαμορφωθεί ασφαλές διοικητικό υπόβαθρο για το τι ακριβώς είχε εγκριθεί.

Τι προβλέπει ο Κώδικας «Νικόλαος Ταγαράς»

Το ζήτημα έχει πλέον ενταχθεί και στον νέο Κώδικα Χωροταξίας – Πολεοδομίας «Νικόλαος Ταγαράς», που κυρώθηκε με τον ν. 5306/2026 (ΦΕΚ Α΄ 88/8.6.2026).

Το άρθρο 339, με τίτλο «Ανασύσταση φακέλου οικοδομικών αδειών», καθορίζει ειδικά τα στοιχεία με τα οποία μπορεί να γίνει ολική ή μερική ανασύσταση.

Για οικοδομικές άδειες που εκδόθηκαν πριν από την έναρξη ισχύος του π.δ. της 3/8.9.1983, η ανασύσταση μπορεί να πραγματοποιηθεί με αντίγραφα σχεδίων που έχουν προσαρτηθεί σε πράξη σύστασης διηρημένων ιδιοκτησιών, εφόσον η πραγματική κατάσταση συμφωνεί με αυτά, ή με εγκεκριμένα σχέδια ή αντίγραφά τους που κατέχει ο μηχανικός ή ο ιδιοκτήτης και τα οποία υποβάλλονται στην ΥΔΟΜ για θεώρηση.

Για οικοδομικές άδειες μετά την έναρξη ισχύος του ίδιου π.δ., η ανασύσταση περιλαμβάνει τοπογραφικό διάγραμμα, διάγραμμα κάλυψης, κάτοψη ή κατόψεις, όψεις και τομές στις οποίες εμφανίζεται η συγκεκριμένη ιδιοκτησία. Τα στοιχεία κατατίθενται επίσης στην αρμόδια ΥΔΟΜ και θεωρούνται από αυτήν.

Ο Κώδικας προβλέπει ακόμη δυνατότητα να καθοριστεί με υπουργική απόφαση ηλεκτρονική υποβολή των δικαιολογητικών και στοιχείων μέσω του συστήματος e-Άδειες.

Κώδικας και ΣτΕ ορίζουν τι ισχύει για ανασύσταση φακέλου οικοδομικής άδειας

♦ Ο Κώδικας «Νικόλαος Ταγαράς» προσδιορίζει ποια σχέδια και στοιχεία χρησιμοποιούνται για να ανασυσταθεί ένας φάκελος οικοδομικής άδειας.

♦ Η ΣτΕ 1104/2026 ξεκαθαρίζει, με βάση το π.δ. 114/2005, ποια διοικητική διαδικασία πρέπει να ακολουθηθεί ώστε η ανασύσταση να θεωρηθεί ολοκληρωμένη.

Τι πρέπει να γνωρίζουν και να ζητούν ιδιοκτήτες και μηχανικοί

Η απόφαση δίνει πλέον σαφέστερο πλαίσιο στους ενδιαφερομένους. Όταν διαπιστώνεται ότι ο φάκελος ή μέρος του φακέλου μιας οικοδομικής άδειας έχει χαθεί από την Πολεοδομία, ιδιοκτήτης και μηχανικός έχουν λόγο να ζητούν εγγράφως την εφαρμογή της διαδικασίας ανασύστασης και όχι απλώς μία ανεπίσημη αναζήτηση στο αρχείο.

Κρίσιμο είναι να υπάρχει: η επίσημη διαπίστωση της απώλειας, η υπηρεσιακή αναζήτηση των διαθέσιμων στοιχείων, η συγκρότηση του ανασυσταθέντος φακέλου και στο τέλος η ρητή διαπιστωτική πράξη ολοκλήρωσης, η οποία πρέπει να κοινοποιηθεί στον ενδιαφερόμενο.

Με αυτή την πράξη καθίσταται επίσης σαφές ποιο ακριβώς διοικητικό αποτέλεσμα παρήγαγε η διαδικασία και, εφόσον ο ιδιοκτήτης θεωρεί ότι η ανασύσταση είναι ελλιπής ή λανθασμένη, ποια συγκεκριμένη πράξη μπορεί να αμφισβητήσει με τα προβλεπόμενα διοικητικά ή δικαστικά μέσα.

Η σημασία της απόφασης για τις ΥΔΟΜ

Η ΣτΕ 1104/2026 δεν δημιουργεί σαφέστερο πλαίσιο ευθύνης της Διοίκησης. Οι ΥΔΟΜ δεν μπορούν πλέον, στις υποθέσεις που εμπίπτουν στο συγκεκριμένο καθεστώς, να θεωρούν μια ανασύσταση ολοκληρωμένη επειδή απλώς συγκεντρώθηκαν διαθέσιμα σχέδια και έγγραφα. Η υπηρεσιακή έρευνα πρέπει να καταλήγει σε επίσημη διοικητική πράξη.

Αυτό αποτελεί ταυτόχρονα προστασία για τον πολίτη, τον μηχανικό αλλά και την ίδια την ΥΔΟΜ, καθώς προσδιορίζει ποια στοιχεία θεωρήθηκαν ότι αποτελούν τον ανασυσταθέντα φάκελο και δημιουργεί συγκεκριμένο διοικητικό σημείο αναφοράς για κάθε επόμενη πολεοδομική διαδικασία και πράξη.