ΤΕΕ: ζήτημα ασφάλειας δικαίου η νομοθετική λύση στην εκτός σχεδίου δόμηση

«Είναι και ζήτημα ασφάλειας δικαίου» τόνισε ο πρόεδρος του ΤΕΕ Γιώργος Στασινός, αναφερόμενος στην μεταβατική νομοθετική ρύθμιση για την εκτός σχεδίου δόμηση και τα λεγόμενα «τυφλά οικόπεδα» με δουλεία διόδου, σε γήπεδα άνω των τεσσάρων στρεμμάτων, που ενέκρινε το υπουργικό συμβούλιο και προωθεί το υπουργείο Περιβάλλοντος.

Σημειώνεται ότι η μεταβατική νομοθετική ρύθμιση έχει καταληκτική ημερομηνία την 31η Δεκεμβρίου 2025. Σκοπός είναι να καλύψει το διάστημα που μεσολαβεί μέχρι το τέλος του 2025, οπότε προγραμματίζεται να έχει ολοκληρωθεί ο πολεοδομικός και χωροταξικός σχεδιασμός του προγράμματος «Κωνσταντίνος Δοξιάδης» στο σύνολο της επικράτειας, μέσω των εν εξελίξει μελετών των νέων Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων, Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων, Αναγνώρισης Οδών, Οριοθέτησης Οικισμών και Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης, για την ενεργοποίηση του θεσμού της μεταφοράς συντελεστή δόμησης μέσω της Τράπεζας Γης.  Το πλέγμα των μέτρων πολεοδομικής και χωροταξικής μεταρρύθμισης Δείτε εδώ στο ecopress

Επικρατεί ένα χάος στην αγορά

-«Κατά τη γνώμη μου, καλώς έρχονται αυτές οι ρυθμίσεις, γιατί αυτή τη στιγμή επικρατεί ένα χάος στην αγορά. Άλλες πολεοδομίες εκδίδουν άδειες σε εκτός σχεδίου και άλλες όχι», δήλωσε  ο πρόεδρος του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδος Γιώργος Στασινός στην «Καθημερινή της Κυριακής», στο πλαίσιο ρεπορτάζ του δημοσιογράφου Γιώργου Λιάλιου, που κατέγραψε τις τοποθετήσεις ειδικών για τη νέα νομοθετική μεταβατική νομοθετική  ρύθμιση του ΥΠΕΝ , για την εκτός σχεδίου δόμηση.

Λύσεις για προ του 1985, της περιόδου 1985-2003 και της τελευταίας πενταετίας

– «Για τα οικόπεδα προ του 1985, ακόμα κι αν είναι “τυφλά” (σ.σ. χωρίς δρόμο) ή λειτουργούν με δουλείες, δεν πρέπει να υπάρχει ζήτημα γιατί είναι παλαιότερα των περιορισμών νομοθεσίας. Για εκείνα ανάμεσα στο 1985-2003, θεωρώ ότι είναι μια σωστή ενδιάμεση λύση. Για τα ακίνητα της τελευταίας πενταετίας, θεωρώ ότι είναι δίκαιος ο διαχωρισμός: ο ίδιος ο πρωθυπουργός κάλεσε τους επενδυτές να έρθουν και να επενδύσουν στη χώρα μας. Θα πρέπει, λοιπόν, να δοθεί ένα διάστημα για όσους διέθεσαν κάποια χρήματα για να αγοράσουν γη,  ώστε να χτίσουν εφόσον το επιθυμούν και όχι να πηγαίνουμε σε λογικές “ξαφνικού θανάτου”» επισήμανε ο πρόεδρος του ΤΕΕ.

Είναι ζήτημα ασφάλειας δικαίου

Στο δημοσιογραφικό ερώτημα «δεν έχει, όμως, μια αντίφαση να ενθαρρύνεις την εκτός σχεδίου δόμηση ενώ προωθείς την εκπόνηση πολεοδομικών σχεδίων;» απάντησε ο Γιώργος Στασινός «την έχει, αλλά προσπαθώ να βάλω τον εαυτό μου στη θέση των αγοραστών», προσθέτοντας:

-«Είναι δίκαιο να αφαιρέσεις από αυτούς τους ανθρώπους το δικαίωμα να χτίσουν όπως τόσοι άλλοι επί δεκαετίες; Εκτός κι αν το κράτος αποφασίσει ότι θα βάλει φυλακή τους συμβολαιογράφους και τους υπαλλήλους των πολεοδομιών, που τόσα χρόνια έλεγαν ότι επιτρέπεται και έδιναν άδειες. Νομίζω, λοιπόν, ότι είναι και ζήτημα ασφάλειας δικαίου».

Η πολεοδομική μεταρρύθμιση σε ανάρτηση του πρωθυπουργού

Στην πολεοδομική μεταρρύθμιση του ΥΠΕΝ αναφέρθηκε εξάλλου ο πρωθυπουργός Κυριάκος Μητσοτάκης στην καθιερωμένη κυριακάτικη ανάρτησή του στο Facebook με τον εβδομαδιαίο απολογισμό του κυβερνητικού έργου. Συγκεκριμένα σχετικά σημείωσε ότι:

-«Στο πρώτο για φέτος υπουργικό συμβούλιο εγκρίναμε εξίσου σημαντικά νομοθετήματα και πολιτικές που υπηρετούν επίσης τον στόχο των αλλαγών υπέρ των πολλών, έστω κι αν ξεβολεύουν ορισμένους. Από αυτά ξεχωρίζω το πρόγραμμα «Κωνσταντίνος Δοξιάδης», με βάση το οποίο όλη η επικράτεια θα αποκτήσει επιτέλους σύγχρονα πολεοδομικά σχέδια -μια εκκρεμότητα που απασχολεί εκατομμύρια πολίτες και δυστυχώς διαρκεί έναν ολόκληρο αιώνα!

Τώρα, όμως, με χρηματοδότηση που ξεπερνά τα 400 εκ. ευρώ από το Ταμείο Ανάκαμψης, δρομολογείται η σύνταξη ειδικών και τοπικών πολεοδομικών σχεδίων σε όλη την επικράτεια, που σημαίνει ότι θα καθοριστούν οριστικά οι χρήσεις γης, οι όροι δόμησης -εντός αλλά και εκτός σχεδίου- και φυσικά οι προστατευόμενες ζώνες κάθε περιοχής. Έτσι, θα λυθεί πια και το πρόβλημα του χαρακτηρισμού των δημοτικών δρόμων, κάτι που απασχολεί επί χρόνια ειδικά την ελληνική περιφέρεια. Είναι μία καίρια μεταρρύθμιση με αναπτυξιακό πρόσημο, καθώς απελευθερώνει ουσιαστικά τη νόμιμη δόμηση σε όλη την επικράτεια, τονώνει τις κατασκευές, ενισχύει την τοπική απασχόληση, αλλά και απεγκλωβίζει χιλιάδες ιδιοκτήτες από ένα γκρίζο καθεστώς αβεβαιότητας, δίνοντας προοπτική και πρόσθετη αξία στις περιουσίες τους». Και προσθέτει ο πρωθυπουργός ότι:

-«Και, φυσικά, όλα αυτά πια θα γίνονται με συγκεκριμένους κανόνες και με απαράβατη προτεραιότητα τον σεβασμό του περιβάλλοντος. Αξίζει να τονιστεί η μεγάλη καινοτομία της συγκεκριμένης παρέμβασης: η χρήση δηλαδή της τεχνολογίας για να εντοπίζεται σε πραγματικό χρόνο οτιδήποτε αυθαίρετο χτίζεται στην ελληνική επικράτεια».

Η τελική νομοθετική ρύθμιση του ΥΠΕΝ  για την εκτός σχεδίου δόμηση

Η μεταβατική νομοθετική ρύθμιση με καταληκτική ημερομηνία την 31η Δεκεμβρίου 2025, προκειμένου να δοθεί λύση δόμησης σε γήπεδα τουλάχιστον 4 στρεμμάτων στην εκτός σχεδίου περιοχή που έχουν πρόσωπο σε μη αναγνωρισμένο πολεοδομικά κοινόχρηστο δρόμο, σύμφωνα με το ρεπορτάζ του ecopress προβλέπει τα ακόλουθα:

Τρεις βασικές προϋποθέσεις για να πάρουν άδεια δόμησης τα εκτός σχεδίου γήπεδα, οι οποίες είναι:

-Η ύπαρξη της οδού για την εξυπηρέτηση των ακινήτων να φαίνεται σε αεροφωτογραφίες προ της 27ης Ιουλίου 1977.

 -Οι δρόμοι στους οποίους έχουν «πρόσωπο» τα γήπεδα» να είναι πλάτους τουλάχιστον 3,5 μέτρων.

-Οι ιδιοκτήτες να πληρώσουν ειδικό τέλος για την έκδοση οικοδομικής άδειας ως πρόβλεψη περιβαλλοντικού ισοδυνάμου. Το ειδικό τέλος, το ύψος του οποίου θα καθοριστεί με υπουργική απόφαση,  θα κατατίθεται πριν την έκδοση οικοδομικής άδειας σε ειδικό λογαριασμό του Ταμείου Παρακαταθηκών και Δανείων, και θα διατίθεται αποκλειστικά για έργα υποδομής και προσαρμογής στην κλιματική αλλαγή, εντός των διοικητικών ορίων του Δήμου που βρίσκεται το οικόπεδο.

Η βασική νομοθετική ρύθμιση 

Ειδικότερα προβλέπεται ότι δύνανται να δομούνται γήπεδα εμβαδού τουλάχιστον τεσσάρων στρεμμάτων που βρίσκονται εκτός ρυμοτομικών σχεδίων πόλεων, ή εκτός ορίων νομίμως υφισταμένων οικισμών εφόσον:

Α) δημιουργήθηκαν από την 31η .05.1985 μέχρι και την 31η .12.2003 και έχουν πρόσωπο ή εφάπτεται το ένα εκ των ορίων τους σε μήκος τουλάχιστον τριών3,5 μέτρων σε οδό που:

-Εμφαίνεται σε αεροφωτογραφίες προ της 27ης Ιουλίου 1977, έχει πλάτος τουλάχιστον 3,5 μέτρων,

-Συνδέεται με διεθνή, επαρχιακή, δημοτική ή κοινοτική οδό ή εγκαταλελειμμένα τμήματα αυτών και

-Είτε αυτή να έχει διανοιχθεί με απόφαση κρατικού οργάνου, είτε να είναι καταχωρημένη στα κτηματολογικά βιβλία με την ένδειξη «Ειδική Έκταση» (ΕΚ) είτε να έχουν πραγματοποιηθεί εργασίες οδοστρωσίας από αρμόδια για την συντήρηση και βελτίωση των οδών αρχή ή οργανισμό, είτε να διέρχεται απ’ αυτήν δίκτυο κοινής ωφελείας.

Β) δημιουργήθηκαν προ της 31ης.05.1985 και έχουν πρόσωπο ή να εφάπτεται το ένα εκ των ορίων τους σε μήκος τουλάχιστον 3,5 μέτρων σε:

-Οδό που εμφαίνεται σε αεροφωτογραφίες προ της 27ης Ιουλίου 1977, έχει πλάτος τουλάχιστον 3,5 μέτρων, η οποία έχει διανοιχθεί με απόφαση κρατικού οργάνου, είτε είναι καταχωρημένη στα κτηματολογικά βιβλία με την ένδειξη «Ειδική Έκταση» (ΕΚ) είτε έχουν πραγματοποιηθεί εργασίες οδοστρωσίας από αρμόδια για την συντήρηση και βελτίωση των οδών αρχή ή οργανισμό, είτε να διέρχεται απ’ αυτήν δίκτυο κοινής ωφελείας  ή

-Νομίμως συστημένη δουλεία διόδου υφιστάμενη προ του 1985, με πλάτος τουλάχιστον 3,5 μέτρων, η οποία να συνδέεται με διεθνή, επαρχιακή, δημοτική ή κοινοτική οδό ή εγκαταλελειμμένα τμήματα αυτών.

«Κλειδί» η συμβολαιογραφική πράξη

Δεν απαιτείται η τήρηση της προϋπόθεσης του πλάτους οδού  για τη δόμηση γηπέδων που δημιουργήθηκαν από την 31η.05.1985 μέχρι και την 31η.12.2003 και απετέλεσαν αντικείμενο δικαιοπραξιών με επαχθή αιτία, οι οποίες συνήφθησαν την τελευταία πενταετία πριν από την δημοσίευση του νέο νόμου που θα προωθήσει το ΥΠΕΝ για ψήφιση στη Βουλή και στην σχετική συμβολαιογραφική πράξη αναφέρεται ότι το γήπεδο είναι άρτιο και οικοδομήσιμο.

Ξεμπλοκάρουν γήπεδα με προεγκρίσεις αδειών και συμβόλαια οικοδομησιμότητας

Σύμφωνα με τη ρύθμιση που προωθεί το ΥΠΕΝ δεν απαιτείται η τήρηση των προϋποθέσεων  για τη δόμηση:

-Γηπέδων που δημιουργήθηκαν προ της 31ης.05.1985 για τα οποία υφίστανται σε ισχύ προεγκρίσεις οικοδομικών αδειών ή οικοδομικές άδειες ή αναθεωρήσεις αυτών που έχουν εκδοθεί προ της θέσης σε ισχύ του παρόντος.  Αυτές οι οικοδομικές άδειες και προεγκρίσεις δύνανται να αναθεωρούνται και μετά τη θέση σε ισχύ του παρόντος χωρίς απαίτηση τήρησης των ως άνω προϋποθέσεων.

-Γηπέδων που δημιουργήθηκαν προ της 31ης.05.1985 που απετέλεσαν αντικείμενο δικαιοπραξιών με επαχθή αιτία, οι οποίες συνήφθησαν την τελευταία πενταετία πριν από την δημοσίευση του παρόντος , και στην σχετική συμβολαιογραφική πράξη αναφέρεται ότι το γήπεδο είναι άρτιο και οικοδομήσιμο.

Σε περιπτώσεις που έχει υποβληθεί εμπροθέσμως αίτημα, κατά τα οριζόμενα στην παρ. 1 του άρθρου 40 του ν. 4759/2020.

Δήλωση μηχανικού στο τοπογραφικό διάγραμμα

Σε κάθε περίπτωση τα αποδεικτικά στοιχεία για  την τεκμηρίωση της δυνατότητας δόμησης του γηπέδου θα  εισάγονται υποχρεωτικά κατά την αίτηση για προέγκριση ή βεβαίωση όρων δόμησης στο πληροφοριακό σύστημα «e-Άδειες» από τον διαχειριστή της αίτησης και θα γίνεται υποχρεωτικά αναφορά αυτών, στη δήλωση του μηχανικού επί του οικείου τοπογραφικού διαγράμματος.