Το δικαίωμα επιφανείας, εργαλείο-κλειδί για τον πολεοδομικό σχεδιασμό

«Ένα παλιό “δικαίωμα” για σύγχρονες πολεοδομικές ανάγκες.Το δικαίωμα επιφανείας επανέρχεται». Με αυτόν τον τίτλο ανέπτυξε εισήγηση ο Στ. Καλογιάννης βουλευτής και π. υφυπουργός ΠΕΧΩΔΕ  στο 7ο Πανελλήνιο Συνέδριο Πολεοδομίας, Χωροταξίας και Περιφερειακής Ανάπτυξης στο Βόλο. Παρουσίασε παραδείγματα εφαρμογής, τονίζοντας  ότι το δικαίωμα επιφανείας, μπορεί να δώσει λύσεις σε περιοχές στις οποίες το ιδιοκτησιακό καθεστώς των ακινήτων είναι πολύπλοκο, με δημόσια ακίνητα εκτός συναλλαγής, ακίνητα που ανήκουν στην ιδιωτική περιουσία του Δημοσίου αλλά προστατεύονται συνταγματικά (δασικές εκτάσεις), ιδιωτικά ακίνητα με αναγνώριση χρησικτησίας.

Ο Σταύρος Καλογιάννης αναφέρθηκε αρχικά στην «επιφάνεια», δηλαδή στο εμπράγματο δικαίωμα φυσικού ή νομικού προσώπου να κατασκευάζει κτίσμα σε έδαφος κτήματος που είναι δημόσιο και να ασκεί στο κτίσμα αυτό τις εξουσίες που παρέχει το δικαίωμα της κυριότητας. Τέτοια κτήματα μπορεί να είναι κτίρια, αεροδρόμια, οδικά, σιδηροδρομικά ή λιμενικά έργα. Η επιφάνεια συστήνεται για διάρκεια 5–99 έτη, με δυνατότητα παράτασης.

Το δικαίωμα επιφανείας προς το Δημόσιο αποτελούσε θεσμό του ρωμαϊκού δικαίου.

Στην Ελλάδα, η «επιφάνεια» ή νόβελλο εφαρμόζονταν ήδη στις αρχές της Οθωνικής περιόδου (1834). Το 1836, ρύθμιση «περί της εκποιήσεως των εθνικών κτημάτων» όριζε ότι αυτά τα κτήματα δεν επιτρεπόταν να επιβαρύνονται με περιορισμούς, ιδίως «με την υπό το όνομα νόβελλον γνωστήν δουλείαν».

Η ρύθμιση απαντάται στον σχεδιασμό διαφόρων πόλεων της εποχής, όπως του Πειραιά και της Πάτρας. Μάλιστα, η εφαρμογή της στην Πάτρα προκάλεσε αντιδράσεις, καθώς θεωρήθηκε θεσμός κατάλληλος για οργανωμένα ευρωπαϊκά κράτη και όχι για το νεοσύστατο, τότε, ελληνικό Βασίλειο.

Η «επιφάνεια» καταργήθηκε το 1946, με την εισαγωγή του Αστικού Κώδικα. Σήμερα εφαρμόζεται σε πολλές ευρωπαϊκές χώρες, όπως ενδεικτικά στο Βέλγιο, την Ελβετία, τη Γαλλία, την Ιταλία και τη Γερμανία.

Ο Στ Καλογιάννης πολιτικός μηχανικός,  βουλευτής Ιωαννίνων  πρώην υφυπουργός ΠΕΧΩΕ, Ανάπτυξης και Υποδομών Μεταφορών

Δύο παραδείγματα εφαρμογής

Η επανεισαγωγή της στην Ελλάδα, για τα δημόσια κτήματα μόνον, έγινε το 2011 με τον Ν. 3986/2011 «Επείγοντα μέτρα εφαρμογής Μεσοπρόθεσμου Πλαισίου…» και εφαρμόζεται ήδη. Ο Σταύρος Καλογιάννης ανέφερε δύο παραδείγματα:

Α) Στο πρώην αεροδρόμιο του Ελληνικού, έκτασης 6.000 στρ., όπου με τον Ν. 4062/2012 προβλέφθηκε η δημιουργία «Μητροπολιτικού πόλου» πολλαπλών λειτουργιών, ενώ με τον Ν. 4787/2021 κυρώθηκε η σύσταση δικαιώματος επιφανείας του Μητροπολιτικού πόλου μεταξύ Δημοσίου και ΤΑΪΠΕΔ, που «ξεκλειδώνει» τη μεγαλύτερη αστική ανάπλαση στην Αθήνα. Από το 2022 υλοποιούνται έργα στον Μητροπολιτικό πόλο.

Β) Στο Σούλι (Τετραχώρι), όπου το ιδιοκτησιακό καθεστώς των ακινήτων είναι πολύπλοκο, με δημόσια ακίνητα εκτός συναλλαγής, ακίνητα που ανήκουν στην ιδιωτική περιουσία του Δημοσίου αλλά προστατεύονται συνταγματικά (δασικές εκτάσεις), ιδιωτικά ακίνητα με αναγνώριση χρησικτησίας κ.λπ.

Με τον πρόσφατο Ν. 5179/2025 επιχειρείται η λύση του προβλήματος, με σύσταση δικαιώματος επιφανείας στα δημόσια ακίνητα του Τετραχωρίου άνευ ανταλλάγματος. Η επίλυση του ιδιοκτησιακού ζητήματος της περιοχής και το υπό εκπόνηση Τοπικό Πολεοδομικό Σχέδιο Δήμου Σουλίου θα συμβάλουν στην ανάπτυξη της περιοχής.

Η «επιφάνεια», λοιπόν, βρίσκει εφαρμογή σε μικρές και μεγάλες πολεοδομικές παρεμβάσεις. Δίνει επίσης λύσεις σε πιεστικά ζητήματα αστικού σχεδιασμού, όπως:

◊ στην κατασκευή κοινωνικής κατοικίας,

◊ στην κατασκευή υπόγειων χώρων στάθμευσης,

◊ στην αξιοποίηση ανενεργών στρατοπέδων και λιμένων.

Δεδομένης της μεγάλης χρησιμότητας της «επιφάνειας», ο Σταύρος Καλογιάννης επισήμανε ότι χρειάζεται τολμηρότερη νομοθετική προσέγγιση και αξιολόγηση της δυνατότητας γενικής υιοθέτησής της, με ενσωμάτωση σχετικών ρυθμίσεων στον Αστικό Κώδικα.