Το «οπλοστάσιο» των κατασκευαστών για τα μπόνους του ΝΟΚ στη μάχη του ΣτΕ

Του Αργύρη Δεμερτζή/

Μάχη «ζωής και θανάτου» για τα μπόνους στη δόμηση και τα ύψη των κτιρίων του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ) θα δοθεί στην Ολομέλεια  του ΣτΕ την Παρασκευή 11 Οκτωβρίου 2024. Κλείδωσαν ισχυρές πρόσθετες παρεμβάσεις στη «μεγάλη δίκη» του ΣτΕ από το ΤΕΕ υπέρ και από την ΚΕΔΕ κατά της συνταγματικότητας των επίμαχων διατάξεων του ΝΟΚ. Σε 10 σημεία αναλύεται η πρόσθετη παρέμβαση υποστήριξης των κινήτρων του ΝΟΚ, από ομάδα μεγάλων κατασκευαστικών εταιριών, που φέρνει στο φως το ecopress.

Αντιμέτωποι είναι το υπουργείο Περιβάλλοντος και  η Αυτοδιοίκηση. Στη δίκη συμμετέχουν επίσημοι φορείς από τον τεχνικό κόσμο το ΤΕΕ και κατασκευαστές και από την αυτοδιοίκηση η ΚΕΔΕ,  Δήμοι και φορείς πολιτών. Η έκβαση της δίκης επηρεάζει καθοριστικά τους κανόνες δόμησης στα αστικά κέντρα και τις πόλεις σε ολόκληρη την επικράτεια, την τύχη της ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας και τις επενδύσεις στην κτηματαγορά αλλά και χιλιάδες αγοραπωλησίες ακινήτων σε κτίρια που έχουν ανεγερθεί εδώ και δεκαετία με νόμιμες οικοδομικές άδειες, βάση των διατάξεων του ΝΟΚ, των οποίων η συνταγματικότητα τους κρίνεται στο ΣτΕ.

Τα αντιτιθέμενα στρατόπεδα

Στην «μεγάλη δίκη» του ΝΟΚ ενοποιούνται και εκδικάζονται τέσσερις υποθέσεις οικοδομικών αδειών της κατηγορίας 3, κατασκευής κτιρίων στο Δήμο Αλίμου, για τελική απόφαση από την Ολομέλεια του Συμβουλίου της Επικρατείας. Οι υποθέσεις αφορούν σε προσφυγές του Δήμου Αλίμου και κατοίκων της περιοχής, οι οποίες  εκδικάστηκαν πέρυσι στο Ε΄ Τμήμα του ΣτΕ και παραπέμπονται για τελική κρίση στην Ολομέλεια του Δικαστηρίου, με αιτιάσεις αντισυνταγματικότητας βασικών διατάξεων του νόμου 4067/2012 (Α 79) «Νέος Οικοδομικός Κανονισμός» (ΝΟΚ), που προβλέπουν κίνητρα στη δόμηση και τα ύψη των κτιρίων.

Διάδικοι είναι ο Δήμος Αλίμου, που έχει πρωτοστατήσει στην κατάργηση των κινήτρων του ΝΟΚ και οι κατασκευαστικές εταιρίες, που εξέδωσαν τις οικοδομικές άδειες και προχώρησαν στην κατασκευή των κτιρίων στην περιοχή του Αλίμου ενώ παρεμβαίνει το υπουργείο Περιβάλλοντος εκπροσωπούμενο από το Νομικό Συμβούλιο του Κράτους, υπερασπιζόμενο  τη συνταγματικότητα και το πολεοδομικό κεκτημένο εφαρμογής του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ 4067/2012) και τα κίνητρα στη δόμηση και στα ύψη των κτιρίων.

Μέχρι την Παρασκευή 4 Οκτωβρίου 2024,  τελευταία ημέρα της προθεσμίας για την κατάθεση παρεμβάσεων υπέρ ή κατά της συνταγματικότητας των διατάξεων του ΝΟΚ κατέθεσαν ήδη παρέμβαση υπέρ της συνταγματικότητας του ΝΟΚ το ΤΕΕ και παρέμβαση κατά του ΝΟΚ και υπέρ της αντισυνταγνατικότητας των διατάξεών του  η ΚΕΔΕ. Επίσης πρόσθετη προσφυγή καταθέτει υπέρ του κύρους του ΝΟΚ και της συνταγματικότητας των κινήτρων στη δόμηση και τα ύψη των κτιρίων, ομάδα μεγάλων κατασκευαστικών εταιριών.

Στο μεταξύ οι Δήμοι Αθήνας, Βάρης Βούλας Βουλιαγμένης, Αλίμου, Κηφισιάς Παπάγου Χολαργού, Αμαρουσίου κ.ά. σε συνέχεια των προσφυγών που εκδικάστηκαν στο Ε΄ Τμήμα  έχουν πετύχει δικαστικές αποφάσεις στο ΣτΕ, οι οποίες τους αναγνωρίζουν το δικαίωμα να εφαρμόζουν μέσω των ΥΔΟΜ των Δήμων αναστολή έκδοσης οικοδομικών αδειών του ΝΟΚ, έως την τελική κρίση της Ολομέλειας του ΣτΕ.

Η ανακοίνωση του ΣτΕ για τη δίκη

Η ημερομηνία της δίκης 

Σχετικά με την ημερομηνία διεξαγωγής της «μεγάλης δίκης» στην Ολομέλεια του ΣτΕ,  οι πληροφορίες από νομικούς κύκλους αναφέρουν  ότι φαίνεται να απομακρύνεται το ενδεχόμενο αιτημάτων για αναβολή της δίκης και ορισμό νέας δικασίμου, όπως είχε ετοιμάσει κυρίως το υπουργείο Περιβάλλοντος προκειμένου να ολοκληρώσει την μελέτη τεκμηρίωσης εφαρμογής των κινήτρων του ΝΟΚ. Με τα μέχρι τώρα δεδομένα –εκτός εξαιρετικού απροόπτου- η συζήτηση των υποθέσεων, λένε οι ίδιες πηγές ότι θα γίνει κανονικά στην προγραμματισμένη ημερομηνία της 11^η Οκτωβρίου 2024. Πράγμα που σημαίνει ότι μέχρι το τέλος του έτους θα έχει εκδοθεί απόφαση και θα έχει κριθεί το θεσμικό πλαίσιο για τους κανόνες δόμησης των κτιρίων σε όλη τη χώρα.

Η πρόσθετη προσφυγή της ομάδας κατασκευαστικών εταιριών, στη δίκη του ΝΟΚ

Ιδιαίτερης σημασίας είναι η πρόσθετη προσφυγή που καταθέτει στη δίκη του ΝΟΚ στην Ολομέλεια του ΣτΕ  ομάδα κατασκευαστικών εταιριών, που δραστηριοποιούνται σε ιδιωτικά οικοδομικά έργα σε όλη τη χώρα, ιδίως στα νότια προάστια της Αττικής, καθώς παρουσιάζει το επικαιροποιημένο νομικό και τεχνικό «οπλοστάσιο» που αξιοποιεί η πλευρά που δίνει μάχη για να διατηρηθούν τα μπόνους δόμησης του ΝΟΚ.

Την πρόσθετη παρέμβαση των κατασκευαστών καταθέτει  ο δικηγόρος Ανδρέας Παπαπετρόπουλος,  ο οποίος είναι ταυτοχρόνως και νομικός παραστάτης των κατασκευαστικών εταιριών στις τέσσερις υποθέσεις οικοδομικών αδειών που κρίνονται στην Ολομέλεια του ΣτΕ..

Σύμφωνα με τις πληροφορίες που συγκέντρωσε το  ecopress, , η πρόσθετη παρέμβαση υποστήριξης των κινήτρων του ΝΟΚ, από την ομάδα μεγάλων κατασκευαστικών εταιριών, με δημοσιογραφική αξιολόγηση και επεξεργασία παρουσιάζεται ως εξής:

1.Η φιλοπεριβαλλοντική φιλοσοφία του ΝΟΚ, στους κανόνες δόμησης των κτιρίων

Στην προσφυγή τεκμηριώνεται η συνταγματικότητα των επίμαχων διατάξεων του ΝΟΚ και αναπτύσσονται επιχειρήματα για την φιλοπεριβαλλοντική διάσταση των ρυθμίσεων και τη γενική φιλοσοφία νομοθέτησης του, ως οικοδομικού κανονισμού, με το νόμο 4067/2012, επισημαίνοντας ιδιαίτερα ότι:

Αλλαγή πορείας από τους ΓΟΚ 1973 και 1985: Με τον ΝΟΚ επιχειρείται η καλλιέργεια της αντίληψης για την αναγκαιότητα αλλαγής συνηθειών και υιοθέτησης νέων πρακτικών, που θα οδηγήσουν στην επιβράδυνση της κλιματικής υποβάθμισης, στην βελτίωση των δαπανών χρήσης των κτιρίων και στη βελτίωση των κοινωνικών παραμέτρων, που σχετίζονται με το δομημένο περιβάλλον, σε αντίθεση με τους δύο προηγούμενους ΓΟΚ, του 1973 και του 1985, που αντιστρατεύτηκαν ο ένας την λογική του άλλου.

-Ο ΝΟΚ εκσυγχρονίζει τους κανόνες δόμησης, που επηρεάζουν συνολικά τον τρόπο με τον οποίο παράγεται ένα κτίριο , ώστε να ανταποκριθεί πλήρως στις εξελίξεις της επιστήμης και της τεχνολογίας, καθώς επίσης και των κατασκευών. Προσαρμόζεται στα νέα δεδομένα που θέτει η κλιματική αλλαγή και η ανάγκη προστασίας του περιβάλλοντος, υποστηρίζει την εισαγωγή νέων υλικών στα κτίρια και στο δομικό τους σύστημα και «πριμοδοτεί» τον φιλοπεριβαλλοντικό σχεδιασμό.

-Περιβαλλοντικός, ενεργειακός και ποιοτικός αρχιτεκτονικός σχεδιασμός στη δόμηση: Ο ΝΟΚ περιλαμβάνει ρυθμίσεις για την ανέγερση των νέων κτιρίων, στην λογική της αύξησης του πρασίνου και των κοινόχρηστων χώρων, στην βελτίωση του μικροκλίματος, στην παροχή ελευθεριών για την παραγωγή ποιοτικής αρχιτεκτονικής, μορφολογικά και λειτουργικά, και στην ενσωμάτωση στοιχείων που να βελτιώνουν την ενεργειακή συμπεριφορά των κτιρίων και να καλλιεργούν την περιβαλλοντική συνείδηση σε θέματα περιβαλλοντικής προστασίας, μέσα από την παροχή νέων δυνατοτήτων και κινήτρων για την διαχείριση των πόρων, της ενέργειας και των αποβλήτων.

-Η σημασία του κελύφους του κτιρίου: Ο ΝΟΚ αναδεικνύει ότι το κέλυφος του κτιρίου αποτελεί σημαντικό στοιχείο, όχι μόνο για την αισθητική του, αλλά και «για την πράσινη συμπεριφορά του», καθότι οι εξωτερικές επιφάνειες είναι αυτές που σε μεγάλο βαθμό ευθύνονται για τον ενεργειακό σχεδιασμό, και καθορίζουν επίσης την σχέση του κτιρίου με το περιβάλλον, όπως τεκμηριώνεται στην αιτιολογική έκθεση του νόμου.

-Προστασία φυσικής, πολιτιστικής  και αρχιτεκτονικής κληρονομίας: Ο ΝΟΚ αφορά στο θεσμοθετημένο πλαίσιο για τον τρόπο έκδοσης αδειών και τον έλεγχο των κατασκευών, «στο αδιάρρηκτο τρίπτυχο που ρυθμίζει το σχεδιασμό, τη μελέτη και την υλοποίηση κάθε τεχνικού έργου στον χώρο, στα πλαίσια των συμβάσεων που έχουν κυρωθεί, για την ακίνητη πολιτιστική και φυσική κληρονομιά, αρχιτεκτονική, αρχαιολογική και τοπιακή […]», όπως σημειώνεται στην αιτιολογική έκθεση του νόμου.

2.Ο ΝΟΚ είναι οικοδομικός κανονισμός και όχι πολεοδομικός και χωροταξικός σχεδιασμός των πόλεων

Ο ΝΟΚ δεν είναι παρά ένας οικοδομικός κανονισμός, που θεσπίζει δηλαδή τους ειδικούς κανόνες για την ανέγερση κτιρίων, σε απόλυτο σεβασμό προς τον χωροταξικό και τον πολεοδομικό σχεδιασμό, τονίζεται στην προσφυγή και σημειώνεται ότι:

-Ο  ΝΟΚ ούτε παράγει πολεοδομικό σχεδιασμό, ούτε τον υποκαθιστά, ούτε καν τον τροποποιεί. Ο πολεοδομικός σχεδιασμός πραγματοποιείται και πρέπει να πραγματοποιείται σε τοπικό επίπεδο, μέσω ειδικών προεδρικών διαταγμάτων.

 -Με απόλυτο σεβασμό προς τον πολεοδομικό σχεδιασμό και τους ειδικούς όρους δόμησης που ισχύουν για κάθε περιοχή και καθορίζουν τι ακριβώς επιτρέπεται να ανεγερθεί στο εκάστοτε οικόπεδο, ο ΝΟΚ περιλαμβάνει ρυθμίσεις που αφορούν στο πως αυτό θα ομοιάζει. Στις διατάξεις του ΝΟΚ περιλαμβάνονται ρυθμίσεις που αφορούν στον τρόπο μέτρησης των πολεοδομικών μεγεθών, και στον τρόπο ανέγερσης των σύγχρονων κτιρίων.

-Το ρυθμιστικό πεδίο ενός οικοδομικού κανονισμού: Ο ΝΟΚ δηλαδή λειτουργεί παράλληλα και συμπληρωματικά προς τα ισχύοντα πολεοδομικά σχέδια και τους ειδικούς όρους και στοχεύει απλώς στο να εξειδικεύσει την εφαρμογή τους πάνω στο εκάστοτε ανεγειρόμενο κτίριο. Αυτός είναι άλλωστε ο σκοπός που ανέκαθεν επιτελούν οι οικοδομικοί κανονισμοί. Σχετικά στην παρέμβαση τίθεται το ερώτημα: «Εάν θεωρηθεί ότι τέτοιου είδους διατάξεις υποκαθιστούν τον πολεοδομικό σχεδιασμό, τότε ποιο είναι το ρυθμιστικό πεδίο ενός οικοδομικού κανονισμού;»

3. Ο ΝΟΚ δεν αντίκειται στην Ευρωπαϊκή Οδηγία για το σχεδιασμό των πόλεων

«Οι διατάξεις του ν. 4067/2012, όπως τροποποιήθηκαν με τον ν. 4759/2020, με τις οποίες επιτρέπεται η προσαύξηση των συντελεστών δόμησης και του ύψους, δεν αντίκεινται προς την Οδηγία 2001/42, τα δε περί του αντιθέτου προβαλλόμενα πρέπει να απορριφθούν ως αβάσιμα», τονίζεται στην παρέμβαση των κατασκευαστών και επισημαίνεται ιδιαίτερα ότι:

-O ΝΟΚ δεν δύναται να αποτελεί «σχέδιο ή πρόγραμμα», υπό την έννοια που αποδίδει στους όρους η νομοθεσία και η ενωσιακή και εθνική νομολογία, εξ ου και δεν απαιτείται σε καμία περίπτωση η προηγούμενη εκπόνηση ΣΜΠΕ.

-Με τον ΝΟΚ δεν γίνεται κανένας σχεδιασμός των σύγχρονων πόλεων ή του οικιστικού περιβάλλοντος. Ούτε ορίζονται ούτε και τροποποιούνται οι επιτρεπόμενες δραστηριότητες και χρήσεις γης. Καθορίζονται μόνο κάποιοι γενικοί κανόνες σχετικά με τα νέα κτίρια. Μάλιστα, αυτό το οποίο κυρίως καθορίζεται από το ΝΟΚ, είναι τα ανώτατα επιτρεπόμενα όρια των πολεοδομικών μεγεθών, όπως η κάλυψη, ο όγκος και το ύψος και κατά τα λοιπά, καθορίζονται περιορισμοί και δίδονται κίνητρα, προκειμένου τα νέα κτίρια να είναι όσο το δυνατόν πιο φιλικά προς το περιβάλλον και ενεργειακώς εκσυγχρονισμένα. Υπό αυτό το πρίσμα, με τον ΝΟΚ δεν γίνεται κανένας σχεδιασμός. Πολλώ δε μάλλον ο ΝΟΚ δεν αποτελεί σχέδιο υπό τις νομοθετικές και νομολογιακές, ενωσιακές επιταγές.

-Παραγωγή κτιρίων στο ήδη σχεδιασμένο χώρο: Mε τις διατάξεις αυτές του Ν.Ο.Κ. θεσπίζονται γενικοί κανόνες δόμησης των κτηρίων, οι οποίοι προσδιορίζουν, κατά την εισηγητική έκθεση του νόμου, τη λογική, με την οποία αναπτύσσεται ο όγκος, η μορφή και η εξυπηρέτηση των λειτουργιών τους. Καθορίζεται, δηλαδή, ο τρόπος παραγωγής των κτηρίων σε ήδη σχεδιασμένο, από απόψεως χωροταξικής και πολεοδομικής, περιβάλλον.

-Οι  επίμαχες διατάξεις του Ν.Ο.Κ. δεν εμπίπτουν στον τομέα της «χωροταξίας ή χρήσης του εδάφους», δεν αντιστρατεύεται τη σχετική νομολογία του ΔΕΕ ούτε την αρχή της διασταλτικής ερμηνείας των διατάξεων σχετικά με το πεδίο εφαρμογής της Οδηγίας που το Δικαστήριο έχει καθιερώσει. Σημειώνεται δε σχετικά, με βάση τη νομολογία του ΣτΕ εναπόκειται στον κανονιστικό νομοθέτη να αποφασίσει κατά την έγκριση, τροποποίηση ή αναθεώρηση των σχεδίων πόλεων, αν η φυσιογνωμία και οι ιδιαιτερότητες της εκάστοτε περιοχής επιτρέπουν την εφαρμογή ή μη των επίμαχων διατάξεων του Ν.Ο.Κ.

4. Ο ΝΟΚ δεν ευθύνεται για την καθυστέρηση του πολεοδομικού και χωροταξικού σχεδιασμού

«Η παράλειψη της διοίκησης να εκσυγχρονίσει τα ισχύοντα πολεοδομικά σχέδια και τα διατάγματα όρων δόμησης που ισχύουν για την κάθε περιοχή είναι ανεξάρτητη από την ισχύ του ΝΟΚ και ενδεχομένως, αυτοτελώς ακυρωτέα» σημειώνεται στην προσφυγή των κατασκευαστών και υπογραμμίζεται ότι: Ο ΝΟΚ έχει διαφορετικό ρυθμιστικό πλαίσιο και έχει θεσπιστεί σε πλήρη συμμόρφωση με τον ανώτερο σχεδιασμό και με τις ενωσιακές και συνταγματικές επιταγές. Υπό αυτό το πρίσμα δεν θα μπορούσε να μην περιλαμβάνει ρυθμίσεις σχετικές με την αειφόρο ανάπτυξη και την ανέγερση των κτιρίων με φιλοπεριβαλλοντικά κριτήρια.

-Οι ρυθμίσεις του ΝΟΚ είναι ειδικές και αφορούν το εκάστοτε υπό ανέγερση κτίριο, το οποίο κατ’ εξαίρεση μόνο, θυσιάζοντας κάλυψη (από την επιτρεπόμενη βάσει των ειδικών σχεδίων) ή εκμεταλλεύσιμη δόμηση (για την δημιουργία φυτεμένου δώματος), προσαυξάνει τον συντελεστή δόμησης, ή το μέγιστο ύψος του, σε τέτοια κλίμακα, που κατά τον νομοθέτη και τα δεδομένα που έλαβε υπόψιν του, είναι αδύνατο να υπονομεύσει το οικιστικό ή το φυσικό ή το πολιτιστικό περιβάλλον.

-Ορθώς ο ΝΟΚ εφαρμόζεται χωρίς να έχουν προηγηθεί εξιδιασμένες μελέτες για την κάθε περιοχή,  σχετικά με το αν υπάρχει τόσο μεγάλη ανάγκη εφαρμογής των κινήτρων, ώστε η αύξηση του συντελεστή δόμησης ή του ύψους να μην είναι επιβλαβής

–O ΝΟΚ ούτε μπορεί να θεωρηθεί ότι αποτελεί σχέδιο ή πρόγραμμα, ούτε όμως σε καμία περίπτωση υποκαθιστά ή τροποποιεί τον πολεοδομικό σχεδιασμό. Οι χρήσεις γης, οι όροι αρτιότητας, οι συντελεστές δόμησης και όγκου, ο μέγιστος αριθμός ορόφων και το μέγιστο ύψος των κτιρίων καθορίζονται και πρέπει να καθορίζονται από το εκάστοτε ισχύον πολεοδομικό σχέδιο ή από προεδρικό διάταγμα όρων δόμησης.

5. Ο ΝΟΚ καθιέρωσε το περιβαλλοντικό ισοζύγιο όταν ήταν άγνωστος όρος

-Διασφάλιση του περιβαλλοντικού ισοζυγίου: Ο ΝΟΚ, ως νόμος του κράτους, που θεσπίστηκε μάλιστα το έτος 2012, μεσούσης της οικονομικής κρίσης, με τις πρώτες επιπτώσεις της κλιματικής αλλαγής να κάνουν την εμφάνισή τους, ταυτόχρονα όμως με ήδη ανεπτυγμένα τεχνολογικά μέσα, περιλαμβάνει ρυθμίσεις σχετικά με την ανέγερση των κτιρίων, στοχεύοντας ταυτοχρόνως στην διασφάλιση του περιβαλλοντικού ισοζυγίου, με άξονα την αειφόρο ανάπτυξη, έννοια που κατά την θέσπιση των περισσότερων πολεοδομικών σχεδίων που ισχύουν και των διαταγμάτων όρων δόμησης ήταν άγνωστη. Για το λόγο αυτό, συμπληρωματικά προς τους εκάστοτε ισχύοντες όρους δόμησης, ο ΝΟΚ περιλαμβάνει μια σειρά κινήτρων για την ανέγερση κτιρίων που θα ανταποκρίνονται μεν στις αυξημένες απαιτήσεις του σύγχρονου ανθρώπου, μειώνοντας όσο το δυνατόν το ενεργειακό αποτύπωμα των κτιρίων.

-Η σημασία των κινήτρων για ελεύθερους χώρους και περιβαλλοντικά κτίρια: Τα κίνητρα αυτά επιτρέπουν, κατ’ εξαίρεση και υπό συγκεκριμένες περιπτώσεις, την δυνατότητα προσαύξησης του ύψους ή του συντελεστή δόμησης, εφόσον τα κτίρια ανεγείρονται λαμβάνοντας υπόψιν φιλοπεριβαλλοντικά κριτήρια. Το 2012 ο νομοθέτης ήταν σε θέση (και όφειλε) να λάβει υπόψιν του τα νέα πραγματικά δεδομένα και να συμμορφωθεί προς τις νέες κοινοτικές απαιτήσεις, προς το σκοπό διασφάλισης του περιβαλλοντικού ισοζυγίου και της αειφόρου ανάπτυξης. Η σπουδαιότητα της δημιουργίας περισσότερων πράσινων χώρων εντός των αστικών ιστών και της ενεργειακής αναβάθμισης είναι αδιαμφισβήτητη. Για το σκοπό αυτό, στον οικοδομικό κανονισμό συμπεριλήφθηκαν και τα συγκεκριμένα κίνητρα των άρθρων 10, 15 παρ. 8, 18 και 25, ώστε να εξασφαλιστεί ότι τα σύγχρονα κτίρια θα είναι όσο το δυνατόν πιο «φιλοπεριβαλλοντικά».

6. Οι διατάξεων του ΝΟΚ δεν είναι αντίθετες στο άρθρο 24 του Συντάγματος

Οι διατάξεις του ΝΟΚ δεν μπορεί να θεωρηθεί ότι έρχονται σε ευθεία αντίθεση με το άρθρο 24 του Συντάγματος, όπως άλλωστε έγινε δεκτό με τις αποφάσεις Α310/2024 και Α1186/2024 του ΣτΕ σημειώνεται στην παρέμβαση των κατασκευαστών και επισημαίνεται ότι:

–Οικονομική ανάπτυξη και οικοδομική δραστηριότητα: Είναι πάγια η θέση της θεωρίας και της νομολογίας σχετικά με την αειφορία, η οποία έχει τρεις πυλώνες: τον οικονομικό, τον κοινωνικό και τον περιβαλλοντικό. Η οικονομική ανάπτυξη του κράτους, η οποία παραδοσιακά στηρίζεται κυρίως (μεταξύ άλλων και) στην οικοδομική δραστηριότητα, πρέπει να συντρέχει με την διασφάλιση της κοινωνικής ανάπτυξης, χωρίς όμως τούτο να βαίνει εις βάρος του περιβάλλοντος

-Ο σεβασμός προς το περιβάλλον είναι πολυπαραγοντικός και δεν μπορεί να ταυτιστεί αποκλειστικά και μόνο με την διατήρηση του περιβαλλοντικού κεκτημένου, ειδικά υπό τις παρούσες, ραγδαία μεταβαλλόμενες συνθήκες, λόγω της κλιματικής κρίσης και φυσικά, όταν το περιβαλλοντικό αυτό κεκτημένο διαμορφώθηκε κυρίως από αποσπασματικούς και παρωχημένους όρους δόμησης, (που έχουν θεσπιστεί ακόμη και με βασιλικά διατάγματα προς εκατονταετίας!) και πολεοδομικά σχέδια, τα οποία πολύ συχνά δεν στηρίζονται σε καμία απολύτως εξειδικευμένη μελέτη, αλλά και στην εντελώς αυθαίρετη και παράνομη δόμηση.

– Οι σύγχρονες περιβαλλοντικές και κοινωνικές ανάγκες: Ο σύγχρονος άνθρωπος έχει ανάγκη από περισσότερο χώρο. Ενδεικτικά μόνο αναφέρουμε ότι όλο και περισσότερες εταιρείες προάγουν την τηλεργασία, με αποτέλεσμα οι ενήλικες να παραμένουν όλο και περισσότερο χρόνο στο σπίτι. Παράλληλα, οι νέοι στην Ελλάδα αποχωρούν σε όλο και μεγαλύτερη ηλικία από την πατρική οικία τους. Τα δεδομένα αυτά, σε συνδυασμό με τους σύγχρονους ρυθμούς και τάσεις της καθημερινής ζωής, καθιστούν απαραίτητη τη δημιουργία ευρύχωρων διαμερισμάτων. Ταυτόχρονα όμως, είναι απαραίτητη και η μείωση του ενεργειακού αποτυπώματος των κτιρίων και η απελευθέρωση ακάλυπτων χώρων μέσα στα αστικά κέντρα. Ο ΝΟΚ λαμβάνει υπόψιν του όλες αυτές τις παραμέτρους, σε συνδυασμό με το δεδομένο του αυξημένου κόστους κτιρίων που να συνδυάζουν όλες τις ανωτέρω απαιτήσεις. Με αυτό το σκεπτικό, έχουν θεσπιστεί οι επίμαχες εξαιρετικές διατάξεις περί κινήτρων.

-Αποσυμφόρησης των επιβαρυμένων αστικών κέντρων: Ο νομοθέτης, με την παροχή κινήτρων περιορισμένης αύξησης του συντελεστή δόμησης ή του ύψους, μέσω μείωσης της κάλυψης, δημιουργίας πράσινων χώρων και δημιουργίας κτιρίων μηδενικής κατανάλωσης ενέργειας, επιχειρεί να «ανακουφίσει» τα ήδη επιβαρυμένα αστικά κέντρα μέσω της απελευθέρωσης χώρων πράσινου όπου επιχειρηθεί οικοδομική δραστηριότητα, αλλά και να «προλάβει» την επιβάρυνση των αστικών κέντρων που διαρκώς αναπτύσσονται. Σε αυτό αποσκοπεί και η θέσπιση του ορίου των 20.000 κατοίκων για να είναι νόμιμη η εφαρμογή του άρθρου 10.

-Η απόφαση για το Μουσείο Σύγχρονης Τέχνης: Όπως έχει ήδη γίνει δεκτό από τη νομολογία της Ολομέλειας του ΣτΕ, σχετικά με την αύξηση του ύψους ως αντιστάθμισμα για τη μείωση της κάλυψης του οικοπέδου, στην υπ’ αριθ. 4946/1995 απόφαση (υπόθεση Μουσείου Σύγχρονης Τέχνης)«[…] τέτοια επιδείνωση δεν συνεπάγεται ούτε η τροποποίηση των όρων δομήσεως με το άρθρο 44 του ν. 2145/93, διότι η αύξηση του συντελεστή δόμησης […] αντισταθμίζεται από την αύξηση του ακαλύπτου χώρου, ενώ ο όρος δομήσεως που αναφέρεται στο ύψος δεν συνιστά καθεαυτόν δυσμενή μεταβολή των συνθηκών. […]».

 7. Άρθρο 10 ΝΟΚ: σε κοινή δημόσια χρήση τμήμα του οικοπέδου επιφανείας ίσης με την αύξηση της επιφανείας δόμησης

Με τις διατάξεις του άρθρου 10 του ΝΟΚ, ο νομοθέτης επιζητά να εκμεταλλευτεί αυτές τις ιδιοκτησίες, να τις συνενώσει και να τις εντάξει στον αστικό ιστό, ώστε να τις καταστήσει λειτουργικές και «ζωντανές».

-Ταυτόχρονα, με τις προβλέψεις του άρθρου 10, προτείνεται η παραχώρηση επιφανειών σε κοινή χρήση, στις περιπτώσεις μεγάλων οικοπέδων, με σκοπό την ουσιαστική διάρθρωση του πολεοδομικού σχεδιασμού και της λειτουργικότητας της πόλης. Η ρύθμιση αυτή, πρέπει δε να αντιμετωπιστεί συνδυαστικά και με την μείωση της κάλυψης που προβλέπεται στο άρθρο 12 ΝΟΚ από το προηγουμένως γενικώς ισχύον όριο του 70%, κατά 10% ποσοστιαίες μονάδες, ήτοι σε 60 %.

-Στο άρθρο 10 ΝΟΚ τίθεται κριτήριο εφαρμογής του, μόνο σε περιοχές αστικού χαρακτήρα και πιο συγκεκριμένα, σε δήμους της Περιφέρειας Αττικής άνω των 20.000 κατοίκων. Αξίζει μάλιστα να σημειωθεί ότι σύμφωνα με την αρχική μορφή του άρθρου 10 ΝΟΚ, ως όριο πληθυσμού για την εφαρμογή του οριζόταν αυτό των 25.000 κατοίκων, το οποίο στη συνέχεια, τροποποιήθηκε και μειώθηκε  σε 20.000 κατοίκους σύμφωνα με το νόμο 4819/2021.

-Με στόχο την περιβαλλοντική αναβάθμιση και βελτίωση της ποιότητας ζωής σε πυκνοδομημένες και αστικές περιοχές και εφόσον τα οικόπεδα, αυτοτελή ή εκ συνενώσεως, βρίσκονται εντός σχεδίου πόλεως και σε συγκεκριμένες γεωγραφικές περιοχές, όπως ρητά ορίζονται στο άρθρο 10 του Ν.Ο.Κ. αλλά δεν εμπίπτουν σε παραδοσιακούς οικισμούς και παραδοσιακά τμήματα πόλης ή σε ιστορικούς τόπους ή σε περιοχές με αποκλειστική χρήση κατοικίας και όταν το εμβαδό τους είναι μεγαλύτερο της κατά κανόνα αρτιότητας της περιοχής παρέχονται κατά περίπτωση πολεοδομικά κίνητρα, όπως αυτά της αύξησης του συντελεστή δόμησης και ενδεχομένως και του επιτρεπόμενου ύψους του κτιρίου, υπό την προϋπόθεση ανάλογης μείωσης του επιτρεπόμενου ποσοστού κάλυψης του οικοπέδου σε συνδυασμό κατά περίπτωση με ταυτόχρονη απόσυρση (κατεδάφιση) παλαιών και ενεργοβόρων κτιρίων στο ίδιο οικόπεδο τουλάχιστον επιφανείας ίσης του ενός τετάρτου του υπάρχοντος συντελεστή δόμησης ή και απόδοσης σε κοινή δημόσια χρήση τμήματος του οικοπέδου επιφανείας ίσης με την αύξηση της επιφανείας δόμησης δια του συντελεστή δόμησης.

8. Άρθρα 15 και 25 ΝΟΚ: βιοκλιματικός σχεδιασμός και ενεργειακά αποδοτικά κτίρια

H θεσμοθέτηση διατάξεων όπως αυτές των άρθρων 15 και 25 υιοθετήθηκε για λόγους βελτίωσης των δαπανών χρήσης των κτιρίων και των κοινωνικών παραμέτρων που σχετίζονται με το δομημένο περιβάλλον και περιλαμβάνουν πολεοδομικές έννοιες και αξίες, όπως αυτές του βιοκλιματικού σχεδιασμού, του ενεργειακού αποτυπώματος του κτιρίου, της σφράγισης του εδάφους, της θερμικής άνεσης, του μικροκλίματος στα αστικά σύνολα με υψηλή πυκνότητα, της αύξησης των διατιθέμενων χώρων πρασίνου και των χώρων που διατίθενται σε κοινή – δημόσια χρήση.

-Εξοικονόμηση ενέργειας, φυσικών πόρων και χρημάτων: Τα νέα δεδομένα, που τίθενται από την κλιματική αλλαγή και την αυξημένη ανάγκη προστασίας του περιβάλλοντος, ο τρόπος ζωής στα πυκνοδομημένα, φθίνοντα κέντρα των πόλεων και στις υποβαθμισμένες περιοχές, με κλιματικό πρόβλημα και ανεπαρκείς κοινόχρηστους χώρους, η ανάγκη ενσωμάτωσης συστημάτων για εξοικονόμηση ενέργειας, φυσικών πόρων και χρημάτων για τον περιορισμό των ρύπων κατά την δημιουργία και λειτουργία των κτιρίων, η εμφάνιση νέων τεχνολογιών και συστημάτων δόμησης, οδηγούν στην ανάγκη υιοθέτησης νέων προβλέψεων και κινήτρων για την ανάπτυξη των κτιρίων σε ορισμένες περιοχές της πόλης.

-Με γνωμοδότηση Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής: Σε αυτό το πλαίσιο προστασίας του περιβάλλοντος και της οικονομίας των εκτός όγκου εγκαταστάσεων, σε περιπτώσεις που δεν απαγορεύεται από ειδικές διατάξεις, το άρθρο 15 παρ. 8 επιτρέπει την επαύξηση του ύψους έως 2 μ. υπό την προϋπόθεση δημιουργίας θέσης στάθμευσης, pilotis ή φυτεμένου δώματος και πάντα κατόπιν θετικής γνωμοδότησης από το οικείο Συμβούλιο Αρχιτεκτονικής.

Στην ανώτερη κατηγορία του ΚΕΝΑΚ:  Αντίστοιχα, η διάταξη του άρθρου 25 επιτρέπει την οριζόντια προσαύξηση του συντελεστή δόμησης κατά 5%, σε κτίρια που κατατάσσονται στην ανώτερη κατηγορία του ΚΕΝΑΚ. Είναι σημαντικό να αναφερθεί ότι για τα κτίρια κατοικίας που αντιπροσωπεύουν το 79,1 % του συνολικού πλήθους κτιρίων, το 55% έχει κατασκευαστεί πριν από το 1980 και είναι θερμικά απροστάτευτο.

9 Άρθρο 11 ΝΟΚ: οι κατασκευές προσμετρώνται υποχρεωτικά στον Συντελεστή Όγκου

Σε  ό,τι αφορά στις κατασκευές αυτές που περιγράφονται στην παρ. 6 του άρθρου 11 ΝΟΚ διευκρινίζουμε ότι πρόκειται για κατασκευές, οι οποίες επιτρέπεται να μην προσμετρώνται  στον Συντελεστή Δόμησης, προσμετρώνται όμως υποχρεωτικά στον Συντελεστή Όγκου!

Οι επιφάνειες αυτές κατατάσσονται σε τρεις κατηγορίες ως εξής:

Στην πρώτη κατηγορία επιφανειών που εξαιρούνται από τον συντελεστή δόμησης, κατατάσσονται οι επιφάνειες αυτές που σχετίζονται άμεσα με την ενεργειακή συμπεριφορά του κτιρίου, όπως ενεργειακά κελύψη, θερμοπρόσοψη, επενδύσεις, κατασκευές για στήριξη φωτοβολταϊκών εγκαταστάσεων, υπόσκαφα, αεραγωγοί κλπ.

Στην δεύτερη κατηγορία επιφανειών κατατάσσονται κατασκευές για την βελτίωση της προσβασιμότητας και της ασφάλειας, όπως ανελκυστήρες ΑΜΕΑ, κλιμακοστάσια κινδύνου και γενικά κατασκευές στο πλαίσιο της κοινωνικής πρόνοιας και της αειφορίας.

Η τρίτη κατηγορία αφορά σε υποκατάσταση αντίστοιχων επιφανειών του ΓΟΚ ’85 και προηγούμενων, που ο ΝΟΚ καταργεί προσαρμοζόμενος στις αλλαγές στον τρόπο ζωής που έχουν επέλθει και του πολεοδομικού μετασχηματισμού που συντελείται.

Από την κατηγοριοποίηση καθίσταται σαφέστερο ότι: Είναι οι νέες συνθήκες που επιβάλλουν την κατασκευή περισσότερων «μη αξιοποιήσιμων χώρων». Εάν οι ανωτέρω κατασκευές συνυπολογιστούν στον συντελεστή δόμησης η αξιοποιήσιμη δόμηση περιορίζεται σημαντικά. Ταυτόχρονα, όμως, λόγοι κοινωνικοί και περιβαλλοντικοί επιβάλλουν την κατασκευή τους και το γεγονός αυτό αποτελεί την αιτιολόγηση της συγκεκριμένης νομοθετικής επιλογής.

Σημειώνεται ότι με τις παλαιότερες διατάξεις του ΓΟΚ ’73 και ’85 δεν προσμετρούσαν στον συντελεστή δόμησης μηχανολογικοί όροφοι, κλειστοί χώροι στάθμευσης, αίθουσα κοινωνικών εκδηλώσεων, επεκτάσεις απολήξεων κλπ. Κάποιες δε από αυτές τις κατασκευές δεν προσμετρούσαν ούτε και στον συντελεστή όγκου! Με τον ΝΟΚ οι εξαιρέσεις αυτές καταργούνται, διότι έδιναν έρεισμα για αυθαίρετες αλλαγές χρήσης, όπως ισόγεια καταστήματα αντί θέσεων στάθμευσης, χαμηλοτάβανα διαμερίσματα αντί μηχανολογικών ορόφων και διαμερίσματα αντί χώρων εκδηλώσεων.

-Οι εξαιρούμενες κατά ΝΟΚ κατασκευές δεν αφορούν χώρους, αλλά αφορούν στην καλύτερη λειτουργία του κτιρίου. Επίσης, στο πλαίσιο της ελεύθερης αρχιτεκτονικής έκφρασης με σκοπό την βελτίωση του οικιστικού περιβάλλοντος, χορηγείται η δυνατότητα εξαίρεσης των συγκεκριμένων κατασκευών του άρθρου 11 παρ. 6 από το συντελεστή δόμησης,  ως «εργαλείο» για την βελτίωση του αρχιτεκτονικού σχεδιασμού. Άλλωστε, το γεγονός ότι όλες αυτές οι δυνατότητες υπολογίζονται στο συντελεστή όγκου αποκλείει την ταυτόχρονη σωρευτική  εφαρμογή τους.

Καμία επαύξηση του όγκου του κτιρίου: Κατά συνέπεια, από την εφαρμογή των διατάξεων αυτών δεν προκύπτει καμία επαύξηση του όγκου, του μοναδικού δηλαδή μεγέθους που γίνεται αντιληπτό από τους τρίτους – περιοίκους και που θα μπορούσε δυνητικά να επηρεάσει τον ηλιασμό και τον αερισμό του. Για τον ίδιο λόγο, η συγκεκριμένη εξαίρεση δεν μπορεί να θεωρηθεί ότι αυξάνει την οικιστική πυκνότητα.

10.Οι σοφίτες, τα πατάρια και τα έρκερ αποτελούν εργαλεία αρχιτεκτονικού σχεδιασμού

Οι σοφίτες, τα πατάρια και τα έρκερ δεν αποτελούν παρά εργαλεία σχεδιασμού, τα οποία καταργήθηκαν από τον ΓΟΚ ’85 και επανέρχονται με τον ΝΟΚ, σε ένδειξη «σεβασμού», προς την αρχιτεκτονική κληρονομιά του μεσοπολέμου. Τα εργαλεία αυτά βοηθούν στον «μετασχηματισμό» της πόλης και στην αισθητική αναβάθμιση των κτιρίων.

Εν κατακλείδι, σχετικά με τα ανωτέρω, οι σοφίτες, τα πατάρια, τα έρκερ και εν γένει όλες οι κατασκευές που αναφέρονται στο άρθρο 11 παρ. 6 του ΝΟΚ δεν προσμετρώνται στον συντελεστή δόμησης, επειδή αποσκοπούν στην αισθητική και αρχιτεκτονική αναβάθμιση των κτιρίων, χωρίς ταυτόχρονα να επηρεάζουν καθόλου τον όγκο του κτιρίου. Εφόσον δεν συνδυάζονται με κανένα από τα bonus του ΝΟΚ, εξωτερικά δε μεγεθύνουν καθόλου το κτίριο, παρά μόνο το αναβαθμίζουν αισθητικά.

Η ομάδα των κατασκευαστικών εταιριών

Η ομάδα τεχνικών εταιριών που καταθέτουν την πρόσθετη προσφυγή υπέρ των κινήτρων του ΝΟΚ αποτελείται από τους:

-«ΠΑΝΑΓΙΩΤΗΣ Δ. ΣΠΥΡΑΚΗΣ ΚΑΙ ΣΙΑ Ε.Ε.», (έδρα Κηφισιά)

– «ISVΤΕΧΝΙΚΗ – ΚΑΤΑΣΚΕΥΑΣΤΙΚΗ ΑΝΩΝΥΜΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ», (έδρα Αθήνα)

– «ΣΑΡΑΝΤΗΣ ΝΙΚΟΛΑΟΣ ΚΑΙ ΣΙΑ Ε.Ε.», (έδρα Π. Φάληρο)

-«TENBRINKE ΟΙΚΙΣΤΙΚΗ ΑΝΑΠΤΥΞΗ ΜΟΝΟΠΡΟΣΩΠΗ ΑΝΩΝΥΜΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ» (έδρα Αθήνα)

-«SIGMA GREEN TECHCOSTRUCTIONSIKE», (έδρα Βάρκιζα)

– «ΜΠΙΤΣΟΣ ΝΤΗΒΕΛΟΠΜΕΝΤ ΑΝΩΝΥΜΗ ΚΤΗΜΑΤΙΚΗ-ΕΡΓΟΛΗΠΤΙΚΗ-ΞΕΝΟΔΟΧΕΙΑΚΗ ΚΑΙ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΕΩΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΕΤΑΙΡΕΙΑ», (έδρα Χαλάνδρι).