Τοπογραφικό διάγραμμα: οι «παγίδες» για την ιδιοκτησία- τι πρέπει να περιέχει
ΕιδήσειςΚτηματαγοράΟικιστικάΟικονομίαΠολεοδομίαΧωροταξία 27 Ιουλίου 2023 Αργύρης
Του Σωτήρη Μούρκα* Διπλωματούχος Πολιτικός Μηχανικός
Υπάρχουν τοπογραφικά διαγράμματα, που όχι μόνο δεν διασφαλίζουν την ακίνητη περιουσία αλλά και την απαξιώνουν. Απαγορεύεται και είναι αυτοδικαίως άκυρη η πράξη σύνταξης συμβολαίου με ελλιπές είτε λανθασμένο τοπογραφικό διάγραμμα ή που συντάχθηκε από αναρμόδιο μηχανικό. Οι ποινικές ευθύνες μηχανικών, συμβολαιογράφων, υποθηκοφυλάκων αλλά και δικηγόρων και μεσιτών που συμπράττουν. Τα επαγγελματικά δικαιώματα και τι πρέπει να περιέχει υποχρεωτικά το σωστό τοπογραφικό διάγραμμα.
Το Τοπογραφικό Διάγραμμα είναι το σοβαρότερο έγγραφο ενός περιουσιακού στοιχείου.
Στο Τοπογραφικό στηρίζεται ο Συμβολαιογράφος και συντάσσει το Συμβόλαιο.
Ορισμένοι επιλέγουν το φθηνό τοπογραφικό. Δεν έχουν άδικο. Όμως επιλέξτε και το σωστό τοπογραφικό. Το Τοπογραφικό που διασφαλίζει και την περιουσία σας. Η επιλογή φθηνού Τοπογραφικού είναι σαν να επιλέγεις σάπιο κρέας για να το μαγειρέψεις και να τρώει όλη η οικογένεια.
Ακριβώς αυτό συμβαίνει από πλευράς ιδιοκτητών. Ξεκινούν τις επιλογές τους με την αμοιβή σύνταξης Τοπογραφικού Διαγράμματος. Αυτοί δεν ξέρουν.
Οι μηχανικοί όμως ξέρουν και ορισμένες φορές το αποτέλεσμα δεν είναι ικανοποιητικό. Υπάρχουν Τοπογραφικά που όχι μόνο δεν διασφαλίζουν την περιουσία αλλά και την απαξιώνουν. Βλέπε το παράδειγμα της υπαίτιας κατάτμησης.
Με υλικό, από το βιβλίο με κεντρικό τίτλο «Υπαίτια Κατάτμηση» των Σωτήριου Γ. Μούρκα και Κωνσταντίνου Σ. Μούρκα, το οποίο αποτελεί έναν οδηγό γνώσης και παρουσίασης τεκμηριωμένων λύσεων σωστής αντιμετώπισης δύσκολων και πολύπλοκων ιδιοκτησιακών και πολεοδομικών θεμάτων.
Οι συμβολαιογράφοι, ξέρουν και το αποτέλεσμα δεν είναι πάντα και τόσο ικανοποιητικό. Εδώ δεν μετράει μόνο η φθήνια. Ο δικός μας, λένε καμιά φορά, είναι καλός.
-Ο μηχανικός Μ.Τ.Σ. είναι βολικός. Βέβαια το Μ δεν είναι Μετσόβιο όπως έλεγε η κυρία Κωνσταντίνα, είναι Μέση Τεχνική Σχολή. Δηλαδή εργοδηγός και βαπτιζόταν μηχανικός Μ.Τ.Σ. Κάποτε μάλιστα ρωτήθηκε η κυρία Κωνσταντίνα που είχε το αρχείο του αείμνηστου Αντώνη …
-Γιατί κυρία Κωνσταντίνα το αντίγραφο του Τοπογραφικού που επισυνάφθηκε στο τότε συμβόλαιο κάνει 80 ευρώ;
Σούφρωνε η κυρία Κωνσταντίνα τα χείλη και με πείσμα έλεγε:
-Για μέτρα πόσες σελίδες χωράνε στη φωτοτυπία; Εμείς πληρωνόμαστε με τη σελίδα.
-Κακίες….
-Συνέβαιναν, όμως από πάρα πολύ λίγους, ευτυχώς.
Τοπογραφικό σημαίνει ΓΡΆΦΗΜΑ ΤΟΥ ΤΟΠΟΥ δηλαδή περιγραφή του τόπου.
Συμβόλαιο σημαίνει συμβάλλω με γραπτή συμφωνία μεταξύ ατόμων που αναλαμβάνουν συγκεκριμένες δεσμεύσεις το ένα απέναντι στο άλλο. Στο συμβόλαιο έχουμε και την περιγραφή δικαιώματος του τόπου.
– Που βασίζεται αυτό;
– Στο Τοπογραφικό Βέβαια.
Ο Συμβολαιογράφος πρέπει να συνεργάζεται στενά με τον μηχανικό που συντάσσει το Τοπογραφικό. Πρέπει να ρωτάει και να ξαναρωτάει αν έχει καταγράψει όλα όσα περιέχονται στο ακίνητο. Πρέπει να ρωτάει και ξαναρωτάει τον μηχανικό εάν δημιουργείται υπαίτια κατάτμηση. Υπάρχει σοβαρή ποινική ευθύνη τόσο για τον μηχανικό όσο και για τον συμβολαιογράφο αλλά και τον υποθηκοφύλακα που μεταγράφει το συμβόλαιο αλλά ακόμη και για τον μεσίτη και τον δικηγόρο που συμπράττουν. Θέλει λοιπόν στενή συνεργασία και σωστή περιγραφή του Τοπογραφικού.
Απαγορεύεται και είναι αυτοδικαίως άκυρη η πράξη σύνταξης συμβολαίου, που δεν περιγράφει και δεν αναφέρει με κάθε δυνατή σαφήνεια και λεπτομέρεια το τοπογραφικό που επισυνάπτεται ως αναπόσπαστο τμήμα του συμβολαίου.
Απαγορεύεται και είναι αυτοδικαίως άκυρη η πράξη σύνταξης συμβολαίου που βασίζεται σε τοπογραφικό διάγραμμα που συντάχθηκε από μηχανικό που δεν έχει τα επαγγελματικά δικαιώματα.
Δικαίωμα σύνταξης τοπογραφικού διαγράμματος έχουν οι Αγρονόμοι και Τοπογράφοι Μηχανικοί οι Διπλωματούχοι Πολιτικοί Μηχανικοί και μερικώς οι πτυχιούχοι Πολιτικοί Μηχανικοί.
Το σωστό Τοπογραφικό Διάγραμμα, πρέπει να περιέχει υποχρεωτικά:
1. Το περίγραμμα του γηπέδου με σημεία, με την ονομασία του σημείου και το υψόμετρο του εδάφους σε αυτό. Τα σημεία είναι υποχρεωτικά εκεί όπου αλλάζει:
α. η κλίση της ευθείας γραμμής,
β. η κλίση του εδάφους,
γ. η συνέχεια της περίφραξης π.χ. πόρτες κ.λ.π.
2. Το περίγραμμα των επικειμένων με αναγραφή της επιφάνειας και του είδους της επικάλυψης (π.χ. 1π ή 2π ή 1κ ή 2κ , … δηλαδή ισόγειο με πλάκα, διώροφο με πλάκα, ισόγειο κεραμοσκεπές, διώροφο κεραμοσκεπές, …), με περιγραφή του τρόπου κατασκευής (λιθόκτιστο, από οπλισμένο σκυρόδεμα, σύμμικτη κατασκευή, …), ήτοι :
α. Πάσης φύσεως κτισμάτων (οικίες, αποθήκεςκ.λ.π.)
β. Το είδος και ύψος της περίφραξης σε σημεία τροποποίησης είδους ή κλίσης,
γ. Πηγάδια, δεξαμενές, δένδρα, στύλους Ηλεκτρικού ρεύματος, τηλεφωνίας κ.λ.π.
δ. Πέργολες, ανοικτές θέσεις στάθμευσης αυτοκινήτου και γενικά κάθε επένδυση επί του εδάφους.
ε. Υψόμετρα εσωτερικά του γηπέδου και εκεί όπου υπάρχει διαφοροποίησης της κλίσης του εδάφους.
3. Τις συντεταγμένες του Ελληνικού Γεωδαιτικού Συστήματος Αναφοράς (ΕΓΣΑ) σε πίνακα με κάθε σημείο
4. Τον τρόπο μέτρησης καθώς και τα στοιχεία που ελήφθησαν υπόψη για την μέτρηση.
5. Υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη ότι τα όρια υποδείχθηκαν από αυτόν και ότι είναι υλοποιημένα επί του εδάφους,
6. Υπεύθυνη δήλωση του συντάξαντος μηχανικού Ν.651/77
7. Τους όρους δόμησης
8. Την υπάρχουσα δόμηση, κάλυψη, Η/Χ και εξώστες
9. Την δικαιούμενη δόμηση,κάλυψη, Η/Χ και εξώστες
10. Την υπολειπόμενη δόμηση,κάλυψη, Η/Χ και εξώστες
11. Την καταγραφή των αυθαιρέτων κατασκευών και την Βεβαίωση τακτοποίησης ή νομιμοποίησης
12. Τις υπάρχουσες οικοδομικές άδειες ( Έγκριση δόμησης, Άδεια δόμησης, Άδεια μικρής κλίμακας)
13. Τεχνική έκθεση με περιγραφές των ανωτέρω
14. Φωτογραφίες από διαφορετικά αριθμημένα σημεία που θα είναι εύκολο να είναι κατανοητό κάθε σημείο του γηπέδου
15. Τομές των κατασκευών
16. Ενδεικτικές όψεις.
17. Τα ον κωδικό Ηλεκτρονικής Δήλωσης (Κ.Η.Δ.)
18. Ηλεκτρονική υπογραφή.
19. Δασική πληροφορία.
20. Οικοδομική και Ρυμοτομική Γραμμή.
21. Γραμμές Αιγιαλού και παραλίας .
22. Γραμμές Όχθιας και Παρόχθιας Ζώνης.
-Εμείς θα συνεχίσουμε όπως αρχίσαμε. Δηλαδή με κακίες. Χρήσιμες μεν, ενοχλητικές δε:
Ορισμένοι χρησιμοποιούν κάναβο και δεν έχουν συντεταγμένες κορυφών.
Τονίσθηκαν τα παραπάνω, για να γνωρίζουν οι πολίτες, αλλά και τις υποχρεώσεις τους οι υπεύθυνοι.
Είναι απαράδεκτο συνάδελφος που πληρώθηκε, και ενώ καταχρηστικώς, παρέδωσε Τοπογραφικά σε κάναβο, να μην δίνει έστω και τηλεφωνικά τις συντεταγμένες κορυφών σε ιδιοκτήτη που τον πλήρωσε. Έτσι ο ιδιοκτήτης αντί να προσφύγει ξαναπλήρωσε άλλον μηχανικό για να πάρει αυτό που ήδη έπρεπε να είχε πάρει.
-Θα μπορούσα να πω πολλά αλλά συγκρατούμαι.
-Θα πω μόνο ότι πρέπει να προσέχουν οι ιδιοκτήτες και να γνωρίζουν ότι αυτό που φαίνεται ακριβό τελικά είναι το φθηνότερο, αν είναι σύμφωνο με τα παραπάνω.
Πρότυπα Τοπογραφικά Διαγράμματα
Στις παρακάτω διευθύνσεις δημοσιεύονται πρότυπα Τοπογραφικά Διαγράμματα για εντός σχεδίου πόλεως και εντός ορίων οικισμών καθώς και για εκτός σχεδίου πόλεως και εκτός ορίων οικισμών. Επίσης υποδείγματα διαγραμμάτων για τη χορήγηση Έγκρισης Δόμησης.
| Υπόδειγμα Τοπογραφικού Διαγράμματος Εντός Σχεδίου Πόλεως |
| Υπόδειγμα Τοπογραφικού Διαγράμματος Εκτός Σχεδίου Πόλεως |
| Υποδείγματα διαγραμμάτων για τη χορήγηση Έγκρισης Δόμησης (από τη σελίδα του ΥΠΕΚΑ) |
Το βιβλίο με κεντρικό τίτλο «Υπαίτια Κατάτμηση
Μεγάλη ανταπόκριση βρίσκει το βιβλίο με κεντρικό τίτλο «Υπαίτια Κατάτμηση» των Σωτήριου Γ. Μούρκα και Κωνσταντίνου Σ. Μούρκα, καθώς αποτελεί έναν οδηγό γνώσης και παρουσίασης τεκμηριωμένων λύσεων σωστής αντιμετώπισης δύσκολων και πολύπλοκων ιδιοκτησιακών και πολεοδομικών θεμάτων, για μηχανικούς συμβολαιογράφους, δικηγόρους, δικαστές και ιδιοκτήτες ακινήτων και κάθε ενδιαφερόμενο πολίτη.
Στόχος του βιβλίου
Στόχος του βιβλίου είναι «η περεταίρω μελέτη – διερεύνηση και επέκταση των γνώσεων μας», σημειώνουν οι συγγραφείς και αναφέρουν χαρακτηριστικά ότι:
-«Αν οι Μηχανικοί, οι Δικηγόροι, οι Συμβολαιογράφοι, οι Υποθηκοφύλακες και οι προϊστάμενοι των Κτηματολογικών Γ ραφείων γνώριζαν, ήθελαν, τολμούσαν, αφενός μεν δεν θα συνέβαιναν, αφετέρου δε, θα διορθωνόταν εν τη γενέσει τους ή και αργότερα. Αυτός είναι ο σκοπός του εγχειρήματος αυτού. Όλοι εμείς πρέπει να έχουμε ως Ευαγγέλιο όλες τις διατάξεις του παρόντος. Στόχος η περεταίρω μελέτη – διερεύνηση και επέκταση των γνώσεων μας».
Δημιουργοί του βιβλίου είναι οι:
*Σωτήριος Γεωργίου Μούρκας: Διπλωματούχος Πολιτικός Μηχανικός ΤΕΕ 41279 Πραγματογνώμων Δικαστικός & Τεχνικού Επιμελητηρίου. Ελεγκτής δόμησης ΥΠΕΚΑ (ΕΥΕΔ 1036). Ενεργειακός Επιθεωρητής κτιρίων, Λεβήτων & Εγκ/στάσεων Θέρμανσης & Κλιματισμού ΥΠΕΚΑ. Και
Κωνσταντίνος Μούρκας του Σωτηρίου: Διπλωματούχος Πολιτικός Μηχανικός Α.Π.Θ. ΤΕΕ 157049. Υποψήφιος Διδάκτωρ Αντισεισμικής Μηχανικής Αριστοτελείου Πανεπιστημίου Θεσσαλονίκης.
Περιεχόμενα
Στην έκδοση δημοσιεύονται και εξαντλούνται όλα τα συναφή θέματα χωρίς να χρειασθεί αναζήτηση σε άλλες πηγές, σχετικά με:
ΥΠΑΙΤΙΑ ΚΑΤΑΤΜΗΣΗ: Κατάτμηση, τακτοποίηση, προσκύρωση, ενοποίηση – συνένωση, ματαίωση, παλαιές δημοτικοί οδοί, ιδιωτικοί οδοί, σύνταξη πράξης προσκύρωσης – τακτοποίησης, διαδικασία καταβολής αποζημίωσης, κατάληψη ακινήτων, βάρη, υπόχρεοι αποζημίωσης, απαλλοτριώσεις ακινήτων, ομαδική τακτοποίηση, κτηματική ομάδα, φυτείες ή εγκαταστάσεις & αναδασμός
ΑΚΥΡΟΤΗΤΑ ΣΥΣΤΑΣΗΣ ΚΑΘΕΤΗΣ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ: Ακυρότητα σύστασης καθέτου, που και πότε απαγορεύεται, απαγόρευση υπαγωγής αυθαιρέτων.
ΠΡΑΓΜΑΤΟΓΝΩΜΟΣΥΝΗ – ΤΕΧΝΙΚΗ ΕΚΘΕΣΗ
ΑΚΥΡΟΤΗΤΑ ΠΡΑΓΜΑΤΟΓΝΩΜΟΣΝΗΣ
ΥΠΟΧΡΕΩΣΕΙΣ ΠΡΑΓΜΑΤΟΓΝΩΜΟΝΑ, ΝΟΜΟΣ & ΣΥΣΤΑΣΕΙΣ ΤΕΧΝΙΚΟΥ ΕΠΙΜΕΛΗΤΗΡΙΟΥ ΕΛΛΑΔΟΣ ΠΡΟΣ ΜΕΛΗ ΤΟΥ ΠΡΑΓΜΑΤΟΓΝΩΜΟΝΕΣ
Πραγματογνωμοσύνες ορισθείσες από: Εφετείο σε δικάσιμο, Εισαγγελέα σε προανάκριση, Πρωτοδικείο σε δικάσιμο & Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδος με αίτηση ενδιαφερομένου. Έκθεση Τεχνικού Συμβούλου για δικαστική χρήση.
Ειδικότερα αναλύονται και παρουσιάζονται όλα τα σχετικά:
-Στιγμιαία Κατάτμηση
-Υπαίτια Κατάτμηση & εκτός Σχεδίου
-Μονομερής Σύσταση
-Κάθετοι εκτός Σχεδίου με Χρησικτησία
-Ζώνη Οικιστικού Ελέγχου
-Επικύρωση Ανώμαλων Δικαιοπραξιών
-Γήπεδα εντός και εκτός ορίων Οικισμού
-Γήπεδα στα Όρια Σχεδίου πόλεως & Οικισμού
-Ακυρότητα Πραγματογνωμοσύνης
-Ακύρωση Δικαστικής Απόφασης
Η απόκτηση του βιβλίου
Το βιβλίο διατίθεται στους ενδιαφερόμενους με παραγγελία μέσω ηλεκτρονικού ταχυδρομείου και αποστέλλεται ταχυδρομικώς. Η τιμή αγοράς του βιβλίου είναι 100 ευρώ, συμπεριλαμβανομένων των εξόδων ταχυδρομικής αποστολής.
Για παραγγελία και αγορά του βιβλίου οι ενδιαφερόμενοι μπορούν να επικοινωνήσουν στα ακόλουθα στοιχεία επικοινωνίας των συγγραφέων:
Σωτήριος Γεωρ. Μούρκας:
Κιν. 6973680652
Email: sotirismourkas1@gmail.com
Κωνσταντίνος Μούρκας του Σωτηρίου:
Email: kmourkas@teemail.gr & kon.mourkas@gmail.com
