Τοπογραφικό: κλειδί στη ρύθμιση του ΥΠΕΝ για την εκτός σχεδίου δόμηση

Της Γραμμάτης Μπακλατσή, τοπογράφου – πολεοδόμου μηχανικού

baklatsi@yahoo.gr

Στην τελική νομοθετική ρύθμιση του ΥΠΕΝ, που δίνει λύση δόμησης σε εκτός σχεδίου γήπεδα άνω των τεσσάρων στρεμμάτων προβλέπεται ότι τα αποδεικτικά στοιχεία για  την τεκμηρίωση της δυνατότητας δόμησης του γηπέδου θα εισάγονται  στο σύστημα «e-Άδειες» και θα γίνεται υποχρεωτικά αναφορά τους, στη δήλωση του μηχανικού, επί του οικείου τοπογραφικού διαγράμματος. 

Η  «πολεοδομική μεταρρύθμιση» του ΥΠΕΝ περιλαμβάνει μεταβατική νομοθετική  λύση για γήπεδα τεσσάρων στρεμμάτων στην έκτος σχεδίου δόμηση και τα λεγόμενα «τυφλά οικόπεδα», με δουλεία διόδου. Ανοίγει η  επαναφορά τακτοποίησης αυθαιρέτων κατηγορίας 5,  όχι όμως για όλους. Και προβλέπονται αυστηρά μέτρα για την αντιμετώπιση της αυθαίρετης δόμησης. Δείτε εδώ στο ecopress

Το επικαιροποιημένο τοπογραφικό σε κάθε περίπτωση είναι απαραίτητο πριν από την αγοραπωλησία ή την έκδοση οικοδομικής  άδειας.

Τον τελευταίο διάστημα μεγάλη ανασφάλεια επικρατεί σε υποψήφιους αγοραστές ακινήτων και επενδυτές, γιατί φοβούνται μήπως τα χρήματα που θα δώσουν για την αγορά ενός οικοπέδου – ακινήτου μπορεί να πάνε χαμένα.

Είναι αλήθεια ότι, οι τελευταίοι πολεοδομικοί νόμοι που ψηφίζονται, τα ειδικά προεδρικά διατάγματα καθώς και η νομολογία του Συμβουλίου Επικρατείας, δημιουργούν πολλές ανατροπές στους όρους δόμησης εντός και εκτός σχεδίου πόλης. Το αποτέλεσμα είναι, να περιορίζεται το δικαίωμα της δόμησης, ακόμα και να καταργείται, χωρίς την υποχρέωση της πολιτείας για αποζημίωση.

Επίσης ανασφάλεια υπάρχει και στους μηχανικούς, που έχουν την ευθύνη να βεβαιώσουν αν ένα οικόπεδο ή αγροτεμάχιο είναι άρτιο και οικοδομήσιμο, διότι δεν υπάρχει κωδικοποίηση της πολεοδομικής νομοθεσίας καθώς επίσης δεν υπάρχει κι ένας ψηφιακός χάρτης που να συμπεριλαμβάνει τις θεσμοθετημένες πολεοδομικές διατάξεις και γραμμές όπως: αιγιαλοί και παραλίες, αρχαιολογικοί χώροι, αναγνωρισμένοι κοινόχρηστοι χώροι, δασικές εκτάσεις, τροποποιήσεις σχεδίου πόλης, Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο κ.ά.

Έτσι ένας πολίτης μπορεί να αγόρασε για παράδειγμα ένα ακίνητο πριν δύο χρόνια ως άρτιο και οικοδομήσιμο και σήμερα να μην μπορεί να εκδώσει οικοδομική άδεια, ή άδεια λειτουργίας γιατί άλλαξαν οι όροι δόμησης ή οι επιτρεπόμενες χρήσεις γης στην περιοχή.

Χαρακτηριστικά παραδείγματα είναι η ξαφνική κατάργηση των παρεκκλίσεων εκτός σχεδίου με την οποία δεν κτίζονται πλέον γήπεδα κάτω των 4 στρεμμάτων καθώς και το πάγωμα της δόμησης σε γήπεδα άνω των 4 στρεμμάτων χωρίς «πρόσωπο» σε πολεοδομικά αναγνωρισμένη κοινόχρηστη οδό, μετά από ακυρωτικές αποφάσεις του ΣτΕ, την οποία έρχεται να αντιμετωπίσει το ΥΠΕΝ με μεταβατική νομοθετική ρύθμιση, που θα ψηφιστεί το νέο χρόνο στη Βουλή και θα ισχύσει  έως 31 Δεκεμβρίου 2025.  Δείτε εδώ στο ecopress

Κι όλα αυτά συμβαίνουν γιατί, ως χώρα ακόμα δεν έχουμε έναν ολοκληρωμένο πολεοδομικό και χωροταξικό σχεδιασμό.

Επομένως δεν αρκεί να έχουμε το τοπογραφικά διαγράμματα με τις συντεταγμένες σε ΕΓΣΑ, αλλά θα πρέπει να είναι και επικαιροποιημένο πριν από την σύνταξη οποιασδήποτε νέας αγοραπωλησίας ή έκδοση άδειας.

Η επικαιροποίηση του Τοπογραφικού δεν αφορά στην αλλαγή την ημερομηνίας σύνταξης του σχεδίου με πρόσφατη, αλλά στον έλεγχο της αποτύπωσης του ακινήτου και παράλληλα στον έλεγχο των όρων δόμησης, ώστε αν έχει γίνει τυχόν κάποια μεταβολή, να καταγραφεί και να ενημερωθεί το τοπογραφικό διάγραμμα.

Τι πρέπει να κάνετε;

Θα πρέπει να απευθυνθείτε σε αρμόδιο μηχανικό, προκειμένου να επικαιροποιήσει το τοπογραφικό κάνοντας νέα αυτοψία και πολεοδομική έρευνα και να βεβαιώσει του ισχύοντες όρους δόμησης.

Τί εξετάζουμε στα οικόπεδα εντός σχεδίου

Αν συνορεύει με οικόπεδο μη άρτιο και οικοδομήσιμο. Δεν μπορεί να εκδοθεί Οικοδομική Άδεια σε οικόπεδο άρτιο και οικοδομήσιμο, εάν συνορεύει με μη άρτιο και οικοδομήσιμο οικόπεδο, το οποίο θα πρέπει να τακτοποιηθεί, ώστε η μελλοντική δόμηση να μην παρεμποδίσει ή δυσχεράνει με οποιονδήποτε τρόπο την τακτοποίηση του γειτονικού οικοπέδου.

Να επιτρέπεται από τις χρήσεις γης, η συγκεκριμένη δραστηριότητα στο οικοδομικό τετράγωνο. Μάλιστα επειδή το πολεοδομικό σχέδιο μπορεί να έχει τροποποιηθεί, εξετάζουμε τι επιτρέπεται να γίνει σήμερα. Ακόμα κι αν το κτίριο προϋπάρχει, η μεταβολή της χρήσης του από κατοικία για παράδειγμα σε αρτοποιείο, θα πρέπει να επιτρέπεται από το υφιστάμενο σχέδιο πόλης.

Αν έχει γίνει αναθεώρηση σχεδίου και έχει επιβληθεί Πρασιά ή Στοά.

Αν θεσμοθετήθηκε στον Δήμο Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο/ΣΧΟΟΑΠ και έχει μειωθεί ο Συντελεστής Δόμησης, λόγω της θεσμοθέτησης Μέσου Συντελεστή Δόμησης.

Να έχει χαρακτηρισθεί το κτίσμα διατηρητέοκαι να μην μπορεί να αξιοποιήσει τον υπόλοιπο συντελεστή δόμησης που δικαιούται το οικόπεδο.

Να βρίσκεται εντός οικισμού κάτω των 2000 κατοίκωνκαι ο δρόμος που έχει πρόσωπο να έχει πλάτος κάτω από 4 μέτρα.

Σε περίπτωση που το ακίνητο βρίσκεται εντός περιοχής που ισχύει Πράξη Εφαρμογήςμπορείνα απαιτείται να γίνει διόρθωση γιατί έχουν εμφιλοχωρήσει λάθη στους πίνακες (π.χ. όνομα ιδιοκτήτη, λάθος εμβαδό κλπ).

Τί εξετάζουμε στα γήπεδα εκτός σχεδίου;

-Αν θεσμοθετήθηκε Χωροταξικό ή Πολεοδομικό Σχέδιο στην Περιοχή (Περιφερειακό Χωροταξικό ή Γενικό Πολεοδομικό, ΣΧΟΟΑΠ ή Τοπικό Χωροταξικό Σχέδιο).Μπορεί να καταργήθηκαν οι παρεκκλίσεις ή να αυξήθηκαν τα όρια αρτιότητας ή να μειώθηκε ο Συντελεστής Δόμησης.

-Εάν γειτνιάζει με αρχαιολογικούς χώρουςή βρίσκεται σε ζώνη προστασίας όπου απαγορεύεται η δόμηση.

-Εάν γειτνιάζει με ρέμαπου δεν έχει οριοθετηθεί, γιατί θα απαιτηθεί η οριοθέτησή του. Προσοχή! γιατί η δόμηση οποιασδήποτε κατασκευής πλησίον ρέματος επιτρέπεται σε απόσταση τουλάχιστον 20 μέτρων.

-Εάν γειτνιάζει με αιγιαλό και παραλία, που δεν έχουν καθοριστεί οι οριογραμμές του και κατά την οικοδόμηση θα πρέπει να «τραβηχθεί» πίσω η οικοδομή τουλάχιστον 30 μέτρα για κατοικία και 50 μέτρα για ξενοδοχείο.

-Εάν βρίσκεται σε ζώνη οικιστικού ελέγχου(Ζ.Ο.Ε.) και έχουν καθοριστεί αυξημένα όρια αρτιότητας, μειωμένη δόμηση ή υπάρχουν περιορισμοί στις επιτρεπόμενες χρήσεις.

-Εάν βρίσκεται σε γη υψηλής παραγωγικότητας, όπου απαγορεύεται η άσκηση οποιασδήποτε άλλης δραστηριότητας, εκτός από τη γεωργική εκμετάλλευση και την παραγωγή ηλεκτρικής ενέργειας από σταθμούς Α.Π.Ε.

-Εάν βρίσκεται πλησίον κοιμητηρίου(Νεκροταφείο), γιατί απαγορεύεται η ανέγερση οικοδομών σε απόσταση μικρότερη των 100 μέτρων.

-Εάν βρίσκεται πλησίον σε κολώνες της ΔΕΗ, ή βάσης ραδιοφωνικών ιστών, ή κεραίας κινητής τηλεφωνίας, για λόγους ασφαλούς έκθεσης σε ηλεκτρομαγνητική ακτινοβολία.

-Εάν βρίσκεται σε περιοχή NATURA(περιοχές διατήρησης των φυσικών οικοτόπων και της άγριας χλωρίδας και πανίδας), γιατί μετά τον Μάρτιο του 2011, απαιτούνται 10 στρέμματα.

-Εάν βρίσκεται σε περιοχή RAMSAR(περιοχές κοντά σε υδροβιοτόπους, με μεγάλη οικολογική σημασία) ή άλλα δίκτυα προστασίας για την διατήρηση της βιοποικιλότητας ή Ζώνες Ειδικής Προστασίας.

-Εάν βρίσκεται σε περιοχή όπου έγινε κύρωση του δασικού χάρτη, και έχει χαρακτηριστεί ως δασική Έκταση.

-Εάν το γήπεδο γειτνιάζει με Δασική Έκταση θα πρέπει να τοποθετηθεί το κτίσμα σε απόσταση 15 μέτρων από τη Δασική Έκταση που θεωρείται δημόσια έκταση.

-Σε γήπεδο, που έχει πρόσωπο σε Εθνικό ή Επαρχιακό ή Δημοτικό οδικό δίκτυο, θα πρέπει για την ασφάλεια της υπεραστικής συγκοινωνίας,να τοποθετηθεί το κτίσμα σε απόσταση από τον άξονα του δρόμου από 15 έως 60 μέτρα, ανάλογα με τον χαρακτηρισμό της οδού.

-Σε γήπεδο, που διέρχεται αγωγός ΔΕΗ, συστήνεται αναγκαστική δουλεία, η οποία έχει πλάτος 40μ, 50μ και 100μ αναλόγως της τάσης του ρεύματος, για την οποία ισχύουν όροι δόμησης κυρίως στο ύψος των κτιρίων, που καθορίζονται από την ΔΕΗ.

-Σε γήπεδο, που διέρχεται αγωγός(φυσικού αερίου, ύδρευσης, αποχέτευσης και καυσίμων), απαγορεύεται η δόμηση σε ζώνη πλάτους ανάλογα με τον αγωγό.

-Σε γήπεδο, που βρίσκεται σε κορυφογραμμή, το ανώτατο υψόμετρο του κτίσματος απαγορεύεται να υπερβαίνει την κορυφογραμμή.

Ποιοι άλλοι φορείς γνωμοδοτούν ή μπορεί να επιβάλλουν όρους δόμησης σε ένα ακίνητο;

Επιπλέον όρους για την οικοδόμηση του οικοπέδου ανάλογα με την χρήση, μπορούν να τεθούν και από τους παρακάτω φορείς.

-Από το Συμβούλιο Αρχιτεκτονικής για κατοικία και γραφεία – καταστήματα.

-Από την Διεύθυνση Αγροτικής Ανάπτυξης της οικείας Περιφερειακής Ενότητας, για τα γεωργο/πτηνοτροφικά κτίρια

-Από το Υπουργείο Εθνικής Οικονομίας για τα βιομηχανικά/βιοτεχνικά κτίρια Από το Εμποροβιομηχανικό Επιμελητήριο για τις εμπορικές αποθήκες

-Από τον ΕΟΤ για τις τουριστικές εγκαταστάσεις

-Από το Υπουργείο Παιδείας για τα εκπαιδευτήρια

-Από την υπηρεσία Πολιτικής Αεροπορίας, σχετικά με το ύψος των κτιρίων σε περιοχές που γειτνιάζουν των ιδεατών γραμμών των διαδρόμων προσγείωσης των αεροδρομίων.

-Η Δ.Ε.Η. σχετικά με τη δόμηση ή το ύψος των κτιρίων σε αγροτεμάχια τα οποία βρίσκονται εντός της δουλείας διέλευσης των γραμμών μεταφοράς ρεύματος υψηλής τάσης.

-Το Υπουργείο Πολιτισμού για ακίνητα που βρίσκονται εντός αρχαιολογικών χώρων

-Το Υπουργείο Πολιτισμού για ακίνητα που βρίσκονται πλησίον ιστορικών κτιρίων – μνημείων – έργων τέχνης κλπ.

-Το Υπουργείο Περιβάλλοντος για ακίνητα που βρίσκονται σε παραθάλασσιες περιοχές, περιοχές φυσικού κάλους ή ιστορικούς τόπους.

“Ταχυδρόμος Μαγνησίας”