Νέα παράταση στο «πάγωμα» διεκδικήσεων του δημοσίου σε ιδιωτικά ακίνητα   

Του Αργύρη Δεμερτζή/

Άλλη μία παράταση στην προσωρινή αναστολή των κτηματολογικών αγωγών με ενάγον το Ελληνικό Δημόσιο προβλέπει νομοθετική ρύθμιση που κατατέθηκε ως τροπολογία – προσθήκη στο πολυνομοσχέδιο του υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, το οποίο ψηφίζεται στη Βουλή. Oι νέες αγωγές παγώνουν, οι εκκρεμείς διαδικασίες αναστέλλονται και το κρίσιμο ραντεβού μεταφέρεται για το φθινόπωρο, όταν αναμένεται η νέα νομοθετική ρύθμιση για τα όρια των διεκδικήσεων του Δημοσίου στο Κτηματολόγιο.

Η ουσία της νέας ρύθμισης είναι ότι η πολιτεία αναγνωρίζει πως υπάρχουν μεγάλες εκκρεμότητες και λάθη στο Κτηματολόγιο, που οδηγούν στις κτηματολογικές διεκδικήσεις του Δημοσίου και έστω με τη μέθοδο των συνεχών παρατάσεων δεσμεύεται να φέρει το φθινόπωρο νομοθετικό πλαίσιο, με το οποίο να  καθοριστούν με σαφήνεια οι περιπτώσεις στις οποίες οι περιουσίες των πολιτών δεν θα πρέπει να αμφισβητούνται.

Συγκεκριμένα, με τη νέα διάταξη, το χρονικό όριο της αναστολής μετατίθεται από την 31η Μαΐου 2026 στην 31η Οκτωβρίου 2026. Πρόκειται για μια κρίσιμη παράταση πέντε μηνών, η οποία δίνεται ενόψει της προετοιμασίας νέας νομοθετικής ρύθμισης έως το φθινόπωρο. Η νέα αυτή ρύθμιση αναμένεται να καθορίσει αναλυτικά και συγκεκριμένα τις περιπτώσεις στις οποίες το Δημόσιο δεν θα μπορεί να προβάλλει διεκδικήσεις επί ακινήτων που φέρονται να ανήκουν ή να κατέχονται από ιδιώτες.

ΝΣΚ: γνωμοδότηση – λύση για χιλιάδες ακίνητα «αγνώστου ιδιοκτήτη»

Η παρέμβαση αφορά χιλιάδες πολίτες που βρίσκονται αντιμέτωποι με κτηματολογικές διεκδικήσεις του Δημοσίου ή με τον κίνδυνο να ασκηθούν αγωγές για τη διόρθωση πρώτων εγγραφών στο Κτηματολόγιο. Όπως προκύπτει από τη ρύθμιση, στόχος είναι να αποφευχθεί η μαζική προσφυγή στα δικαστήρια, η επιβάρυνση του δικαστικού συστήματος και η άσκοπη ταλαιπωρία ιδιωτών, μέχρι να αποσαφηνιστούν τα κριτήρια με τα οποία το Δημόσιο θα διεκδικεί ή δεν θα διεκδικεί ακίνητα.

Τι προβλέπει η νέα ρύθμιση

Η τροπολογία τροποποιεί το άρθρο 45 του ν. 5184/2025, που αφορά την προσωρινή αναστολή κτηματολογικών αγωγών με ενάγον το Δημόσιο. Η βασική αλλαγή είναι ότι όλες οι αναφορές στην ημερομηνία «31η Μαΐου 2026» αντικαθίστανται από την ημερομηνία «31η Οκτωβρίου 2026».

Το νέο κείμενο ορίζει ότι: «Από την έναρξη ισχύος του παρόντος και μέχρι την 31η Οκτωβρίου 2026 το Δημόσιο δεν καταθέτει αγωγές της παρ. 2 του άρθρου 6 του ν. 2664/1998 (Α’ 275), περί πρώτων εγγραφών και προθεσμίας αμφισβήτησης».

Μέχρι τις 31 Οκτωβρίου 2026 το Ελληνικό Δημόσιο δεν μπορεί να καταθέτει νέες κτηματολογικές αγωγές που έχουν ως αντικείμενο τη διόρθωση των πρώτων εγγραφών στο Κτηματολόγιο.

Η αναστολή αφορά τις αγωγές της παρ. 2 του άρθρου 6 του ν. 2664/1998, δηλαδή αγωγές που συνδέονται με τις πρώτες εγγραφές στο Κτηματολόγιο και την αμφισβήτησή τους. Δεν πρόκειται για γενική αναστολή κάθε είδους διαφοράς επί ακινήτων, αλλά για ειδική ρύθμιση που αφορά κτηματολογικές αγωγές με ενάγον το Δημόσιο.

Παγώνουν και οι εκκρεμείς δίκες σε πρώτο βαθμό

Η ρύθμιση δεν αφορά μόνο νέες αγωγές που θα μπορούσε να καταθέσει το Δημόσιο. Επεκτείνεται και στις υποθέσεις που έχουν ήδη κατατεθεί και είναι εκκρεμείς στον πρώτο βαθμό.

Σύμφωνα με τη διάταξη, σε δίκες που έχουν αντικείμενο τις συγκεκριμένες κτηματολογικές αγωγές και είναι εκκρεμείς σε πρώτο βαθμό, οι προθεσμίες που λήγουν έως τις 31 Οκτωβρίου 2026 εκκινούν εκ νέου από την ημερομηνία αυτή.

Το κείμενο της τροπολογίας αναφέρει: «Οι προθεσμίες των άρθρων 237 και 238 του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας […] που λήγουν μέχρι την 31η Οκτωβρίου 2026 εκκινούν εκ νέου από την ημερομηνία αυτή».

Παράλληλα, έως τις 31 Οκτωβρίου 2026 δεν ορίζονται δικαστές, συνθέσεις πολυμελούς πρωτοδικείου ή εισηγητές δικαστές για τις υποθέσεις αυτές. Η διάταξη προβλέπει ακόμη ότι: «Υποθέσεις, των οποίων η ημέρα και ώρα συζήτησης έχουν ορισθεί για το χρονικό αυτό διάστημα, αποσύρονται από τα πινάκια και επαναπροσδιορίζονται οίκοθεν μετά την 31η Οκτωβρίου 2026».

Επίσης, κατά το διάστημα της αναστολής δεν εκδίδονται διατάξεις και αποφάσεις επί των εκκρεμών υποθέσεων.

Γιατί δίνεται η νέα παράταση

Η αιτιολογική έκθεση εξηγεί ότι η παράταση κρίνεται αναγκαία μέχρι να ολοκληρωθεί ο προσδιορισμός των κριτηρίων και των προϋποθέσεων με βάση τα οποία το Δημόσιο θα προβάλλει ή δεν θα προβάλλει διεκδικήσεις επί ακινήτων.

Στο σχετικό κείμενο αναφέρεται ότι η προηγούμενη παράταση είχε δοθεί: «Προκειμένου να αποφευχθεί η έγερση αγωγών και η αντίστοιχη επιβάρυνση των δικαστηρίων, μέχρις ότου ολοκληρωθεί ο προσδιορισμός των κριτηρίων και των προϋποθέσεων για την προβολή διεκδικήσεων από το Δημόσιο για ακίνητα που έχουν καταχωρηθεί σε τρίτους».

Με τη νέα τροπολογία, η Πολιτεία παρατείνει αυτό το μεταβατικό στάδιο. Το κρίσιμο σημείο είναι ότι η παράταση δεν εμφανίζεται ως μεμονωμένη χρονική διευκόλυνση, αλλά ως γέφυρα έως τη νέα νομοθετική ρύθμιση που αναμένεται μέχρι το φθινόπωρο. Η ρύθμιση αυτή θα πρέπει να καθορίσει ποιες κατηγορίες ακινήτων δεν θα μπορεί πλέον να διεκδικεί το Δημόσιο, ώστε να περιοριστούν οι μαζικές αγωγές και οι αδικίες σε βάρος πολιτών.

Αποφυγή ταλαιπωρίας πολιτών και επιβάρυνσης των δικαστηρίων

Η αιτιολογική έκθεση είναι σαφής ως προς τον λόγο της παράτασης. Όπως αναφέρει: «Η ρύθμιση είναι αναγκαία, προκειμένου να αποφευχθεί η επιβάρυνση των δικαστηρίων και η άσκοπη ταλαιπωρία ιδιωτών κατά το χρονικό διάστημα προσαρμογής των κατά περίπτωση αρμόδιων διοικητικών υπηρεσιών στο περιεχόμενο, τα κριτήρια και τα επιμέρους διαδικαστικά στάδια της μη προβολής δικαιωμάτων από πλευράς του Ελληνικού Δημοσίου επί ακίνητης περιουσίας που φέρεται να είναι στην ιδιοκτησία τρίτων ή να κατέχεται από τρίτους».

Η ρύθμιση χαρακτηρίζεται επίσης κατεπείγουσα, επειδή το προηγούμενο χρονικό όριο είχε ήδη λήξει στις 31 Μαΐου 2026.

Η αιτιολογική έκθεση σημειώνει: «Η ρύθμιση κρίνεται κατεπείγουσα, γιατί ως καταληκτικό σημείο για αναστολή κατάθεσης κτηματολογικών αγωγών του άρθρου 45 του ν. 5184/2025 είχε οριστεί, η 31η Μαΐου 2026».

Ποιους αφορά η νέα παράταση

Η ρύθμιση αφορά πολίτες που είναι αντίδικοι του Δημοσίου σε δίκες με αντικείμενο αγωγές διόρθωσης πρώτων εγγραφών στο Κτηματολόγιο.

Στην αιτιολογική έκθεση αναφέρεται χαρακτηριστικά: «Αφορά σε πολίτες εναγόμενους σε δίκες που έχουν αντικείμενο τις αγωγές της παρ. 2 του άρθρου 6 του ν. 2664/1998 με ενάγον το Δημόσιο».

Πρακτικά, η παράταση ενδιαφέρει ιδίως ιδιοκτήτες ή κατόχους ακινήτων που εμπλέκονται σε υποθέσεις πρώτων εγγραφών, ακίνητα που έχουν εμφανιστεί ως «αγνώστου ιδιοκτήτη», ακίνητα που διεκδικούνται από το Δημόσιο ως δημόσιες ή δασικές εκτάσεις, εκτός σχεδίου αγροτεμάχια, ακίνητα με παλαιούς τίτλους ή ιδιοκτησίες όπου υπάρχει αμφισβήτηση ως προς την κυριότητα.

Πρέπει, ωστόσο, να τονιστεί ότι η ρύθμιση δεν επιλύει οριστικά τις διαφορές. Δεν κρίνει ποιος έχει δίκιο, ούτε αναγνωρίζει αυτομάτως κυριότητα στους ιδιώτες. Αυτό που κάνει είναι να παγώνει προσωρινά τις νέες αγωγές του Δημοσίου και την πρόοδο των εκκρεμών δικών σε πρώτο βαθμό, μέχρι να διαμορφωθεί το νέο πλαίσιο.

Στόχος: να αποφευχθούν πιθανώς αβάσιμες αγωγές

Η αιτιολογική έκθεση περιγράφει ως στόχο της ρύθμισης την αποφυγή περιττής ταλαιπωρίας και την αποτροπή κατάθεσης πιθανώς αβάσιμων αγωγών.

Συγκεκριμένα, αναφέρεται ότι στόχος είναι: «Η αποφυγή περιττής ταλαιπωρίας για τους πολίτες, τη Διοίκηση, τους λειτουργούς του Νομικού Συμβουλίου του Κράτους και το δικαστικό σύστημα από την κατάθεση πιθανώς αβάσιμων αγωγών, χωρίς ωστόσο το Ελληνικό Δημόσιο να απωλέσει κάποιο δικαίωμα».

Η φράση αυτή αποτυπώνει την ισορροπία που επιχειρεί να κρατήσει η διάταξη. Από τη μία πλευρά, αναγνωρίζεται ότι δεν πρέπει να οδηγούνται πολίτες και δικαστήρια σε χρονοβόρες και δαπανηρές διαδικασίες για υποθέσεις που ενδέχεται να μην πρέπει τελικά να διεκδικηθούν από το Δημόσιο. Από την άλλη, επισημαίνεται ότι το Δημόσιο δεν χάνει τα δικαιώματά του λόγω της αναστολής.

Τι γίνεται με τις προθεσμίες και τις εκκρεμείς δίκες

Η τροπολογία προβλέπει ειδική ρύθμιση για τις προθεσμίες που συνδέονται με τις εκκρεμείς δίκες. Όσες προθεσμίες λήγουν έως τις 31 Οκτωβρίου 2026 αρχίζουν εκ νέου από την ημερομηνία αυτή. Επιπλέον, προβλέπεται ότι για τον υπολογισμό των σχετικών προθεσμιών δεν προσμετράται το χρονικό διάστημα από την 1η Ιουνίου 2026 έως τη δημοσίευση της νέας ρύθμισης.

Η διάταξη αναφέρει: «Για τον υπολογισμό των προθεσμιών της παρ. 2 του άρθρου 45 του ν. 5184/2025, δεν προσμετράται ο χρόνος από την 1η Ιουνίου 2026 έως τη δημοσίευση του παρόντος».

Σύμφωνα με το επεξηγηματικό μέρος, η πρόβλεψη αυτή γίνεται: «Προς διευκόλυνση των δικαστηρίων και των διαδίκων». Με τον τρόπο αυτό καλύπτεται το διάστημα που μεσολάβησε μετά τη λήξη της προηγούμενης αναστολής και πριν από την ψήφιση της νέας παράτασης.

Δικαίωμα του πολίτη να ζητήσει να προχωρήσει η δίκη

Παρότι η βασική ρύθμιση προβλέπει αναστολή της διαδικασίας, δίνεται η δυνατότητα στον αντίδικο του Δημοσίου να ζητήσει την κανονική πρόοδο της δίκης, αν δεν επιθυμεί να καθυστερήσει η υπόθεσή του.

Το άρθρο 45 προβλέπει: «Μετά από αίτηση του αντιδίκου του Δημοσίου που υποβάλλεται στον Πρόεδρο του τριμελούς συμβουλίου, επιτρέπεται η κατά παρέκκλιση της παρ. 2 κανονική πρόοδος της δίκης».

Η αιτιολογική έκθεση εξηγεί ότι η πρόβλεψη αυτή διατηρείται για να μην υποστούν βλάβη οι πολίτες που θέλουν να προχωρήσει η δικαστική κρίση.

Όπως αναφέρεται: «Για αντιδίκους του Ελληνικού Δημοσίου που επιθυμούν να μην καθυστερήσει η πρόοδος της δίκης τους, εξακολουθεί να διατηρείται το δικαίωμα να ζητήσουν την κανονική πρόοδο της δίκης με αίτησή τους στον Πρόεδρο του αρμόδιου τριμελούς συμβουλίου. Με αυτόν τον τρόπο, αίρεται η πιθανότητα να υποστούν βλάβη από την καθυστέρηση της δίκης».

Άρα η παράταση δεν λειτουργεί υποχρεωτικά εις βάρος όσων θέλουν να τελειώσει γρήγορα η υπόθεσή τους. Ο πολίτης μπορεί να ζητήσει να συνεχιστεί η διαδικασία.

Τι σημαίνει πρακτικά για τους ιδιοκτήτες

Για τους ιδιοκτήτες, η νέα παράταση σημαίνει ότι μέχρι τις 31 Οκτωβρίου 2026 το Δημόσιο δεν θα καταθέτει νέες αγωγές διόρθωσης πρώτων εγγραφών στο Κτηματολόγιο. Σημαίνει επίσης ότι οι εκκρεμείς υποθέσεις σε πρώτο βαθμό παγώνουν προσωρινά, εκτός αν ο ίδιος ο αντίδικος του Δημοσίου ζητήσει να συνεχιστεί η δίκη.

Η ρύθμιση δίνει χρόνο σε πολίτες που έχουν ανοικτές υποθέσεις να συγκεντρώσουν τίτλους, αποδεικτικά κατοχής, στοιχεία χρησικτησίας, αποφάσεις επιτροπών, δασικούς φακέλους, στοιχεία από το Κτηματολόγιο ή άλλα έγγραφα που μπορεί να είναι κρίσιμα για την υπόθεσή τους.

Παράλληλα, δίνει χρόνο στην Πολιτεία να ετοιμάσει το νέο πλαίσιο, με το οποίο θα προσδιοριστούν οι περιπτώσεις όπου το Δημόσιο δεν θα πρέπει να προχωρά σε διεκδικήσεις.

Η σύνδεση με δασικά ακίνητα και «αγνώστου ιδιοκτήτη»

Η παράταση έχει ιδιαίτερο ενδιαφέρον για ακίνητα που συνδέονται με δασικούς χαρακτηρισμούς, εκτός σχεδίου περιοχές και ιδιοκτησίες που έχουν εμφανιστεί ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» στο Κτηματολόγιο.

Σε πολλές τέτοιες περιπτώσεις, το Δημόσιο εμφανίζεται ή μπορεί να εμφανιστεί ως διεκδικητής, ιδίως όταν υπάρχουν ζητήματα δασικού χαρακτήρα, παλαιών τίτλων ή ελλιπών δηλώσεων στο Κτηματολόγιο. Η αναστολή δεν λύνει από μόνη της αυτά τα ζητήματα, αλλά αποτρέπει προσωρινά τη μαζική δικαστική τους εξέλιξη με ενάγον το Δημόσιο.

Έτσι, οι πολίτες αποκτούν πρόσθετο χρόνο για να εξετάσουν τις δυνατότητες που έχουν, όπως η συμπλήρωση φακέλων, η παρακολούθηση εκκρεμών αντιρρήσεων στους δασικούς χάρτες, η αναζήτηση τίτλων, η προετοιμασία δικαστικής άμυνας ή η αξιοποίηση άλλων διαθέσιμων διαδικασιών.

Τι δεν κάνει η ρύθμιση

Είναι σημαντικό να αποσαφηνιστεί ότι η παράταση δεν καταργεί τις αξιώσεις του Δημοσίου και δεν αναγνωρίζει αυτομάτως ιδιωτικά δικαιώματα κυριότητας. Επίσης, δεν αφορά όλες τις δικαστικές διαφορές για ακίνητα, αλλά ειδικά τις κτηματολογικές αγωγές διόρθωσης πρώτων εγγραφών με ενάγον το Δημόσιο.

Δεν υποκαθιστά την ανάγκη απόδειξης ιδιοκτησίας, δεν επιλύει ζητήματα δασικών χαρτών και δεν καταργεί τις διαδικασίες που απαιτούνται για τη διόρθωση κτηματολογικών εγγραφών. Απλώς παγώνει προσωρινά συγκεκριμένες αγωγές του Δημοσίου και την πρόοδο συγκεκριμένων εκκρεμών υποθέσεων.

Αναμονή για τη νέα ρύθμιση του φθινοπώρου

Το πολιτικό και νομικό βάρος μεταφέρεται πλέον στη νέα νομοθετική παρέμβαση που αναμένεται έως το φθινόπωρο. Αυτή θα πρέπει να απαντήσει στο βασικό ερώτημα που παραμένει ανοικτό: σε ποιες περιπτώσεις το Δημόσιο δεν θα μπορεί ή δεν θα πρέπει να διεκδικεί περιουσίες πολιτών μέσω κτηματολογικών αγωγών.

Η αιτιολογική έκθεση κάνει σαφή αναφορά στην ανάγκη προσαρμογής των διοικητικών υπηρεσιών στα «κριτήρια» και στα «επιμέρους διαδικαστικά στάδια» της μη προβολής δικαιωμάτων από το Ελληνικό Δημόσιο. Αυτό δείχνει ότι η επόμενη ρύθμιση δεν θα είναι απλώς νέα παράταση, αλλά αναμένεται να περιλαμβάνει ουσιαστικούς κανόνες για το πότε το Δημόσιο θα απέχει από διεκδικήσεις.