Βραχυχρόνιες μισθώσεις: οδηγός επιβίωσης για το σαφάρι ελέγχων

Της Ντίνας Καράτζιου/

Ο ασφυκτικός  φορολογικός έλεγχος στον οποίο τίθενται εφεξής οι βραχυχρόνιες μισθώσεις από  την ΑΑΔΕ βάζει σε εγρήγορση τους ιδιοκτήτες. To ecopress παρουσιάζει οδηγό με τα συνηθέστερα ερωτήματα για τα φορολογικά ζητήματα που απασχολούν τους ιδιοκτήτες, αντλώντας τα στοιχεία μέσα από  το σχετικό αρχείο της ΑΑΔΕ.

Δείτε εδώ το ρεπορτάζ του ecopress: ψηφιακή καταγραφή των παραβάσεων για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις

Οι σαρωτικοί έλεγχοι που ξεκίνησε η ΑΑΔΕ για τον εντοπισμό αδήλωτων εισοδημάτων που προκύπτουν από τη βραχυχρόνια μίσθωση  αφήνουν ελάχιστες  πιθανότητες να ξεφύγουν  όσοι  δεν τηρούν  τις φορολογικές  τους υποχρεώσεις. Ειδικά και  μετά και την υπογραφή του πρωτοκόλλου συνεργασίας με τις διεθνείς πλατφόρμες, Airbnb, Booking.com και VRBO, του Ομίλου  Expedia, ο κλοιός γίνεται πιο ασφυκτικός καθώς από την Ιούνιου του 2021: Οι πλατφόρμες θα παρέχουν στους αντίστοιχους ιστοτόπους τους ένα διακριτό πεδίο, προκειμένου ο Ιδιοκτήτης / Διαχειριστής Ακινήτων να καταχωρεί τον προβλεπόμενο αριθμό καταχώρισης ακινήτου ή την αιτιολογημένη εξαίρεσή του, σύμφωνα με την ελληνική νομοθεσία. Θα ενημερώσουν, όσον αφορά στα ήδη καταχωρημένα ακίνητα, για την υποχρέωση παροχής του αριθμού καταχώρισής τους, σύμφωνα με την ελληνική νομοθεσία, καθώς και για τους κινδύνους της μη συμμόρφωσης. Τέλος, συμφωνήθηκε, ότι μετά από σχετική ειδοποίηση της ΑΑΔΕ θα αφαιρούν όλες τις καταχωρίσεις που δεν παρείχαν τον προβλεπόμενο αριθμό καταχώρισης ακινήτου  ή την δικαιολογημένη εξαίρεση, όπως ορίζει ο νόμος.

Πρόστιμα

Όπου διαπιστώνονται παραβάσεις και εντοπίζονται ακίνητα τα οποία είτε δεν είναι δηλωμένα,  δεν ενεγράφησαν δηλαδή στο Μητρώο Βραχυχρόνιας μίσθωσης (ΑΜΑ), είτε αναρτήθηκαν σε ψηφιακές πλατφόρμες χωρίς  εμφανή αναγραφή του ΑΜΑ ή του μοναδικού αριθμού γνωστοποίησης (ΜΑΓ) θα επιβάλλονται στους ιδιοκτήτες αυτοτελή πρόστιμα  5 χιλιάδων ευρώ, τα  οποία θα διπλασιάζονται  για όσους  εντοπιστούν μέσα σε ένα έτος με τις ίδιες παραβάσεις. Τα πρόστιμα μάλιστα, θα μπορούν να φθάσουν και τις 20.000 ευρώ για κάθε νέα ίδια παράβαση.

Απαντήσεις σε βασικά ερωτήματα φορολογικής αντιμετώπισης

Πότε μια μίσθωση ακινήτου ορίζεται ως βραχυχρόνια στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού;

Οι διατάξεις του άρ. 111 του ν.4446/2016 και του άρ. 39Α του ν.4172/2013 αναφέρονται αποκλειστικά και μόνο στις Βραχυχρόνιες Μισθώσεις που πραγματοποιούνται στο πλαίσιο της «οικονομίας του διαμοιρασμού», δηλαδή μισθώσεις ακινήτων που συνάπτονται μέσω των ψηφιακών πλατφορμών για συγκεκριμένη χρονική διάρκεια, μικρότερη του έτους και όταν δεν παρέχονται άλλες υπηρεσίες πλην της διαμονής και της παροχής κλινοσκεπασμάτων (εφεξής «Βραχυχρόνια Μίσθωση»).

Ειδικά, για την περίπτωση της «Βραχυχρόνιας Μίσθωσης», «ψηφιακές πλατφόρμες» νοούνται όσες παρέχουν εξειδικευμένα εργαλεία για τη σύναψη της μίσθωσης ηλεκτρονικά και δεν περιορίζονται στην προβολή του «ακινήτου». Επομένως, τυχόν βραχυχρόνιες μισθώσεις που συνάπτονται ιδιωτικά και όχι μέσω πλατφόρμας, δεν υπάγονται στις συγκεκριμένες διατάξεις και αντιμετωπίζονται ως κοινές αστικές μισθώσεις, εκτός εάν συνοδεύονται από παρεπόμενες υπηρεσίες, οπότε αντιμετωπίζονται ως επιχειρηματική δραστηριότητα (ΠΟΛ.1187/2017).

Εάν κάποιος εκμισθώσει το ακίνητό του με Βραχυχρόνια Μίσθωση, αλλά δεν το κάνει μέσω ψηφιακών πλατφορμών, πρέπει να εγγραφεί στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής;

Όχι, καθώς δεν εμπίπτει σε ό,τι ορίζει η ΠΟΛ.1187/2017 Απόφαση του Διοικητή της Α.Α.Δ.Ε., έχει όμως τις υποχρεώσεις που ορίζει η ΠΟΛ.1162/2018. Πρακτικά αυτές οι μισθώσεις δηλώνονται με Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας.

Πώς φορολογείται το εισόδημα που αποκτάται από τη Βραχυχρόνια Μίσθωση ακινήτων στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού;

Θεωρείται εισόδημα από ακίνητη περιουσία και εφαρμόζονται οι διατάξεις του άρ. 39Α του ν.4172/2013 σε συνδυασμό με τα όσα έχουν διευκρινισθεί με τις ΠΟΛ.1069/2015 και ΠΟΛ.1112/2017 εγκυκλίους. Ειδικότερα, η φορολογική μεταχείριση του εισοδήματος από βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων στο πλαίσιο της οικονομίας διαμοιρασμού είναι η εξής:

Φυσικά πρόσωπα

Το εισόδημα που αποκτάται από φυσικά πρόσωπα, από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου της οικονομίας διαμοιρασμού, φορολογείται σύμφωνα με την κλίμακα των εισοδημάτων από ακίνητα, δηλαδή με την ακόλουθη:

0 – 12.000 ευρώ: 15%

12.001 – 35.000 ευρώ: 35%

35.001 ευρώ και άνω: 45%

Εάν το συνολικό εισόδημα υπερβαίνει τις 12.000 ευρώ, επιβάλλεται και ειδική εισφορά αλληλεγγύης με κλιμακούμενους συντελεστές από 2,2% έως 10%, ανάλογα με το σύνολο του φορολογητέου εισοδήματος του φυσικού προσώπου.  Για τα νομικά πρόσωπα, το προαναφερθέν εισόδημα ακολουθεί τη φορολόγηση των εισοδημάτων από επιχειρηματική δραστηριότητα, δηλαδή φορολογείται με 29% από το πρώτο ευρώ.

Υπάγεται σε Φ.Π.Α. το εισόδημα από Βραχυχρόνια Μίσθωση;

Όχι (ΠΟΛ.1059/2018 «Εφαρμογή διατάξεων ΦΠΑ στις στις βραχυχρόνιες μισθώσεις ακινήτων στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού»).

Ποιος μπορεί να είναι Διαχειριστής Ακινήτου Βραχυχρόνιας Μίσθωσης;

Ως Διαχειριστής Ακινήτου Βραχυχρόνιας Μίσθωσης (στο εξής «Διαχειριστής Ακινήτου») ορίζεται φυσικό ή νομικό πρόσωπο ή κάθε είδους νομική οντότητα και δύναται να είναι:

α) ο κύριος του ακινήτου,

β) ο επικαρπωτής,

γ) ο υπεκμισθωτής,

δ) τρίτος, όπου περιλαμβάνονται αποκλειστικά οι εξής περιπτώσεις:

– ο κηδεμόνας σχολάζουσας κληρονομιάς,

– ο εκκαθαριστής κληρονομιάς,

– ο εκτελεστής διαθήκης,

– ο σύνδικος πτώχευσης,

– ο προσωρινός διαχειριστής,

– ο μεσεγγυούχος,

– ο επίτροπος ή κηδεμόνας ή δικαστικός συμπαραστάτης ή γονέας που ασκεί τη γονική μέριμνα, κατά περίπτωση.

Ποιες είναι οι υποχρεώσεις του «Διαχειριστή Ακινήτου», προκειμένου να πραγματοποιεί Βραχυχρόνιες Μισθώσεις, στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού;

Προκειμένου ο «Διαχειριστής Ακινήτου» να πραγματοποιεί Βραχυχρόνιες Μισθώσεις, πρέπει:

α) Να εισέλθει με τους προσωπικούς του κωδικούς TAXISnet στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής», που τηρείται στον ιστότοπο www.aade.gr, ώστε να καταχωρήσει / εγγράψει το ακίνητο και να αποκτήσει Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (Α.Μ.Α.). Διευκρινίζεται ότι η καταχώρηση πραγματοποιείται ανά εκμισθούμενο «Ακίνητο», όπως αυτό ορίζεται στην αριθ. ΠΟΛ.1187/2017 Απόφαση του Διοικητή της Α.Α.Δ.Ε..

β) Να αναρτά τον Α.Μ.Α. στις ψηφιακές πλατφόρμες της οικονομίας του διαμοιρασμού, καθώς και σε κάθε μέσο προβολής.

γ) Να υποβάλλει τη «Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής» μέχρι την 20η του επόμενου μήνα από την ημέρα αναχώρησης του μισθωτή από το ακίνητο.

δ) Να καταχωρεί στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής» στοιχεία (συνδικαιούχοι εισοδήματος, ποσοστά, κ.λπ.), τα οποία είναι απαραίτητα για τον προσδιορισμό του ετήσιου εισοδήματος του άρθρου 39Α του ν. 4172/2013, ανά δικαιούχο εισοδήματος.

ε) Να προβαίνει σε δημόσια κατάθεση στο Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων (Τ.Π.&Δ.) του ποσού που αναλογεί σε αγνώστους δικαιούχους εισοδήματος, τους οποίους ο «Διαχειριστής», δεν ήταν δυνατόν να γνωρίζει κατά την εγγραφή του «Ακινήτου» στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής». Ο «Διαχειριστής» έχει την υποχρέωση να καταθέσει στο Τ.Π.&Δ. το ως άνω ποσόν έως την ημερομηνία οριστικοποίησης της εικόνας του «Μητρώου Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής», με σχετική μνεία στο γραμμάτιο σύστασης χρηματικής παρακαταθήκης (σχετική είναι η προαναφερθείσα αριθ. ΠΟΛ.1187/2017 Απόφαση).

 Εκτός από φυσικό πρόσωπο, μπορεί ένα νομικό πρόσωπο να είναι «Διαχειριστής Ακινήτου»;

Ναι, «Διαχειριστής Ακινήτου» μπορεί να είναι και νομικό πρόσωπο ή κάθε είδους νομική οντότητα, ενεργώντας για λογαριασμό του ο νόμιμος εκπρόσωπος ή εξουσιοδοτημένος λογιστής.

Για κάθε ακίνητο που εκμισθώνεται βραχυχρόνια, στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού, μπορεί να οριστούν περισσότεροι του ενός «Διαχειριστές»;

Ναι. Για κάθε ένα ακίνητο δύνανται να ορίζονται περισσότεροι του ενός «Διαχειριστές», με την προϋπόθεση ότι καθένας εξ αυτών δραστηριοποιείται σε διαφορετική ψηφιακή πλατφόρμα.

Πώς ένας «Διαχειριστής Ακινήτου», που είναι ο ιδιοκτήτης του, αποκτά Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (Α.Μ.Α.);

Η διαδικασία γίνεται ηλεκτρονικά από τον ιδιοκτήτη, με τους προσωπικούς του κωδικούς πρόσβασης TAXISnet. Τα στοιχεία που απαιτούνται για να χορηγηθεί ο Α.Μ.Α. είναι ο Αριθμός Ταυτότητας Ακινήτου (Α.Τ.ΑΚ.) του ακινήτου και τα σχετικά τετραγωνικά μέτρα στις περιπτώσεις της τμηματικής μίσθωσης.

Όταν «Διαχειριστής Ακινήτου» είναι ένας εκ των συνιδιοκτητών, ποιες είναι οι υποχρεώσεις του «Διαχειριστή Ακινήτου» και ποιες των συνιδιοκτητών του;

Στην περίπτωση που ως «Διαχειριστής Ακινήτου» έχει οριστεί ένας εκ των συνιδιοκτητών, τότε αυτός πραγματοποιεί την εγγραφή του ακινήτου στο Μητρώο με τους προσωπικούς του κωδικούς πρόσβασης TAXISnet. Τα στοιχεία που απαιτούνται για να του χορηγηθεί ο Α.Μ.Α. είναι ο Α.Τ.ΑΚ. του δικαιώματος του ακινήτου. Ο ίδιος υποχρεούται στην υποβολή των «Δηλώσεων Βραχυχρόνιας Διαμονής», καθώς και στην κατάρτιση του πίνακα «Δικαιούχων Εισοδήματος». Οι υπόλοιποι συνιδιοκτήτες δεν υποχρεούνται σε έκδοση Α.Μ.Α., ούτε και στην υποβολή «Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας». Επισημαίνεται ότι, σε κάθε περίπτωση, οι συνιδιοκτήτες του ακινήτου που αποκτούν εισόδημα ως «Δικαιούχοι Εισοδήματος» υποχρεούνται να δηλώνουν το εισόδημα αυτό κατά την υποβολή της ετήσιας δήλωσης φορολογίας εισοδήματος.

Πώς ένας «Διαχειριστής Ακινήτου», που είναι ο επικαρπωτής του, αποκτά Α.Μ.Α.;

Η διαδικασία γίνεται ηλεκτρονικά από τον επικαρπωτή του ακινήτου, με τους προσωπικούς του κωδικούς πρόσβασης TAXISnet. Τα στοιχεία που απαιτούνται για να χορηγηθεί ο Α.Μ.Α. είναι ο Α.Τ.ΑΚ. του ακινήτου.

Μπορεί όποιος έχει εμπράγματο δικαίωμα ψιλής κυριότητας να είναι «Διαχειριστής Ακινήτου» με την ιδιότητα αυτή και να αποκτά Α.Μ.Α.;

Σε κάθε περίπτωση όχι. Η μόνη περίπτωση να είναι «Διαχειριστής Ακινήτου» και να αποκτήσει Α.Μ.Α. είναι με την ιδιότητα του υπεκμισθωτή.

Ένας «Διαχειριστής Ακινήτου», που διαχειρίζεται δυο ακίνητα για σκοπούς βραχυχρόνιας μίσθωσης, λαμβάνει έναν ή δύο Α.Μ.Α.;

Η καταχώρηση στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής» πραγματοποιείται ανά εκμισθούμενο ακίνητο, όπως αυτό ορίζεται στην αριθ. ΠΟΛ.1187/2017 Απόφαση, όπως ισχύει. Επομένως, στην περίπτωση αυτή ο «Διαχειριστής» θα πραγματοποιήσει δύο (2) καταχωρήσεις και θα λάβει δύο (2) διαφορετικούς Α.Μ.Α..

Όταν «Διαχειριστής Ακινήτου» αναρτά το ίδιο ακίνητο σε δυο διαφορετικές πλατφόρμες λαμβάνει έναν ή δύο Α.Μ.Α.;

Λαμβάνει έναν Α.Μ.Α., που θα τον αναγράφει σε όσες πλατφόρμες αναρτά το ίδιο ακίνητο για σκοπούς Βραχυχρόνιας Μίσθωσης.

Όταν ένας «Διαχειριστής Ακινήτου» σταματήσει τη διαχείριση του ακινήτου, μπορεί να προβεί σε διαγραφή αυτού από το Μητρώο;

Ναι, όταν για οποιονδήποτε λόγο, ο «Διαχειριστής Ακινήτου» σταματήσει τη Βραχυχρόνια Μίσθωσή του, μπορεί να εισέλθει στο TAXISnet και να το διακόψει άμεσα. Το χρονικό όριο που έχει για να προβεί στη διακοπή ορίζεται μεταξύ της ημερομηνίας της τελευταίας βραχυχρόνιας μίσθωσης έως την 28η Φεβρουαρίου του έτους υποβολής των δηλώσεων φορολογίας εισοδήματος.

Ποια είναι η διαφορά μεταξύ της εγγραφής στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής» και της οριστικοποίησης του «Μητρώου Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής»;

Η εγγραφή στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής» καταλήγει στην απόδοση Α.Μ.Α. για κάθε ακίνητο που μισθώνεται βραχυχρόνια. Η απόδοση Α.Μ.Α. γίνεται σε άμεσο χρόνο, με ηλεκτρονική διαδικασία, που ολοκληρώνεται με μια και μόνη εισαγωγή στο σύστημα TAXISnet. Οι ιδιοκτήτες αποκτούν Α.Μ.Α., με την καταχώρηση του Α.Τ.ΑΚ., που αντιστοιχεί στο εμπράγματο δικαίωμά τους, ενώ οι υπεκμισθωτές, με την καταχώρηση του αριθμού της «Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας», με την οποία έγιναν μισθωτές, με δικαίωμα υπεκμίσθωσης του ακινήτου για σκοπούς βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Η οριστικοποίηση του «Μητρώου Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής» έχει σχέση με την υποχρέωση του «Διαχειριστή Ακινήτου» να επιμερίσει το εισόδημα, το οποίο αποκτήθηκε από το σύνολο των «Δηλώσεων Βραχυχρόνιας Διαμονής», που έχουν υποβληθεί σε έκαστο φορολογικό έτος, στον ίδιο και στους πιθανούς δικαιούχους εισοδήματος.

Η οριστικοποίηση του Μητρώου μπορεί να γίνει έως και την 28η Φεβρουαρίου του έτους υποβολής των δηλώσεων φορολογίας εισοδήματος έκαστου φορολογικού έτους στην πλατφόρμα της Α.Α.Δ.Ε., προκειμένου να προσδιοριστεί το φορολογητέο εισόδημα ανά δικαιούχο εισοδήματος. Μέχρι την οριστικοποίηση, ο «Διαχειριστής Ακινήτου» μπορεί να διορθώνει λανθασμένες καταχωρήσεις και να τροποποιεί στοιχεία (λοιποί δικαιούχοι εισοδήματος, ποσοστά εισοδήματος κ.λπ.), χωρίς να αλλάζει ο Α.Μ.Α. και χωρίς να υπάρχει πρόστιμο εκπροθέσμου.

Εν τέλει, ο «Διαχειριστής Ακινήτου» έχει ικανό περιθώριο, από το τέλος κάθε έτους έως και την 28η Φεβρουαρίου του έτους υποβολής των δηλώσεων φορολογίας εισοδήματος έκαστου φορολογικού έτους, για να αποτυπώσει τις συμφωνίες του με τους λοιπούς δικαιούχους εισοδήματος, στη βάση των πραγματικών γεγονότων και στη βάση του πραγματικού επιμερισμού του εισοδήματος.

Η οριστικοποίηση του Μητρώου στην ηλεκτρονική εφαρμογή πραγματοποιείται μετά από την 31η Δεκεμβρίου του τρέχοντος έτους και μέχρι την 28η Φεβρουαρίου του έτους υποβολής των δηλώσεων φορολογίας εισοδήματος έκαστου φορολογικού έτους, με την οριστικοποίηση του πίνακα των συνδικαιούχων εισοδήματος από την αντίστοιχη επιλογή.