ΥΠΕΝ: η ρύθμιση για τα ύψη κτιρίων στο ιστορικό κέντρο Αθήνας

Το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΥΠΕΝ) έχει πλέον έτοιμη τη τελική ρύθμιση για τη δόμηση στην περιοχή γύρω από τον Ιερό Βράχο της Ακρόπολης και σε συνολικά 40 οικοδομικά τετράγωνα στο κέντρο της Αθήνας.

Με βάση το σκεπτικό των ανώτατων δικαστών, οι οποίοι έκριναν ότι σε περιοχές όπως του Μακρυγιάννη πρέπει να εφαρμόζονται το δυνατόν χαμηλότερο ύψος στα κτίρια και ο μικρότερος συντελεστής δόμησης, το επιτελείο του υπουργείου έχει καταλήξει σε μια νομοθετική πρόταση, η οποία προβλέπει πολεοδομική «τριχοτόμηση» της περιοχής του κέντρου.

Συγκεκριμένα σύμφωνα με ρεπορτάζ της Μάχης Τράτσα στο «Βήμα» η νομοθετική παρέμβαση του ΥΠΕΝ την οποία  παρουσίασε σε τηλεδιάσκεψη και στον πρωθυπουργό κ. Κυριάκο Μητσοτάκη περνάει από… κόσκινο όλες τις υποδείξεις και τις προτάσεις που έχουν γίνει, επιχειρεί να κρατήσει ίσες αποστάσεις από όλους τους εμπλεκόμενους στην υπόθεση – κατοίκους, φορείς πολιτών και οργανώσεις, υπουργείο Πολιτισμού, Δήμο Αθηναίων και επενδυτές.

Τι προτείνει η νέα ρύθμιση

Το σκεπτικό της πρότασης που έχει διαμορφώσει το υπουργείο – προκειμένου να ικανοποιήσει όλες τις πλευρές – καταλήγει σε μια «ζωνοποίηση» της περιοχής, η οποία περιλαμβάνει τμήματα του Μακρυγιάννη, του Κουκακίου, του Νέου Κόσμου και των Ανω Πετραλώνων που «αγκαλιάζουν» την Ακρόπολη στη νότια πλευρά.

Η ρύθμιση προτείνει αύξηση της κάλυψης ώστε να δοθεί δυνατότητα εξάντλησης του συντελεστή δόμησης. Όσον αφορά τα ύψη των κτιρίων, υπάρχουν δύο σενάρια:

Στο πρώτο – και επικρατέστερο για την ώρα – υιοθετούνται για το μεγαλύτερο τμήμα της περιοχής τα 24 μέτρα. Ωστόσο, δημιουργούνται και άλλες ζώνες με μικρότερα και μεγαλύτερα ύψη. Ειδικότερα:

– Το μεγαλύτερο ύψος (27 μέτρα) προβλέπεται για κτίρια κατά μήκος της λεωφόρου Συγγρού (από το ύψος της οδού Χατζηχρήστου έως και τη στροφή της Χαμοστέρνας). Επίσης, το ίδιο ύψος οικοδομής πιθανώς να υιοθετηθεί (ακόμη δεν έχει «κλειδώσει») και για περιοχή στον Νέο Κόσμο, η οποία περικλείεται από τις οδούς Καλλιρρόης, Ηρακλέους, Θεοδώρητου Βρεσθένης, Ζεύξιδος, Βρισηίδος, Μαργαρίτη, Θεοφιλοπούλου και Μενεμάχου.

– Το χαμηλότερο ύψος κτιρίων, στα 21 μέτρα (αποτελεί αίτημα του υπουργείου Πολιτισμού), προτείνεται για δύο περιοχές. Η μία περιλαμβάνει τα οικοδομικά τετράγωνα μπροστά από το Μουσείο της Ακρόπολης (περικλείονται από τις οδούς Διονυσίου Αρεοπαγίτου, Συγγρού, Χατζηχρήστου και Μακρυγιάννη), καθώς και πίσω από αυτό (περικλείονται από τους δρόμους Ροβέρτου Γκάλι, Καβαλλότι, Ερεχθείου και Φράττι).

Επίσης, στην ίδια κατηγορία των 21 μέτρων, θα ενταχθεί και μια μακριά «λωρίδα» οικοδομικών τετραγώνων στην περιοχή των Ανω Πετραλώνων που εκτείνεται από τη Χαμοστέρνας έως την Κυδαντιδών, μεταξύ των οδών Τριών Ιεραρχών και Δημοφώντος. Τα ύψη προτείνεται να είναι απόλυτα, δηλαδή χωρίς δυνατότητα επιπλέον κατασκευών (κλιμακοστάσια, φυτεμένα δώματα) και πρόσθετων συντελεστών δόμησης ως αντιστάθμισμα μειωμένης κάλυψης.

Στο δεύτερο, ηπιότερο σενάριο υιοθετούνται τα 21 μέτρα στο μεγαλύτερο τμήμα της περιοχής (αντί για 24 μέτρα), 24 μέτρα στη Συγγρού και στην περιοχή του Νέου Κόσμου (αντί για 27 μέτρα) και 18 μέτρα (που Μακρυγιάννη και στα Άνω Πετράλωνα (αντί για 21), πιθανώς με δυνατότητα επιπλέον κατασκευών.

Η σημερινή κατάσταση

Είναι αξιοσημείωτο ότι σήμερα τα κτίρια στην περιοχή Μακρυγιάννη, εξαντλώντας με το επιτρεπόμενο ύψος που δίνει ο Νέος Οικοδομικός Κανονισμός (ΝΟΚ) και όλες τις προσαυξήσεις αυτού, μπορεί να αγγίξουν, νομίμως, ακόμα και τα 36 μέτρα. Την ευνοϊκή νομοθεσία αξιοποίησε για πρώτη φορά στην περιοχή η δεκαώροφη (δίχως το ισόγειο) οικοδομή του επίμαχου ξενοδοχείου (επί της οδού Φαλήρου 5), πυροδοτώντας τις αντιδράσεις των κατοίκων, όταν αντιλήφθηκαν τι σημαίνει στην πράξη η εφαρμογή των συγκεκριμένων διατάξεων για την περιοχή. Η πλειονότητα των υφιστάμενων πολυκατοικιών στη νότια αλευρά της Ακρόπολης έχει ανεγερθεί τις δεκαετίες του ’60 και του 70, και δεν ξεπερνά σε ύψος τα 21 μέτρα και τους 6 ορόφους. Λίγες πολυκατοικίες επτά ορόφων και ελάχιστες οκτώ ορόφων στην περιοχή «ανταγωνίζονται» την Ακρόπολη, οι οποίες χτίστηκαν βάσει του Γ ενικού Οικοδομικού Κανονισμού του 1985 (ΓΟΚ ’85). Ωστόσο, όπως έχει κρίνει το ΣτΕ (1383/2016), ο τρόπος που αυξήθηκαν τα ύψη κατ’ εφαρμογή του ΓΟΚ ’85 είναι μη συνταγματικός, καθότι δεν μπορεί να θεσπίζονται συλλήβδην, χωρίς ειδική πολεοδομική μελέτη, όροι δόμησης δυσμενέστεροι από τους προϊσχύοντες, επιδεινώνοντας τις οικιστικές συνθήκες σε μια περιοχή.

Πόσω μάλλον σε μια περιοχή που βρίσκεται σε άμεση γειτνίαση με το σημαντικότερο μνημείο της χώρας, με παγκόσμια εμβέλεια. Η συγκεκριμένη υπόθεση αποτελεί άλλο ένα τρανό παράδειγμα της ολιγωρίας της Διοίκησης, που παρότι γνώριζε δεν μερίμνησε εγκαίρως, ενώ αναδεικνύει, για άλλη μία φορά, τις παθογένειες του ελληνικού κράτους, το οποίο δεν προχώρησε εγκαίρως στη θέσπιση ειδικών όρων δόμησης για την περιοχή.

Η αντίδραση του Κ ΑΣ

Πάντως, το Κεντρικό Αρχαιολογικό Συμβούλιο (ΚΑΣ) την περασμένη Τετάρτη, έπειτα από μια μαραθώνια συνεδρίαση, γνωμοδότησε για την υπόθεση και έκρινε ότι πρέπει το ξενοδοχείο των 36 μέτρων να «κατέβει» στα 27 μέτρα. Με άλλα λόγια θα πρέπει να γκρεμιστούν περί τους τρεις ορόφους (δύο όροφοι, συν τις προσθήκες). Είναι αξιοσημείωτο ότι η επένδυση υλοποιείται εντός των ορίων του αρχαιολογικού χώρου των Αθηνών. Ωστόσο, το ΚΑΣ ουδέποτε γνωμοδότησε θετικά για την έγκριση της αναθεωρημένης μελέτης του ξενοδοχείου (η αρχική μελέτη προέβλεπε 26,40 μέτρα και όχι 36 μέτρα), καθ’ όσον αυτή ουδέποτε υποβλήθηκε προς θεώρηση στην αρμόδια Διεύθυνση Προϊστορικών και Κλασικών Αρχαιοτήτων του υπουργείου Πολιτισμού. Ευθύνες αναζητούνται από την αρμόδια Εφορεία Αρχαιοτήτων Αθηνών, η οποία δεν διέκοψε εγκαίρως τις οικοδομικές εργασίες παρότι η μελέτη δεν είχε εγκριθεί. Η αποζημίωση Σύμφωνα με πληροφορίες, ο όμιλος που διαχειρίζεται το συγκεκριμένο πολυτελές ξενοδοχείο, το οποίο νομίμως λειτούργησε πριν από περίπου έναν χρόνο, αναμένεται να απαιτήσει αποζημίωση. Σε κάθε περίπτωση, τόσο οι ιδιοκτήτες του συγκεκριμένου ξενοδοχείου όσο και οι επενδυτές του εννεαώροφου έτερου ξενοδοχείου – του οποίου ανακλήθηκε από το ΣτΕ η προέγκριση της οικοδομικής άδειας -, αλλά και οποιοσδήποτε άλλος επιθυμεί να επενδύσει στην περιοχή, θα πρέπει να προσαρμοστούν στη σχεδιαζόμενη αναμόρφωση των όρων δόμησης της περιοχής που προωθεί το ΥΠΕΝ.

Με ΠΔ οι ρυθμίσεις που θα ελεγχθούν από το ΣτΕ

Οι ρυθμίσεις για τα νέα επιτρεπόμενα ύψη στην περιοχή, όπως αναφέρει στο «Βήμα» παράγοντας του ΥΠΕΝ, θα περιληφθούν σε Προεδρικό Διάταγμα (ΠΔ), όπως ζητούν οι κάτοικοι και οι φορείς της περιοχής, ώστε να περάσει από τον έλεγχο του ΣτΕ. «Οι διαδικασίες για την έκδοση ΠΔ απαιτούν δύο με τρεις μήνες, γι’ αυτό και την ερχόμενη εβδομάδα θα δοθεί νέα δίμηνη αναστολή έκδοσης οικοδομικών αδειών (σσ: η πρώτη είχε δοθεί τον Μάρτιο του 2019 για ένα έτος, την οποία διαδέχθηκε μια δεύτερη που λήγει σε λίγες μέρες) στην ευρύτερη περιοχή της Ακρόπολης. Ελπίζουμε να εξεταστεί κατά προτεραιότητα από το Ανώτατο Ακυρωτικό Δικαστήριο ώστε να μην παραστεί ανάγκη να καταφύγουμε στη λύση μιας υπουργικής απόφασης» αναφέρει η ίδια πηγή.