ΥΠΕΝ: μεταβατική διετία δόμησης και για τα εκτός σχεδίου μικρά οικόπεδα

Του Αργύρη Δεμερτζή/

Ίσχυε για 60 χρόνια, καταργήθηκε επί έξι μήνες, από νομοθετική παράλειψη  κατά τη ψήφιση του χωροταξικού πολεοδομικού νόμου 4759/2020 τον Δεκέμβριο του 2020 στη Βουλή, και με νέα διορθωτική ρύθμιση, που περιλαμβάνεται στο νέο νόμο 4819/2021 του ΥΠΕΝ για την ανακύκλωση,  ισχύει κανονικά η δόμηση σε εκτός σχεδίου οικόπεδα 2 στρεμμάτων έως 750 τετραγωνικών μέτρων, όπως όλες οι παρεκκλίσεις εκτός σχεδίου δόμησης για οικόπεδα έως 4 στρεμμάτων, με μεταβατική διετία έως το τέλος του 2022.

–«Υπάρχει  μία παρεξήγηση. Δεν αλλάξαμε το νόμο Χατζηδάκη. Διορθώσαμε ένα πρόβλημα», δήλωσε ο υπουργός ΠΕΝ Κώστας Σκρέκας,  σε ραδιοφωνική συνέντευξη του, στον «Alpha 9,89»  και  στο δημοσιογράφο Χάρη Ντιγριντάκη, αποσαφηνίζοντας τι ισχύει για την εκτός σχεδίου δόμηση με τη νέα νομοθετική ρύθμιση, που συμπεριέλαβε το ΥΠΕΝ στο νέο νόμο  4819/2021.

«Δεν μπορούσαμε να καταργήσουμε κάτι εν μία νυκτί»

-«Ή εκτός σχεδίου δόμηση κάτω των τεσσάρων στρεμμάτων καταργείται μετά από μία μεταβατική περίοδο δύο ετών. Ενώ δόθηκε αυτή η μεταβατική περίοδος  για γήπεδα έκτασης άνω των 2 έως 4  στρεμμάτων, δεν δόθηκε για τα  γήπεδα μικρότερα των  2 στρεμμάτων. Εκείνο το οποίο κάναμε λοιπόν με τη νέα νομοθετική ρύθμιση που ψηφίστηκε στη Βουλή είναι και εκείνες τις εκτάσεις, που κατά παρέκκλιση κάποιος μπορούσε να δομήσει, που ήταν εκτάσεις άνω των 750 τετραγωνικών μέτρων έως 2 στρεμμάτων,  να υπάρχει και για αυτές μία μεταβατική περίοδο δύο ετών. Από μία νομοθετική παράλειψη αυτή η δυνατότητα δεν υπήρχε. Δώσαμε αυτή τη μεταβατική περίοδο», είπε ο υπουργός ΠΕΝ Κώστας Σκρέκας στη συνέντευξη του και τονίζοντας ότι  «δεν μπορούσαμε να καταργήσουμε κάτι εν μία νυκτί» εξήγησε ότι:

-«Κατ΄ αναλογία και για αυτή την κατηγορία των γηπέδων η δόμηση είναι  ίδια  αυτή που ισχύει και για τα οικόπεδα κάτω των 4 στρεμμάτων και υπολογίζεται με μαθηματικό τύπο. Αυτό κάναμε. Δώσαμε αυτή τη μεταβατική περίοδο λοιπόν των 2 ετών για εκείνες τις παρεκκλίσεις,  που εφόσον δεν υπήρχε την επόμενη μέρα του  νόμου ουσιαστικά καταργούνταν. Και δεν μπορούσαμε να καταργήσουμε κάτι εν μία νυκτί.  Και δώσαμε αυτή την παράταση δύο ετών,  για αυτό το συγκεκριμένο εύρος των εκτάσεων από τα 750 τετραγωνικά έως τα 2 στρέμματα  που δεν θα μπορούσαμε να καταργήσουμε  αυτόματα».

Απαντήσεις Σκρέκα, Ταγαρά στην επίθεση Μάνου

Ο κ Σκρέκας κλήθηκε να αποσαφηνίσει το θέμα της εκτός σχεδίου δόμησης, με αφορμή την επίθεση που εξαπέλυσε ο πρώην υπουργός Στέφανος Μάνος σε κυβέρνηση και ΥΠΕΝ, με άρθρο του στην εφημερίδα «Τα Νέα»,  χαρακτηρίζοντας τις νέες ρυθμίσεις που ψηφίστηκαν με τροπολογία του ΥΠΕΝ για την εκτός σχεδίου δόμηση, ως προσθήκη στο νομοσχέδιο για την ανακύκλωση, ως «μια φαύλη και κοντόφθαλμη πολεοδομική ρύθμιση». Δείτε εδώ το ρεπορτάζ του ecopress

Προηγήθηκε άρθρο απάντηση στον Στέφανο Μάνο από τον υφυπουργού ΠΕΝ Νίκου Ταγαρά στην ίδια εφημερίδα με τίτλο «τι ισχύει για την εκτός σχεδίου δόμηση» από το οποίο προκύπτει ότι από το 2023 θα επιτρέπεται η δόμηση σε εκτός σχεδίου περιοχές μόνο με ελάχιστη αρτιότητα 4 στρεμμάτων. Όσο για τη μειωμένη δόμηση σε οικόπεδο έως και 750 τετραγωνικών ισχύει κανονικά η μεταβατική διετία, που θεσπίστηκε με το νόμο 4759/2020, τονίζοντας σχετικά ο κ Ταγαράς ότι  «δεν μπορείς κάτι που ισχύει για 60 χρόνια και επηρεάζει αξίες γης να το στερείς ξαφνικά». Δείτε εδώ το ρεπορτάζ του ecopress

Σχετικά με τις αιτιάσεις που πρόβαλε ο πρώην υπουργός Στέφανος Μάνος, κληθείς να απαντήσει ο υπουργός ΠΕΝ Κώστας Σκρέκας, είπε στη συνέντευξη του στον «Alpha 9,89»  ότι:

-«Υπάρχει  μία παρεξήγηση. Δεν αλλάξαμε το νόμο Χατζηδάκη. Διορθώσαμε ένα πρόβλημα. Η εκτός σχεδίου δόμηση καταργείται για οικόπεδα έκτασης κάτω των τεσσάρων στρεμμάτων. Δόθηκε με το νόμο Χατζηδάκη,  ο οποίος ήταν για μένα πολύ σημαντικός, με την έννοια ότι  βάζει την Ελλάδα σε έναν άλλο δρόμο, και προσπαθούμε πια  να ρυμοτομήσουμε,  να σχεδιάσουμε, το που μπορεί να φτιάξει τι σε αυτή τη χώρα κάποιος πολίτης. Και με αυτό τον τρόπο να τακτοποιήσουμε τα πράγματα και όχι να υπάρχει αυτή η αναρχία που τελικά υποβαθμίζει το ελληνικό περιβάλλον και τις τεράστιες ομορφιές που έχει η Ελλάδα, καταστρέφοντας την πατρίδα μας και το μέλλον των παιδιών μας».

Δόμηση από 86 έως 186 τετραγωνικά

Η νέα νομοθετική ρύθμιση του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας για την κατά παρέκκλιση δόμηση σε οικόπεδα μικρότερα των 4 στρεμμάτων καθορίζει με μαθηματικό τύπο την ανώτατη επιτρεπόμενη δόμηση από 86 έως 186 τετραγωνικά και επανακαθορίζει το τέλος εκτός σχεδίου δόμησης, που θα επιβαρύνει τις οικοδομικές άδειες από 250 έως 5.000 ευρώ. Δείτε εδώ το ρεπορτάζ του ecopress

«Τι ισχύει για την εκτός σχεδίου δόμηση»

Ο υφυπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας Νίκος Ταγαράς στο άρθρο του με τίτλο «τι ισχύει για την εκτός σχεδίου δόμηση» αναλυτικά σημειώνει ότι:

Σε ό,τι αφορά την εκτός σχεδίου δόμηση, θα ήθελα να διευκρινίσω τα παρακάτω:

Α. Με τον Ν. 4759/2020 δόθηκε μεταβατική περίοδος 2 ετών για την ισχύ των παρεκκλίσεων στην εκτός σχεδίου δόμηση για οικόπεδα μικρότερα των 4 στρεμμάτων. Μετά τη λήξη της μεταβατικής περιόδου των 2 ετών θα επιτρέπεται η δόμηση σε εκτός σχεδίου περιοχές μόνο με ελάχιστη αρτιότητα 4 στρεμμάτων. Ως προς τα παραπάνω δεν αλλάξαμε απολύτως τίποτα.

Β. Σε ό,τι αφορά ειδικότερα την κατά παρέκκλιση αρτιότητα στην εκτός σχεδίου δόμηση σε οικόπεδα 750 τ.μ., αυτή ισχύει από το 1962 (ΒΔ/2410-1962 ΦΕΚ 142Δ), δηλαδή 59 χρόνια. Με τον Ν. 4759/2020 δόθηκε μεταβατική περίοδος 2 ετών ακόμη για την ισχύ της κατά παρέκκλιση αρτιότητας. Ως προς την ισχύ της κατά παρέκκλιση αρτιότητας των 750 τ.μ. δεν αλλάξαμε απολύτως τίποτα.

Γ. Για τα οικόπεδα από 2.000 τ.μ. έως 4.000 τ.μ. η συνολική επιφάνεια δόμησης για κατοικία ορίστηκε σε 186 τ.μ. (Ν. 4759/2020, μείωση 14 τ.μ. σε σχέση με τα 200 τ.μ. που επιτρεπόταν πριν).

Για τα οικόπεδα 750 τ.μ. κανονιστικά και μόνο ορίζεται με τον νέο νόμο η επιτρεπόμενη δόμηση για κατοικία κατ’ αναλογία στα 86 τ.μ. (μείωση 14 τ.μ. σε σχέση με τα 100 τ.μ. που επιτρεπόταν πριν). Κατ’ αναλογία με μαθηματικό τύπο ορίζονται για τα οικόπεδα από 750 τ.μ. έως 2.000 τ.μ.

Δ. Να προσθέσω ότι δεν μπορείς κάτι που ισχύει για 60 χρόνια και επηρεάζει αξίες γης να το στερείς ξαφνικά. Γι’ αυτό και ο Ν.4759/2020 έδωσε την παράταση ισχύος των παρεκκλίσεων κάτω των 4 στρεμμάτων για 2 χρόνια, διάταξη που εξακολουθεί και ισχύει και μετά την ψήφιση του τελευταίου νόμου την Τρίτη στη Βουλή.

Η τελική νομοθετική ρύθμιση

Η νέα νομοθετική ρύθμιση που περιλαμβάνεται στο νόμο 4819/2021 του ΥΠΕΝ (Άρθρο 165) «Μεταβατικές διατάξεις για την εκτός σχεδίου δόμηση – Προσθήκη παρ. 5 έως και 9 στο άρθρο 40 του ν. 4759/2020» έχει ως εξής:

Στο άρθρο 40 του ν. 4759/2020 (Α’ 245), μετά την παρ. 4, προστίθενται παρ. 5 έως και 9 ως εξής:

«5. Οι αναθεωρήσεις οικοδομικών αδειών και προεγκρίσεων, που έχουν εκδοθεί σύμφωνα με τις μεταβατικές διατάξεις της παρ. 4 του άρθρου 40, συνεχίζουν να εκδίδονται με βάση τους όρους δό­μησης που ισχύουν πριν από την έναρξη ισχύος του παρόντος νόμου.

6. Στις περιοχές και τις εγκαταστάσεις για τις οποίες μέχρι την έκδοση του παρόντος βρίσκουν εφαρμογή το από 6.10.1978 προεδρικό διάταγμα (Δ’ 538) και το από 24.5.1985 προεδρικό διάταγμα (Δ’ 270), αυτά συνεχίζουν να ισχύουν κατά το μέρος στο οποίο δεν έρχονται σε αντίθεση με το παρόν ως προς παρεκκλίσεις, αρτιότητα και λοιπούς όρους δόμησης.
7. α. Η παρ. 2 του άρθρου 32 και τα άρθρα 33 και 34 δεν εφαρμόζονται στις ακόλουθες περιπτώσεις:

αα. Σε εκκρεμείς διαδικασίες έγκρισης ή τροποποίη­σης Γενικών Πολεοδομικών Σχεδίων (ΓΠΣ) και Σχεδίων Χωρικής και Οικιστικής Οργάνωσης Ανοικτών Πόλεων (ΣΧΟΟΑΠ) για τα οποία, πριν από την έναρξη ισχύος του παρόντος, έχει υποβληθεί Στρατηγική Μελέτη Περιβαλ­λοντικών Επιπτώσεων στην οικεία περιβαλλοντική αρχή ή έχει εκδοθεί απόφαση για την περιβαλλοντική έγκριση του σχεδίου.

ββ. Σε εκκρεμείς διαδικασίες έγκρισης ή τροποποίη­σης Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων και Ειδικών Πολε­οδομικών Σχεδίων για τα οποία, πριν από την έναρξη ισχύος του παρόντος, έχει εκδοθεί εισήγηση για την περιβαλλοντική έγκριση του σχεδίου από την αρμόδια περιβαλλοντική αρχή ή έχει γνωμοδοτήσει το Κεντρικό Συμβούλιο Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων (ΚΕ.ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α.) ή το Συμβούλιο Μητροπολιτικού Σχεδιασμού.

β. Στις περιπτώσεις των ανωτέρω σχεδίων, για τον καθορισμό των όρων και περιορισμών δόμησης των γηπέδων σε περιοχές εκτός εγκεκριμένων σχεδίων πό­λεων και εκτός ορίων νομίμως υφιστάμενων οικισμών, εφαρμόζονται το από 6.10.1978 προεδρικό διάταγμα (Δ’ 538) και το από 24.5.1985 π.δ. (Δ’ 270).

8. Στις περιπτώσεις που μέχρι την έναρξη ισχύος του παρόντος έχει εκδοθεί οικοδομική άδεια, αλλά δεν έχει εξαντληθεί ο συντελεστής δόμησης, δεν τυγχάνει εφαρ­μογής η περ. δ’ της παρ. 3 του άρθρου 33.
9. Για το χρονικό διάστημα ισχύος του παρόντος άρθρου, οι αριθμητικοί τύποι βάσει των οποίων υπο­λογίζεται η μέγιστη επιτρεπόμενη δόμηση για τα κατά παρέκκλιση άρτια γήπεδα, αναπροσαρμόζονται ως εξής:

α) στα γήπεδα επιφανείας τουλάχιστον δύο χιλιάδων (2.000) τ.μ., η μέγιστη επιτρεπομένη επιφάνεια του κτι­ρίου κατοικίας, όπως και η συνολική επιφάνεια των ορό­φων δεν επιτρέπεται να υπερβαίνουν τα εκατόν ογδόντα έξι (186) τ.μ.,

β) στα γήπεδα επιφανείας τουλάχιστον χιλίων διακοσίων (1200) τ.μ. και μέχρι δύο χιλιάδων (2000) τ.μ., το αναφερόμενο μέγεθος εκατόν πενήντα (150) που λαμβάνεται υπόψη για τον υπολογισμό της μεγίστης επιτρεπομένης επιφάνειας του κτιρίου κατοικίας και της συνολικής επιφάνειας των ορόφων, απομειούται σε εκατόντριάντα έξι (136) και ο τύπος δίνεται από τη σχέση:

όπου Ε είναι η επιφάνεια του γηπέδου.

γ) στα γήπεδα επιφανείας τουλάχιστον επτακοσίων πενήντα (750) τ.μ. και μέχρι χιλίων διακοσίων (1200) τ.μ., το αναφερόμενο μέγεθος εκατό (100) που λαμβάνεται υ­πόψη για τον υπολογισμό της μεγίστης επιτρεπομένης επιφάνειας του κτιρίου κατοικίας και της συνολικής επι­φάνειας των ορόφων απομειούται σε ογδόντα έξι (86) και ο τύπος δίνεται από τη σχέση:

όπου Ε είναι η επιφάνεια του γηπέδου. Οι οριζόμενες κατά περίπτωση πλάγιες αποστάσεις των πέντε (5,00) και δυόμιση (2,50) μ. εξακολουθούν να ισχύουν, καθώς δεν προβλέπεται διαφοροποίηση από τον ν. 4759/2020.»