Υψη κτιρίων: νέα δικαστική απόφαση καταργεί επιπλέον ορόφους του ΝΟΚ και ΓΟΚ

Του Αργύρη Δεμερτζή/

Νέα δικαστική απόφαση του Διοικητικού Εφετείου Αθηνών, που ακυρώνει την οικοδομική άδεια ανέγερσης κτιρίου στους Αμπελόκηπους της Αθήνας «γκρεμίζει» τα μπόνους δόμησης επιπλέον ορόφων, που δίνουν οι Οικοδομικοί Κανονισμοί εδώ και μισό αιώνα (ΓΟΚ 1973, ΓΟΚ 1985, ΝΟΚ 2012) και υπογραμμίζει ότι οι περιορισμοί στα ύψη των κτιρίων και στους όρους δόμησης, που προβλέπονται με ειδικά διατάγματα ανά περιοχή υπερισχύουν των Οικοδομικών Κανονισμών.

-«Σε όλες τις περιοχές της χώρας, όπου ισχύουν περιορισμοί δόμησης με ειδικά διατάγματα: μπαίνει «φρένο» στα μπόνους δόμησης επιπλέον ορόφων του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού για τις νέες οικοδομικές άδειες και τις ανεγειρόμενες οικοδομές. Παράλληλα  όλα τα κτίρια που έχουν ανεγερθεί με αυτούς τους κανόνες καθίστανται ευάλωτα σε δικαστικές προσφυγές και διαδικασίες ανάκλησης οικοδομικών αδειών, ιδίως τα νέα κτίρια που δεν έχουν συμπληρώσει 5ετία, καθώς πριν από αυτό το διάστημα από την ανέγερση τους, εφόσον ακυρωθεί η οικοδομική άδεια τους δεν προστατεύονται από την πολεοδομική νομοθεσία, ώστε να τακτοποιηθούν αλλά κρίνονται αυθαίρετα και κατεδαφιστέα. Και εν γένει ανατρέπονται οι κανόνες δόμησης και ο αρχιτεκτονικός σχεδιασμός εντός του ιδεατού στερεού του ΝΟΚ».

Αυτά επισημαίνουν έμπειροι τεχνικοί και νομικοί παράγοντες στο ecopress, σχολιάζοντας τη νέα απόφαση του Διοικητικού Εφετείου Αθηνών, ως προς τις έννομες συνέπειες  που αυτή παράγει, σε συνδυασμό με την πάγια νομολογία του ΣτΕ, που έχει αποφανθεί ότι οι γενικοί πολεοδομικοί κανόνες που έχουν νομοθετηθεί από το ΥΠΕΝ, όπως ο ΝΟΚ, δεν μπορεί να υπερισχύουν των ειδικών κανόνων, που θεσπίζονται με διατάγματα ανά περιοχές. Οι ίδιοι προεξοφλούν ότι θα πυροδοτηθεί νέος κύκλος δικαστικών προσφυγών για μεγάλο πλήθος παρόμοιων υποθέσεων.

Εξουδετερώνεται η γνωμοδότηση ΥΠΕΝ για το άρθρο 10 του ΝΟΚ

Ταυτοχρόνως επισημαίνουν ότι αχρηστεύεται πριν καν στεγνώσει το μελάνι της νέας γνωμοδότησης του Υπουργείου Περιβάλλοντος,  που έδωσε «πράσινο φως» να εφαρμόζονται σε περιοχές που έχει καθοριστεί ανώτατος αριθμός ορόφων, το άρθρο 10 του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ), το οποίο προβλέπει πολεοδομικά κίνητρα, όπως επιπλέον συντελεστής δόμησης και ύψος, για ένα νέο κτίριο όταν αυτό πραγματοποιήσει μικρότερη κάλυψη, δώσει σε δημόσια χρήση ένα μεγαλύτερο τμήμα του οικοπέδου κ.α. Ολόκληρη την απόφαση του ΥΠΕΝ για το άρθρο 10 του ΝΟΚ δείτε εδώ

Παγίδες στις μεταβιβάσεις

Εξαιρετικά μεγάλης σημασίας είναι το γεγονός ότι σε υποθέσεις ακύρωσης οικοδομικών αδειών, ενόσω εκκρεμούν δικαστικές αποφάσεις και νέα ένδικα μέσα, οι κατασκευαστικές εργασίες των κτιρίων ολοκληρώνονται και διαμερίσματα ή ολόκληρα τα ακίνητα μεταβιβάζονται σε νέους ιδιοκτήτες, οι οποίοι μπορεί να βρεθούν προ δυσάρεστων εκπλήξεων και συνεπειών εάν δεν έχουν μεριμνήσει για εξονυχιστικό νομικό και τεχνικό έλεγχο, πριν αγοράσουν και υπογράψουν συμβόλαια, τονίζουν οι αρμόδιοι παράγοντες.

Ψαλίδι στο ύψος κτιρίου και εσοχή στον τελευταίο όροφο

Η απόφαση του Διοικητικού Εφετείου Αθηνών μειώνει από 26,80 σε 21 μέτρα το ύψος και από 9 (μαζί με δώμα απόληξης κλιμακοστασίου) σε 6 τους ορόφους και υποχρεώνει σε εσοχή τον τελευταίο όροφο κτιρίου στους Αμπελόκηπους της Αθήνας με ακλόνητη βάση αναφοράς της δικαστικής απόφασης «τις διατάξεις του Β.Δ. της 30.8/9.9.1955 «Περί όρων δομήσεως εν Αθήναις» (ΦΕΚ 249 Α’).

Το συγκεκριμένο ΒΔ του 1955 λέει, ότι «ειδικά στον Τομέα Ζ ( όπου βρίσκεται η επίδικη οικοδομή των Αμπελοκήπων) προβλέπεται μέγιστος αριθμός ορόφων 6 και μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος 21,00 μ. (άρθρο 1). Επίσης, ορίζεται ότι ο τελευταίος όροφος στον Τομέα Ζ (δηλαδή ο 6ος) κατασκευάζεται υποχρεωτικά σε εσοχή, ανεξαρτήτως του πλάτους της οδού (άρθρο 3 παρ. 1 εδ. δ’)».

Οικοδομική άδεια κατηγορίας 3 με προέγκριση ΥΔΟΜ

Είναι αξιοσημείωτο ότι με την απόφαση του Διοικητικού Εφετείου Αθηνών ακυρώνεται η αναθεώρηση της οικοδομικής άδειας της Υπηρεσίας Δόμησης του Δήμου Αθηναίων, η οποία εκδόθηκε την άνοιξη του 2021, ενώ η οικοδομή βρίσκονταν στο στάδιο της σκυροδέτησης υποστηλωμάτων στο επίπεδο του 6ου ορόφου. Με την αναθεώρηση της άδειας  καταργήθηκε ο 7ος και ο 8ος όροφος με χρήση κατοικίας και προβλέφθηκαν 6 όροφοι άνω του ισογείου με χρήση κατοικίας και 7ο επίπεδο άνω του ισογείου με χρήση δώματος – απόληξης κλιμακοστασίου.

Μέσω της ακύρωσης της αναθεώρησης της οικοδομικής άδειας ακυρώνεται και η αρχική οικοδομική άδεια (κατηγορίας 3 με προέγκριση) της Υπηρεσίας Δόμησης του Δήμου Αθηναίων,  η οποία εκδόθηκε το 2020 για την ανέγερση «νέας οκταώροφης οικοδομής με πυλωτή»,  που αφορά σε κτίριο αποτελούμενο από 8 ορόφους με χρήση κατοικίας συν έναν με χρήση δώματος-απόληξης κλιμακοστασίου και με μέγιστο ύψος 26,80 μέτρων.

Με την αναθεώρηση της οικοδομικής άδειας  το μέγιστο ύψος του κτιρίου από το αρχικό των 26,80 μέτρων διαμορφώθηκε στα 20,60 μ. και μειώθηκε αντίστοιχα η συνολική του επιφάνεια, ωστόσο οι πλάγιες αποστάσεις («δ» και «Δ») παρέμειναν στις ίδιες διαστάσεις, που αντιστοιχούν στο αρχικό ύψος του κτιρίου  των 26,80 μέτρων και η κατασκευή του τελευταίου ορόφου χωρίς εσοχή. Σημείο στο οποίο εστιάζει η δικαστική απόφαση ακυρώνοντας  την αναθεώρηση της οικοδομικής άδειας της Υπηρεσίας Δόμησης του Δήμου Αθηναίων «ως προς το ειδικότερο κεφάλαιο της μη κατασκευής του τελευταίου επιτρεπόμενου (6ου) ορόφου του ένδικου κτιρίου σε εσοχή».

Τι δέχθηκε το δικαστήριο

Στο δικαστήριο άσκησαν παρέμβαση κατά της προσφυγής οι εκπρόσωποι της κατασκευάστριας εταιρίας τους κτιρίου των Αμπελοκήπων ενώ ο Δήμος Αθηναίων η Υπηρεσία Δόμησης του οποίου εξέδωσε την οικοδομική άδεια και την αναθεώρηση της δεν παρουσιάστηκε με εκπρόσωπο του στο δικαστήριο. Όπως προκύπτει από το αιτιολογικό της δικαστικής απόφασης,  το Διοικητικό Εφετείο Αθηνών δέχθηκε τις προτάσεις της προσφυγής των ιδιωτών κατοίκων της περιοχής και των νομικών συμβούλων τους, σύμφωνα με τις οποίες:

-Έγινε εφαρμογή εσφαλμένου νομοθετικού καθεστώτος για την έκδοση της συγκεκριμένης οικοδομικής άδειας, με αποτέλεσμα να θεωρηθεί παρανόμως, ότι στη συγκεκριμένη περιοχή δύναται να ανεγερθεί ένα κτίριο αποτελούμενο από 8 ορόφους με χρήση κατοικίας συν έναν με χρήση δώματος-απόληξης κλιμακοστασίου και με μέγιστο ύψος 26,80 μ., και εκ της παρανομίας αυτής προκύπτει επιβάρυνση του οικιστικού περιβάλλοντος της συγκεκριμένης περιοχής, ενώ  στη συγκεκριμένη περιοχή το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος κτιρίου ανέρχεται σε 21 μ. και ο μέγιστος επιτρεπόμενος αριθμός των υπέρ το έδαφος ορόφων ανέρχεται σε 6.

-Το Β.Δ. της 30.8/9.9.1955 «Περί όρων δομήσεως εν Αθήναις» (ΦΕΚ 249 Α’) αποτελεί ρυμοτομικό διάταγμα, χωρίζει την πόλη της Αθήνας σε Τομείς (Τομείς Α-Λ) και καθορίζει κατ’ αποκλειστικό και ειδικό τρόπο όρους και περιορισμούς δόμησης κάθε Τομέα, όπως το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος κτιρίων, το μέγιστο αριθμό ορόφων, την κατασκευή ορόφων σε εσοχή, το βάθος της εσοχής, το μέγιστο ύψος πρόσοψης κλπ. Αφορούν μόνο την πόλη της Αθήνας και δικαιολογούνται αφενός από την πυκνότητα και την έκταση της δόμησης στη πρωτεύουσα της Χώρας και αφετέρου από την ανάγκη προστασίας των υφιστάμενων σε αυτήν αρχαιολογικών χώρων (Ακρόπολη, Κεραμεικός Φιλοπάππου κλπ) αλλά και της θέας προς την Ακρόπολη (οπτικό περιβάλλον).

-Οι διατάξεις του Β.Δ. της 30.8/9.9.1955 «Περί όρων δομήσεως εν Αθήναις» (ΦΕΚ 249 Α’) δεν έχουν καταργηθεί και ισχύουν μέχρι σήμερα (πρβλ. ΣτΕ 705/2020 για το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος και τον μέγιστο αριθμό ορόφων). Συνεπώς, οι ρυθμίσεις αυτές, με τις οποίες επετράπη η ανοικοδόμηση στην πόλη της Αθήνας, που θέτουν συγκεκριμένους όρους και περιορισμούς δόμησης, είναι ειδικές και κατισχύουν των αντίστοιχων διατάξεων των εκάστοτε Γ.Ο.Κ. [ήτοι Γ.Ο.Κ. του 1973 (Ν.Δ. 8/1973, ΦΕΚ 124 Α’), Γ.Ο.Κ. του 1985 (Ν. 1577/1985, ΦΕΚ 210 Α’) και Ν.Ο.Κ. (Ν. 4067/2012, ΦΕΚ 79 Α’)], οι οποίες είναι γενικές, αφορούν ολόκληρη την Επικράτεια, εφαρμόζονται συμπληρωματικά και μόνο ως προς τα θέματα, τα οποία δεν ρυθμίζονται ρητώς από τις ως άνω ειδικές πολεοδομικές-ρυμοτομικές διατάξεις του Β.Δ. της 30.8/9.9.1955 «Περί όρων δομήσεως εν Αθήναις» (ΦΕΚ 249 Α’) (π.χ. για το ποσοστό κάλυψης, για τις πλάγιες αποστάσεις κλπ).

-Από τις διατάξεις του Β.Δ. της 30.8/9.9.1955 «Περί όρων δομήσεως εν Αθήναις» (ΦΕΚ 249 Α’) προκύπτει, ότι ειδικά στον Τομέα Ζ προβλέπεται μέγιστος αριθμός ορόφων 6 και μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος 21,00 μ. (άρθρο 1). Επίσης, ορίζεται ότι ο τελευταίος όροφος στον Τομέα Ζ (δηλαδή ο 6ος) κατασκευάζεται υποχρεωτικά σε εσοχή, ανεξαρτήτως του πλάτους της οδού (άρθρο 3 παρ. 1 εδ. δ’).

-Για το θέμα της δημιουργίας ή μη εσοχής στον τελευταίο όροφο των οικοδομών στη συγκεκριμένη περιοχή της Αθήνας των Αμπελοκήπων (Τομέας Ζ) δεν εφαρμόζεται ο Ν. 4067/2012 (ούτε ο παλαιότερος Ν. 1577/1985-ΓΟΚ) αλλά το άρθρο 3 παρ. 1 εδ. δ’ του Β.Δ. της 30.8/9.9.1955 «Περί όρων δομήσεως εν Αθήναις» (ΦΕΚ 249 Α’), σύμφωνα με το οποίο στα κτίρια του Τομέα Ζ ο τελευταίος όροφος τίθεται πάντα σε εσοχή ανεξαρτήτως μάλιστα του πλάτους της οδού, και ότι στην κρινόμενη περίπτωση σύμφωνα με την ως άνω αναθεώρηση ο 6ος όροφος της ένδικης οικοδομής βρίσκεται στο ίδιο κατακόρυφο επίπεδο με τους κατώτερους ορόφους και όχι σε εσοχή, όπως θα έπρεπε.

-Οι πλάγιες αποστάσεις Δ και δ παρέμειναν στο μέγεθος, που αρμόζει σε κτίριο ύψους 26,80 μ., χωρίς να μειωθούν αντίστοιχα με το νέο ύψος του ένδικου κτιρίου, και ότι στην τεχνική έκθεση της αναθεώρησης εξακολουθεί να γίνεται σύνδεση του ύψους με το Συντελεστή Δόμησης, (καθώς γίνεται αναφορά σε ύψος 26,80 μ., το οποίο αποτελεί το ύψος στο οποίο προβλέπεται «μελλοντική εξάντληση του Σ.Δ.»), με αποτέλεσμα, δεδομένης και της δυνατότητας περαιτέρω αναθεώρησης της αρχικής άδειας λόγω μη παρέλευσης τετραετίας, να προκύπτει ότι η συμμόρφωση ως προς το μέγιστο ύψος έγινε μόνο κατά το φαινόμενον και ότι υφίσταται πρόθεση της παρεμβαίνουσας εταιρείας να παραβιάσει στο μέλλον το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος μη αποδεχόμενη την εφαρμογή του Β.Δ. της 30.8./9.9.1955.

Τι απέρριψε το δικαστήριο

Το δικαστήριο απέρριψε τις προτάσεις που κατέθεσε η πλευρά των κατασκευαστών και ειδικότερα μεταξύ άλλων τα επιχειρήματα τους ότι:

-«Η διάταξη του άρθρου 3 παρ. 1 εδ. δ’ του Β.Δ. της 30.8/9.9.1955 «Περί όρων δομήσεως εν Αθήναις» (ΦΕΚ 249 Α’) καταργήθηκε σιωπηρά μετά την εισαγωγή της έννοιας του «ιδεατού στερεού» στον ΓΟΚ ’85 (με το άρθρο 9 παρ. 6 του Ν. 1577/1985, ΦΕΚ 281 Α’), αφού δεν υπήρξε ρητή επιφύλαξη περί διατήρησης της, και ότι στην κρινόμενη περίπτωση ο τελευταίος (6ος) όροφος της ένδικης οικοδομής είναι καθ’ όλα νόμιμος, διότι εγγράφεται εντός του ιδεατού στερεού, σύμφωνα με τα άρθρα 1 παρ. 30 και 15 παρ. 5 του Ν. 4067/2012.

-Όσο και για τις πλάγιες αποστάσεις του κτιρίου η πλευρά των κατασκευαστών υποστήριξε ότι: «οι αποστάσεις Δ και δ προσδιορίζονται στο Ν. 4067/2012 μόνο κατ’ ελάχιστον και αυξάνονται όσο αυξάνεται το ύψος του κτίσματος συνεπώς, δεν απαγορεύεται, εάν κατ’ επιλογή του διοικουμένου, είναι μεγαλύτερες από αυτές, που προβλέπει η σχετική νομοθεσία. Περαιτέρω, κατά το χρόνο της έκδοσης της αναθεώρησης της ως άνω άδειας οικοδομής το κτίσμα βρισκόταν ήδη στο στάδιο της σκυροδέτησης υποστηλωμάτων στο επίπεδο του 6ου ορόφου, δηλαδή είχε ήδη ολοκληρωθεί τη τοποθέτηση του κτιρίου στο οικόπεδο και η σκυροδέτηση των υποκείμενων ορόφων, του ισογείου και του υπογείου, και, συνεπώς, ήταν εξαιρετικά δυσχερής έως αδύνατη η μείωση του μεγέθους των πλάγιων αποστάσεων του κτιρίου ενόψει της αναθεώρησης».

Η απόφαση

Η απόφαση για το κτίριο των Αμπελοκήπων (Αριθμός Απόφασης: 2028/2022) εκδόθηκε από το Διοικητικό Εφετείο Αθηνών, Τμήμα Α΄-Σχηματισμός Ακυρωτικής Διαδικασίας με μέλη τους: Σταυρούλα Μπρούστα, Πρόεδρο Εφετών Διοικητικών Δικαστηρίων, Ευστράτιο Βαρβαρίδη και Λήδα-Κωνσταντίνα Κρεμούτη, Εφέτες Διοικητικών Δικαστηρίων.

Ολόκληρη η απόφαση είναι στη διάθεση του ecopress,, δεν δημοσιεύονται τα ακριβή στοιχεία του ακινήτου και τα στοιχεία των αντιδίκων και νομικών συμβούλων τους για ευνόητους λόγους.