Αυθαίρετα και αδήλωτα τετραγωνικά: διορθώσεις 13 ετών χωρίς ΕΝΦΙΑ

Νέα δυνατότητα για περίπου 7 εκατομμύρια ιδιοκτήτες ακινήτων να δηλώσουν ξεχασμένα τετραγωνικά, αδήλωτα κτίσματα, αυθαίρετες προσθήκες, τακτοποιημένους ημιυπαίθριους και αλλαγές χρήσης, χωρίς αναδρομικό ΕΝΦΙΑ, τόκους και πρόστιμα, προβλέπει κυβερνητική ρύθμιση. Καλύπτει δεκατρία φορολογικά έτη, από το 2014 έως το 2026, και συνδέεται με την ενεργοποίηση του νέου Μητρώου Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ).

Τι προβλέπει η νέα ρύθμιση για τα ακίνητα

Με το άρθρο 51 του φορολογικού νομοσχεδίου που κατατέθηκε στη Βουλή, παρέχεται η δυνατότητα υποβολής αρχικών και τροποποιητικών δηλώσεων Ε9 για τα έτη 2014 έως και 2026, χωρίς την επιβολή πρόσθετου φόρου, τόκων και προστίμων που προκύπτουν από αυτές. Η ρύθμιση προσθέτει νέα παράγραφο στο άρθρο 17 του Κώδικα Φορολογίας Περιουσίας (ν. 5219/2025).

Στόχος είναι να διορθωθούν λάθη και παραλείψεις δεκατριών ετών, ώστε τα στοιχεία των ακινήτων που διαθέτει η ΑΑΔΕ να ανταποκρίνονται στην πραγματική περιουσιακή κατάσταση των φορολογουμένων, πριν από την πλήρη εφαρμογή του ΜΙΔΑ.

Αυθαίρετα κτίσματα και αδήλωτα τετραγωνικά

Η δυνατότητα διορθώσεων αφορά ένα ευρύ φάσμα περιπτώσεων που απασχολούν ιδιοκτήτες και μηχανικούς. Περιλαμβάνει κατοικίες με περισσότερα τετραγωνικά από εκείνα που δηλώθηκαν, αποθήκες, υπόγεια, επαγγελματικούς χώρους και κτίσματα που παραλείφθηκαν από το Ε9.

Καλύπτει επίσης αυθαίρετες προσθήκες, επεκτάσεις οικοδομών, κλεισμένους ημιυπαίθριους χώρους που έχουν τακτοποιηθεί πολεοδομικά, καθώς και μετατροπές βοηθητικών χώρων σε χώρους κύριας χρήσης.

Διορθώσεις μπορούν ακόμη να γίνουν σε στοιχεία ορόφου, ποσοστών συνιδιοκτησίας και εμπράγματων δικαιωμάτων. Κρίσιμη προϋπόθεση είναι οι νέες δηλώσεις να αποτυπώνουν τα πραγματικά και ορθά στοιχεία κάθε ακινήτου.

Τι ισχύει για τα αυθαίρετα που δεν έχουν νομιμοποιηθεί

Ιδιαίτερη σημασία έχει η διάκριση μεταξύ φορολογικής δήλωσης και πολεοδομικής νομιμότητας. Η δήλωση ενός αυθαίρετου κτίσματος ή μιας αυθαίρετης επέκτασης στο Ε9 δεν συνεπάγεται πολεοδομική τακτοποίηση ή νομιμοποίηση.

Επομένως, ιδιοκτήτης που δηλώνει επιφάνειες αυθαίρετης κατασκευής μπορεί να απαλλαγεί από τις συγκεκριμένες αναδρομικές φορολογικές επιβαρύνσεις, αλλά εξακολουθεί να υπάγεται στους πολεοδομικούς κανόνες.

Η ύπαρξη του ακινήτου στο Ε9 δεν υποκαθιστά οικοδομική άδεια, υπαγωγή σε νόμο αυθαιρέτων ή άλλες απαιτούμενες εγκρίσεις.

Αντίστοιχα, η φορολογική διόρθωση δεν καταργεί περιορισμούς για μεταβιβάσεις ούτε τις υποχρεώσεις που συνδέονται με την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου.

Πόσο ΕΝΦΙΑ γλιτώνουν οι ιδιοκτήτες

Χαρακτηριστική είναι η περίπτωση ιδιοκτήτη διαμερίσματος πραγματικής επιφάνειας 100 τετραγωνικών μέτρων, το οποίο εμφανίζεται στο Ε9 με 80 τετραγωνικά. Με τη νέα ρύθμιση θα μπορεί να δηλώσει τα επιπλέον 20 τετραγωνικά για τα έτη που απαιτείται, χωρίς καταλογισμό του πρόσθετου ΕΝΦΙΑ που διαφορετικά θα προέκυπτε από τη συγκεκριμένη αναδρομική διόρθωση.

Η απαλλαγή αφορά επίσης τους σχετικούς τόκους και τα πρόστιμα. Δεν διαγράφονται, ωστόσο, ήδη βεβαιωμένες φορολογικές οφειλές. Ούτε απαλλάσσεται το ακίνητο από τον ΕΝΦΙΑ των επόμενων ετών.

Η ευνοϊκή μεταχείριση αφορά αποκλειστικά τις πρόσθετες επιβαρύνσεις που δημιουργούνται από τις καλυπτόμενες δηλώσεις.

Πότε επιστρέφεται ΕΝΦΙΑ από λανθασμένες δηλώσεις

Διαφορετικό καθεστώς ισχύει όταν η διόρθωση του Ε9 οδηγεί σε μείωση του φόρου. Η αιτιολογική έκθεση διευκρινίζει ότι η ειδική απαλλαγή αφορά τις χρεωστικές δηλώσεις, δηλαδή εκείνες που κανονικά θα δημιουργούσαν πρόσθετη φορολογική υποχρέωση.

Για τις δηλώσεις που οδηγούν σε επιστροφή φόρου εξακολουθούν να ισχύουν οι γενικοί κανόνες παραγραφής. Συνεπώς, οι ιδιοκτήτες δεν αποκτούν αυτομάτως δικαίωμα επιστροφής ΕΝΦΙΑ για ολόκληρη τη δεκατριετία. Η δυνατότητα επιστροφής εξαρτάται από τις νόμιμες προθεσμίες και τις ειδικότερες προϋποθέσεις κάθε περίπτωσης.

Πώς θα γίνουν οι διορθώσεις στο Ε9

Οι ιδιοκτήτες πρέπει να ελέγξουν την περιουσιακή τους εικόνα στην ηλεκτρονική εφαρμογή Ε9 – ΕΝΦΙΑ της ΑΑΔΕ.

Χρειάζεται αντιπαραβολή των δηλωμένων στοιχείων με τους τίτλους ιδιοκτησίας, το Κτηματολόγιο, τις οικοδομικές άδειες, τις κατόψεις και τις πράξεις τακτοποίησης αυθαιρέτων. Όταν εντοπίζεται διαφορά στην επιφάνεια ή στη χρήση, είναι σκόπιμος ο έλεγχος από μηχανικό, ώστε να προσδιοριστούν σωστά οι χώροι. Στη συνέχεια υποβάλλονται οι απαιτούμενες αρχικές ή τροποποιητικές δηλώσεις, σύμφωνα με τη διαδικασία εφαρμογής της ρύθμισης.

Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται στο έτος από το οποίο προκύπτει κάθε μεταβολή, επειδή μία διόρθωση μπορεί να επηρεάζει διαδοχικά φορολογικά έτη.

Πότε λήγει η προθεσμία – τι αλλάζει με το ΜΙΔΑ

Η προθεσμία υποβολής των διορθώσεων λήγει στο τέλος του τέταρτου μήνα από την έναρξη της παραγωγικής λειτουργίας του ΜΙΔΑ.

Εφόσον το νέο Μητρώο ενεργοποιηθεί τον Δεκέμβριο του 2026, η καταληκτική ημερομηνία τοποθετείται στις 30 Απριλίου 2027. Προβλέπεται δυνατότητα παράτασης με υπουργική απόφαση, ύστερα από εισήγηση του διοικητή της ΑΑΔΕ.

Με το ΜΙΔΑ συγκεντρώνονται και διασταυρώνονται φορολογικά, ιδιοκτησιακά και άλλα διαθέσιμα δεδομένα για τα ακίνητα.

Η νέα ρύθμιση δίνει στους ιδιοκτήτες τη δυνατότητα να αποκαταστήσουν παλαιές ασυμφωνίες πριν από τις εκτεταμένες ηλεκτρονικές διασταυρώσεις, χωρίς τις συγκεκριμένες αναδρομικές φορολογικές επιβαρύνσεις.