ΜΙΔΑ: παγίδα για αναδρομικές χρεώσεις επιπλέον τετραγωνικών

Μια κρίσιμη ασάφεια στον πρόσφατο νόμο 5313/2026 του υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών απειλεί να μετατρέψει τη μεγάλη ψηφιακή καταγραφή της ακίνητης περιουσίας σε πηγή αναδρομικών φορολογικών επιβαρύνσεων για χιλιάδες ιδιοκτήτες.

♦ Το πρόβλημα που επισημαίνει η ΠΟΜΙΔΑ αφορά τις περιπτώσεις στις οποίες η πραγματική επιφάνεια ενός ακινήτου είναι μεγαλύτερη από εκείνη που αναγράφεται στο Κτηματολόγιο, στον τίτλο κτήσης, στην οικοδομική άδεια ή στο Ε9.

Το ζήτημα αποκτά άμεση σημασία ενόψει της ενεργοποίησης του Μητρώου Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων, του ΜΙΔΑ, το οποίο ξεκινά από τα αγροτικά ακίνητα και στη συνέχεια θα επεκταθεί σε περίπου επτά εκατομμύρια ιδιοκτησίες, καλύπτοντας σταδιακά το σύνολο της ακίνητης περιουσίας της χώρας.

ΠΟΜΙΔΑ: Να δηλωθούν τα τετραγωνικά χωρίς αναδρομικό ΕΝΦΙΑ

Η ΠΟΜΙΔΑ ζητά να αποσαφηνιστεί πριν από το άνοιγμα της πλατφόρμας ότι η δήλωση μεγαλύτερης πραγματικής επιφάνειας δεν θα οδηγεί σε αναδρομικές χρεώσεις ΕΝΦΙΑ ή σε πρόστιμα. Ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ Στράτος Παραδιάς, προειδοποιεί ότι η παραμικρή αμφιβολία μπορεί να υπονομεύσει το νέο μητρώο από την πρώτη ημέρα λειτουργίας του.

«Πρέπει να γίνει σαφές, χωρίς αστερίσκους και υποσημειώσεις, ότι όποιος δηλώσει το πραγματικό, μεγαλύτερο εμβαδόν του ακινήτου του δεν θα επιβαρυνθεί αναδρομικά με ΕΝΦΙΑ για την προηγούμενη πενταετία ούτε με πρόστιμο», τονίζει.

Όπως επισημαίνει, διαφορετική ερμηνεία θα λειτουργήσει ως αντικίνητρο: «Αν οι ιδιοκτήτες φοβηθούν ότι η ειλικρινής δήλωση θα τους οδηγήσει σε αναδρομικό λογαριασμό, δεν θα δηλώσουν κανένα επιπλέον τετραγωνικό».

Το κενό που φοβίζει τους ιδιοκτήτες

Η ΠΟΜΙΔΑ υπογραμμίζει ότι η παράγραφος 5 του άρθρου 128 του νόμου 5313/2026 προβλέπει πως ο ΕΝΦΙΑ για τη διαφορά της επιφάνειας θα επιβάλλεται από το οικονομικό έτος 2027 και μετά. Ωστόσο, σύμφωνα με την ΠΟΜΙΔΑ, διατυπώνονται ερμηνείες ότι η διάταξη δεν αποκλείει με απόλυτη σαφήνεια την αναζήτηση φόρου για τα προηγούμενα πέντε έτη.

Αυτή ακριβώς η ερμηνευτική αμφισβήτηση δημιουργεί το νομοθετικό κενό. Παρότι η πρόθεση της ρύθμισης εμφανίζεται να είναι η μελλοντική και όχι η αναδρομική φορολόγηση, οι ιδιοκτήτες δεν έχουν ακόμη τη βεβαιότητα ότι η αυξητική διόρθωση της επιφάνειας δεν θα ενεργοποιήσει ελέγχους και καταλογισμούς για παλαιότερα έτη.

Η ΠΟΜΙΔΑ ζητά είτε ρητή νομοθετική διευκρίνιση είτε δεσμευτική ερμηνευτική οδηγία της ΑΑΔΕ πριν αρχίσουν οι δηλώσεις στο ΜΙΔΑ.

Τι προβλέπει ο νόμος για το μεγαλύτερο εμβαδόν

Σύμφωνα με τις παραγράφους 1 και 3 του άρθρου 128, όταν η πραγματική επιφάνεια ενός ακινήτου υπερβαίνει εκείνη που αναγράφεται στην οριστική κτηματολογική εγγραφή, στον τίτλο κτήσης ή στην οικοδομική άδεια, ο ιδιοκτήτης οφείλει να δηλώσει στο ΜΙΔΑ τη μεγαλύτερη πραγματική επιφάνεια.

Αντίστοιχη υποχρέωση υπάρχει όταν έχει μεταβληθεί η πραγματική χρήση του ακινήτου. Για παράδειγμα, ένας χώρος που εμφανίζεται ως αποθήκη αλλά χρησιμοποιείται ως κατοικία θα πρέπει να καταγραφεί με την πραγματική του χρήση.

Για την αναγραφή του μεγαλύτερου εμβαδού δεν απαιτείται προηγουμένως Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου ούτε άλλο ειδικό δικαιολογητικό. Η δήλωση του ιδιοκτήτη επέχει θέση υπεύθυνης δήλωσης. Ακριβώς γι’ αυτό, όμως, θεωρείται απαραίτητη η πλήρης φορολογική ασφάλεια όσων θα καταγράψουν οικειοθελώς τις πραγματικές διαστάσεις της περιουσίας τους.

Χιλιάδες ακίνητα με διαφορετικά τετραγωνικά

Οι αποκλίσεις μεταξύ πραγματικής και δηλωμένης επιφάνειας δεν αποτελούν σπάνιο φαινόμενο. Σε μεγάλο αριθμό ιδιοκτησιών τα τετραγωνικά που αναγράφονται στο Ε9 δεν ταυτίζονται με τα στοιχεία του Κτηματολογίου, της οικοδομικής άδειας, του συμβολαίου ή της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου.

Οι διαφορές μπορεί να προέρχονται από παλιές μετρήσεις, διαφορετικό τρόπο υπολογισμού των χώρων, κλεισμένους ημιυπαίθριους, τακτοποιημένες αυθαίρετες κατασκευές, αλλαγές χρήσης ή απλά σφάλματα που μεταφέρονται επί δεκαετίες από έγγραφο σε έγγραφο.

Με το ΜΙΔΑ, όλες αυτές οι πληροφορίες θα συγκεντρωθούν και θα διασταυρωθούν στην ίδια ψηφιακή πλατφόρμα. Έτσι, αποκλίσεις που μέχρι σήμερα παρέμεναν σε διαφορετικά πληροφοριακά συστήματα θα εμφανίζονται αυτόματα και θα καλείται ο φορολογούμενος να επιλέξει ή να δηλώσει ποιο στοιχείο ανταποκρίνεται στην πραγματική κατάσταση.

Πρεμιέρα του ΜΙΔΑ από τα αγροτικά ακίνητα

Η ενεργοποίηση του νέου μητρώου αρχίζει από τα αγροτικά ακίνητα, καθώς στόχος είναι οι πληρωμές των αγροτικών ενισχύσεων του Οκτωβρίου να γίνουν μέσω του νέου συστήματος. Στην πρώτη αυτή φάση θα επιχειρηθεί η αντιστοίχιση των στοιχείων του Ε9, του Κτηματολογίου και του ΟΣΔΕ.

Κεντρικός μηχανισμός της νέας καταγραφής είναι η σύνδεση του Αριθμού Ταυτότητας Ακινήτου, του γνωστού ΑΤΑΚ, με τον αντίστοιχο Κωδικό Αριθμό Εθνικού Κτηματολογίου, τον ΚΑΕΚ.

Η ταυτοποίηση θεωρείται κρίσιμη για τα αγροτεμάχια, καθώς σε πολλές περιπτώσεις υπάρχουν διαφορετικές περιγραφές της έκτασης, της θέσης, των ορίων ή των δικαιωμάτων μεταξύ φορολογικών και κτηματολογικών εγγραφών. Μετά την ολοκλήρωση αυτής της πρώτης φάσης, το μητρώο θα επεκταθεί σταδιακά σε όλα τα ακίνητα.

Ψηφιακός φάκελος για επτά εκατομμύρια ιδιοκτησίες

Το ΜΙΔΑ σχεδιάζεται ως ενιαίος ψηφιακός φάκελος για κάθε ακίνητο της χώρας. Σε αυτόν θα συγκεντρώνονται στοιχεία που σήμερα είναι κατανεμημένα σε διαφορετικές υπηρεσίες και πλατφόρμες του Δημοσίου.

Για κάθε ιδιοκτησία θα καταγράφονται το είδος του ακινήτου, η επιφάνεια, η γεωγραφική θέση, ο όροφος, η ηλεκτροδότηση, η κατάσταση αποπεράτωσης και η χρήση. Θα εμφανίζεται επίσης αν το ακίνητο είναι κενό, ιδιοκατοικείται, εκμισθώνεται ή έχει παραχωρηθεί δωρεάν.

Παράλληλα, θα συσχετίζονται το ΑΤΑΚ και ο ΚΑΕΚ, ώστε η φορολογική ταυτότητα του ακινήτου να συνδεθεί με την κτηματολογική του εγγραφή. Η επέκταση του συστήματος αναμένεται να καλύψει περίπου επτά εκατομμύρια ιδιοκτησίες, δημιουργώντας για πρώτη φορά μία συνολική και ενιαία εικόνα του κτιριακού και εδαφικού αποθέματος.

Οκτώ μήνες για έλεγχο και διορθώσεις

Η πλήρης διαδικασία καταγραφής και διόρθωσης των στοιχείων αναμένεται να εξελιχθεί σε μεταβατική περίοδο περίπου οκτώ μηνών. Κατά το διάστημα αυτό προβλέπεται ότι δεν θα επιβάλλονται πρόστιμα για τις διορθώσεις και τις απαιτούμενες δηλώσεις.

Οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να ελέγξουν προσεκτικά τα στοιχεία που θα εμφανίζονται στην πλατφόρμα και να διορθώσουν τυχόν λάθη ή παραλείψεις. Ο έλεγχος δεν θα πρέπει να περιορίζεται μόνο στην επιφάνεια, αλλά να καλύπτει τη θέση, το είδος, τη χρήση, το ποσοστό συνιδιοκτησίας, τον όροφο και τον τρόπο αξιοποίησης του ακινήτου.

Η μεταβατική περίοδος αποτελεί ευκαιρία για διόρθωση παλιών αποκλίσεων. Ωστόσο, χωρίς προηγούμενη επίλυση του ζητήματος των αναδρομικών χρεώσεων, υπάρχει κίνδυνος πολλοί ιδιοκτήτες να αποφύγουν τις αυξητικές διορθώσεις, ακόμη και όταν γνωρίζουν ότι το αναγραφόμενο εμβαδόν είναι μικρότερο.

Το ΜΙΔΑ συνδέεται με τις μισθώσεις

Η πλήρης ταυτοποίηση στο νέο μητρώο δεν θα έχει μόνο φορολογική ή κτηματολογική σημασία. Σε επόμενη φάση θα συνδεθεί άμεσα και με τις ηλεκτρονικές δηλώσεις μίσθωσης ακινήτων.

Όταν τεθεί σε λειτουργία η νέα πλατφόρμα των μισθώσεων, δεν θα είναι δυνατή η υποβολή δήλωσης για ακίνητο που δεν έχει ταυτοποιηθεί πλήρως στο ΜΙΔΑ. Αυτό σημαίνει ότι διαφορές σε τετραγωνικά, ΑΤΑΚ, ΚΑΕΚ ή χρήση ενδέχεται να μπλοκάρουν νέες μισθώσεις, ανανεώσεις συμβάσεων ή μεταβολές στα στοιχεία μιας υφιστάμενης μισθωτικής σχέσης.

Η προοπτική αυτή αυξάνει την πίεση για έγκαιρη και σωστή καταγραφή. Δημιουργεί, όμως, και την ανάγκη να γνωρίζουν οι ιδιοκτήτες με σαφήνεια ποιες φορολογικές συνέπειες θα έχει κάθε διόρθωση πριν προχωρήσουν στην οριστικοποίηση των στοιχείων τους.

Διασταυρώσεις για ΕΝΦΙΑ και αδήλωτα μισθώματα

Με την ενοποίηση των βάσεων δεδομένων, η ΑΑΔΕ θα έχει τη δυνατότητα να πραγματοποιεί αυτοματοποιημένες διασταυρώσεις για την επιφάνεια και τη χρήση των ακινήτων, αλλά και για τα εισοδήματα που συνδέονται με αυτά.

Το σύστημα θα μπορεί να εντοπίζει περιπτώσεις στις οποίες ένα ακίνητο εμφανίζεται ως κενό στο Ε9, αλλά υπάρχει ενεργή ηλεκτροδότηση ή δήλωση μίσθωσης. Θα αναδεικνύονται επίσης διαφορές ανάμεσα στην επιφάνεια του Κτηματολογίου και στα τετραγωνικά που χρησιμοποιούνται για τον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ.

Οι αποκλίσεις αυτές μπορεί να οδηγήσουν σε μεγαλύτερη φορολογική επιβάρυνση από το 2027 και μετά. Το κρίσιμο ερώτημα, που παραμένει ανοιχτό κατά την ΠΟΜΙΔΑ, είναι αν οι διορθώσεις θα έχουν αποκλειστικά μελλοντική ισχύ ή αν οι φορολογικές αρχές θα μπορούν να ανατρέξουν και στην προηγούμενη πενταετία.

«Χωρίς καθαρή λύση το ΜΙΔΑ θα αποτύχει»

Ο Στράτος Παραδιάς συνδέει ευθέως την επιτυχία του νέου μητρώου με την εμπιστοσύνη των πολιτών. «Το Δημόσιο ζητά από τους ιδιοκτήτες να αποκαλύψουν οικειοθελώς κάθε διαφορά στα στοιχεία των ακινήτων τους. Δεν μπορεί την ίδια στιγμή να αφήνει ανοιχτό το ενδεχόμενο να τους τιμωρήσει επειδή ανταποκρίθηκαν», αναφέρει.

Κατά τον πρόεδρο της ΠΟΜΙΔΑ, οποιαδήποτε δήλωση αρμόδιου φορέα περί πιθανής αναδρομικής επιβάρυνσης θα οδηγήσει στο αντίθετο αποτέλεσμα από το επιδιωκόμενο.

«Αν υπάρξει έστω και υπαινιγμός αναδρομικής χρέωσης, κανείς δεν θα δηλώσει τα υπερβάλλοντα εμβαδά. Η ελλιπής εικόνα των ακινήτων θα διαιωνιστεί, το ΜΙΔΑ θα χάσει την αποτελεσματικότητά του και το Δημόσιο θα στερηθεί μόνιμα μελλοντικά φορολογικά έσοδα», υπογραμμίζει.

Η «σεισάχθεια» που προτείνει η ΠΟΜΙΔΑ

Η πρόταση της Ομοσπονδίας βασίζεται στο μοντέλο που εφαρμόστηκε για τη δήλωση αδήλωτων τετραγωνικών στους δήμους. Το 2019 είχε θεσπιστεί η δυνατότητα υποβολής διορθωτικής δήλωσης για την επιφάνεια και τη χρήση των ακινήτων χωρίς πρόστιμα και χωρίς αναδρομικές δημοτικές χρεώσεις.

Οι διαφορές σε δημοτικά τέλη και Τέλος Ακίνητης Περιουσίας υπολογίζονταν μόνο για το μέλλον. Η ρύθμιση χαρακτηρίστηκε από την ΠΟΜΙΔΑ ως πραγματική «σεισάχθεια», επειδή έδωσε τη δυνατότητα στους πολίτες να αποκαλύψουν τα πραγματικά στοιχεία χωρίς τον φόβο δυσβάστακτων αναδρομικών οφειλών.

Η Ομοσπονδία ζητά να εφαρμοστεί το ίδιο μοντέλο στο ΜΙΔΑ: ελεύθερη και ειλικρινής δήλωση των πραγματικών τετραγωνικών, χωρίς πρόστιμο και αναδρομικό ΕΝΦΙΑ, με τις νέες φορολογικές επιβαρύνσεις να αρχίζουν από το 2027.

Το προηγούμενο των 60 εκατομμυρίων τετραγωνικών

Η προηγούμενη ρύθμιση απέδειξε, σύμφωνα με την ΠΟΜΙΔΑ, ότι η απαλλαγή από αναδρομικές χρεώσεις δεν ζημιώνει τα δημόσια έσοδα, αλλά δημιουργεί μία νέα και μόνιμη φορολογική βάση.

Κατά τις τέσσερις περιόδους λειτουργίας της ειδικής πλατφόρμας της ΚΕΔΕ, από το 2020 έως το 2022, περίπου 2,6 εκατομμύρια ιδιοκτήτες δήλωσαν συνολικά σχεδόν 60 εκατομμύρια αδήλωτα τετραγωνικά μέτρα κτισμάτων και οικοπέδων. Δηλώθηκαν ακόμη και ακίνητα που δεν είχαν καταγραφεί καθόλου στους δήμους.

Τα τετραγωνικά αυτά άρχισαν να επιβαρύνονται με δημοτικά τέλη και ΤΑΠ για το μέλλον, ενισχύοντας σε σταθερή βάση τα τακτικά έσοδα της αυτοδιοίκησης. Για την ΠΟΜΙΔΑ, το αποτέλεσμα αποτελεί απόδειξη ότι η φορολογική επιείκεια στη φάση της αρχικής αποκάλυψης μπορεί να αποδώσει περισσότερο από την απειλή αναδρομικών καταλογισμών.

Η αναγκαία διόρθωση πριν ανοίξει η πλατφόρμα

Το άνοιγμα του ΜΙΔΑ αποτελεί μία από τις μεγαλύτερες αλλαγές στη διαχείριση της ακίνητης περιουσίας, καθώς στο εξής φορολογικά, κτηματολογικά και πραγματικά στοιχεία θα πρέπει να συμφωνούν. Η επιτυχία του, όμως, προϋποθέτει καθαρούς κανόνες και ασφάλεια δικαίου.

Η ασάφεια για τον αναδρομικό ΕΝΦΙΑ δεν μπορεί να παραμείνει μέχρι τη στιγμή που οι ιδιοκτήτες θα κληθούν να επιβεβαιώσουν τα στοιχεία τους. Απαιτείται ρητή πρόβλεψη ότι η οικειοθελής δήλωση του πραγματικού εμβαδού δεν θα επιφέρει φόρους και πρόστιμα για παλαιότερα έτη και ότι η νέα επιφάνεια θα λαμβάνεται υπόψη αποκλειστικά από το 2027.

Χωρίς αυτή τη λύση, το ΜΙΔΑ κινδυνεύει να καταγράψει όχι την πραγματική εικόνα της ακίνητης περιουσίας, αλλά τη συνέχιση παλιών λαθών και αποκλίσεων υπό τον φόβο αναδρομικών χρεώσεων.