Αυθαίρετα κατηγορίας 5: παγίδες για αγοραστές σε πλειστηριασμούς τραπεζών

Του Σωτήρη Μούρκα* Διπλωματούχος Πολιτικός Μηχανικός

smourkas@teemail.gr

 Ακίνητα σε εντός και εκτός σχεδίου περιοχές, με κτίσματα που έχουν ανεγερθεί με οικοδομική άδεια ή αυθαίρετα και μέσω της σχετικής δυνατότητας που δίνει προνομιακά η νομοθεσία για τα ακίνητα των τραπεζών από κατασχέσεις, έχουν υπαχθεί σε τακτοποίηση αυθαιρέτου κατηγορίας 5  βγαίνουν σε πλειστηριασμό. Ωστόσο παράλληλα με τη μεγάλη ταλαιπωρία των ανθρώπων που χάνουν την περιουσία τους, σε περίπτωση υπαίτιας κατάτμησης ο πλειστηριασμός αποδεικνύεται και μεγάλη παγίδα για τους νέους αγοραστές.

Ενδεικτική είναι η περίπτωση αγροτεμαχίου σε εκτός σχεδίου περιοχή, στο οποίο έχει ανεγερθεί  διώροφη οικοδομή με οικοδομική άδεια, το οποίο  βγήκε σε πλειστηριασμό, ο οποίος όμως είναι άκυρος. Έχει προηγηθεί αλυσίδα λαθών τραπεζών, δικηγορικών γραφείων, συμβολαιογράφων πλειστηριασμών, υποθηκοφυλάκων ή προϊσταμένων Κτηματολογικών Γραφείων, που δεν έλαβαν υπόψη του ότι στο ακίνητο έχει γίνει υπαίτια κατάτμηση. Και μηχανικών για την οικοδομική άδεια και την υπαγωγή σε τακτοποίηση αυθαιρέτου κατηγορίας 5. Το σχετικό πραγματικό παράδειγμα, όπως επίσης την αλυσίδα των λαθών παρουσιάσαμε αναλυτικά σε προηγούμενο άρθρο μας.

Επανερχόμαστε προκειμένου να επισημάνουμε ότι  οι εμπλεκόμενοι, κυρίως οι τράπεζες αξιοποιώντας αλλά και κρυπτόμενοι πίσω από την πολυπλοκότητα νομιμοφανών διαδικασιών, που όμως βασίζονται θεμελιακά στο νομικά και πολεοδομικά σαθρό έδαφος της παράνομης υπαίτιας κατάτμησης αντί να αναλάβουν την ευθύνη ματαίωσης, συνήθως συνεχίζουν τη διαδικασία του άκυρου πλειστηριασμού, μεταθέτοντας συνολικά το πρόβλημα στο νέο αγοραστή.

Με υλικό, από το βιβλίο με κεντρικό τίτλο «Υπαίτια Κατάτμηση» των Σωτήριου Γ. Μούρκα και Κωνσταντίνου Σ. Μούρκα, το οποίο  αποτελεί έναν οδηγό γνώσης και παρουσίασης τεκμηριωμένων λύσεων σωστής αντιμετώπισης δύσκολων και πολύπλοκων ιδιοκτησιακών και πολεοδομικών θεμάτων.

Τα «κρυφά βάρη» του εκπλειστηριαζόμενου ακινήτου ακολουθούν και τελικώς βαρύνουν τον νέο ιδιοκτήτη, ανοίγοντας νέους κύκλους δικαστικών περιπετειών για τον πρώτο προκειμένου να ανακτήσει την περιουσία του και  τον δεύτερο για ακίνητο, που απέκτησε σε άκυρο πλειστηριασμό και δεν μπορεί να έχει και να αξιοποιήσει.

Σε συνέχεια λοιπόν της ανάδειξης του θέματος ότι πλειστηριασμός ακινήτου από παράνομη κατάτμηση είναι άκυρος, πρέπει να γνωρίζουμε ότι:

Η σύγχυση με τα αυθαίρετα κατηγορίας 5

Το ακίνητο που προκύπτει από υπαίτια κατάτμηση δεν μπορεί να τακτοποιηθεί ούτε από την τράπεζα, γιατί το οικόπεδο ή το αγροτεμάχιο είναι υπαιτίως μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο και συνεπώς το αυθαίρετο κατεδαφίζεται, αν δεν υπάρχει η δυνατότητα προσκύρωσης ή συνένωσης. Προσκύρωση ή συνένωση, προϋποθέτουν χρήμα και διαδικασίες δύσκολες και χρονοβόρες.   Ορισμένοι ίσως να συγχέουν αυτά με το κατ’ εξαίρεση δικαίωμα τακτοποίησης των τραπεζικών ακινήτων (κατηγορίας 5). Είναι άλλο πράγμα.

Παραδείγματος χάριν δεν τακτοποιείται ακίνητο που βρίσκεται σε πλατεία. Απλά κατεδαφίζεται και υπάρχει συνέχεια ποινικών πράξεων. Συνεπώς δεν πλειστηριάζεται το υπαιτίως κατατμημένο τραπεζικό ακίνητο.

-«Γιατί έχεις, αλλά δεν έχεις».

Πλειστηριασμός με τελεσίδικη διαγραφή οφειλής

Όταν υπάρχει πλειοδότης και κατοχυρώνεται το ακίνητο, το ποσό που ανακτάται αφαιρείται από την οφειλή. Το υπόλοιπο λοιπόν επαυξημένο με τα έξοδα δίκης και πλειστηριασμού συνεχίζει να οφείλεται και τοκίζεται κ.λ.π. Το σπουδαιότερο είναι ότι εάν η δικαστική απόφαση αναφέρει πως το σύνολο της οφειλής παραγράφεται ανεξαρτήτως ανακτημένου ποσού, είναι οριστική και τελεσίδικη η διαγραφή. Διαφορετικά όταν υπάρχει υπόλοιπο και αυτό το φροντίζουν οι τράπεζες, ξεκινάμε πάλι από την αρχή. Υπόλοιπο συν δικαστικά έξοδα, συν τόκοι αρχίζουν πάλι ως νέο υπόλοιπο που αρχίζει με τόκους υπερημερίας και πάλι από την αρχή.

Άποψή μας είναι ότι έπρεπε να υπάρχει αίτημα παράλληλα με εκείνο της  απόρριψης κ.λ.π., αιτιολογημένο  που να εξομοιώνει την συνολική οφειλή. Αυτή να περιέχει και όλα τα έξοδα με το συγκεκριμένο ακίνητο που έχει υποθηκευτεί αξίας μικρότερης της οφειλής, ακόμη και λόγω κουρέματος. Βέβαια οι νομικοί, που εννοούν σίγουρα αυτά, θα πρέπει να τα εκφράσουν νομικά, αλλά με το παραπάνω νόημα – σκεπτικό.  Θα μου πείτε επίσης ότι πέραν του δανειστή που ξεκίνησε (επέσπευσε) την διαδικασία της κατάσχεσης, υπάρχουν και εκείνοι οι άλλοι δανειστές του ιδίου οφειλέτη που αναγγέλθηκαν εμπρόθεσμα μετά τον πλειστηριασμό. Αυτό, κατά την άποψή μου θα μπορούσε να λυθεί εάν όριζε την τιμή πρώτης εκκίνησης πιστοποιημένος εκτιμητής ακινήτων συνεργάτης του Δικαστικού επιμελητή. Έτσι θα μπορούσε ο δικαστής να συμπεριλάβει τα προαναφερόμενα. Χρειάζεται ίσως και νομοθετική πρωτοβουλία. Ας γίνει.

Τις τιμές εκκίνησης πλειστηριασμού αντί πιστοποιημένου εκτιμητή βγάζουν οι δικαστικοί επιμελητές

Η Ελλάδα βοά. Δεν λαμβάνει κανείς υπόψιν του τα χρόνια της κρίσης. Δεν προστατεύονται ούτε οι οφειλέτες που σπούδαζαν παιδιά, ή ασθένησαν βαριά, ή … με την κρίση. Δέν σκέπτεται κανείς υπερήλικες που δεν βγαίνουν ή δεν μπορούν να βγουν σε σύνταξη λόγω χρεών της κρίσης. Μην βιαστείτε να αναφέρετε για τα «ημίμετρα». Ας ξεκινήσουμε με τον πιστοποιημένο εκτιμητή και την δικαστική απόφαση. Κάτι είναι.

Νευραλγικός και ο ρόλος των συμβολαιογράφων

Μην νομίζουν οι επί του πλειστηριασμού συμβολαιογράφοι, ότι επειδή δεν έχουν νομική ευθύνη να εκφράσουν άποψη επί του πλειστηριασμού, απαλλάσσονται της ηθικής ευθύνης και της υπεράσπισης του δικαίου που είναι ταγοί ως νομικοί, που γνωρίζουν και καταλαβαίνουν. Δεν υπάρχει ηθική ευθύνη για το αποτέλεσμα μη νόμιμων ενεργειών; Δηλαδή θα απαλλάξουμε και τον Πόντιο Πιλάτο για την σταύρωση του Θεανθρώπου;

Επισημαίνουμε ότι τα παραπάνω είναι αληθή και αδιαμφισβήτητα και κάτι πρέπει να γίνει.

Το βιβλίο με κεντρικό τίτλο «Υπαίτια  Κατάτμηση»

Μεγάλη ανταπόκριση βρίσκει το βιβλίο με κεντρικό τίτλο «Υπαίτια  Κατάτμηση» των Σωτήριου Γ. Μούρκα και Κωνσταντίνου Σ. Μούρκα,  καθώς αποτελεί έναν οδηγό γνώσης και παρουσίασης τεκμηριωμένων λύσεων σωστής αντιμετώπισης δύσκολων και πολύπλοκων ιδιοκτησιακών και πολεοδομικών θεμάτων, για μηχανικούς συμβολαιογράφους, δικηγόρους, δικαστές και ιδιοκτήτες ακινήτων και κάθε ενδιαφερόμενο πολίτη.

Στόχος του βιβλίου

Στόχος του βιβλίου είναι «η περεταίρω μελέτη – διερεύνηση και επέκταση των γνώσεων μας», σημειώνουν οι συγγραφείς και αναφέρουν χαρακτηριστικά ότι:

-«Αν οι Μηχανικοί, οι Δικηγόροι, οι Συμβολαιογράφοι, οι Υποθηκοφύλακες και οι προϊστάμενοι των Κτηματολογικών Γ ραφείων γνώριζαν, ήθελαν, τολμούσαν, αφενός μεν δεν θα συνέβαιναν, αφετέρου δε, θα διορθωνόταν εν τη γενέσει τους ή και αργότερα. Αυτός είναι ο σκοπός του εγχειρήματος αυτού. Όλοι εμείς πρέπει να έχουμε ως Ευαγγέλιο όλες τις διατάξεις του παρόντος. Στόχος η περεταίρω μελέτη – διερεύνηση και επέκταση των γνώσεων μας».

Δημιουργοί του βιβλίου είναι οι:

*Σωτήριος Γεωργίου Μούρκας: Διπλωματούχος Πολιτικός Μηχανικός ΤΕΕ 41279 Πραγματογνώμων Δικαστικός & Τεχνικού Επιμελητηρίου. Ελεγκτής δόμησης ΥΠΕΚΑ (ΕΥΕΔ 1036). Ενεργειακός Επιθεωρητής κτιρίων, Λεβήτων & Εγκ/στάσεων Θέρμανσης & Κλιματισμού ΥΠΕΚΑ. Και

Κωνσταντίνος Μούρκας του Σωτηρίου: Διπλωματούχος Πολιτικός Μηχανικός Α.Π.Θ.      ΤΕΕ 157049. Υποψήφιος Διδάκτωρ Αντισεισμικής Μηχανικής Αριστοτελείου Πανεπιστημίου Θεσσαλονίκης.

Περιεχόμενα

Στην έκδοση δημοσιεύονται και εξαντλούνται όλα τα συναφή θέματα χωρίς να χρειασθεί αναζήτηση σε άλλες πηγές,  σχετικά με:

ΥΠΑΙΤΙΑ  ΚΑΤΑΤΜΗΣΗ: Κατάτμηση, τακτοποίηση, προσκύρωση, ενοποίηση – συνένωση, ματαίωση, παλαιές δημοτικοί οδοί, ιδιωτικοί οδοί, σύνταξη πράξης προσκύρωσης – τακτοποίησης, διαδικασία καταβολής αποζημίωσης, κατάληψη ακινήτων, βάρη, υπόχρεοι αποζημίωσης, απαλλοτριώσεις ακινήτων, ομαδική τακτοποίηση, κτηματική ομάδα, φυτείες ή εγκαταστάσεις & αναδασμός

ΑΚΥΡΟΤΗΤΑ ΣΥΣΤΑΣΗΣ ΚΑΘΕΤΗΣ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ: Ακυρότητα σύστασης καθέτου, που και πότε απαγορεύεται, απαγόρευση υπαγωγής αυθαιρέτων.

ΠΡΑΓΜΑΤΟΓΝΩΜΟΣΥΝΗ – ΤΕΧΝΙΚΗ ΕΚΘΕΣΗ

ΑΚΥΡΟΤΗΤΑ ΠΡΑΓΜΑΤΟΓΝΩΜΟΣΝΗΣ

ΥΠΟΧΡΕΩΣΕΙΣ ΠΡΑΓΜΑΤΟΓΝΩΜΟΝΑ, ΝΟΜΟΣ &  ΣΥΣΤΑΣΕΙΣ ΤΕΧΝΙΚΟΥ ΕΠΙΜΕΛΗΤΗΡΙΟΥ ΕΛΛΑΔΟΣ ΠΡΟΣ ΜΕΛΗ ΤΟΥ  ΠΡΑΓΜΑΤΟΓΝΩΜΟΝΕΣ

Πραγματογνωμοσύνες ορισθείσες από: Εφετείο σε δικάσιμο, Εισαγγελέα σε προανάκριση, Πρωτοδικείο σε δικάσιμο &  Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδος με αίτηση ενδιαφερομένου. Έκθεση Τεχνικού Συμβούλου για δικαστική χρήση.

Ειδικότερα αναλύονται και παρουσιάζονται όλα τα σχετικά:

-Στιγμιαία Κατάτμηση

-Υπαίτια Κατάτμηση & εκτός Σχεδίου

-Μονομερής Σύσταση

-Κάθετοι εκτός Σχεδίου με Χρησικτησία

-Ζώνη Οικιστικού Ελέγχου

-Επικύρωση Ανώμαλων  Δικαιοπραξιών

-Γήπεδα εντός και εκτός ορίων Οικισμού

-Γήπεδα στα Όρια Σχεδίου πόλεως & Οικισμού

-Ακυρότητα Πραγματογνωμοσύνης

-Ακύρωση Δικαστικής   Απόφασης

Η απόκτηση του βιβλίου

Το βιβλίο διατίθεται στους ενδιαφερόμενους με παραγγελία μέσω ηλεκτρονικού ταχυδρομείου και αποστέλλεται ταχυδρομικώς. Η τιμή αγοράς του βιβλίου είναι 100 ευρώ, συμπεριλαμβανομένων των εξόδων ταχυδρομικής αποστολής.

Για παραγγελία και αγορά του βιβλίου οι ενδιαφερόμενοι μπορούν να επικοινωνήσουν στα ακόλουθα στοιχεία επικοινωνίας των συγγραφέων:

Σωτήριος Γεωρ. Μούρκας:

Κιν. 6973680652

Email: sotirismourkas1@gmail.com

Κωνσταντίνος Μούρκας του Σωτηρίου:

Email: kmourkas@teemail.gr & kon.mourkas@gmail.com