Αυθαίρετα: βόμβα ΣτΕ σε τακτοποιήσεις πολυκατοικιών και υπαγωγές κατηγορίας 5

Του Αργύρη Δεμερτζή/

Απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας τινάζει στον αέρα χιλιάδες τακτοποιήσεις αυθαιρέτων σε κοινόχρηστους υποχρεωτικά ακάλυπτους χώρους κτιρίων. Βάζει προκαταβολικά βραδυφλεγή βόμβα σε νέες τακτοποιήσεις αυθαιρέτων, ιδίως της κατηγορίας 5, σε περίπτωση επαναφοράς της από το υπουργείο Περιβάλλοντος. Και στέλνει ξανά στην Ολομέλεια του ΣτΕ να κριθεί διάταξη του βασικού νόμου των αυθαιρέτων.

Η απόφαση του Τμήματος του Συμβουλίου της Επικρατείας:

-Κρίνει αντισυνταγματική την τακτοποίηση αυθαιρέτων στους κοινόχρηστους, υποχρεωτικώς ακάλυπτους χώρους κτιρίων στις περιπτώσεις που υπερβαίνουν τους όρους δόμησης, την επιτρεπόμενη κάλυψη και την προβλεπόμενη από την πολεοδομική νομοθεσία ρυμοτομική γραμμή της περιοχής τους.

-Στέλνει ξανά στην Ολομέλεια του ανώτατου ακυρωτικού δικαστηρίου να εκδικάσει τη διάταξη του βασικού νόμου για τις τακτοποιήσεις των αυθαιρέτων (ν. 4178/2013), για την υπαγωγή αυθαιρέτων σε πολυκατοικίες με «απλή πλειοψηφία των συνιδιοκτητών», κρίνοντας ότι είναι «ανίσχυρη λόγω αντιθέσεώς της προς το Σύνταγμα».

Καταιγιστικές συνέπειες για χιλιάδες ιδιοκτήτες

Η νέα απόφαση του ΣτΕ κρίνει αντισυνταγματική την τακτοποίηση αυθαιρέτων στους κοινόχρηστους, υποχρεωτικώς ακάλυπτους χώρους κτιρίων, οι οποίοι κατά κύριο λόγο (εκτός εάν διαφορετικά ορίζεται σε συμβόλαιο) είναι: ο κήπος του οικοπέδου που περιβάλλει το κτίριο, το δώμα,  η ταράτσα. η πιλοτή, η είσοδος του κτιρίου, στις περιπτώσεις που υπερβαίνουν τους όρους δόμησης, την επιτρεπόμενη κάλυψη και την προβλεπόμενη από την πολεοδομική νομοθεσία ρυμοτομική γραμμή της περιοχής τους. Η ακυρωτική απόφαση αφορά σε τακτοποιήσεις με πρόστιμο αυθαιρέτων όλων των κατηγοριών, που έχουν γίνει μέχρι τώρα, με καταιγιστικές συνέπειες για χιλιάδες ιδιοκτήτες.

Φρένο σε τακτοποιήσεις αυθαιρέτων της κατηγορίας 5

Η ίδια απόφαση ταυτοχρόνως εξουδετερώνει προκαταβολικά τον μεγάλο όγκο νέων τακτοποιήσεων αυθαιρέτων της κατηγορίας 5, σε περίπτωση επαναφοράς της ρύθμισης όπως  έχει εξαγγείλει η κυβέρνηση. Τα αυθαίρετα χωρίς οικοδομική άδεια ή με πολεοδομικές υπερβάσεις άνω του 40%, δηλαδή τα αυθαίρετα της κατηγορίας 5, όσον αφορά σε υποχρεωτικώς ακάλυπτους χώρους υπερβαίνουν τους όρους δόμησης, την επιτρεπόμενη κάλυψη, την προβλεπόμενη από την πολεοδομική νομοθεσία ρυμοτομική γραμμή της περιοχής τους. Δηλαδή τα αυθαίρετα της κατηγορίας 5 στην πλειονότητα τους συγκεντρώνουν τα βασικά πολεοδομικά χαρακτηριστικά, τα οποία εντοπίζει και ακυρώνει η νέα απόφαση του ΣτΕ

Ειδική για κάθε αυθαίρετο κρίση αρμόδιου οργάνου της διοικήσεως

Θέτει επίσης νέους κανόνες για την τακτοποίηση αυθαιρέτων, ζητώντας ειδική για κάθε αυθαίρετο κρίση αρμόδιου οργάνου της διοικήσεως. Στην απόφαση επισημαίνεται σχετικά ότι η ακολουθούμενη διαδικασία γίνεται με την υποβολή αιτήσεως του ενδιαφερομένου και των σχετικών δικαιολογητικών και την καταβολή του οριζόμενου στον νόμο ποσού ειδικού προστίμου,  «χωρίς ειδική για κάθε αυθαίρετο κρίση αρμόδιου οργάνου της διοικήσεως, ύστερα από εκτίμηση πολεοδομικών και κτιριολογικών κριτηρίων, που σχετίζονται με το μέγεθος, τη χρήση, το είδος και τη σημασία της αυθαίρετης κατασκευής, καθώς και με τις επιπτώσεις της στον χώρο που την περιβάλλει, τη συνολική δηλαδή επιβάρυνση της περιοχής».

Αντίθετη στο Σύνταγμα η «απλή πλειοψηφία των συνιδιοκτητών

Σε κάθε περίπτωση μπαίνουν στη «μαύρη λίστα» του ΣτΕ όλες οι τακτοποιήσεις αυθαιρέτων σε  υποχρεωτικώς ακάλυπτους χώρους κτιρίων, καθώς η νέα απόφαση στέλνει ξανά στην Ολομέλεια του ανώτατου ακυρωτικού δικαστηρίου να εκδικάσει τη διάταξη του βασικού νόμου για τις τακτοποιήσεις των αυθαιρέτων (ν. 4178/2013), για την υπαγωγή αυθαιρέτων σε πολυκατοικίες με «απλή πλειοψηφία των συνιδιοκτητών», κρίνοντας ότι είναι «ανίσχυρη λόγω αντιθέσεώς της προς το Σύνταγμα», οδηγώντας τις εξελίξεις προς την καθολική συμφωνία των συνιδιοκτητών για τις τακτοποιήσεις αυθαιρέτων σε πολυκατοικίες.

Τα άρθρα του Συντάγματος που παραβιάζονται

Η απόφαση του ΣτΕ σχετικά με τις  προβλέψεις της πολεοδομικής νομοθεσίας των αυθαιρέτων διαπιστώνει ότι: « κάθε αυθαίρετη κατασκευή που καταλαμβάνει κοινόχρηστο χώρο ακινήτου, κείμενη οπουδήποτε στην επικράτεια, εξαιρείται της κατεδαφίσεως υποχρεωτικώς, με την υποβολή δηλώσεως από τον ενδιαφερόμενο, χωρίς να ερευνάται εάν αντίκειται στους ισχύοντες όρους και περιορισμούς δομήσεως του οικείου ρυμοτομικού σχεδίου και αν υπάρχει υπέρβαση της επιτρεπόμενης καλύψεως της περιοχής».

Είναι καταπέλτης κατά της τακτοποίησης αυθαιρέτων στους κοινόχρηστους, υποχρεωτικώς ακάλυπτους χώρους κτιρίων, αναφέροντας ότι το Τμήμα του ΣτΕ που εκδίκασε την υπόθεση ομοφώνως αποφάσισε ότι:

-«Η γενόμενη δια της παρατεθείσης διατάξεως ρύθμιση, και μάλιστα με απλή πλειοψηφία των συνιδιοκτητών, κατά το μέρος που αφορά κοινόχρηστους χώρους στον υποχρεωτικώς ακάλυπτο χώρο του ακινήτου, ο οποίος, κατά τις σχετικές πολεοδομικές διατάξεις, παραμένει αδόμητος λόγω εφαρμογής του οικείου ρυμοτομικού σχεδίου προκειμένου να μην υπάρχει υπέρβαση της επιτρεπόμενης καλύψεως της περιοχής, προσκρούει, κατά βάση, στο άρθρο 24 του Συντάγματος».  Ειδικότερα επισημαίνει ότι:

-«Έχει ως συνέπεια να ανατρέπεται, και σε κάθε περίπτωση να νοθεύεται, ο επιβαλλόμενος από το άρθρο 24 του Συντάγματος ορθολογικός πολεοδομικός σχεδιασμός, και να επέρχεται αλλοίωση της λειτουργικότητας των οικισμών και επιδείνωση των όρων διαβιώσεως των κατοίκων, δεδομένου ότι η αναστολή αυτή επέρχεται με μόνη την υποβολή αιτήσεως του ενδιαφερομένου και των σχετικών δικαιολογητικών και την καταβολή του οριζόμενου στον νόμο ποσού ειδικού προστίμου»

-«Η επίμαχη ρύθμιση, πέραν της αντιθέσεώς της στο άρθρο 24 του Συντάγματος, σύμφωνα με τα ανωτέρω, αντίκειται επίσης, αφενός στις συνταγματικές αρχές του κράτους δικαίου (άρθρο 25 παρ. 1 του Συντάγματος) και του σεβασμού και προστασίας της αξίας του ανθρώπου (άρθρο 2 παρ. 1 Συντάγματος), αφετέρου δε στη συνταγματική αρχή της ισότητας (άρθρο 4 παρ. 1 του Συντάγματος)».

Ανισότητα εις βάρος των νομοταγών πολιτών

Σχετικά με την παραβίαση της συνταγματικής αρχής της ισότητας η νέα απόφαση του ΣτΕ κάνει τη διάκριση μεταξύ των πολιτών που αυθαιρετούν και των νομοταγών πολιτών υπογραμμίζοντας ότι η επίμαχη ρύθμιση:

-«Στη δε συνταγματική αρχή της ισότητας αντιβαίνει, διότι θέτει σε μειονεκτική μοίρα, έναντι εκείνων των οποίων οι ανεγερθείσες ή διαρρυθμισθείσες οικοδομές είναι αυθαίρετες λόγω παραβιάσεως των ισχυόντων όρων δομήσεως και χρήσεων γης, αλλά εν τούτοις εξαιρούνται από την κατεδάφιση, τους νομοταγείς πολίτες που έχουν ιδιοκτησία στην ίδια περιοχή και οι οποίοι, μολονότι ενήργησαν κατά την ανέγερση ή διαρρύθμιση της οικοδομής τους μέσα στα πλαίσια των δυνατοτήτων τις οποίες παρείχαν οι νόμοι, θα υφίστανται του λοιπού εις το διηνεκές τις δυσμενείς πολεοδομικές συνέπειες των αυθαίρετων κατασκευών των γειτόνων τους οι οποίες, αν και επιβαρύνουν τους όρους διαβιώσεως, διαφεύγουν την κατεδάφισή τους».

Ξανά στην Ολομέλεια του ΣτΕ η διάταξη του ν. 4178/2013

Η νέα απόφαση του ΣτΕ απέρριψε δικαστική προσφυγή ιδιώτη κατά σχετικής απόφασης του Διοικητικού Εφετείου, που ακύρωσε τακτοποίηση αυθαιρέτου σε κοινόχρηστο, υποχρεωτικώς ακάλυπτο χώρο κτιρίου πολυκατοικίας με απόφαση της πλειοψηφίας των συνιδιοκτητών και στέλνοντας τον βασικό νόμο των αυθαιρέτων να κριθεί ξα΄να από την ολομέλεια του ΣτΕ το Τμήμα του ΣτΕ αποφάνθηκε ότι:

-«Η κρίση του Διοικητικού Εφετείου είναι ορθή, δεδομένου ότι η προαναφερόμενη διάταξη του άρθρου 11 παράγραφος 1 περίπτωση δ’ υποπερίπτωση i του ν. 4178/2013, κατ’ επίκληση της οποίας εκδόθηκε η προσβαλλόμενη με την αίτηση ακυρώσεως πράξη, είναι ανίσχυρη λόγω αντιθέσεώς της προς το Σύνταγμα, κατά τα γενόμενα δεκτά στην προηγούμενη σκέψη. Συνεπώς η κρινόμενη έφεση θα έπρεπε να απορριφθεί. Εν όψει, όμως του ότι το ζήτημα της συνταγματικότητας της ανωτέρω διατάξεως δεν έχει κριθεί με προηγούμενη απόφαση της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικράτειας, το Τμήμα κρίνει ότι η επίλυση του εν λόγω ζητήματος πρέπει, κατ’ άρθρο 100 παρ. 5 του Συντάγματος, να παραπεμφθεί στην Ολομέλεια του Δικαστηρίου».

Ολόκληρη η απόφαση του ΣτΕ

Η απόφαση του Τμήματος του ΣτΕ 91/2024, για «τη συνταγματικότητα η μη της διάταξης περί τακτοποιήσεων αυθαιρέτων κατασκευών σε κοινόχρηστους χώρους πολυκατοικιών», που εκδικάστηκε με Πρόεδρο την Μαργαρίτα Γκορτζολίδου και Εισηγήτρια την  Ελ. Μουργιά, όπως δημοσιεύτηκε σε περίληψη στην έγκυρη νομική έκδοση «Νόμος + Φύση» έχει ως εξής:

-« Κάθε ιδιοκτήτης ορόφου ή διαμερίσματος οικοδομής, για την οποία έχει συσταθεί εγκύρως οριζόντια ιδιοκτησία, δικαιούται, λόγω της αναγκαίας συγκυριότητας του επί των κοινόχρηστων μερών της οικοδομής, μεταξύ των οποίων περιλαμβάνεται και ο ακάλυπτος χώρος του οικοπέδου, να κάνει απόλυτη χρήση τούτων και να προβαίνει στην επισκευή και ανανέωση αυτών, αρκεί να μη βλάπτει τα αντίστοιχα δικαιώματα των λοιπών συνιδιοκτητών και να μην μεταβάλλει τον συνήθη προορισμό των μερών αυτών. Μπορεί, επίσης, με συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών, η οποία πρέπει να καταρτισθεί με συμβολαιογραφικό έγγραφο και να μεταγραφεί, να παραχωρηθεί η αποκλειστική χρήση κοινόκτητων και κοινόχρηστων μερών της οικοδομής σε έναν ή και περισσότερους από τους συνιδιοκτήτες, με αντίστοιχο αποκλεισμό των άλλων. Όμως, το με τέτοια συμφωνία παρεχόμενο σε συνιδιοκτήτη δικαίωμα αποκλειστικής χρήσεως κοινόχρηστου πράγματος δεν περιέχει και εξουσία άρσεως του προβλεπόμενου προορισμού του, αλλά η παραχώρηση αυτή και η αντίστοιχη χρήση θα γίνεται για τον προορισμό που το τμήμα αυτό από τη φύση του έχει και προκύπτει από τις λειτουργικές χρησιμότητες του οικοδομήματος που ορίζονται από τον κανονισμό, την τοποθεσία του ακινήτου και τις τακτικές συνήθειες της περιοχής. Βλαπτική για τα δικαιώματα των λοιπών συνιδιοκτητών είναι η χρήση που εμποδίζει ή δυσχεραίνει υπερμέτρως αυτούς στη χρήση των οριζόντιων ιδιοκτησιών τους ή και στη σύγχρηση των κοινών μερών, ενώ μεταβολή του συνήθους προορισμού προκαλείται όταν η συγκεκριμένη χρήση αλλοιώνει τον προορισμό των κοινών μερών, που ορίζεται με δικαιοπρακτική ρύθμιση ή, σε περίπτωση ελλείψεώς της, προκύπτει από τη φύση των πραγμάτων και τον σκοπό που αυτά υπηρετούν κατά τα διδάγματα της κοινής πείρας στη λειτουργία της οροφοκτησίας, καθώς και από τις συνθήκες της συγκεκριμένης περιπτώσεως. Η εφαρμογή των κανόνων αυτών, αναγόμενη στις ρυθμιζόμενες από το ιδιωτικό δίκαιο σχέσεις των συνιδιοκτητών, εμπίπτει στη δικαιοδοσία των πολιτικών δικαστηρίων, δεν αποκλείεται, όμως, να εκφέρουν παρεμπίπτουσα κρίση επ’ αυτών και διοικητικά όργανα, εφόσον αυτό είναι αναγκαίο για την άσκηση της αρμοδιότητάς τους.

Το Τμήμα, ομοφώνως δέχθηκε τα ακόλουθα: κάθε αυθαίρετη κατασκευή που καταλαμβάνει κοινόχρηστο χώρο ακινήτου, κείμενη οπουδήποτε στην επικράτεια, εξαιρείται της κατεδαφίσεως υποχρεωτικώς, με την υποβολή δηλώσεως από τον ενδιαφερόμενο, χωρίς να ερευνάται εάν αντίκειται στους ισχύοντες όρους και περιορισμούς δομήσεως του οικείου ρυμοτομικού σχεδίου και αν υπάρχει υπέρβαση της επιτρεπόμενης καλύψεως της περιοχής. Η γενόμενη δια της παρατεθείσης διατάξεως ρύθμιση, και μάλιστα με απλή πλειοψηφία των συνιδιοκτητών, κατά το μέρος που αφορά κοινόχρηστους χώρους στον υποχρεωτικώς ακάλυπτο χώρο του ακινήτου, ο οποίος, κατά τις σχετικές πολεοδομικές διατάξεις, παραμένει αδόμητος λόγω εφαρμογής του οικείου ρυμοτομικού σχεδίου προκειμένου να μην υπάρχει υπέρβαση της επιτρεπόμενης καλύψεως της περιοχής, προσκρούει, κατά βάση, στο άρθρο 24 του Συντάγματος διότι έχει ως συνέπεια να ανατρέπεται, και σε κάθε περίπτωση να νοθεύεται, ο επιβαλλόμενος από το άρθρο 24 του Συντάγματος ορθολογικός πολεοδομικός σχεδιασμός, και να επέρχεται αλλοίωση της λειτουργικότητας των οικισμών και επιδείνωση των όρων διαβιώσεως των κατοίκων, δεδομένου ότι η αναστολή αυτή επέρχεται με μόνη την υποβολή αιτήσεως του ενδιαφερομένου και των σχετικών δικαιολογητικών και την καταβολή του οριζόμενου στον νόμο ποσού ειδικού προστίμου, χωρίς ειδική για κάθε αυθαίρετο κρίση αρμόδιου οργάνου της διοικήσεως, ύστερα από εκτίμηση πολεοδομικών και κτιριολογικών κριτηρίων, που σχετίζονται με το μέγεθος, τη χρήση, το είδος και τη σημασία της αυθαίρετης κατασκευής, καθώς και με τις επιπτώσεις της στον χώρο που την περιβάλλει, τη συνολική δηλαδή επιβάρυνση της περιοχής.

Η επίμαχη ρύθμιση, πέραν της αντιθέσεώς της στο άρθρο 24 του Συντάγματος, σύμφωνα με τα ανωτέρω, αντίκειται επίσης, αφενός στις συνταγματικές αρχές του κράτους δικαίου (άρθρο 25 παρ. 1 του Συντάγματος) και του σεβασμού και προστασίας της αξίας του ανθρώπου (άρθρο 2 παρ. 1 Συντάγματος), αφετέρου δε στη συνταγματική αρχή της ισότητας (άρθρο 4 παρ. 1 του Συντάγματος). Ειδικότερα, αντιβαίνει στις συνταγματικές αρχές του κράτους δικαίου και του σεβασμού και προστασίας της αξίας του ανθρώπου, εφόσον θεμελιώδης επιδίωξη του Κράτους δικαίου είναι η πραγμάτωση του Δικαίου στην Πολιτεία, που πρωτίστως επιτυγχάνεται με τη διαφύλαξη του κύρους του νόμου. Η επιδίωξη αυτή επιτελείται, μεταξύ άλλων, με τη θέσπιση πάγιων διατάξεων που ρυθμίζουν την ατομική και κοινωνική δραστηριότητα των πολιτών οι οποίοι, βάσει των κανόνων αυτών και μέσα στα πλαίσια της ρυθμίσεώς τους, ασκούν τα συνταγματικώς κατοχυρωμένα ατομικά και κοινωνικά τους δικαιώματα και μετέχουν στην οικονομική και κοινωνική ζωή της χώρας (άρθρο 5 παρ. 1 Συντάγματος). Εξάλλου, ο σεβασμός και η προστασία της αξίας του ανθρώπου, που αποτελούν πρωταρχική υποχρέωση της Πολιτείας, επιβάλλουν στο Κράτος την υποχρέωση να εγγυάται υπέρ των πολιτών την πιστή εφαρμογή των νόμων, να προασπίζει τα νομίμως και όχι τα παρανόμως κτηθέντα από τους πολίτες αγαθά καθώς και να σέβεται και να προάγει με κάθε πρόσφορο μέσο την εμπιστοσύνη των πολιτών στο νόμο και την έννομη τάξη, την ύπαρξη και τη διατήρηση της οποίας εγγυάται η αποτελεσματική λειτουργία των κρατικών υπηρεσιών επιβολής και εφαρμογής του νόμου. Στη δε συνταγματική αρχή της ισότητας αντιβαίνει, διότι θέτει σε μειονεκτική μοίρα, έναντι εκείνων των οποίων οι ανεγερθείσες ή διαρρυθμισθείσες οικοδομές είναι αυθαίρετες λόγω παραβιάσεως των ισχυόντων όρων δομήσεως και χρήσεων γης, αλλά εν τούτοις εξαιρούνται από την κατεδάφιση, τους νομοταγείς πολίτες που έχουν ιδιοκτησία στην ίδια περιοχή και οι οποίοι, μολονότι ενήργησαν κατά την ανέγερση ή διαρρύθμιση της οικοδομής τους μέσα στα πλαίσια των δυνατοτήτων τις οποίες παρείχαν οι νόμοι, θα υφίστανται του λοιπού εις το διηνεκές τις δυσμενείς πολεοδομικές συνέπειες των αυθαίρετων κατασκευών των γειτόνων τους οι οποίες, αν και επιβαρύνουν τους όρους διαβιώσεως, διαφεύγουν την κατεδάφισή τους.

Η κρίση του Διοικητικού Εφετείου είναι ορθή, δεδομένου ότι η προαναφερόμενη διάταξη του άρθρου 11 παράγραφος 1 περίπτωση δ’ υποπερίπτωση i του ν. 4178/2013, κατ’ επίκληση της οποίας εκδόθηκε η προσβαλλόμενη με την αίτηση ακυρώσεως πράξη, είναι ανίσχυρη λόγω αντιθέσεώς της προς το Σύνταγμα, κατά τα γενόμενα δεκτά στην προηγούμενη σκέψη. Συνεπώς η κρινόμενη έφεση θα έπρεπε να απορριφθεί. Εν όψει, όμως του ότι το ζήτημα της συνταγματικότητας της ανωτέρω διατάξεως δεν έχει κριθεί με προηγούμενη απόφαση της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικράτειας, το Τμήμα κρίνει ότι η επίλυση του εν λόγω ζητήματος πρέπει, κατ’ άρθρο 100 παρ. 5 του Συντάγματος, να παραπεμφθεί στην Ολομέλεια του Δικαστηρίου».