Αρχίζει η μάχη επέκτασης του φυσικού αερίου θέρμανσης στις πολυκατοικίες-  Οι συγκρούσεις και τα «βελούδινα διαζύγια» μεταξύ των  ιδιοκτητών

Τι προβλέπει η νέα ρύθμιση του ΥΠΕΝ για την αυτονόμηση θέρμανσης διαμερισμάτων. Με διάταξη, που περιλαμβάνεται στο νομοσχέδιο «Έλεγχος και προστασία του δομημένου περιβάλλοντος», το οποίο κατατέθηκε την Τετάρτη 20 Σεπτεμβρίου 2017, προς ψήφιση στη Βουλή, το ΥΠΕΝ αποδεσμεύοντας  τους ιδιοκτήτες διαμερισμάτων από το κεντρικό σύστημα θέρμανσης των πολυκατοικιών με πετρέλαιο, επιχειρεί να δώσει ώθηση,  ιδίως στις περιοχές που υπάρχει εγκατεστημένο δίκτυο  μαζικής στροφής καταναλωτών προς το φυσικό αέριο.

Όπως είναι αναμενόμενο σε αυτές τις περιπτώσεις υπάρχουν από πολλές πλευρές αιτιάσεις  και ερωτήματα εάν οι νέες συλλογικές διαδικασίες  και η υπέρβαση αυτών, όπως προβλέπονται στη νέα ρύθμιση, θα οδηγήσουν σε ομαλές εξελίξεις και «βελούδινα διαζύγια»  μεταξύ των ιδιοκτητών των διαμερισμάτων, στον τομέα της θέρμανσης  ή  θα γίνουν αιτία εμπλοκών, νέων τριβών ακόμη και δικαστικών διενέξεων.

Παράλληλα η επιτυχία του εγχειρήματος μαζικής στροφής καταναλωτών αυτής της κατηγορίας προς το φυσικό αέριο είναι βέβαιο ότι θα αναδείξει τα πλεονεκτήματα όσους έχουν  την οικονομική δυνατότητα να επενδύσουν σε αυτή την επιλογή θέρμανσης με άμεσα και μακροπρόθεσμα οφέλη αλλά και με ακόμη μεγαλύτερη έμφαση τις οδυνηρές συνέπειες της ενεργειακής φτώχειας, για νοικοκυριά χαμηλών και μεσαίων εισοδημάτων, που λόγω αδυναμίας μετάβασης στο φυσικό αέριο θα μείνουν στην ομηρεία της ακριβής  θέρμανσης πετρελαίου, με ακόμη δυσμενέστερους όρους αγοράς και διαμοιρασμού των υψηλών εξόδων –και μάλιστα με προκαταβολική πληρωμή εφοδιασμού- του πετρελαίου θέρμανσης.

Ειδικότερα το νέο νομοσχέδιο του ΥΠΕΝ  αναφέρει ότι οι ιδιοκτησίες που επιλέγουν την αυτόνομη θέρμανση μπορούν να απαλλαγούν πλήρως από τις δαπάνες του κεντρικού συστήματος μετά από απόφαση της πλειοψηφίας της γενικής συνέλευσης της πολυκατοικίας. Επίσης ότι σε περίπτωση που η γενική συνέλευση της πολυκατοικίας λάβει αρνητική απόφαση για την αυτονόμηση κάποιου διαμερίσματος ή δεν συγκληθεί για να λάβει απόφαση εντός 30 ημερών, τότε ο ιδιοκτήτης που θέλει να αυτονομηθεί δικαιούνται να προβεί με δική του δαπάνη, ευθύνη και επιμέλεια στην αποσύνδεση της ιδιοκτησίας του, μονώνοντας τους σωλήνες της κεντρικής θέρμανσης που διέρχονται από αυτή, και κατά τρόπο που να μην θίγει τη θέρμανση των ιδιοκτησιών των λοιπών συνιδιοκτητών.

Χαρακτηριστικά αναφέρεται στο νομοσχέδιο ότι «οριζόντια ιδιοκτησία που αυτονομείται με βάση απαλλάσσεται από τις δαπάνες κατανάλωσης καυσίμου του συστήματος κεντρικής θέρμανσης του κτιρίου, υποχρεούται όμως να συμμετέχει στις κοινές δαπάνες προληπτικής συντήρησής του και στις έκτακτες δαπάνες. Με απόφαση της πλειοψηφίας των συνιδιοκτητών της πολυκατοικίας μπορεί να αποφασιστεί η πλήρης απαλλαγή των ιδιοκτησιών που αυτονομούνται.»

Για την εγκατάσταση του νέου συστήματος λαμβάνονται όλες οι πολεοδομικές άδειες και ο απαιτούμενος εξοπλισμός τοποθετείται εντός της αυτονομούμενης οριζόντιας ιδιοκτησίας ή σε χώρο που ανήκει στην κυριότητα ή στην αποκλειστική χρήση του ιδιοκτήτη. Θεσπίζεται μάλιστα υποχρέωση του ιδιοκτήτη της αυτονομούμενης ιδιοκτησίας να γνωστοποιήσει στους υπόλοιπους συνιδιοκτήτες της πολυκατοικίας την αποσύνδεσή του από το σύστημα κεντρικής θέρμανσης, τον τρόπο όδευσης των σωληνώσεων της παροχής μέχρι την ιδιοκτησία του και το χρόνο έναρξης και την αναμενόμενη διάρκεια των εργασιών εγκατάστασης.

Είναι αξιοσημείωτο ότι η Ομοσπονδία Ιδιοκτητών (ΠΟΜΙΔΑ) έχει προκαταβολικά αντιδράσει στη νέα ρύθμιση σημειώνοντας ότι «η εγκατάσταση αυτόνομης θέρμανσης,  χωρίς την πλειοψηφία της πολυκατοικίας θα ανοίξει τον δρόμο για δικαστικές εμπλοκές μεταξύ των ιδιοκτητών. Αντιδράσεις υπήρχαν και για το πώς θα επιμεριστούν οι δαπάνες για τους ενοίκους που παραμένουν εξαρτημένοι από την κεντρική θέρμανση».

Είναι γεγονός ωστόσο ότι με τις μέχρι τώρα ρυθμίσεις οι ιδιοκτήτες διαμερισμάτων σε περιοχές που υπάρχει δίκτυο φυσικού αερίου παραμένουν όμηροι, παρά το γεγονός ότι από τα τέλη της προηγούμενης χρονιάς, άρθηκαν τα εμπόδια που ζητούσαν την εξασφάλιση της πλειοψηφίας της πολυκατοικίας (50 συν 1) για την δημιουργία ανεξάρτητων μονάδων θέρμανσης. Αυτό διότι η αλλαγή του νομοθετικού πλαισίου (4342/2015) άφησε αρρύθμιστο το θέμα της κατανομής των δαπανών μετά την εγκατάσταση της ανεξάρτητης μονάδας θέρμανσης φυσικού αερίου, τηλεθέρμανσης, γεωθερμίας κ.α και δημιούργησε πολλά ερμηνευτικά ζητήματα.

Τα πλεονεκτήματα του φυσικού αερίου

Το φυσικό αέριο προσφέρει μια σειρά από πλεονεκτήματα τα οποία είναι δύσκολο να αγνοήσει κανείς:

• Το φυσικό αέριο είναι καύσιμο σταθερής ποιότητας που όχι μόνο δεν απαιτεί ανεφοδιασμό, αλλά καλούμαστε να το πληρώσουμε μετά την κατανάλωση του σε αντίθεση με το πετρέλαιο.
• Είναι οικονομικότερο κατά τουλάχιστον 20% από το πετρέλαιο.
• Η εγκατάσταση λέβητα φυσικού αερίου στις περισσότερες περιπτώσεις δεν απαιτεί κατασκευή καπνοδόχου.
• Η συντήρηση που απαιτούν οι λέβητες φυσικού αερίου είναι ευκολότερη, οικονομικότερη και πιο καθαρή από ότι στο πετρέλαιο.
• Η επιλογή ενός επίτοιχου λέβητα φυσικού αερίου δεν απαιτεί χώρο λεβητοστασίου.
• Το φυσικό αέριο παρέχει υψηλότατο επίπεδο άνεσης, υψηλότερο ακόμη και από αυτό του πετρελαίου, ειδικά στις αυτόνομες εγκαταστάσεις όπου ο λέβητας αερίου εκτός από θέρμανση παράγει και ζεστό νερό χρήσης.

Τα παραπάνω πλεονεκτήματα καθιστούν την επιλογή του φυσικού αερίου μια πολύ δελεαστική πρόταση σε σχέση με οποιοδήποτε άλλο καύσιμο.

Τι προβλέπει η νέα ρύθμιση

Αναλυτικά στο (άρθρο 127) του νέου νομοσχεδίου του ΥΠΕΝ προβλέπεται ότι: «Τροποποίηση διατάξεων του π.δ. 420/1987, του π.δ. της 27 Σεπτ./7 Νοεμ. 1985 και του ν. 4342/2015 . 1. Η παρ. 5 του άρθρου 2 του π.δ. 420/1987 (Α’ 187), η οποία προστέθηκε με την παρ. 4 του άρθρου 30 του ν. 3175/2003 (Α’ 207) και τροποποιήθηκε με την παρ. 5 του άρθρου 13 του ν. 3661/2008 (Α’ 89), αντικαθίσταται ως εξής:

 «5. Για τη βελτίωση της ενεργειακής αποδοτικότητας των κτιρίων τα οποία περιλαμβάνουν περισσότερες από μία οριζόντιες ιδιοκτησίες, οι αποφάσεις των γενικών συνελεύσεων των συνιδιοκτητών για την αλλαγή του συστήματος κεντρικής θέρμανσης και τη σύνδεση με το δίκτυο φυσικού αερίου ή την εγκατάσταση συστήματος τηλεθέρμανσης ή γεωθερμίας ή αντλιών θερμότητας ή άλλου συστήματος θέρμανσης λαμβάνονται, εφόσον προκύπτει ότι η πιο πάνω αλλαγή βελτιώνει την ενεργειακή αποδοτικότητα του κτιρίου σύμφωνα με τις διατάξεις του Κανονισμού Ενεργειακής Απόδοσης Κτιρίων (Κ.Ε.Ν.Α.Κ), με την απόλυτη πλειοψηφία των ψήφων του συνόλου των συνιδιοκτητών, ανεξαρτήτως αν υπάρχει αντίθετη πρόβλεψη στον κανονισμό σχέσεων των συνιδιοκτητών της οικοδομής. Με την ίδια πλειοψηφία λαμβάνεται κάθε άλλη σχετική απόφαση για την υλοποίηση και ρύθμιση των παραπάνω αποφάσεων, ιδίως για την τροποποίηση ή αντικατάσταση των υφιστάμενων εγκαταστάσεων θέρμανσης, την αλλαγή εξοπλισμού, τις επεμβάσεις στις όψεις του κτιρίου, την όδευση σωληνώσεων και αγωγών, την τοποθέτηση καπναγωγών και καπνοδόχων και εν γένει για κάθε απαραίτητη μεταρρύθμιση, μεταβολή ή επέμβαση στους κοινόκτητους και κοινόχρηστους χώρους του κτιρίου, αφού ληφθούν υπόψη και τα οριζόμενα στην παρ. 2 του άρθρου 7 του ν. 2364/1995 (Α’ 252).

Με την ίδια πλειοψηφία και ανεξαρτήτως αν υπάρχει αντίθετη πρόβλεψη στον κανονισμό σχέσεων των συνιδιοκτητών της οικοδομής λαμβάνονται και οι αποφάσεις για τη μόνιμη αποσύνδεση από το δίκτυο κεντρικής θέρμανσης του κτιρίου κύριων μεμονωμένων ιδιοκτησιών στις οποίες οι ιδιοκτήτες τους προτίθενται να τοποθετήσουν ανεξάρτητη μόνιμη εγκατάσταση θέρμανσης με χρήση φυσικού αερίου ή να εγκαταστήσουν αυτόνομο σύστημα τηλεθέρμανσης ή γεωθερμίας ή αντλιών θερμότητας ή άλλο αυτόνομο σύστημα θέρμανσης. Και στην περίπτωση αυτή πρέπει να προκύπτει ότι η ανεξάρτητη μόνιμη εγκατάσταση θέρμανσης βελτιώνει την ενεργειακή αποδοτικότητα της ιδιοκτησίας σύμφωνα με τις διατάξεις του Κανονισμού Ενεργειακής Απόδοσης Κτιρίων (Κ.Ε.Ν.Α.Κ).

Η απόφαση της πλειοψηφίας των ιδιοκτητών δεν είναι αναγκαία, ανεξαρτήτως αν υπάρχει αντίθετη πρόβλεψη στον κανονισμό σχέσεων των συνιδιοκτητών της οικοδομής, όταν  η τοποθέτηση ανεξάρτητης μόνιμης εγκατάστασης θέρμανσης διενεργείται από κύριες μεμονωμένες ιδιοκτησίες σε υφιστάμενες οικοδομές οι οποίες δεν έχουν εγκατάσταση κεντρικής θέρμανσης.»

2. Μετά την παρ. 5 του άρθρου 2 του π.δ. 420/1987 προστίθενται παράγραφοι 6, 7 και 8 ως εξής:

«6. Κάθε ιδιοκτήτης οριζόντιας ιδιοκτησίας, ανεξαρτήτως ποσοστού συνιδιοκτησίας και αντίθετης πρόβλεψης στον κανονισμό σχέσεων συνιδιοκτητών της πολυκατοικίας, μπορεί να ζητήσει εγγράφως από το διαχειριστή της πολυκατοικίας τη σύγκληση συνέλευσης συνιδιοκτητών με θέμα τη λήψη απόφασης για την αλλαγή του συστήματος κεντρικής θέρμανσης ή την αποσύνδεση της ιδιοκτησίας του από το σύστημα κεντρικής θέρμανσης του κτιρίου, σύμφωνα με τα οριζόμενα στην παρ. 5. Σε πολυκατοικίες όπου δεν υπάρχει διαχειριστής ή αν ο διαχειριστής της πολυκατοικίας δεν συγκαλέσει εντός τριάντα (30) ημερών τη συνέλευση, ο ιδιοκτήτης συγκαλεί τη συνέλευση αναρτώντας πρόσκληση στην είσοδο του κτιρίου και καθορίζοντας τόπο συνεδρίασης εντός της πολυκατοικίας και ημερομηνία συνεδρίασης που πρέπει να απέχει τουλάχιστον δέκα (10) ημέρες από την ημερομηνία ανάρτησης της πρόσκλησης.

7. Αν η συνέλευση συνιδιοκτητών λάβει αρνητική απόφαση ή δεν λάβει απόφαση εντός τριάντα (30) ημερών από την ημερομηνία της πρώτης σύγκλησής της, ο ιδιοκτήτης που ζήτησε τη σύγκλησή της δικαιούται, με δική του δαπάνη, ευθύνη και επιμέλεια και κατά τρόπο που να μη θίγει τη θέρμανση των ιδιοκτησιών των λοιπών συνιδιοκτητών, να αποσυνδέσει την ιδιοκτησία του από το σύστημα κεντρικής θέρμανσης του κτιρίου με μόνωση των σωλήνων της κεντρικής θέρμανσης που διέρχονται από την ιδιοκτησία του και να τη συνδέσει αυτόνομα με το δίκτυο φυσικού αερίου ή να εγκαταστήσει σε αυτήν αυτόνομο σύστημα θέρμανσης κατά τα οριζόμενα στην παρ. 5. Ο απαιτούμενος εξοπλισμός εγκαθίσταται σύμφωνα με τις προδιαγραφές ασφαλούς λειτουργίας των εγκαταστάσεων, όπως ορίζονται από τις κείμενες διατάξεις κατά περίπτωση, και τοποθετείται εντός της αυτονομούμενης οριζόντιας ιδιοκτησίας ή σε χώρο που ανήκει στην κυριότητα ή στην αποκλειστική χρήση του ιδιοκτήτη. Οι σωληνώσεις της παροχής μπορεί να διέρχονται από την πρόσοψη του κτιρίου ή άλλους κοινόχρηστους χώρους σύμφωνα με τους όρους των κείμενων πολεοδομικών διατάξεων. Πριν από την έναρξη της εγκατάστασης αυτόνομου συστήματος θέρμανσης ο ιδιοκτήτης της αυτονομούμενης ιδιοκτησίας γνωστοποιεί στους υπόλοιπους συνιδιοκτήτες της πολυκατοικίας την αποσύνδεσή του από το σύστημα κεντρικής θέρμανσης του κτιρίου, τον τρόπο όδευσης των σωληνώσεων της παροχής μέχρι την ιδιοκτησία του και το χρόνο έναρξης και την αναμενόμενη διάρκεια των εργασιών εγκατάστασης.
8. Οριζόντια ιδιοκτησία που αυτονομείται με βάση τις διατάξεις της παρ. 7, απαλλάσσεται από τις δαπάνες κατανάλωσης καυσίμου του συστήματος κεντρικής θέρμανσης του κτιρίου, υποχρεούται όμως να συμμετέχει στις κοινές δαπάνες προληπτικής συντήρησής του και στις έκτακτες δαπάνες. Με απόφαση της πλειοψηφίας των συνιδιοκτητών της πολυκατοικίας μπορεί να αποφασιστεί η πλήρης απαλλαγή των ιδιοκτησιών που αυτονομούνται.»
9. Η απαλλαγή του πρώτου εδαφίου της παρ. 8 του άρθρου 2 του π.δ. 420/1987 εφαρμόζεται και για τις οριζόντιες ιδιοκτησίες που έχουν αποσυνδεθεί από το σύστημα κεντρικής θέρμανσης του κτιρίου χωρίς απόφαση της πλειοψηφίας των ιδιοκτητών και έχουν συνδεθεί με το δίκτυο φυσικού αερίου ή έχει εγκατασταθεί σε αυτές αυτόνομο σύστημα θέρμανσης σύμφωνα με την παρ. 5 του άρθρου 2 του ίδιου π.δ/τος. Στην περίπτωση αυτή, με την αποσύνδεση δεν πρέπει να θίγεται η θέρμανση των ιδιοκτησιών των λοιπών συνιδιοκτητών και, περαιτέρω, πρέπει να έχει γίνει μόνωση των σωλήνων της κεντρικής θέρμανσης στις ιδιοκτησίες που έχουν αποσυνδεθεί. Η απαλλαγή του πρώτου εδαφίου αφορά σε δαπάνες που πραγματοποιούνται μετά την έναρξη ισχύος του παρόντος νόμου.
10. Στο δεύτερο εδάφιο της παρ. 3.3.1 του άρθρου 1 του από 27-9-1985 π.δ/τος (Δ’ 631), όπως αυτό το εδάφιο αυτό προστέθηκε με την παρ. 11 του άρθρου 30 του ν. 3175/2003 (Α’ 207), διαγράφονται οι λέξεις «με χρήση αερίων καυσίμων».
11. Η μη επιβάρυνση με δαπάνες λειτουργίας και έκτακτες δαπάνες κεντρικής θέρμανσης, που προβλέπεται στην παρ. 3.3.1 του άρθρου 1 του από 27-9-1985 π.δ/τος εφαρμόζεται και για τις οριζόντιες ιδιοκτησίες που έχουν αποσυνδεθεί από το σύστημα κεντρικής θέρμανσης του κτιρίου με απόφαση της πλειοψηφίας των ιδιοκτητών και έχουν συνδεθεί με το δίκτυο φυσικού αερίου ή έχει εγκατασταθεί σε αυτές αυτόνομο σύστημα θέρμανσης σύμφωνα με την παρ. 5 του άρθρου 2 του π.δ. 420/1987. Η μη επιβάρυνση που προβλέπεται στο προηγούμενο εδάφιο αφορά σε δαπάνες που πραγματοποιούνται μετά τη θέση σε ισχύ του παρόντος νόμου.
12. Καταργείται η παρ. 8 του άρθρου 11 του ν. 4342/2015 (Α’ 143) η οποία προστέθηκε με το άρθρο 39 του ν. 4447/2016 (Α’ 241).