Πολυκατοικίες: Στατικές ενισχύσεις και ενοποίηση διαμερισμάτων, χωρίς ομοφωνία συνιδιοκτητών

Νέα δυνατότητα για επεμβάσεις στον φέροντα οργανισμό κτιρίων, ακόμη και χωρίς τη συναίνεση όλων των συνιδιοκτητών, προβλέπει το νομοσχέδιο του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας που κατατέθηκε στη Βουλή. Η ρύθμιση αφορά τη λειτουργική ενοποίηση όμορων ή εφαπτόμενων ιδιοκτησιών, θέτει ως βασική προϋπόθεση τη διασφάλιση της στατικής επάρκειας και καθορίζει ειδικούς κανόνες για τις απαιτούμενες μελέτες και τις εργασίες ενίσχυσης.

Επεμβάσεις στον φέροντα οργανισμό με μελέτη στατικής επάρκειας

Σημαντικές αλλαγές στο καθεστώς λειτουργικής ενοποίησης διαμερισμάτων, επαγγελματικών χώρων και άλλων αυτοτελών ιδιοκτησιών εισάγει το άρθρο 80 του ενεργειακού και πολεοδομικού νομοσχεδίου του ΥΠΕΝ, το οποίο τροποποιεί το άρθρο 220 του Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας «Νικόλαος Ταγαράς» (ν. 5306/2026).

Η βασική παρέμβαση αφορά τις περιπτώσεις, όπου η λειτουργική ενοποίηση ή η εσωτερική διαρρύθμιση ιδιοκτησιών προϋποθέτει επεμβάσεις στον φέροντα οργανισμό του κτιρίου.

Σύμφωνα με τη νέα διάταξη, οι επεμβάσεις αυτές επιτρέπονται καταρχήν με τη συναίνεση των συνιδιοκτητών. Ωστόσο, θεσπίζεται εξαίρεση που επιτρέπει την πραγματοποίησή τους μονομερώς, κατά παρέκκλιση των προβλέψεων του κανονισμού της πολυκατοικίας, εφόσον αποδεικνύεται με μελέτη στατικής επάρκειας ότι το κτίριο παραμένει στατικά επαρκές μετά τις σχεδιαζόμενες διαρρυθμίσεις.

Η πρόβλεψη αυτή αποκτά ιδιαίτερη σημασία σε πολυκατοικίες, όπου οι ιδιοκτήτες επιθυμούν να συνδέσουν δύο γειτονικά διαμερίσματα ή επαγγελματικούς χώρους, αλλά οι εργασίες επηρεάζουν δομικά στοιχεία του κτιρίου.

Η στατική επάρκεια αποτελεί καθοριστική προϋπόθεση για την πραγματοποίηση των επεμβάσεων και πρέπει να τεκμηριώνεται από αρμόδιο μηχανικό.

Πότε επιτρέπονται μονομερώς εργασίες στατικής ενίσχυσης

Ξεχωριστή πρόβλεψη αφορά τις περιπτώσεις στις οποίες η μελέτη στατικής επάρκειας καταδεικνύει ότι χρειάζονται πρόσθετες εργασίες ενίσχυσης του φέροντος οργανισμού. Κατά κανόνα, αυτές πραγματοποιούνται με τη συναίνεση των συνιδιοκτητών.

Το νομοσχέδιο προβλέπει, ωστόσο, δυνατότητα μονομερούς πραγματοποίησης εργασιών ενίσχυσης, κατά παρέκκλιση του κανονισμού, εφόσον δεν θίγονται οι στύλοι και οι δοκοί του φέροντος οργανισμού και αποδεικνύεται με μελέτη η στατική επάρκεια του κτιρίου.

Προστίθεται επίσης ειδική πρόβλεψη για εργασίες ενίσχυσης, που περιορίζονται αποκλειστικά μέσα στις αυτοτελείς ιδιοκτησίες οι οποίες ενοποιούνται. Στην περίπτωση αυτή, το νομοσχέδιο ορίζει ότι οι επεμβάσεις μπορούν να πραγματοποιούνται μονομερώς, με δαπάνη των ιδιοκτητών των ενοποιούμενων χώρων.

Η νέα ρύθμιση διακρίνει, επομένως, τις επεμβάσεις διαρρύθμισης από τις εργασίες ενίσχυσης και θέτει διαφορετικές προϋποθέσεις ανάλογα με το αντικείμενο και την έκτασή τους.

Οι προβλέψεις αυτές δεν συνεπάγονται γενική άδεια επέμβασης σε υποστυλώματα, δοκούς ή άλλα κρίσιμα δομικά στοιχεία χωρίς τεχνικό έλεγχο και τις απαιτούμενες διοικητικές εγκρίσεις.

Συναίνεση 67% για ενοποίηση όμορων διαμερισμάτων

Η δεύτερη σημαντική αλλαγή αφορά το ποσοστό συναίνεσης, που απαιτείται όταν η λειτουργική ενοποίηση περιορίζεται σε συγκεκριμένες όμορες ή εφαπτόμενες διηρημένες ιδιοκτησίες. Το νομοσχέδιο προβλέπει ότι αρκεί αυξημένη πλειοψηφία τουλάχιστον 67% ανά προς ενοποίηση διηρημένη ιδιοκτησία, ανεξάρτητα από τις σχετικές προβλέψεις της πράξης σύστασης οροφοκτησίας και του κανονισμού συνιδιοκτητών.

Η ρύθμιση εφαρμόζεται σε ιδιοκτησίες που βρίσκονται:

Η ειδική αυτή πρόβλεψη διαφοροποιείται από τις γενικότερες περιπτώσεις λειτουργικής ενοποίησης, στις οποίες προβλέπεται συναίνεση τουλάχιστον 67% των ιδιοκτητών όμορων γεωτεμαχίων ή αυτοτελών ιδιοκτησιών του ίδιου κτιρίου.

Σε κάθε περίπτωση, απαιτείται να διασφαλίζεται η στατική επάρκεια μετά τις προβλεπόμενες εργασίες. Πρακτικά, η ρύθμιση μπορεί να αξιοποιηθεί για τη σύνδεση γειτονικών διαμερισμάτων, καταστημάτων ή γραφείων, υπό τις ειδικότερες τεχνικές και νομικές προϋποθέσεις.

Λειτουργική ενοποίηση χωρίς κατάργηση ιδιοκτησιών

Η νέα διάταξη αφορά τη λειτουργική αξιοποίηση χώρων ως ενιαίου συνόλου. Αυτό σημαίνει ότι η σύνδεση δύο διαμερισμάτων ή άλλων ιδιοκτησιών δεν ταυτίζεται αυτομάτως με την εμπράγματη συγχώνευσή τους.

Οι ιδιοκτησίες μπορούν να διατηρούν τη νομική αυτοτέλειά τους, ενώ οι χώροι αξιοποιούνται λειτουργικά από κοινού, σύμφωνα με την ιδιωτική συμφωνία και τις εφαρμοστέες πολεοδομικές διατάξεις.

Ειδικά για τα όμορα γεωτεμάχια, το νομοσχέδιο διατηρεί την πρόβλεψη ότι η λειτουργική ενοποίηση πραγματοποιείται για το χρονικό διάστημα, που ορίζει η ιδιωτική σύμβαση. Κρίσιμο ζήτημα παραμένει ο έλεγχος της νομιμότητας των υφιστάμενων κατασκευών και της δυνατότητας πραγματοποίησης των προτεινόμενων εργασιών.

Δυνατότητα επαναφοράς των χώρων στην προηγούμενη κατάσταση

Το άρθρο 80 του νομοσχεδίου του ΥΠΕΝ προβλέπει επίσης ότι, υπό τις ίδιες προϋποθέσεις, επιτρέπεται η λειτουργική κατάτμηση και η επαναφορά των πραγμάτων στην προηγούμενη κατάσταση. Έτσι, ιδιοκτησίες που είχαν συνδεθεί λειτουργικά μπορούν να επανέλθουν στην προηγούμενη αυτοτελή λειτουργία τους, εφόσον τηρούνται οι απαιτούμενοι όροι.

Η δυνατότητα αυτή έχει ενδιαφέρον για ακίνητα που αλλάζουν χρήση ή τρόπο εκμετάλλευσης, καθώς και για ιδιοκτήτες που επιθυμούν να διακόψουν την κοινή λειτουργία γειτονικών χώρων.

Τι προβλέπεται για τις ήδη πραγματοποιημένες ενοποιήσεις

Ιδιαίτερη σημασία έχει η νέα παράγραφος 6 που προστίθεται στο άρθρο 220 του Πολεοδομικού Κώδικα. Σύμφωνα με αυτήν, οι ρυθμίσεις της παραγράφου 5 καταλαμβάνουν και προϋφιστάμενες λειτουργικές ενοποιήσεις, εφόσον υπάρχει έγγραφη έγκριση των οικείων ιδιοκτητών και τηρούνται οι υπόλοιπες προϋποθέσεις.

Η πρόβλεψη δημιουργεί δυνατότητα εφαρμογής του νέου πλαισίου και σε παλαιότερες περιπτώσεις λειτουργικής συνένωσης χώρων. Οι τεχνικές και πολεοδομικές προϋποθέσεις εξακολουθούν να ισχύουν.

Τι πρέπει να ελέγχουν ιδιοκτήτες και μηχανικοί

Πριν προχωρήσει μια λειτουργική ενοποίηση, απαιτείται να εξεταστούν η σχέση των ιδιοκτησιών, οι τίτλοι και οι κανονισμοί συνιδιοκτησίας, το απαιτούμενο ποσοστό συναίνεσης, οι προβλεπόμενες επεμβάσεις και οι επιπτώσεις τους στη στατική επάρκεια. Όπου απαιτούνται εργασίες στον φέροντα οργανισμό, η μελέτη στατικής επάρκειας αποκτά κεντρικό ρόλο στον τεχνικό φάκελο.

Παράλληλα, οι μηχανικοί πρέπει να προσδιορίζουν την κατά περίπτωση απαιτούμενη πολεοδομική πράξη. Η λειτουργική συνένωση χώρων περιλαμβάνεται στις εργασίες για τις οποίες προβλέπεται Έγκριση Εργασιών Δόμησης Μικρής Κλίμακας, χωρίς αυτό να σημαίνει ότι κάθε επέμβαση στον φέροντα οργανισμό καλύπτεται αυτομάτως από ΕΕΔΜΚ.

Η νέα νομοθετική παρέμβαση επιχειρεί να διευκολύνει την αξιοποίηση υφιστάμενων ιδιοκτησιών, διατηρώντας την απαίτηση τεχνικής τεκμηρίωσης και στατικής ασφάλειας.