Δικαστική απόφαση για πολυκατοικίες: ναι σε «airBNB» και σε κτίρια γραφείων

Του Κώστα Βουτσαδάκη/

Δικαστική απόφαση μεγάλης σημασίας για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις στις πολυκατοικίες εξέδωσε το Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών. Με την απόφαση (197/22) το δικαστήριο απέρριψε τις αγωγές συνιδιοκτητών κτιρίου γραφείων στην οδό Ερμού κατά άλλων συνιδιοκτητών, που είχαν μεταβάλει τη χρήση τους σε τουριστικά καταλύματα.

Σύμφωνα με το Δικαστήριο, κάθε συνιδιοκτήτης έχει το απόλυτο δικαίωμα να προβαίνει σε οποιαδήποτε χρήση της οριζόντιας ιδιοκτησίας του, τηρώντας τους περιορισμούς του Κανονισμού.  Ενώ ιδιαίτερης σημασίας είναι και η αναφορά πως η χρήση των διαμερισμάτων ως τουριστικών καταλυμάτων συμβάλει στην βελτίωση της εμφάνισης και της λειτουργικότητας του κτιρίου, αφού διασφαλίζει ότι λειτουργούν ο ανελκυστήρας, η θέρμανση κ.α.

Απόλυτη χρήση του διαμερίσματος

Σε βασικά αποσπάσματα της απόφασης 197/22 σημειώνεται ότι:Η ενάσκηση του δικαιώματος κάθε συνιδιοκτήτη για απόλυτη χρήση του διαμερίσματος του και των κοινών μερών του οικοδομήματος πρέπει να γίνεται κατά τέτοιο τρόπο, ώστε να μη βλάπτονται τα δικαιώματα των λοιπών συνιδιοκτητών.

Οι εναγόμενοι έχουν μεταβάλει τη χρήση των οριζόντιων ιδιοκτησιών τους σε τουριστικά καταλύματα, προσφέροντας τις αντίστοιχες υπηρεσίες βραχυχρόνιων εκμισθώσεων μέσω του παγκοσμίου εμβέλειας ηλεκτρονικών πλατφορμών – ιστοσελίδων airbnb, booking, trivago κλπ.

Δεν υπάρχει απαγόρευση

Το Δικαστήριο κρίνει ότι η εκμετάλλευση των οριζόντιων ιδιοκτησιών ως τουριστικών καταλυμάτων βραχυχρόνιων μισθώσεων δεν συνιστά παραβίαση του Κανονισμού της πολυκατοικίας, αλλά αποτελεί επιτρεπτή χρήση αυτών… κάθε συνιδιοκτήτης έχει το απόλυτο δικαίωμα να προβαίνει σε οποιαδήποτε χρήση της οριζόντιας ιδιοκτησίας του, τηρώντας τους περιορισμούς του Κανονισμού. Η αναφορά του Κανονισμού στον χαρακτήρα της χρήσης των οριζόντιων ιδιοκτησιών ως «αποθηκών, καταστημάτων, γραφείων και επαγγελματικών κατοικιών” αποσκοπεί απλώς να περιγράψει τη συνήθη χρήση για την οποία προορίζονταν οι επιμέρους ιδιοκτησίες του κτιρίου, λαμβάνοντας υπόψη τις κύριες οικονομικές δραστηριότητες που αναπτύσσονταν σε εκείνη την περιοχή κατά τον χρόνο σύνταξης του Κανονισμού (1964) και δεν ενέχει συνεπώς, κατά την κρίση του Δικαστηρίου, την έννοια της απαγόρευσης ανάπτυξης οποιασδήποτε άλλης δραστηριότητας εντός των ιδιοκτησιών».

Στατική και λειτουργική ασφάλεια της οικοδομής

-«Βλαπτική για τα δικαιώματα των λοιπών συνιδιοκτητών θεωρείται η χρήση που εμποδίζει ή δυσχεραίνει υπέρμετρα την εκ μέρους τους χρήση των οριζόντιων ιδιοκτησιών τους ή και τη σύγχρηση των κοινών πραγμάτων της οικοδομής. Στην προκειμένη περίπτωση η χρήση των οριζόντιων ιδιοκτησιών των εναγόμενων ως τουριστικών καταλυμάτων βραχυχρόνιων μισθώσεων δεν αποδεικνύεται ότι θίγει με οποιονδήποτε τρόπο τα δικαιώματα των λοιπών συνιδιοκτητών να κάνουν ακώλυτη χρήση των δικών τους ιδιοκτησιών ή των κοινόχρηστων και κοινόκτητων πραγμάτων της πολυκατοικίας, ούτε προκύπτει ότι παραβλάπτει την ασφάλεια – από στατική και λειτουργική άποψη – της οικοδομής».

«Η χρήση πολλών των οριζόντιων ιδιοκτησιών της πολυκατοικίας ως τουριστικών καταλυμάτων βραχυχρόνιων μισθώσεων συντελεί κατά τα διδάγματα της κοινής πείρας και λογικής, στην πληρέστερη εξυπηρέτηση του ευρύτερου συμφέροντος της συνιδιοκτησίας, σε σχέση με την αποκλειστική χρήση αυτών ως αποθηκών, γραφείων και επαγγελματικών χώρων, καθώς αποτελεί κίνητρο για τη διατήρηση της λειτουργικότητας και της ευπρεπούς εμφάνισης των κοινόχρηστων πραγμάτων της πολυκατοικίας, αφού η εξυπηρέτηση της χρήσης των οριζόντιων ιδιοκτησιών ως τουριστικών καταλυμάτων θα ήταν δυσχερής έως αδύνατη, αν πχ δεν λειτουργούσε ή εμφάνιζε συχνές βλάβες ο ανελκυστήρας ή το σύστημα κεντρικής θέρμανσης της οικοδομής ή αν οι κοινόχρηστοι χώροι της (διάδρομοι, κλιμακοστάσιο κλπ.) βρίσκονταν σε κακή κατάσταση».