DTK Law Firm: Οδηγός για το νέο χωροταξικό τουρισμού, με 14+1 παραδείγματα επενδύσεων

Αναλυτικά παραδείγματα για το απαιτούμενο ελάχιστο εμβαδόν δόμησης σε εκτός σχεδίου στρέμματα, σε Οργανωμένο Υποδοχέα Ανάπτυξης Τουριστικών δραστηριότητων, τους όρους και περιορισμούς, τα αστέρια, κλειδιά και κλίνες για την Κρήτη και 14 επιλεγμένα νησιά περιλαμβάνονται σε οδηγό, για το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο του Τουρισμού, που εξέδωσε η DTK Law Firm. Σε 18 ερωτήσεις- απαντήσεις παρουσιάζονται οι νέες ρυθμίσεις, που ισχύουν για τουριστικές επενδύσεις στις νησιωτικές και ηπειρωτικές περιοχές όλης της χώρας και οι νέοι περιορισμοί, που εισάγονται για βραχυχρόνιες μισθώσεις και για διαμορφώσεις και κατασκευές στην παράκτια ζώνη.

Τον οδηγό, για το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο του Τουρισμού, που εξέδωσε η DTK Law Firm εξειδικευμένη δικηγορική εταιρία σε θέματα περιβάλλοντος, πολεοδομίας, χωροταξίας και αναπτυξιακών επενδύσεων, επιμελήθηκαν και υπογράφουν οι Δρ. Κωνσταντίνος Καρατσώλης Δικηγόρος – Εταίρος, Ελευθερία Βολάκη Δικηγόρος – Εταίρος, LLM, Άγγελος Παπαθανασίου Δικηγόρος, ΜΔΕ, LLM, Υπ. ΔΝ.

«Το νέο σχέδιο του Ειδικού Χωροταξικού Πλαισίου για τον Τουρισμό τέθηκε σε δημοσιότητα, ανοίγοντας εκ νέου τη συζήτηση γύρω από το μοντέλο τουριστικής ανάπτυξης, τον χωρικό σχεδιασμό και τη διαχείριση των πιέσεων που αντιμετωπίζουν οι τουριστικοί προορισμοί στην Ελλάδα.

Το προτεινόμενο πλαίσιο εισάγει κατευθύνσεις και ρυθμίσεις που επηρεάζουν τη χωροθέτηση και ανάπτυξη τουριστικών δραστηριοτήτων, με ιδιαίτερο ενδιαφέρον για ζητήματα βιωσιμότητας, προστασίας του περιβάλλοντος, φέρουσας ικανότητας και επενδυτικής δραστηριότητας.

Ακολουθεί μια κωδικοποίηση των βασικών σημείων του νέου σχεδίου, ενώ για μια πληρέστερη κατανόηση παρατίθενται και ως παραδείγματα, νησιά με τις κατευθύνσεις – ρυθμίσεις που αντιστοιχούν στο καθένα», τονίζει σε δήλωση του ο Δρ Κωνσταντίνος Καρατσώλης.

ΤΟ ΝΕΟ ΕΙΔΙΚΟ ΧΩΡΟΤΑΞΙΚΟ ΠΛΑΙΣΙΟ ΤΟΥΡΙΣΜΟΥ

Κωδικοποίηση Προβλέψεων Σχεδίου ΚΥΑ (Μάιος 2026)

Στις 11 Μαΐου 2026 δημοσιεύτηκε το σχέδιο ΚΥΑ με τίτλο: «Έγκριση Ειδικού Χωροταξικού Πλαισίου για τον Τουρισμό και της Στρατηγικής Μελέτης Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων αυτού» (εφεξής: ΕΧΠ-Τ). Επ’ αφορμή αυτού, παρουσιάζεται ένα καθοδηγητικό Q&A προς διευκόλυνση της πλήρους κατανόησης των σημαντικότερων προβλέψεων του ΕΧΠ-Τ.

1. Ποιός είναι ο σκοπός του ΕΧΠ-Τ;

Σκοπός του ΕΧΠ-Τ είναι ο προσδιορισμός μακροπρόθεσμων και μεσοπρόθεσμων στόχων και στρατηγικών κατευθύνσεων σε εθνικό επίπεδο για τη χωρική διάρθρωση του τομέα του τουρισμού, ήτοι του πιο δυναμικού τομέα μεγάλου μεγέθους της εθνικής οικονομίας, με όρους οικονομικής, περιβαλλοντικής και κοινωνικής βιωσιμότητας και αειφορίας.

2. Ποιά είναι η σχέση του ΕΧΠ-Τ με τα λοιπά εργαλεία χωροταξικού και πολεοδομικού σχεδιασμού;

Ο υποκείμενος χωροταξικός και πολεοδομικός σχεδιασμός (λ.χ. ΠΧΠ, ΘΧΠ, ΤΠΣ, ΕΠΣ) δεσμεύεται από το ελάχιστο επίπεδο περιβαλλοντικής και κοινωνικής προστασίας που θέτει το ΕΧΠ-Τ. Για τον λόγο αυτό, αφενός, μέχρι την αναθεώρηση/τροποποίηση των ΠΧΠ, οι κατευθύνσεις/ρυθμίσεις του ΕΧΠ-Τ κατισχύουν τυχόν αντίθετων διατάξεων, αφετέρου, ρυθμίσεις που προβλέπονται από εργαλεία πολεοδομικού σχεδιασμού α« επιπέδου ή ειδικά διατάγματα που καθορίζουν αυστηρότερους όρους και περιορισμούς δόμησης ή περιορισμούς ως προς τις χρήσεις, κατισχύουν των ρυθμίσεων του ΕΧΠ-Τ.

3. Σε ποιές περιοχές κατηγοριοποιείται ο εθνικός χώρος;

Ο εθνικός χώρος κατηγοριοποιείται:

♦ σε πέντε (5) περιοχές με βάση τη χωρική διάρθρωση των τουριστικών καταλυμάτων

♦ σε περιοχές με ειδικά γεωγραφικά χαρακτηριστικά και

♦ σε περιοχές με ειδικό καθεστώς ως εξής:

Σημειώνεται, δε, ότι με τα ΠΧΠ μπορεί να τροποποιείται η χωρική διάρθρωση των τουριστικών καταλυμάτων (Α) έως (Ε), μεταβάλλοντας κατά μία το πολύ βαθμίδα τον χαρακτηρισμό σε επίπεδο ΔΕ, εφόσον αυτό δικαιολογείται από τα στοιχεία της ανάλυσης του ΠΧΠ. Για παράδειγμα, το ΠΧΠ Νοτίου Αιγαίου μπορεί, υπό τις ανωτέρω προϋποθέσεις, να μεταβάλει τη Σίφνο από (Β) σε (Γ).

Εικόνα 1:

Χάρτης ΕΧΠ-Τ. (Α) με κόκκινο, (Β) με σκούρο μπλε, (Γ) με γαλάζιο, (Δ) με πράσινο και (Ε) με μπεζ.

4. Ποιές είναι οι επιμέρους ρυθμίσεις για τις κατηγορίες

(Α) έως (Ε) χωρικής διάρθρωσης των τουριστικών καταλυμάτων;

5. Τι  ισχύει για τις (Μ) Μητροπολιτικές περιοχές;

Στις εντός σχεδίου περιοχές της Περιφέρειας Αττικής και της Μητροπολιτικής Περιοχής Θεσσαλονίκης, όπως αυτή προσδιορίζεται στο εκάστοτε ισχύον ΠΧΠ Κεντρικής Μακεδονίας, προβλέπεται η παροχή κινήτρων για την επανάχρηση παλαιών βιομηχανικών εγκαταστάσεων ως τουριστικών. Η εν λόγω πρόβλεψη τίθεται ως κατεύθυνση από το ΕΧΠ-Τ προς τα υποκείμενα χωροταξικά και πολεοδομικά σχέδια, δίχως να προσδιορίζονται τα ειδικότερα κίνητρα.

6. Πώς διακρίνεται χωρικά η κατηγορία (Ν) Νησιά και ποιές είναι οι επιμέρους ρυθμίσεις για κάθε μία σχετική ομάδα;

Επισημαίνεται ότι η κατηγορία (Ν) καταλαμβάνει το σύνολο της νησιωτικής επικράτειας της χώρας, εξαιρούμενης της ηπειρωτικής Ελλάδας, της Εύβοιας και της Κρήτης.

7. Τι ισχύει για την Παράκτια ζώνη (Π);

Για τις περιοχές (Π) (όπου παράκτια ζώνη νοείται η γεωμορφολογική περιοχή εκατέρωθεν της ακτογραμμής, στην οποία η αλληλεπίδραση μεταξύ του θαλάσσιου και του χερσαίου τμήματος αποκτά τη μορφή πολύπλοκων συστημάτων οικολογικών στοιχείων και πόρων αποτελούμενων από βιοτικές και αβιοτικές συνιστώσες που συνυπάρχουν και αλληλεπιδρούν με τις ανθρώπινες κοινότητες και τις σχετικές κοινωνικοοικονομικές δραστηριότητες) προβλέπεται απόσταση 0 – 25 μέτρων από την ακτογραμμή και πλήρης απαγόρευση διαμορφώσεων και κατασκευών, πλην όσων προορίζονται για πρόσβαση ΑΜΕΑ και ασθενοφόρου και όσων επιτρέπονται από τον Ν. 2971/2001, όπως αυτός τροποποιήθηκε με τον Ν. 5170/2025.

8. Τι ισχύει για τις Ορεινές περιοχές (Ο);

Για τις περιοχές (Ο) προβλέπεται η αξιοποίηση του οικιστικού πλεονάσματος των φθινόντων και εγκαταλελειμμένων οικισμών.

9. Τι ισχύει για τις Περιοχές του Εθνικού Συστήματος Προστατευόμενων Περιοχών;

Στις προστατευόμενες περιοχές του Άρθρου 18 παρ. 3 Ν. 1650/1988 επιτρέπονται μόνο ήπιες, μικρής κλίμακας και φιλικές προς το περιβάλλον μορφές τουρισμού και συναφείς συμπληρωματικές δραστηριότητες, ως καθορίζονται στο ΠΔ 59/2018, σύμφωνα με το θεσπισμένο κανονιστικό πλαίσιο της οικείας προστατευόμενης περιοχής ή, ελλείποντος αυτού, σύμφωνα με τις προβλέψεις της αντίστοιχης εγκεκριμένης Ειδικής Περιβαλλοντικής Μελέτης. Για τον λόγο αυτό, όλες οι οργανωμένες μορφές ανάπτυξης τουρισμού και συμπληρωματικών δραστηριοτήτων (λ.χ. ΣΤΚ, ΜΤΚΜΚ) μπορούν να συμπεριλαμβάνουν τμήματα του Εθνικού Συστήματος Προστατευόμενων Περιοχών, εφόσον στα τμήματα αυτά υιοθετείται το μοντέλο της ήπιας ανάπτυξης, οπότε και ο ανώτατος συντελεστής δόμησης ισούται με το ^λΑ του ισχύοντος στην αντίστοιχη κατηγορία υποδοχέα οργανωμένης τουριστικής δραστηριότητας. Σημειώνεται, δε, ότι ειδικά για τις περιοχές (Α) Ελεγχόμενης Ανάπτυξης, προβλέπεται η ανάπτυξη νέων τουριστικών υποδομών μόνο μετά τον καθορισμό σχεδίων διαχείρισης.

10. Τι ισχύει για τους προστατευόμενους και εγκαταλελειμμένους οικισμούς;

Αρχικά, προτείνεται ο καθορισμός κανόνων για τη μορφολογία των νέων κτισμάτων, η ενίσχυση δράσεων αποκατάστασης κελυφών και ειδικότερα για τους εγκαταλελειμμένους και φθίνοντες οικισμούς, και η προώθηση πρωτοβουλιών στην κατεύθυνση αναζωογόνησής τους. Περαιτέρω, ενθαρρύνεται η αξιοποίηση εγκαταλελειμμένων ορεινών οικισμών που παρουσιάζουν αρχιτεκτονικό ενδιαφέρον, με τη μετατροπή κτιρίων άλλων χρήσεων σε καταλύματα ή και με νέες μεγαλύτερου μεγέθους επενδύσεις, με κίνητρα είτε προς τους σημερινούς ιδιοκτήτες είτε προς ενδιαφερόμενους επενδυτές. Συναφώς, υπογραμμίζεται η ανάγκη αποκατάστασης και αξιοποίησης παλαιών κελυφών, επανάχρησης αξιόλογων κτιρίων ή συνόλων και παροχής κινήτρων για μετατροπή παραδοσιακών ή διατηρητέων κτιρίων σε ξενοδοχειακές μονάδες τουλάχιστον 3 αστέρων. Ομοίως, προωθείται η εξασφάλιση της προσβασιμότητάς τους μέσω της σύνδεσής τους με τους κύριους οδικούς άξονες και η βελτίωση των δικτύων υποδομής τους. Τέλος, αναδεικνύεται η προβολή των ιδιαίτερων περιβαλλοντικών, γεωλογικών, αρχιτεκτονικών, ιστορικών, θρησκευτικών ή πολιτιστικών κ.α. στοιχείων κάθε οικισμού με σκοπό την αύξηση της δυναμικής του τουρισμού και την επιμήκυνση της τουριστικής περιόδου.

11. Τι ισχύει για τους αρχαιολογικούς χώρους, μνημεία και ιστορικούς τόπους;

Αρχικά, προβλέπεται η εξασφάλιση της προσβασιμότητας, της επισκεψιμότητας και της λειτουργικής οργάνωσης αρχαιολογικών χώρων, μνημείων και ιστορικών τόπων, καθώς και η αναβάθμιση και η προστασία του περιβάλλοντος χώρου τους, με έλεγχο των χρήσεων και της εγκατάστασης δικτύων υποδομής, ώστε να διασφαλίζεται η βέλτιστη ανάδειξή τους. Περαιτέρω, ενθαρρύνεται η ανάδειξη, διατήρηση και διαχείριση των αρχαιολογικών χώρων, μνημείων και ιστορικών τόπων του εθνικού χώρου, με τη συγκρότησή τους σε πολυθεματικά δίκτυα. Τέλος, παρέχεται μέριμνα για την ανάδειξη και συνολική διαχείριση του τοπίου, ώστε να αναδεικνύεται η άρρηκτη σχέση των αρχαιολογικών χώρων και μνημείων με το ευρύτερο περιβάλλον τους.

12. Τι συνεπάγεται ο προσδιορισμός «ήπιας ανάπτυξης» στους ΟΜΑΤ και ΟΥΤΔ;

Η ήπια ανάπτυξη ΟΜΑΤ και ΟΥΤ συνεπάγεται ότι ο ανώτατος συντελεστής δόμησης ισούται με το ^ του ισχύοντος στην αντίστοιχη κατηγορία υποδοχέα οργανωμένης τουριστικής δραστηριότητας.

13. Πώς ρυθμίζεται η σύγκρουση χρήσεων τουρισμών και βραχυχρόνιας μίσθωσης; 

Η δραστηριότητα της βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων δύναται να υπόκειται σε χωρικά διαφοροποιημένους όρους και περιορισμούς, οι οποίοι εξειδικεύονται με βάση την κατηγοριοποίηση των περιοχών (Α, Β, Γ, Δ, Ε) ή/και τα ειδικά γεωγραφικά χαρακτηριστικά αυτών. Στο πλαίσιο αυτό, δύνανται να προβλέπονται μέτρα οργάνωσης και ελέγχου της δραστηριότητας, όπως:

♦ ο καθορισμός όρων και προϋποθέσεων διάθεσης ακινήτων σε βραχυχρόνια μίσθωση

♦ η ρύθμιση της χρονικής διάρκειας της δραστηριότητας ανά έτος

♦ η θέσπιση γεωγραφικών ζωνών απαγόρευσης ή περιορισμού της δραστηριότητας

♦ η επιβολή περιορισμών ως προς την ανάπτυξη νέας προσφοράς βραχυχρόνιας μίσθωσης, ιδίως σε περιοχές με αυξημένη πίεση ή ιδιαίτερα γεωγραφικά χαρακτηριστικά, συμπεριλαμβανομένων περιπτώσεων νεόδμητων κατοικιών.

14. Τι ισχύει για τα μη κύρια ξενοδοχειακά καταλύματα;

Αρχικά, ο επιτρεπόμενος αριθμός κλινών στα μη κύρια ξενοδοχειακά καταλύματα που δομούνται με όρους δόμησης κατοικίας δεν πρέπει να υπερβαίνει τις επιτρεπόμενες κλίνες σε κύρια ξενοδοχειακά καταλύματα, σύμφωνα με την κατά περίπτωση ισχύουσα γενική χρήση γης. Επιπλέον, δεν επιτρέπεται η δημιουργία διαφορετικών επιχειρήσεων Ενοικιαζόμενων Επιπλωμένων Δωματίων – Διαμερισμάτων (εφεξής: ΕΕΔΔ) εντός του ίδιου κτιρίου. Τέλος, εμπορικά καταστήματα και καταστήματα υγειονομικού ενδιαφέροντος σε κτίρια στα οποία λειτουργεί επιχείρηση ΕΕΔΔ, επιτρέπονται μόνο στο ισόγειο του κτιρίου, και εφόσον εξασφαλίζεται για κάθε μια εκ των επιχειρήσεων αυτών, ανεξάρτητη, εξωτερική πρόσβαση/είσοδος.

15. Σε ποιες περιοχές και περιπτώσεις προβλέπεται η υποχρέωση σύνταξης Εκθέσεων Εκτίμησης Φέρουσας Ικανότητας για τον τουρισμό;

Η τεκμηρίωση της φέρουσας ικανότητας μέσω Έκθεσης Εκτίμησης Φέρουσας Ικανότητας (εφεξής: ΕκΕΦΙ) απαιτείται στις εξής κατηγορίες:

Σε περιπτώσεις όπου η χωροθέτηση πραγματοποιείται σε ΔΕ με ήδη εγκεκριμένο πολεοδομικό σχέδιο που ενσωματώνει ΕκΕΦΙ, θα πρέπει να τεκμηριώνεται είτε ότι η νέα μονάδα δεν επιφέρει υπέρβαση των προσδιορισμένων κρίσιμων δεικτών, είτε να αιτιολογείται, με βάση επιστημονικά κριτήρια, ότι η επιπρόσθετη επιβάρυνση δεν αλλοιώνει ουσιωδώς τις βασικές παραμέτρους της υφιστάμενης ΕκΕΦΙ

16. Πώς επιλύονται οι τυχόν αντιφάσεις μεταξύ συγκεκριμένων κατευθύνσεων και ρυθμίσεων των επιμέρους εθνικών και χωρικών κατηγοριών;

Σε περίπτωση αντιφάσεων μεταξύ συγκεκριμένων κατευθύνσεων και ρυθμίσεων «υπερισχύουν αυτές που είναι πιο περιοριστικές για τη δόμηση και πιο υποστηρικτικές του περιβάλλοντος και του τοπίου», κατ’ αυτούσια διατύπωση του Άρθρου 6 ΕΧΠ-Τ.

17. Ποιές δραστηριότητες και έργα εξαιρούνται από το πεδίο εφαρμογής του ΕΧΠ-Τ; (μεταβατικές διατάξεις)

Αρχικά, για τις διαδικασίες αδειοδότησης τουριστικών εγκαταστάσεων που βρίσκονται σε εξέλιξη κατά την ημερομηνία δημοσίευσης του ΕΧΠ-Τ, δεν εφαρμόζονται οι διατάξεις του, εφόσον έχει υποβληθεί αρμοδίως, ανάλογα με το είδος της τουριστικής εγκατάστασης:

♦ πλήρης φάκελος ΜΠΕ ή ΣΜΠΕ για την έκδοση ΑΕΠΟ

♦ απόφαση υπαγωγής σε ΠΠΔ

♦ πλήρης φάκελος προέγκρισης δόμησης

♦ εισήγηση έγκρισης περιβαλλοντικών όρων της ΔΙΠΑ/ΥΠΕΝ στο πλαίσιο ελέγχου ΣΜΠΕ που αφορά σε ΟΥΤΔ.

Ομοίως, οι διατάξεις του ΕΧΠ-Τ δεν εφαρμόζονται για έργα και δραστηριότητες εντός εγκεκριμένων ΟΥΤΔ, ΣΤΚ, ΕΠΣ που δεν εκπονούνται σε επίπεδο Δήμου ή ΔΕ, ΣΟΑ και σχεδίων του Άρθρου 8 παρ. 7 Ν. 4447/2016 (λ.χ. ΠΟΤΑ, ΠΟΑΠΔ, ΕΠΜΜΜ, ΕΣΧΑΔΑ, ΕΣΧΑΣΕ).

18. Παραδείγματα όρων και περιορισμών σε επιμέρους (Ν) Νησιά και την Κρήτη

Παραρτήματα

Παράρτημα I: Χάρτης ΕΧΠ-Τ

Παράρτημα II: Συνολική κατηγοροποίηση

¹ Το καθεστώς των προστατευόμενων περιοχών δα πρέπει να αναγιγνώσκεται συνδυαστικά με την αντίστοιχη ΕΠΜ και τα Αρθρα 14Α έως 14Δ ΠΔ 59/2018, όπου ειδικά για τη Ζώνη Διατήρησης οικοτόπων και ειδών τίθεται όριο 150 κλινών.

Παράρτημα III: Συντομογραφίες