Εγκύκλιοι για ιδιοκτησιακό σε παλαιό αιγιαλό και εξαγορά καταπατημένων

Του Αργύρη Δεμερτζή/

Με δύο ξεχωριστές εγκυκλίους του Γενικού Γραμματέα Δημόσιας Περιουσίας δίνεται ώθηση σε χιλιάδες ιδιοκτήτες να προχωρήσουν στην εξαγορά καταπατημένων εκτάσεων του δημοσίου. Η πρώτη εγκύκλιος προχωρά στην αναγνώριση ιδιοκτησιών σε εκτάσεις του παλαιού αιγιαλού και δίνει οδηγίες στις Κτηματικές Υπηρεσίες να καταχωρήσουν τα ιδιοκτησιακά δικαιώματα των ιδιωτών στα βιβλία δημοσίων κτημάτων και στο Εθνικό Κτηματολόγιο. Η δεύτερη εγκύκλιος με σημείο αναφοράς τα Δωδεκάνησα διευκρινίζει ότι ο όρος ακίνητο αφορά γήπεδο η οικόπεδο και δίνει οδηγίες για εξαγορά του ακινήτου από τον αντίδικο του Δημοσίου σε χαμηλό τίμημα.

◊ Λήγει το φθινόπωρο (30 Σεπτεμβρίου ή 31 Οκτωβρίου του τρέχοντος έτους, ανάλογα με την περιοχή που βρίσκονται οι προς εξαγορά εκτάσεις σε όλη την Ελλάδα), η λειτουργία της πλατφόρμας. Ωστόσο, ενώ ο χρόνος τελειώνει, οι αιτήσεις είναι αρκετά περιορισμένες σε σχέση με το σύνολο των καταπατηθέντων προς εξαγορά ακινήτων που είναι περίπου 90.0000. Αυτό συμβαίνει, γιατί οι ενδιαφερόμενοι δεν συγκεντρώνουν τις προϋποθέσεις για να υποβάλλουν αίτηση ή συναντούν πολλά προσκόμματα που πρέπει να ξεπεράσουν.

◊ Οι εγκύκλιοι που εξέδωσε το υπουργείο επιχειρούν να δώσουν ώθηση στην εξαγορά καταπατημένων εκτάσεων του δημοσίου από ιδιώτες. Ωστόσο καταγράφονται πλήθος προβλημάτων ανά περιοχές και ιδιοκτησίες και γίνονται παρεμβάσεις τοπικών βουλευτών και φορέων για την επίλυση τους, σε σημείο που όλα δείχνουν ότι θα πέφτουν βροχή οι εγκύκλιοι για τα καταπατημένα το επόμενο διάστημα και μέχρι τη λήξη των προθεσμιών αιτήσεων του φθινοπώρου.

Ποιες είναι οι προθεσμίες για όλες τις περιοχές της χώρας, ποιοι έχουν δικαίωμα υποβολής αίτησης εξαγοράς, ποιο είναι το παράβολο πληρωμής, το τίμημα και σε πόσεις δόσεις καταβάλλεται, ποιες εκπτώσεις ισχύουν, ποια είναι τα απαιτούμενα δικαιολογητικά για την αίτηση, πώς μπορεί να εγγραφεί στο Κτηματολόγιο από τον ιδιοκτήτη η έκταση, δείτε στο δημοσίευμα του δημοσίευμα του ecopress

Ακίνητα: τελική ευθεία για εξαγορά καταπατημένων του δημοσίου

Η εγκύκλιος για την αναγνώριση ιδιοκτησιών σε εκτάσεις του παλαιού αιγιαλού

Κλειδί για την αναγνώριση ιδιοκτησιών ιδιωτών σε εκτάσεις του παλαιού αιγιαλού είναι η ύπαρξη και απόκτηση των ιδιοκτησιών πριν την χάραξη του «παλαιού αιγιαλού».

Ο νόμος ν. 5092/2024, με τίτλο: «Όροι αξιοποίησης της δημόσιας περιουσίας στις παραθαλάσσιες περιοχές και άλλες διατάξεις» στην παρ. 12 του άρθρου 5 προβλέπει ότι:

«Ο καθορισμός ή επανακαθορισμός του παλαιού αιγιαλού δεν καταργεί ιδιοκτησίες που αποδεικνύονται με δημόσια έγγραφα (όπως συμβόλαια, αποφάσεις, τοπογραφικά), τα οποία είχαν συνταχθεί πριν από τη χάραξη. Εξίσου προστατεύονται και ιδιοκτησίες που έχουν περιέλθει στην ΕΤ.Α.Δ. Α.Ε. με βάση το νομικό πλαίσιο του 2016».

Με την εγκύκλιο 131849/ΕΞ2025/23-7-2025 της Γενικής Γραμματείας Δημόσιας Περιουσίας του Υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, δίνονται σαφείς οδηγίες προς τις Κτηματικές Υπηρεσίες να κάνουν αποδεκτές τις αιτήσεις των πολιτών και να προχωρούν στην αναγνώριση εμπράγματων δικαιωμάτων πολιτών σε ακίνητα που βρίσκονται εντός των ορίων του παλαιού αιγιαλού, αλλά έχουν αποκτηθεί πριν από τη χάραξή του.

Μετά την αναγνώριση, γίνεται διόρθωση των εγγραφών στα μητρώα δημόσιας περιουσίας, με την εξαίρεση του ακινήτου από τη δημόσια ή ιδιωτική κτήση του Δημοσίου. Παράλληλα, υποβάλλεται αίτηση διόρθωσης στο Εθνικό Κτηματολόγιο για να αρθεί το πρόδηλο σφάλμα και να αποτυπωθεί σωστά η ιδιοκτησία στα κτηματολογικά στοιχεία.

Εάν κατά την εξέταση τέτοιων περιπτώσεων προκύψει ότι υπάρχουν λάθη ή μετατοπίσεις στα όρια αιγιαλού ή παραλίας, οι Κτηματικές Υπηρεσίες μπορούν να ξεκινήσουν αυτεπάγγελτα διαδικασία νέας χάραξης. Τέλος, κάθε απόφαση αναγνώρισης δικαιώματος κοινοποιείται και στην ΕΤ.Α.Δ. Α.Ε., εφόσον η επίμαχη έκταση έχει μεταβιβαστεί στην εταιρεία.

Τα δικαιολογητικά για τις αιτήσεις των πολιτών

Ο πολίτης για να αναγνωριστεί το εμπράγματο δικαίωμά του πρέπει να υποβάλει αίτηση στην αρμόδια Κτηματική Υπηρεσία. Μαζί με την αίτηση πρέπει να προσκομίσει

-δημόσιο έγγραφο, όπως συμβόλαιο ή διοικητική πράξη, το οποίο να έχει συνταχθεί πριν από τη δημοσίευση της χάραξης του παλαιού αιγιαλού. Και

-τοπογραφικό διάγραμμα, από μηχανικό που να αποτυπώνει το ακριβές όριο της ιδιοκτησίας του και τη σχέση της με τη γραμμή του παλαιού αιγιαλού, ώστε να τεκμηριωθεί ότι το δικαίωμα υπήρχε νόμιμα πριν τη χάραξη.

Το κείμενο της εγκυκλίου  της Γενικής Γραμματείας Δημόσιας Περιουσίας για τον αιγιαλό

Η εγκύκλιος που υπογράφει ο Γενικός Γραμματέας Δημόσιας Περιουσίας Αθανάσιος Τσιούρας, προς τις Κτηματικές Υπηρεσίες με θέμα: «Ενέργειες μετά την διαπίστωση εμπράγματων δικαιωμάτων που προϋφίστανται της χάραξης του παλαιού αιγιαλού, σύμφωνα με την παρ. 12 του άρθρου 5 του ν. 5092/2024» η οποία συνοδεύεται από σχετικά έγγραφα: 1. H υπ’ αριθμόν πρωτοκόλλου 189008 ΕΞ 2024/ 13.12.2024 εγκύκλιος του Υπουργού Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών (ΑΔΑ: 9ΑΝΖΗ-ΕΣΔ). 2. Tο υπ’ αριθμόν πρωτοκόλλου 190415 ΕΞ ΥΠΟΙΚ/ 16.12.2024 έγγραφο αναλυτικά αναφέρει τα ακόλουθα:

«Με την παρ. 12 του άρθρου 5 του ν. 5092/2024 (Α΄ 33) προβλέφθηκε ότι ο καθορισμός ή ο επανακαθορισμός παλαιού αιγιαλού δεν θίγει εμπράγματα δικαιώματα που αποδεικνύονται από συμβολαιογραφικό ή άλλο δημόσιο έγγραφο, το οποίο έχει συνταχθεί σε χρόνο προγενέστερο του καθορισμού. Προβλέφθηκε, επίσης, ότι δεν θίγεται ούτε η κυριότητα και η νομή ακίνητων περιουσιακών στοιχείων που έχουν μεταβιβασθεί στην ΕΤ.Α.Δ. Α.Ε., σύμφωνα με την παρ. 4 του άρθρου 196 του ν. 4389/2016 (Α΄ 94).

Με τα υπ’ αρ. 1 και 2 σχετ. δόθηκαν διευκρινίσεις προς τις Κτηματικές Υπηρεσίες για την εφαρμογή της παραπάνω διάταξης κατά την εξέταση των αιτήσεων που υποβάλλονται από ιδιώτες για την αναγνώριση προϋφιστάμενων εμπράγματων δικαιωμάτων τους.

Με την παρούσα περιγράφονται όλες οι ενέργειες στις οποίες οφείλει να προβεί η Κτηματική Υπηρεσία μετά την έκδοση της απόφασης με την οποία διαπιστώνει την ύπαρξη προϋφιστάμενων εμπράγματων δικαιωμάτων τρίτων, ώστε να καταχωρισθεί η σχετική πράξη στα βιβλία δημοσίων κτημάτων και στο Εθνικό Κτηματολόγιο. Επίσης, παρέχονται πρότυπα πράξεων, τα οποία οι κτηματικές υπηρεσίες μπορούν να αξιοποιούν κάθε φορά που αποδέχονται την αίτηση ενός ιδιοκτήτη και πρέπει να εκδώσουν την αντίστοιχη απόφαση, καθώς και πρότυπο διαβιβαστικό έγγραφο προς τα Κτηματολογικά Γραφεία για την διόρθωση του πρόδηλου σφάλματος και την καταγραφή και καταχώρηση των αντίστοιχων ιδιοκτησιών στο Κτηματολόγιο.

Α. Πρότυπη πράξη για την αποδοχή αιτήσεων αναγνώρισης εμπράγματων δικαιωμάτων που προϋφίστανται της χάραξης παλαιού αιγιαλού

Η Κτηματική Υπηρεσία μπορεί να χρησιμοποιεί την παρακάτω πρότυπη πράξη για την αποδοχή των αιτήσεων αναγνώρισης προϋφιστάμενων εμπράγματων δικαιωμάτων:

«Θέμα: Αναγνώριση εμπράγματου δικαιώματος επί τμήματος παλαιού αιγιαλού, κατ’ εφαρμογή της παρ. 12 του άρθρου 5 του ν. 5092/2024 (Α΄ 33). Ο Προϊστάμενος της Κτηματικής Υπηρεσίας … λαμβάνοντας υπόψη:

1. Την παρ. 12 του άρθρου 5 του ν. 5092/2024 (Α΄ 33).

2. Την 189008 ΕΞ/ 13.12.2024 (ΑΔΑ: 9ΑΝΖΗ – ΕΣΔ) εγκύκλιο του Γενικού Γραμματέα Δημόσιας Περιουσίας του Υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών.

3. Την αίτηση του/ της … με αρ. εισερχ. πρωτ. …/ … .

4. Την υπ’ αρ. … πράξη του … με την οποία επικυρώθηκε η υπ’ αριθμόν … απόφαση της … επιτροπής, διά της οποίας οριοθετήθηκε ο παλαιός αιγιαλός στην περιοχή …  (Δ΄ …).

5. Το υπ’ αρ. … (δημόσιο έγγραφο) που προσκομίσθηκε από τον αιτούντα, το οποίο έχει συνταχθεί πριν από τη δημοσίευση της οριοθέτησης του παλαιού αιγιαλού.

6. (οποιοδήποτε άλλο έγγραφο έχει προσκομίσει ο αιτών, καθώς και οποιοδήποτε άλλο ).

7. Το γεγονός ότι επιφάνεια … τ.μ. που περιλαμβάνεται στο προσκομισθέν δημόσιο έγγραφο … έχει καταγραφεί ως δημόσιο κτήμα/ τμήμα δημόσιου κτήματος με Αριθμό Βιβλίου Καταγραφής (Α.Β.Κ.) μετά την οριοθέτησή της ως παλαιού αιγιαλού.

Διαπιστώνει ότι:

Συντρέχουν οι προϋποθέσεις της παρ. 12 του άρθρου 5 του ν. 5092/2024 (Α΄ 33) για την έκταση που περιλαμβάνεται στο … (αναφέρονται τα στοιχεία του δημόσιου εγγράφου) και προσδιορίζεται στην αίτηση του ενδιαφερομένου, αναγνωρίζεται το προϋφιστάμενο δικαίωμα κυριότητας του αιτούντος επί του τμήματος αυτού και δεν έχει μεταστεί η κυριότητα του τμήματος αυτού στην ιδιωτική περιουσία του Δημοσίου ούτε έχει καταστεί κοινόχρηστο ως αποτέλεσμα της οριοθέτησής του εντός παλαιού αιγιαλού.

Ειδικότερα, αναγνωρίζονται προϋφιστάμενα εμπράγματα δικαιώματα επί του δημοσίου ακινήτου με Κ.Α.Ε.Κ. …, με κορυφές πολυγώνου «… … …» και συντεταγμένες:

…

…

Β. Τροποποίηση εγγραφών στα βιβλία καταγραφής δημοσίων κτημάτων

Σύμφωνα με την υπ’ αρ. πρωτ. 189009 ΕΞ 13.12.2024 εγκύκλιο (ΑΔΑ: 9ΑΝΖΗ-ΕΣΔ) και το υπ’ αρ. πρωτ. 56517/ 01.04.2025 έγγραφο, η αναγνώριση των προϋφιστάμενων δικαιωμάτων δεν έχει ως συνέπεια την επαναχάραξη του παλαιού αιγιαλού, αλλά την εξαίρεση μέρους του από την ιδιωτική περιουσία του Δημοσίου ή, κατά περίπτωση, τη δημόσια κτήση.

Στο πλαίσιο αυτό, η οικεία Κτηματική Υπηρεσία προβαίνει στις απαραίτητες ενέργειες για την τροποποίηση των εγγραφών στα βιβλία καταγραφής δημοσίων κτημάτων και την αφαίρεση του αντίστοιχου τμήματος από το Δημόσιο Κτήμα με τον αντίστοιχο Αριθμό Βιβλίου Καταγραφής (Α.Β.Κ.).

Γ. Διαβίβαση στοιχείων στο Κτηματολόγιο για τη διόρθωση των αντίστοιχων κτηματολογικών εγγραφών

Η Κτηματική Υπηρεσία, παράλληλα προς τις ενέργειες που περιγράφονται υπό Β.΄ υποβάλλει αίτηση διόρθωσης προδήλου σφάλματος σύμφωνα με το άρθρο 18 του ν. 2664/1994 (Α΄ 275). Στη συνέχεια συντάσσει και κοινοποιεί σχετικό διαβιβαστικό έγγραφο προς το αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο στο οποίο περιλαμβάνονται τα εξής στοιχεία:

α) ο αριθμός πρωτοκόλλου της ηλεκτρονικής αίτησης,

β) οι απόψεις της υπηρεσίας σχετικά με την αναγνώριση του προϋφιστάμενου εμπράγματου δικαιώματος,

γ) τα έγγραφα που προσκόμισε ο αιτών και αποδεικνύουν την ύπαρξη του δικαιώματος αυτού και,

δ) τοπογραφικό διάγραμμα με τις οριογραμμές του παλαιού αιγιαλού που σχηματίζονται μετά την εξαίρεση του επίμαχου τμήματος από την ιδιωτική περιουσία του Δημοσίου ή τη δημόσια κτήση.

Η Κτηματική Υπηρεσία μπορεί να χρησιμοποιεί το εξής πρότυπο διαβιβαστικό έγγραφο:

«Προς τον Προϊστάμενο του Κτηματολογικού Γραφείου …

Σχετ.:

α) Η υπ’ αρ. πρωτ. Κτηματολογίου … αίτηση της Κτηματικής Υπηρεσίας …

β) η υπ’ αρ. … πράξη αναγνώρισης προϋφιστάμενου εμπράγματου δικαιώματος

Διαβιβάζουμε την Σχετ. 2 πράξη με την οποία διαπιστώνεται η ύπαρξη εμπράγματου δικαιώματος υπέρ του δικαιούχου με στοιχεία … , κατ’ εφαρμογήν της παρ. 12 του άρθρου 5 του ν. 5092/2024 (Α΄ 33) και παρακαλούμε για τη διόρθωση της αντίστοιχης κτηματολογικής εγγραφής που αφορά το ακίνητο με Κ.Α.Ε.Κ. … , σύμφωνα με το άρθρο 18 του ν. 2664/1998 (Α΄ 275).».

Δ. Νέα οριοθέτηση

Με αφορμή την εξέταση για την αναγνώριση δικαιώματος σύμφωνα με την παρ. 12 του άρθρου 5 του ν. 5092/2024, η αρμόδια Κτηματική Υπηρεσία εξετάζει αν συντρέχουν σφάλματα στις υφιστάμενες χαράξεις ή άλλοι λόγοι, όπως π.χ. η μετατόπιση των υφιστάμενων ορίων, που να επιβάλλουν τον γενικότερο επανακαθορισμό των ορίων αιγιαλού, παραλίας και παλαιού αιγιαλού στην οικεία περιοχή και δύναται να προβαίνει σε αυτόν αυτεπαγγέλτως.

Ε. Κοινοποίηση της απόφασης με την οποία αναγνωρίζονται προϋφιστάμενα δικαιώματα στην ΕΤ.Α.Δ. Α.Ε..

Η Κτηματική Υπηρεσία μεριμνά για την κοινοποίηση της απόφασης με την οποία αναγνωρίζονται προϋφιστάμενα δικαιώματα προς την Ε.Τ.Α.Δ. Α.Ε..

Ο Γενικός Γραμματέας Δημόσιας Περιουσίας

Αθανάσιος Τσιούρας»

Δείτε την εγκύκλιο για την αναγνώριση ιδιοκτησιών σε εκτάσεις του παλαιού αιγιαλού: ΕΔΩ

Η εγκύκλιος για την έννοια του όρου «ακίνητο» και τον υπολογισμό της αξίας εξαγοράς

Με άλλη εγκύκλιο, την οποία υπογράφει επίσης ο Γενικός Γραμματέας Δημόσιας Περιουσίας Αθανάσιος Τσιούρας, δίνονται σημαντικές διευκρινίσεις σχετικά με την έννοια του όρου «ακίνητο» και τον υπολογισμό του τιμήματος εξαγοράς σύμφωνα με το άρθρο 18 του ν. 5024/2023, ο οποίος θεσπίζει ειδική διαδικασία δικαστικού συμβιβασμού σε περιπτώσεις διεκδικήσεων του Δημοσίου επί ακινήτων εντός του Κτηματολογίου Δωδεκανήσου.

Σύμφωνα με την εγκύκλιο, δεν ισχύει η αναφορά στον νόμο 5024/2023 για την προσέγγιση του όρου ακινήτου με βάση τρο άρθρο 948 του Αστικού Κώδικα και ότι για την εφαρμογή του άρθρου 18 ο όρος ακίνητο, θα πρέπει να ερμηνεύεται ως οικόπεδο ή γήπεδο. Και αυτό διότι, όπως λέει η εγκύκλιος μια διαφορετική προσέγγιση θα οδηγούσε, σε δυσανάλογο τίμημα και θα αναιρούσε τον σκοπό της νομοθετικής ρύθμισης.

Στην εγκύκλιο του Γενικού Γραμματέα Δημόσιας Περιουσίας, προς τις Κτηματικές Υπηρεσίες, με θέμα: «Έννοια όρου «ακίνητο» και προσδιορισμός αξίας εξαγοράς σύμφωνα με το άρθρο 18 του ν. 5024/2023» αναλυτικά σημειώνεται ότι:

«Το άρθρο 18 του ν. 5024/2023 (Α’ 41) καθιερώνει μια ειδική διαδικασία δικαστικού συμβιβασμού που εφαρμόζεται σε διεκδικήσεις του Δημοσίου επί ακινήτων που υπάγονται στο Κτηματολόγιο Δωδεκανήσου. Καλύπτει εμπράγματες αγωγές που έχει ασκήσει το Δημόσιο κατά τρίτων, οι οποίοι έχουν αγοράσει ακίνητο έως την 25η Φεβρουαρίου 2003, το οποίο ανήκε, σύμφωνα με τις σχετικές εγγραφές στο Κτηματολόγιο, στον πωλητή τους. Όπως προκύπτει από την ανάλυση συνεπειών ρύθμισης, «η ρύθμιση αυτή στηρίζεται στην αρχή της δημόσιας πίστης των κτηματικών βιβλίων και στο τεκμήριο ακριβείας των κτηματολογικών εγγραφών στις οποίες εδράζεται ο θεσμός του κτηματολογίου, και προστατεύει τους καλόπιστους αγοραστές που στηρίχθηκαν στις κτηματολογικές εγγραφές επ’ ονόματι των δικαιοπαρόχων τους ανεξάρτητα από την εγκυρότητα ή μη των τίτλων τους».

Στο πλαίσιο αυτού του συμβιβασμού προβλέπεται η δυνατότητα για εξαγορά του ακινήτου από τον αντίδικο του Δημοσίου σε ιδιαιτέρως χαμηλό τίμημα, στο ήμισυ της αξίας του. Όπως και στις υπόλοιπες αντίστοιχες προβλέψεις του ν. 5024/2023 (άρθρα 6, 17), όταν στο ακίνητο υπάρχει κτίσμα, η αξία εξαγοράς αυξάνεται κατά είκοσι πέντε τοις εκατό (25%).

Ερμηνευτικό ζήτημα γεννάται από τη χρήση του όρου «ακίνητο» στο άρθρο 18, δεδομένου ότι η έννοια αυτή ορίζεται στην περ. ια) του άρθρου 3 του ν. 5024/2023 ως εδαφική έκταση με τα συστατικά μέρη της σύμφωνα με το άρθρο 948 του Αστικού Κώδικα. Ωστόσο, από τη συστηματική ανάγνωση της διάταξης, είναι προφανές ότι στο άρθρο 18 ο όρος χρησιμοποιείται με την έννοια του οικοπέδου ή του γηπέδου των περ. θ) και ι), αντίστοιχα.

Η αντίθετη ερμηνεία θα κατέληγε στο εξής παράδοξο αποτέλεσμα: η εξαγορά θα γινόταν με τίμημα σημαντικά μεγαλύτερο από την αντικειμενική αξία του ακινήτου, στερώντας από τον καλόπιστο ιδιοκτήτη ακινήτου κάθε κίνητρο για να συμβιβασθεί με το Δημόσιο και επιβαρύνοντάς τον περισσότερο από κάποιον που το έχει καταλάβει αυθαίρετα και θεμελιώνει το δικαίωμα εξαγοράς σε μακρόχρονη κατοχή (βλ. άρθρα 6 έως 8 και 17 του ν. 5024/2023). Πρόκειται για ένα αποτέλεσμα που σίγουρα βρίσκεται εκτός του σκοπού του νομοθέτη.

Για τον λόγο αυτό, κατά την εφαρμογή του άρθρου 18 του ν. 5024/2023, επί ακινήτου με κτίσμα, καλείσθε να υπολογίζετε το τίμημα της εξαγοράς ως εξής:

(αντικειμενική αξία του γηπέδου ή οικοπέδου) /2 * 125%

Σημειώνω ότι η αποδοχή των σχετικών αιτημάτων είναι σύμφωνη με το πνεύμα της νομοθεσίας που αναγνωρίζει την αξία της συναλλακτικής ασφάλειας, την οποία προσφέρουν οι κτηματολογικές εγγραφές.

Ο Γενικός Γραμματέας Δημόσιας Περιουσίας

Αθανάσιος Τσιούρας»

Δείτε την εγκύκλιο για την έννοια του όρου «ακίνητο» και τον υπολογισμό της αξίας εξαγοράς: ΕΔΩ