Εκτός σχεδίου: τι φέρνει ο φορολογικός και πολεοδομικός λογαριασμός

Της Ντίνας Καράτζιου/

Οι νέες αυξημένες αντικειμενικές αξίες του υπουργείου Οικονομικών για τα αγροτεμάχια, που αποσκοπούν σε δικαιότερη κατανομή των φορολογικών βαρών στους ιδιοκτήτες ακινήτων δεν έχουν συνδυαστεί με τις ανατροπές στις αξίες των ακινήτων, που φέρνουν οι παράλληλες νομοθετικές ρυθμίσεις του ΥΠΕΝ, για τον περιορισμό της εκτός σχεδίου δόμησης.

Αυτά επισημαίνουν παράγοντες της κτηματαγοράς, οι οποίοι  εκφράζουν την ανησυχία τους και εφιστούν την προσοχή των αρμοδίων στον κίνδυνο, να βρεθούν οι ιδιοκτήτες ακινήτων αντιμέτωποι με μία νέα παραδοξότητα, όσον αφορά την αντιμετώπιση της ακίνητης περιουσίας.

-«Ουδείς, τουλάχιστον προς το παρόν, μπορεί να αποκλείσει ότι εφόσον υλοποιηθούν οι δύο παράλληλες φορολογικές και πολεοδομικές νομοθετικές πρωτοβουλίες, για τις νέες αντικειμενικές τιμές των αγροτεμαχίων και τον περιορισμό της εκτός σχεδίου δόμησης θα έχουμε εκτός σχεδίου ακίνητα, τα οποία θα κληθούν να πληρώσουν αυξημένη φορολογία σαν να έχτιζαν, χωρίς στο μεταξύ να υφίσταται το δικαίωμα δόμησης», λένε οι ίδιοι παράγοντες και εξηγούν ότι:

Από τη μία, προωθείται η  ένταξη εκτός σχεδίου τριών χιλιάδων περιοχών στο αντικειμενικό σύστημα προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων δημιουργώντας  νέα δεδομένα υψηλότερης φορολόγησης σε ένα μεγάλο ποσοστό ακίνητων και από την άλλη, οι περιορισμοί που δρομολογούνται στην εκτός σχεδίου δόμηση,  οδηγούν σε  μείωση της  αξίας μεγάλου αριθμού ακινήτων, αφού περιορίζεται και σταδιακά εκλείπει  η δυνατότητα αξιοποίησης τους, ωστόσο, ενδέχεται σε κάποιες περιπτώσεις  να αυξηθεί η φορολόγησή τους.

 Η ένταξη των αγροτεμαχίων στο αντικειμενικό σύστημα προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων, έτσι ώστε να αποκτήσουν τιμή ζώνης και να σταματήσουν να φορολογούνται με 1 ευρώ το στρέμμα, είναι κατά κοινή ομολογία των εμπλεκομένων φορέων και παραγόντων της αγοράς ακινήτων, μία δίκαιη διαδικασία και θα ανακατανείμει δικαιότερα τα βάρη του ΕΝΦΙΑ.

Κι  αυτό γιατί, σήμερα  ο φόρος πολλών εξοχικών κατοικιών είναι πολύ χαμηλός, καθώς η μεγάλη πλειονότητα εξ΄ αυτών, βρίσκονται σε ακίνητα  εκτός σχεδίου, με αποτέλεσμα οι τιμές ζώνης, με βάση τις οποίες υπολογίζεται ο ΕΝΦΙΑ, να είναι εξαιρετικά χαμηλές.  Από την άλλη πλευρά,  όμως, την κατάσταση πολλές φορές  υπερπολυτελών κατοικιών που μέχρι σήμερα υποφορολογούνται  διαδέχεται η δρομολογούμενη συρρίκνωση της εκτός σχεδίου δόμησης.

Στο μεταξύ όμως, παρά το γεγονός ότι αμβλύνονται συγκριτικά με τις αρχικές, οι τελικές ρυθμίσεις που θα περιληφθούν στο τελικό πολεοδομικό και χωροταξικό νομοσχέδιο του ΥΠΕΝ, το οποίο προγραμματίζεται να κατατεθεί εντός του Νοεμβρίου στη Βουλή, όπως επισημαίνουν παράγοντες του τεχνικού κόσμου και της κτηματαγοράς σε κάθε περίπτωση για μεγάλη μερίδα εκτός σχεδίου ακινήτων οδηγούν σε μείωση της αξίας τους.

Σημειώνεται ότι σύμφωνα με τις νεότερες επίσημες ανακοινώσεις του ΥΠΕΝ δεν θα θεσμοθετηθεί τελικώς ο χαρακτηρισμός των οδών με Προεδρικά Διατάγματα  και θα διατηρηθεί η δυνατότητα δόμησης παρόδιων ιδιοκτησιών με το σημερινό καθεστώς. Παράλληλα  οι παρεκκλίσεις για δυνατότητα δόμησης σε οικόπεδα μικρότερα από 4 στρέμματα θα καταργηθούν το 2022 και στο μεσοδιάστημα δεν θα μετράει ο χρόνος για την έκδοση εγκρίσεων από την δασική και την αρχαιολογική υπηρεσία.

Βίλες εκατομμυρίων με 1 ΕΝΦΙΑ  ευρώ το στρέμμα  

Δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις εξοχικές κατοικίες νομίμως σε εκτός σχεδίου περιοχές και κυρίως σε υψηλού τουριστικού ενδιαφέροντος ζώνες να φορολογούνται ως απλά αγροτεμάχια.  

Ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ και νομικός  κ. Στράτος Παραδιάς παραδέχεται ότι υπάρχουν ακραία φαινόμενα άνισης φορολογικής μεταχείρισης «Αυτές οι τρεις χιλιάδες περιοχές που εντάσσονται στο αντικειμενικό σύστημα,  σε ένα βαθμό, είναι  ήδη αξιοποιημένες και χτισμένες. Είναι κυρίως  τουριστικέ ς περιοχές πολύ μεγάλης αξίας. Εως τώρα διέφευγαν με σκανδαλώδη τρόπο.   Ό,τι είναι κτισμένο είναι κτισμένο. Παραμένει  και διατηρεί την αξία του έστω και με παρέκκλιση, στα 2000 τ.μ μέτρα ή στα 750 τμ.   Οι ιδιοκτήτες τους όμως, πληρώνουν ένα ευρώ το χρόνο το στρέμμα και κάτι μικρό για το κτίσμα.  Και πιο κάτω, αυτός που ήταν μέσα στο σχέδιο φορολογείται αδρά, βάζοντας του αντικειμενική αξία.  Από την άλλη πλευρά, είναι ακόμη  μία παραδοξότητα αυτό που συμβαίνει: από τη μία το ένα υπουργείο να λέει ότι  θα φορολογήσουμε, και από την άλλη, το άλλο υπουργείο λέει, ότι δεν θα αφήσουμε τον κόσμο να κτίσει».

Ωστόσο, ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ, τονίζει,  ότι  «μπορεί μεν να είναι μία αντίφαση», είναι όμως προς τη σωστή κατεύθυνση η φορολόγηση αυτών των περιοχών, γιατί κάθε τι που γλυτώνουν οι ιδιοκτήτες αυτοί, το πληρώνουν κάποιοι άλλοι. Και εδώ αυτοί οι άνθρωποι αυτοί είχαν τεράστιας αξίας περιουσιακά στοιχεία για τα οποία δεν πλήρωναν τίποτα.  Είναι χαρακτηριστικό, ως προς αυτό, οι αγγελίες από μεσιτικά γραφεία. Για παράδειγμα, σε αγγελία πώλησης υπερπολυτελούς βίλας  στο Πόρτο Χέλι,  αναγράφονταν ΕΝΦΙΑ 750 ευρώ και  αξίας πώλησης 5.εκ».

Σημειώνεται, ότι η ένταξη των αγροτεμαχίων στο αντικειμενικό σύστημα προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων, έτσι ώστε να αποκτήσουν τιμή ζώνης σύμφωνα που παράγοντες της κτηματαγοράς που παρακολουθούν το θέμα,  είναι αναγκαία και υπολογίζεται με μεγάλο δημοσιονομικό όφελος, καθώς οι η αλλαγή κλίμακας στη φορολόγηση των περιοχών αυτών, θα φέρει έσοδα περί τα 400 εκ. ευρώ.