Εκτός σχεδίου: πως επενδυτής κέρδισε μάχη με το Δημόσιο για οικόπεδο και δόμηση ξενοδοχείου

Του Σωτήρη Μούρκα* Διπλωματούχος Πολιτικός Μηχανικός

sotirismourkas1@gmail.com

Πως δόθηκε λύση σε υπόθεση εργολάβου – επενδυτή για να κατοχυρώσει το οικόπεδο του σε εκτός σχεδίου περιοχή, για το οποίο η Κτηματική Υπηρεσία είχε καταθέσει αγωγή και το διεκδικούσε ως δημόσιο κτήμα, επειδή θεωρήθηκε ότι βρίσκεται σε παρόχθια ζώνη. Kαι παράλληλα να υλοποιήσει οικοδομική άδεια για την ανέγερση ξενοδοχείου, της οποίας αμφισβητήθηκε η νομιμότητα, λόγω πρόσβασης σε δρόμο, ο οποίος θεωρήθηκε ιδιωτικός και πολεοδομικά μη αναγνωρισμένος. Κλειδί η πρόσφατη απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ 546/2026).

Σε επενδύσεις ακινήτων, σε εκτός σχεδίου περιοχές, ιδίως κοντά σε ποτάμια, λίμνες, θάλασσα η πραγματική ασφάλεια δεν κρίνεται μόνο από τίτλους και άδειες, αλλά από τον πλήρη πολεοδομικό και διοικητικό έλεγχο. Οι πολεοδομικές λύσεις προκύπτουν από συνδυασμό νομολογίας, ιστορικών στοιχείων, τοπογραφίας, αεροφωτογραφιών και ΦΕΚ. Όποιος επενδύει σε γη πρέπει πρώτα να ελέγχει το νομικό καθεστώς και μετά να χτίζει.

 Η πρόσφατη νομολογία του Συμβούλιο της Επικρατείας επιβεβαιώνει ότι πράξεις της Διοίκησης χωρίς νόμιμη δημοσίευση σε ΦΕΚ ή χωρίς τα απαιτούμενα διαγράμματα είναι ανυπόστατες. Με την απόφαση ΣτΕ 546/2026 κρίθηκε ότι αναγνώριση οδού ως προϋφιστάμενης του 1923 δεν ισχύει αν δεν έχει δημοσιευθεί σωστά, γεγονός που επηρεάζει άμεσα αρτιότητα οικοπέδων, οικοδομικές άδειες και επενδυτικά σχέδια.

Παράλληλα, για όχθη, παρόχθια ζώνη και παλαιά όχθη απαιτείται αυστηρή τήρηση ειδικής διαδικασίας, τεχνική τεκμηρίωση και δημοσίευση σε ΦΕΚ. Στην υπόθεση του επενδυτή – εργολάβου, η Κτηματική Υπηρεσία διεκδικούσε το ακίνητο ως δημόσιο κτήμα και είχε οδηγήσει σε ακύρωση άδειας ξενοδοχείου. Η λύση δόθηκε με ενδελεχή τεχνικονομικό έλεγχο: αποδείχθηκε ότι δεν υπήρχε νόμιμο ΦΕΚ καθορισμού όχθης και παρόχθιας ζώνης, ενώ η μελέτη που επικαλούνταν το Δημόσιο δεν αρκούσε χωρίς νόμιμη δημοσίευση. Έτσι κατέρρευσε η βάση της διεκδίκησης.

Με υλικό, από το βιβλίο με κεντρικό τίτλο «Υπαίτια  Κατάτμηση» των Σωτήριου Γ. Μούρκα και Κωνσταντίνου Σ. Μούρκα, το οποίο  αποτελεί έναν οδηγό γνώσης και παρουσίασης τεκμηριωμένων λύσεων σωστής αντιμετώπισης δύσκολων και πολύπλοκων ιδιοκτησιακών και πολεοδομικών θεμάτων.

Η νομοτεχνική λύση στην υπόθεση επέδνυσης ξενοδοχείου με πραγματικά δεδομένα 

Με πραγματικά δεδομένα παρουσιάζουμε την νομοτεχνική αντιμετώπιση υπόθεσης επένδυσης ξενοδοχείου, στην οποία δόθηκε λύση ήταν άρση διοικητικού εμποδίου μέσω πολεοδομικής, τοπογραφικής και νομολογιακής τεκμηρίωσης, με στόχο τη διάσωση και συνέχιση της επένδυσης. Με απλά λόγια, δεν «νομιμοποιήθηκε» κάτι αυθαίρετο, αλλά ακυρώθηκε μια εσφαλμένη διοικητική θεώρηση, που μπλόκαρε την επένδυση. Έτσι ο επενδυτής απέκτησε ισχυρή υπερασπιστική θέση για το ακίνητο και για την οικοδομική άδεια του ξενοδοχείου.

Το νήμα της συγκεκριμένης υπόθεσης ξεκινά όταν επενδυτής – εργολάβος ήλθε πανικόβλητος στο Γραφείο μας με Δικόγραφο (Αγωγή της Κτηματικής υπηρεσίας του Δημοσίου). Η Κτηματική Υπηρεσία διεκδικούσε το οικόπεδο σε παραποτάμια περιοχή και φρόντισε για την ακύρωση της Οικοδομικής Άδειας Ξενοδοχείου με την αιτιολογία ότι το οικόπεδο είναι δημόσιο κτήμα (Όχθη και Παρόχθια Ζώνη) και ότι ο δρόμος δεν είναι δημόσιος.

Τα βήματα τεκμηρίωσης και επίλυσης του θέματος, που παρουσιάζουμε αναλυτικά στο κείμενο που ακολουθεί έχουν ως εξής:

1. Αφού δούμε αρχικά την ισχύουσα Νομοθεσία θα ενημερώσουμε με ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑ Ι, πως λύθηκε η παραπάνω ΠΕΡΙΠΤΩΣΗ Ι.

2. Για τον ίδιο λόγο θα δούμε την πρόσφατη Απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ 546/2026)με την οποία ακύρωσε απόφαση Νομάρχη που αναγνώριζε ιδιωτική οδό ως προϋφιστάμενη του 1923, κρίνοντας ότι αυτή ήταν παράνομη).

3. Επίσης για την πληρότητα θα αναφερθούμε στην αντίθετη ΠΕΡΙΠΤΩΣΗ ΙΙ. Δηλαδή έρευνα ύπαρξης οδού με ορθοφωτοχάρτες και ΦΕΚ αλλά και πως δικαιώθηκε επενδυτής (ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑ ΙΙ).

4. Τέλος θα αναφερθούμε στο Κτηματολόγιο και την Κτηματική Υπηρεσία του Δημοσίου

1. Πως λύθηκε η διεκδίκηση του οικοπέδου ως δημόσιο κτήμα λόγω όχθης –παρόχθιας ζώνης

ΠΕΡΙΠΤΩΣΗ Ι

Ο καθορισμός της όχθης και της παρόχθιας ζώνης λιμνών και πλεύσιμων ποταμών γίνεται από ειδική Επιτροπή (αρ. 9, Ν. 2971/2001) με τη χάραξη οριογραμμών σε τοπογραφικά διαγράμματα 1:1000. Η όχθη ορίζεται από το «ανώτατο όριο της χειμέριας πλημμύρας», ενώ η παρόχθια ζώνη είναι λωρίδα ξηράς έως 50 μ. από την όχθη, εξυπηρετώντας την πρόσβαση στο υδάτινο στοιχείο.

Βασικά Στοιχεία Καθορισμού & Διαδικασίας:

♦ Αρμόδια Επιτροπή: Η επιτροπή των άρθρων 5 και 21 του Ν. 5092/2024 (πρώην Ν. 2971/2001) χαράσσει τις γραμμές με κόκκινο χρώμα (όχθη) και μπλε χρώμα (παλαιά όχθη).

♦ Παρόχθια Ζώνη: Πρόκειται για την έκταση που συνεχόμενα προς την όχθη, ορίζεται για τη διασφάλιση της επικοινωνίας ξηράς και νερού.

♦ Παλαιά Όχθη:Η οριογραμμή της παλαιάς όχθης, η οποία ανήκει στη δημόσια κτήση, χαράσσεται εκεί όπου η ξηρά εξυψώθηκε από την υποχώρηση του νερού.

♦ Διαδικασία: Η απόφαση καθορισμού, συνοδευόμενη από τοπογραφικά διαγράμματα, δημοσιεύεται σε ΦΕΚ.

♦ Παραχώρηση Χρήσης: Η απλή χρήση όχθης και παρόχθιας ζώνης για δραστηριότητες (π.χ. ομπρέλες, θαλάσσια μέσα) διέπεται από το ΦΕΚ 1432/ Β/10-03-23

Οι αποφάσεις αυτές αποτελούν τεχνική κρίση της Διοίκησης και στοχεύουν στην προστασία του περιβάλλοντος και τη δημόσια χρήση.

ΣτΕ 2082/2022 [Νόμιμος ο καθορισμός ορίων της όχθης …

Οι αιτούντες παραπονούνται ότι ο επίδικος καθορισμός της οριογραμμής της παρόχθιας ζώνης στα 50 μέτρα (μέγιστο κατά το άρθρο 1 παρ…

Άρθρο 09: Καθορισμός οριογραμμής όχθης, παρόχθιας ζώνης και παλαιάς όχθης, λιμνών και ποταμών. 1. Η οριογραμμή της όχθης των λιμνών ….

Απόφαση Αυτοδιοίκησης 91591/2024 – ΦΕΚ Δ 979/31.12.2024

“Με βάση τα παραπάνω και επειδή δεν υπάρχει Π.Ο.Α. (Προκαταρκτική Οριογραμμή Αιγιαλού-Όχθης) στην περιοχή, ο καθορισμός των ορίων ό… Καθορισμός ορίων όχθης, παρόχθιας ζώνης και παλαιάς όχθης στα όρια των αγροκτημάτων Χρυσοχωράφων και Λιμνοχωρίου του Δήμου Ηράκλει… Καθορισμός όρων, προϋποθέσεων, τεχνικών θεμάτων αναγκαίων λεπτομερειών και διαδικασίας για την παραχώρηση απλής χρήσης αιγιαλού πα…”  Αποκεντρωμένη Διοίκηση Κρήτης

ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑ Ι

Στην Αγωγή της η Κτηματική Υπηρεσία του Δημοσίου, δια του Δικηγόρου του Δημοσίου παρουσίαζε ως κεντρικό δικαιολογητικό, Μελέτη ιδιωτικού Γραφείου καθορισμού Όχθιας και Παρόχθιας Ζώνης νόμιμα υπογεγραμμένη και Θεωρημένη τόσο από τον Ελεγκτή Μηχανικό και τον προϊστάμενό του Διευθυντή της Διεύθυνσης Τεχνικών Υπηρεσιών του Νομού και Θεωρημένη από τον Περιφερειάρχη. Η περιοχή της Μελέτης αυτής είχε καταγραφεί ως Δημόσιο Κτήμα. Κάναμε περαιτέρω έλεγχο και διαπιστώσαμε την ανυπαρξία ΦΕΚ. Έτσι λοιπόν κατά παράβαση η καταγραφή του δημοσίου Κτήματος θεωρήθηκε Άκυρη. Αποδείξαμε ότι η οριογραμμή της παλαιάς όχθης, η οποία ανήκει στη δημόσια κτήση, χαράσσεται εκεί όπου η ξηρά εξυψώθηκε από την υποχώρηση του νερού και επειδή αυτό δεν τηρήθηκε ως προς την παλαιά όχθη υπήρξε πρόβλημα. Το όλο πρόβλημα αναδείχθηκε και με την Διαδικασία: Η απόφαση καθορισμού, συνοδευόμενη από τοπογραφικά διαγράμματα, δεν είχε δημοσιευθεί σε ΦΕΚ.

Είναι ένα θέμα πολύ δύσκολο και θέλει προσοχή. Πριν γίνει η αγορά γεωτεμαχίου κοντά σε λίμνες, ποτάμια ή θάλασσα, πρέπει να γίνεται έλεγχος από Αγρονόμο και Τοπογράφο μηχανικό ή από Πολιτικό Μηχανικό για το έλεγχο ύπαρξης παλαιού Αιγιαλού, παλαιάς όχθης, η ύπαρξη ΦΕΚ καθορισμού οριογραμμών Αιγιαλού ή όχθης. Εάν δεν υπάρχει ΦΕΚ, δεν καθησυχάζουμε γιατί για το δημόσιο δεν ισχύουν κάποια πράγματα όπως η χρησικτησία, αγοραπωλησίες, παραγραφές κ.ο.κ.

 2. Απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ 546/2026)

Η απόφαση ΣτΕ 546/2026 ακύρωσε απόφαση Νομάρχη που αναγνώριζε ιδιωτική οδό ως προϋφιστάμενη του 1923, κρίνοντας ότι αυτή ήταν παράνομη. Ο βασικός λόγος ακύρωσης ήταν ότι η απόφαση αναγνώρισης δημοσιεύθηκε στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως (ΦΕΚ) χωρίς να είναι νομίμως δημοσιευθείσα, σύμφωνα με τη σχετική νομολογία.

Ας δούμε τι επιτρέπεται και τι όχιτο νομικό πλαίσιο :

Το άρθρο 20 παρ. 1–4 του ν.δ. 1923, όπως κωδικοποιήθηκε στον ΚΒΠΝ (Δ’ 580/1999), ορίζει δύο πράγματα ταυτόχρονα:

◊ Πρώτον, απαγορεύει τη δημιουργία κοινόχρηστων χώρων με ιδιωτική βούληση εντός σχεδίων πόλεων από την 6.1924και εφεξής.

◊ Δεύτερον, ανέχεται -κατ’ εξαίρεση- κοινόχρηστους χώρους που διαμορφώθηκαν πριν από την ημερομηνία αυτή, εφόσον η περιοχή διέθετε ήδη εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιοκατά την 6.1924.

Ένα σημείο που απαιτεί προσοχή είναι ότι η νομολογία αποκλείει ρητά τη διάταξη από περιοχές που εντάχθηκαν στο σχέδιο μετά την εν λόγω ημερομηνία. Εκεί, οι κοινόχρηστοι χώροι καθορίζονται αποκλειστικά από το ισχύον ρυμοτομικό σχέδιο, χωρίς δυνατότητα αναγνώρισης παράλληλων χώρων.

Διάγραμμα χωρίς ΦΕΚ σημαίνει αστοχία. Οι πράξεις αναγνώρισης οδών προ του 1923 εξομοιώνονται, κατά τη νομολογία, με τροποποίηση ρυμοτομικού σχεδίου. Αυτό σημαίνει ότι αποκτούν νόμιμη υπόσταση μόνο με δημοσίευση στο ΦΕΚτο κείμενο της πράξης, καιτο συνοδευτικό διάγραμμα (έστω σε φωτοσμίκρυνση), σύμφωνα με το άρθρο 1 του ν.δ. 3879/1958.

Στην υπόθεση ΣτΕ 546/2026, η Διοίκηση επέλεξε τον εναλλακτικό τρόπο δημοσιότητας που προβλέπει το άρθρο 22 παρ. 7 του ν. 1735/1987 (Α’195): ανάρτηση του διαγράμματος στο κτίριο της αρμόδιας Διεύθυνσης Πολεοδομίας, καταχώρηση σε μητρώο, ένθεση σε αρχείο. Το ΣτΕ επανέλαβε τη θέση του: ο τρόπος αυτός δενείναι συνταγματικά πρόσφορος τρόπος δημοσιότητας.

Αποτέλεσμα είναι ότι η απόφαση του Νομάρχη Ανατολικής Αττικής ήταν ανυπόστατη, ακυρώθηκε αυτεπαγγέλτως, και — κρίσιμο για τα χρονοδιαγράμματα οποιασδήποτε επένδυσης — η προθεσμία για άσκηση αίτησης ακύρωσης δεν είχε αρχίσει να τρέχει ποτέ.

Στην πράξη, μια αναγνωρισμένη ιδιωτική οδός χρησιμοποιείται ως πρόσωπο οικοπέδου για τον υπολογισμό αρτιότητας, ως γραμμή αφετηρίας για τον οικοδομικό έλεγχο, ή ως βάση για τον χαρακτηρισμό ΟΤ. Εάν η αναγνωριστική πράξη είναι ανυπόστατη, όλες οι μεταγενέστερες άδειες που τη χρησιμοποιούν ως αναφορά είναι δυνητικά εκτεθειμένες.

Παρά τις εξαγγελίες για ψηφιοποίηση και ηλεκτρονική πρόσβαση στα πολεοδομικά αρχεία, η εφαρμογή του ελέγχου αυτού προσκρούει στογεγονός ότι τα ΦΕΚ παλαιότερων δεκαετιών δεν είναι πάντα πλήρως ψηφιοποιημένα, και η απουσία ενός διαγράμματος από ένα τεύχος μπορεί να ανακαλυφθεί μόνο με φυσικό έλεγχο.

Έτσι κάθε αρμόδιος μηχανικός, κάθε μελέτη εφαρμογής ή πράξη εφαρμογής σε περιοχές με οδούς που αναγνωρίστηκαν ως προ-1923 απαιτεί πλέον:

♦ επαλήθευση της ύπαρξης του διαγράμματος στο ΦΕΚ (όχι μόνο στο μητρώο της υπηρεσίας), και

♦ τεκμηρίωση ότι η αναγνωριστική πράξη εκδόθηκε σε περιοχή με ρυμοτομικό σχέδιο κατά την 6.1924.

Ας δούμε τώρα περίληψη της Αριθμ. 546/2026 Απόφασης του ΣτΕ[Παράνομη ως μη νομίμως δημοσιευθείσα απόφαση Νομάρχη περί χαρακτηρισμού ιδιωτικής οδού ως προϋφιστάμενης του 1923]

“Όπως έχει κριθεί, οι διατάξεις του άρθρου 20 παρ. 1-4 του ν.δ. της 17.7-16.8.1923 (Α’228), που τέθηκαν σε ισχύ με το από 4.1.1924 β.δ. (Α’ 8), όπως κωδικοποιήθηκαν με το άρθρο 411 του Κώδικα Βασικής Πολεοδομικής Νομοθεσίας Κ.Β.Π.Ν. (Δ’ 580/1999), αποσκοπούν στην παρεμπόδιση της δημιουργίας ιδιωτικών σχεδίων ρυμοτομίας και απαγορεύουν τον εντός των σχεδίων πόλεων σχηματισμό κοινοχρήστων χώρων από ιδιωτική βούληση.

Επομένως, ως κοινόχρηστοι χώροι αναγνωρίζονται μόνον εκείνοι που προβλέπονται από το οικείο ρυμοτομικό σχέδιο. Κατ’ εξαίρεση, όμως, από τον κανόνα αυτό, ο νομοθέτης ανέχεται τη διατήρηση κοινοχρήστων χώρων που δημιουργήθηκαν με ιδιωτική βούληση πριν θεσπισθεί η ανωτέρω απαγόρευση, δηλαδή πριν από την έναρξη ισχύος του ανωτέρω άρθρου που έλαβε χώρα την 1.6.1924, σύμφωνα με τα οριζόμενα στο β.δ. από 4.1.1924.

Οι κοινόχρηστοι αυτοί χώροι αναγνωρίζονται ως υφιστάμενοι για την εφαρμογή γενικώς της πολεοδομικής νομοθεσίας, παράλληλα με τους προβλεπόμενους από το οικείο ρυμοτομικό σχέδιο, έως ότου καταργηθούν με τη νόμιμη διαδικασία, ενώ με την παράγραφο 4 του ιδίου άρθρου θεσπίζεται αρμοδιότητα του Υπουργού Συγκοινωνιών (μετέπειτα του Υπουργού Δημοσίων Έργων και ακολούθως του οικείου Νομάρχη) να διαπιστώνει, μετά από γνώμη του αρμοδίου Συμβουλίου, κατά πόσο εδαφική λωρίδα έχει πράγματι αφεθεί στην κοινή χρήση, πριν από την 1.6.1924.

Εξάλλου, οι ως άνω εξαιρετικές διατάξεις, ερμηνευόμενες ενόψει του ανωτέρω σκοπού τους, εφαρμόζονται σε περιοχές, οι οποίες διέθεταν εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο κατά την ανωτέρω ημερομηνία (1.6.1924), αφού σύμφωνα με την προαναφερθείσα απαγόρευση του σχηματισμού κοινοχρήστων χώρων από ιδιωτική βούληση εντός των σχεδίων πόλεων, μόνο στις ανωτέρω περιοχές ήταν, καταρχήν, νοητή η θέσπιση ρύθμισης για την αναγνώριση από το νόμο ως κοινοχρήστων, για την εφαρμογή της πολεοδομικής νομοθεσίας, χώρων μη οριζόμενων στο ρυμοτομικό σχέδιο, παράλληλα προς εκείνους που προβλέπονται στο σχέδιο. Επομένως, οι διατάξεις αυτές δεν έχουν εφαρμογή σε περιοχές, οι οποίες εντάχθηκαν σε σχέδιο πόλεως υπό το καθεστώς του από 17.7-16.8.1923 ν.δ/τος, αφού στις περιοχές αυτές οι κοινόχρηστοι και οι οικοδομήσιμοι χώροι καθορίζονται αποκλειστικά από το οικείο ρυμοτομικό σχέδιο, σύμφωνα με τα κριτήρια και τις εν γένει προϋποθέσεις που προβλέπονται με το νομοθέτημα αυτό.

Κατά την έννοια των ίδιων διατάξεων, ακόμη και στις περιπτώσεις, κατά τις οποίες υφίστατο κατά την 1.6.1924 ιδιωτική οδός, υπό την προεκτεθείσα έννοια, η αναγνώρισή της κατά τη διαγραφόμενη από τις ως άνω διατάξεις διαδικασία είναι δυνατή μόνον αν η οδός αυτή δεν έχει καταργηθεί από το σχέδιο πόλης που ακολούθησε. Κατά συνέπεια, εάν υποβληθεί αίτηση αναγνώρισης οδού, η οποία βρίσκεται σε περιοχή εγκεκριμένου σχεδίου πόλης χωρίς να προβλέπεται στο σχέδιο αυτό, η Διοίκηση δεν δύναται να προβεί στην Α αναγνώριση εάν η οδός έχει ρητώς καταργηθεί με το σχέδιο πόλης ή εάν από το σχέδιο αυτό και τα συνοδευτικά του διαγράμματα προκύπτει ότι με την έγκριση ή τη μεταγενέστερη τροποποίηση του σχεδίου πόλης αποσκοπήθηκε η κατάργηση της οδού.

Οι πράξεις με τις οποίες αναγνωρίζεται οδός ως προϋφιστάμενη του 1923, ως εξομοιούμενες με την τροποποίηση ρυμοτομικού σχεδίου, αποκτούν νόμιμη υπόσταση με τη δημοσίευση στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως, αφενός μεν του κειμένου τους, αφετέρου δε των συνοδευόντων αυτές διαγραμμάτων, που αποτελούν ουσιώδες στοιχείο τους, έστω και σε φωτοσμίκρυνση, κατά τα οριζόμενα στο άρθρο 1 του ν.δ. 3879/1958 (ΑΊ86). Όπως δε έχει κριθεί, δεν είναι πρόσφορος κατά το Σύνταγμα τρόπος δημοσιότητας ο προβλεπόμενος στις διατάξεις του άρθρου 22 παρ. 7 του ν. 1735/1987 (ΑΊ95) και της κατ’εξουσιότησή του εκδοθείσας Γ4δ/15883/1903/8.2.1988 απόφασης του Υπουργού Προεδρίας της Κυβερνήσεως και του Αναπληρωτή Υπουργού Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και Δημοσίων Έργων (Β’ 142), με την ανάρτηση των διαγραμμάτων, για ορισμένο χρόνο, σε εμφανές σημείο της εκδούσας την οικεία πράξη υπηρεσίας, καθώς και την καταχώρηση των διαγραμμάτων τούτων σε ειδικό μητρώο και την ένθεσή τους προς φύλαξη σε -ειδικό αρχείο της προαναφερθείσας υπηρεσίας, ώστε να είναι προσιτά στο κοινό.

Όπως προκύπτει από το περιεχόμενό της, η προσβαλλόμενη πράξη εκδόθηκε κατόπιν αιτήσεως ιδιώτη, ενώ σχετικά ελήφθησαν υπόψη συμβολαιογραφικά έγγραφα. Ωστόσο, δεν προκύπτει ο χρόνος ένταξης του ανωτέρω ΟΤ εντός ρυμοτομικού σχεδίου ούτε εάν αυτό εμπίπτει ή μη στο χαρακτηρισμένο ως παραδοσιακό τμήμα της Κηφισιάς. Εξάλλου, η εν λόγω απόφαση δημοσιεύθηκε στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως χωρίς να συνοδεύεται από το σχετικό διάγραμμα σε φωτοσμίκρυνση, όπως, εξάλλου, επιβεβαιώνεται από τη Διοίκηση με το έγγραφο απόψεών της προς το Δικαστήριο. Προβλέφθηκε μόνο η ανάρτηση του εν λόγω διαγράμματος στο κτίριο της αρμόδιας Διεύθυνσης Πολεοδομίας.

Με τα ανωτέρω δεδομένα, η προσβαλλόμενη πράξη δεν δημοσιεύθηκε προσηκόντως και συνεπώς, δεν απέκτησε νόμιμη υπόσταση. Λόγω δε της ελλιπούς δημοσίευσής της δεν έχει κινηθεί η προθεσμία για την άσκηση αίτησης ακύρωσης κατά της πράξης αυτής, η οποία αν και ανυπόστατη πρέπει να ακυρωθεί για λόγους ασφάλειας δικαίου, ενόψει της φύσεως και των κατά τον νόμο συνεπειών της. Για τον λόγο αυτό, οποίος εξετάζεται αυτεπαγγέλτως η αίτηση πρέπει να γίνει δεκτή και να ακυρωθεί η προσβαλλόμενη απόφαση του Νομάρχη Ανατολικής Αττικής.

Πρόεδρος: Ρ. Γιαννουλάτου Εισηγητής: Ζ. Θεοδωρικάκου”

 3. ΠΕΡΙΠΤΩΣΗ ΙΙ για την πληρότητα θα αναφερθούμε στην αντίθετη ΠΕΡΙΠΤΩΣΗ, δηλαδή έρευνα ύπαρξης οδού με ορθοφωτοχάρτες και ΦΕΚ αλλά και πως δικαιώθηκε επενδυτής.

ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑ ΙΙ

Εδώ υπήρξε το εξής παράδοξο. Δεν γνωρίζαμε τον χαρακτηρισμό δρόμου στον οποίο είχε πρόσωπο επιχείρηση σε εκτός σχεδίου περιοχή. Πήγαμε λοιπόν κατ’ αρχήν στην απεικόνιση του κτηματολογίου, μετά στους ορθοφωτοχάρτες της Γεωγραφική Υπηρεσίας του Στρατού. Στη συνέχεια ανατρέξαμε σε ΦΕΚ, σε αρχεία του κράτους και εκείνα του τότε ΥΠΕΧΩΔΕ και τέλος σε διπλωματικές εργασίες και τοπικές εφημερίδες. Βρήκαμε λοιπόν ότι σε επίσημο ορθοφωτοχάρτη έτους 1945 υπήρχε οδός με ευθύγραμμα τμήματα και οδός ελικοειδής περί την πρώτη. Επίσης στοιχεία υπήρξαν σε ΦΕΚ έτους 1955 περί κατασκευής και συντηρήσεως οδών και τα εκτελεστικά του Διατάγματα. Ομοίως το από 06-02-1956 βασιλικό διάταγμα με το οποίο καθορίζονται και αριθμούνται οι Επαρχιακοί Δρόμοι των Νομών της Επικρατείας. Επίσης βρήκαμε αποφάσεις σε ΦΕΚ Ανακατάταξη Επαρχιακού Δικτύου των Νομών της Χώρας. Μετά βρήκαμε Βασιλικό Διάταγμα 09-08-1955: Περί καθορισμού των Εθνικών οδών. Μετά βρήκαμε τους υπόλοιπους Δρόμους, που χαρακτηρίστηκαν με το παραπάνω αναφερόμενο από 06-02-1956 βασιλικό διάταγμα Επαρχιακοί και δεν αναφέρονται στην προηγούμενη παράγραφο, ή τμήματα των Επαρχιακών Δρόμων που αναφέρονται στην ίδια παράγραφο, που αντικαταστάθηκαν με νέες χαράξεις που κατατάσσονται στο Δευτερεύον Επαρχιακό Οδικό Δίκτυο του Νομού.

Κοντολογίς βρήκαμε ότι ο ελικοειδής δρόμος ήταν προπολεμικός χωμάτινος

♦ μία πιο παλιά, στενή και ελικοειδής,

♦ και μία νεότερη, πιο ευθύγραμμη.

Η πιο σημαντική παρατήρηση είναι ότι στην αεροφωτογραφία του 1945–1960 η «ευθύγραμμη» χάραξη φαίνεται ήδη διαμορφωμένη σε αρκετά σημεία. Αυτό σημαίνει ότι:

η μεγάλη μεταπολεμική ανακατασκευή του δρόμου είχε ήδη ξεκινήσει ή ολοκληρωθεί πριν από το 1960.

Άρα αποκλείεται να είναι έργο της δεκαετίας 1970· πιθανότερα ανήκει στην πρώτη μεγάλη κρατική φάση δημοσίων έργων της δεκαετίας 1950.

Επίσης σε ορθοφωτοχάρτη της περιοχής διακρίνονται επίσης:

♦ παλαιά ίχνη δρόμου που ακολουθούν φυσικές καμπές του εδάφους,

♦ εγκαταλειμμένες καμπύλες,

♦ και «κομμένες» στροφές — κλασικό σημάδι μεταγενέστερης ευθυγράμμισης.

Αυτό είναι πολύ χαρακτηριστικό έργων του τότε Υπουργείου Δημοσίων Έργων:

♦ κρατούσαν προσωρινά τον παλιό δρόμο σε λειτουργία,

♦ ενώ κατασκεύαζαν δίπλα νέο τμήμα με μικρότερες κλίσεις και λιγότερες στροφές.

Με βάση αυτή την αεροφωτογραφία, η πιο πιθανή ιστορική ακολουθία πλέον είναι:

Περίοδος	Κατάσταση δρόμου
πριν το 1940	παλαιός στενός ορεινός δρόμος
1950–1958	μεγάλη ευθυγράμμιση και νέα χάραξη
πριν το 1960	το νέο τμήμα λειτουργεί ήδη
1960–1975	ασφαλτόστρωση και διαπλατύνσεις
μεταγενέστερα	τοπικές βελτιώσεις και νέες ασφαλτοστρώσεις

Η αεροφωτογραφία που βρήκαμε είναι ίσως το ισχυρότερο τεκμήριο μέχρι τώρα και δείχνει ότιη ανακατασκευή του άξονα είχε ήδη προχωρήσει σημαντικά πριν το 1960, άρα το κύριο έργο μάλλον έγινε στη δεκαετία του 1950.

Με αυτά τα δεδομένα, οι υπηρεσίες δέχθηκαν ότι, ο δρόμος που είχε πρόσωπο το γεωτεμάχιο της επιχείρησης είναι εγκαταλελειμμένο τμήμα της Εθνικής οδού.

 4. Κτηματολόγιο και Κτηματική Υπηρεσία

 Όπως είναι γνωστό, το Κτηματολόγιο δεν «μοιράζει» ιδιοκτησίες. Απλώς καταγράφει ιδιοκτησίες, βάσει στοιχείων νόμιμων που του προσκομίζονται ή που νόμιμα υπάρχουν. Έτσι λοιπόν θα δούμε δρόμους να καταγράφονται με ΕΚ. Πολλές φορές είναι ότι μένει από καταχωρημένες ιδιοκτησίες. Αυτό δεν είναι τίτλος. Είναι καταχώρηση, που μπορεί να αλλάξει με νόμιμο τρόπο.

Η Κτηματική Υπηρεσία καταγράφει και χειρίζεται τα δημόσια κτήματα. Θέλει μεγάλη προσοχή γιατί τα δημόσια κτήματα δεν υπόκεινται σε χρησικτησία και σε παραγραφή. Όμως μπορούν να διεκδικηθούν κτήματα που καταχώρησε χωρίς επαρκή στοιχεία. Είχα μια διάταξη Πραγματογνωμοσύνης προέδρου Πρωτοδικών να οριοθετήσω δημόσιο κτήμα με Τοπογραφικό του αείμνηστου Γεωμέτρη Σέχου του 1880. Αποδείχθηκε ότι ιδιοκτησίες που διεκδικούσε η Κτηματική ήταν εκτός του Δημοσίου Κτήματος, όπως απέδειξε η Πραγματογνωμοσύνη μας.

Το βιβλίο με κεντρικό τίτλο «Υπαίτια  Κατάτμηση

Το βιβλίο διατίθεται στους ενδιαφερόμενους με παραγγελία μέσω ηλεκτρονικού ταχυδρομείου και αποστέλλεται ταχυδρομικώς. Η τιμή αγοράς του βιβλίου είναι 100 ευρώ, συμπεριλαμβανομένων των εξόδων ταχυδρομικής αποστολής.

Για παραγγελία και αγορά του βιβλίου οι ενδιαφερόμενοι μπορούν να επικοινωνήσουν στα ακόλουθα στοιχεία επικοινωνίας των συγγραφέων:

Σωτήριος Γεωρ. Μούρκας:

Κιν. 6973680652

Email: sotirismourkas1@gmail.com & smourkas@teemail.gr

Κωνσταντίνος Μούρκας του Σωτηρίου:

Email: kmourkas@teemail.gr & kon.mourkas@gmail.com