ΦΕΚ: οι νέες αντικειμενικές αξίες-όλες οι αλλαγές στο χάρτη των ακινήτων

Της Ντίνας Καράτζιου/

Ιλιγγιώδεις αυξήσεις, που ανέρχονται ακόμη και στο 220% σε περιοχές φιλέτα, οι οποίες μέχρι σήμερα ήταν εκτός του συστήματος αντικειμενικού προσδιορισμού, φέρνει το νέο θεσμικό πλαίσιο, προσδιορισμού των  αντικειμενικών αξιών. Ποιες περιοχές είναι οι πρωταθλητές των αυξήσεων, τι θα αλλάξει στη φορολόγηση  της ακίνητης περιουσίας. Πότε τίθεται σε  εφαρμογή το νέο πλαίσιο και πως κλείνει η ψαλίδα μεταξύ εμπορικών και αντικειμενικών αξιών. Το ΦΕΚ με τις νέες αντικειμενικές αξίες.

Το νέο πλαίσιο προσδιορισμού των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων φιλοδοξεί να βάλει τέλος στις τεράστιες αποκλίσεις μεταξύ εμπορικών και αντικειμενικών αξιών και περαιτέρω στο στρεβλό σύστημα φορολόγησης της ακίνητης περιουσίας μέσω και της διεύρυνσης της φορολογικής βάσης, με τη δικαιότερη κατανομή του ΕΝΦΙΑ.

Ο νέος χάρτης των αντικειμενικών αξιών καλύπτει πλέον το 98% της επικράτειας και το σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού αποτελείται από 13.808 ζώνες. Από αυτές, 3.478 ζώνες αποτελούν νέες εντάξεις περιοχών και 165 ζώνες είναι επεκτάσεις υφιστάμενων ζωνών. Οπότε οι ζώνες του αντικειμενικού έχουν αυξηθεί κατά 3.643 ζώνες ή κατά 35,8%.

Η κατανομή των  αυξήσεων

Ειδικότερα, για το σύνολο της επικράτειας, δηλαδή τις 13.808 ζώνες, η εικόνα για τις νέες τιμές ζώνης είναι ανοδική, καθώς ο μέσος όρος της μεταβολής των τιμών των ζωνών – σε σχέση με την προγενέστερη – διαμορφώνεται στο +8%, σύμφωνα με τα στοιχεία που έδωσε  στη δημοσιότητα ο γ.γ Οικονομικής  Πολιτικής του υπουργείου Οικονομικών κ. Χρ.Τριαντόπουλος  Σημειώνεται  ότι η τρέχουσα αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών αποτυπώνει ουσιαστικά τις εξελίξεις στην αγορά ακινήτων από το 2017 και μετά  Συγκεκριμένα:

*Το 55% του συνόλου των ζωνών εμφανίζουν αύξηση, με μέσο όρο αύξησης 19,5%.

**Το 21% του συνόλου των ζωνών εμφανίζουν μείωση, με μέσο όρο μείωσης 14,7%.

Το 24% του συνόλου των ζωνών παραμένουν αμετάβλητες.

Νέες εντάξεις

Διακρίνοντας τις ζώνες σε παλαιές και νέες, αξίζει να σημειωθεί ότι για τις επεκτάσεις ζωνών στο σύστημα του αντικειμενικού, η εικόνα που προκύπτει είναι αυξητική. Και αυτό διότι σε 133 ζώνες, από τις 165, η ένταξή τους στο σύστημα έχει ως αποτέλεσμα την αύξηση των τιμών ζώνης κατά 41%, κατά μέσο όρο, σε σχέση με τις υφιστάμενες. Παράλληλα, για τις νέες εντάξεις στο σύστημα, δηλαδή για 3.478 περιπτώσεις, η εικόνα που εμφανίζεται είναι μικτή.
Συγκεκριμένα:

*Το 40% των νέων εντάξεων εμφανίζει αύξηση, με μέσο όρο αύξησης 26%.

*Το 44% των νέων εντάξεων παρουσιάζει μείωση, με μέσο όρο μείωσης 18%.

*Το 16% των νέων εντάξεων δεν παρουσιάζει κάποια μεταβολή στην τιμή.

Σε κάθε περίπτωση, οι τιμές ζώνης στις νέες εντάξεις προσεγγίζουν καλύτερα πλέον τα χαρακτηριστικά της κάθε ζώνης.
Τέλος, για τις υφιστάμενες ζώνες, δηλαδή τις 10.165 ζώνες, η τάση που εμφανίζεται από τις εισηγήσεις των πιστοποιημένων εκτιμητών είναι σχετικά ανοδική.

Μέσος όρος της μεταβολής

Ο μέσος όρος της μεταβολής των τιμών των ζωνών -σε σχέση με την προγενέστερη- διαμορφώνεται στο +9%.
Συγκεκριμένα:

Το 60% των υφιστάμενων ζωνών παρουσιάζει αύξηση με μέσο όρο αύξησης 18%.

Το 13% των υφιστάμενων ζωνών παρουσιάζει μείωση με μέσο όρο μείωσης 11%, και

Το 27% των υφιστάμενων ζωνών παραμένει αμετάβλητο.

Οι πρωταθλητές των αυξήσεων

Στην κορυφή της λίστας των αυξήσεων, βρίσκονται περιοχές υψηλού τουριστικού ενδιαφέροντος οι οποίες μέχρι σήμερα έμεναν εκτός συστήματος  αντικειμενικού προσδιορισμού. Επίσης περιοχές με έντονη οικιστική πίεση στην Αττική και δη τα νότια προάστια και του κέντρου της Αθήνας, όπου οι τιμές είχαν πάρει την ανιούσα εξαιτίας λόγω βραχυχρόνιας μίσθωσης και του υψηλού επενδυτικού ενδιαφέροντος. Σύμφωνα με τις κατά ζώνες ποσοστιαίες αυξήσεις, στο 229%, ανέρχεται η  αύξηση σε τρεις ζώνες της Μυκόνου, καθώς υπολογίζονταν μέχρι σήμερα με τιμή 1.200 ευρώ και η τελική τιμή τους διαμορφώνεται πλέον σε 3.800 και 3.950 ευρώ. (αύξηση 52%), και η Νέα Αλικαρνασσός, από 650 σε 900 ευρώ (αύξηση 38%). Την Ιθάκη, από 600 σε 2.100 ευρώ (αύξηση 250%), τη Ρόδο, από 700 σε 2.100 ευρώ (αύξηση 200%), την Κω, από 650 σε 1.350 ευρώ (αύξηση 108%), την Κασσάνδρα Χαλκιδικής, από 800 σε 1.550 ευρώ (αύξηση 94%),  την Κεφαλλονιά, από 700 σε 1.250 ευρώ (αύξηση 79%), τη Χερσόνησο Ηρακλείου, από 600 σε 1.050 ευρώ (αύξηση 75%), την Ανάβυσσο, από 1.050 σε 1.700 (αύξηση 62%), τη Σκαφιδιά Ηλείας, από 650 σε 950 ευρώ (αύξηση 46%), και την Πάτμο, από 650 σε 900 ευρώ (αύξηση 38%).

Ανοδος παρατηρείται και στις υφιστάμενες ζώνες του αντικειμενικού συστήματος Αυξήσεις, μέσα από τη διαδικασία υποβολής εισηγήσεων από τους πιστοποιημένους εκτιμητές, εντοπίζονται σε ζώνες περιοχών, όπως το κέντρο Αθήνας, από 1.850 σε 3.600 ευρώ (αύξηση 95%), το Ναύπλιο, από 1.300 σε 2.200 ευρώ (αύξηση 69%), το Παλαιό Φάληρο, από 1.650 σε 2.750 ευρώ (αύξηση 67%), η Βουλιαγμένη, από 2.400 σε 3.850 ευρώ (αύξηση 60%), η Γλυφάδα, από 1.650 σε 2.550 ευρώ (αύξηση 55%), και το Ελληνικό, από 1.700 σε 2.200 ευρώ (αύξηση 29%). η Σαντορίνη, από 1.100 σε 2.250 ευρώ (αύξηση 105%), Σημαντικές αυξήσεις εντοπίζονται σε ζώνες περιοχών, μεταξύ άλλων, όπως το Λαγονήσι, από 750 σε 1.450 ευρώ (αύξηση 93%), το Μαρούσι, από 1.300 σε 2.000 ευρώ (αύξηση 54%), το Χαλάνδρι, από 1.250 σε 1.900 ευρώ (αύξηση 52%), η Κέρκυρα, από 1.050 σε 1.600 ευρώ

Μειώσεις

Παράλληλα, υπάρχουν και πολλές περιοχές, όπου μειώθηκαν οι τιμές ζώνης σε σχέση με την τιμή που οριζόταν εκτός του συστήματος των αντικειμενικών αξιών, καθώς με τις εισηγήσεις των πιστοποιημένων εκτιμητών προσεγγίστηκαν με μεγαλύτερη ακρίβεια τα χαρακτηριστικά της περιοχής. Ειδικότερα, από τις ζώνες των νέων εντάξεων, μείωση της τιμής εμφανίζουν 1.509 ζώνες, δηλαδή το 43% των νέων εντάξεων, η οποία διαμορφώνεται κατά μέσο όρο σε 18%. Μειώσεις εντοπίζονται σε ζώνες περιοχών, όπως η Φλώρινα, από 600 σε 300 ευρώ (μείωση 50%), η Χίος, από 800 σε 450 ευρώ (μείωση 44%), οι Πρέσπες, από 600 σε 400 ευρώ (μείωση 33%), το Αμύνταιο, από 600 σε 450 ευρώ (μείωση 25%), και η Ορεστιάδα, από 500 σε 400 ευρώ (μείωση 20%).

Αμετάβλητες

Αμετάβλητες παραμένουν 2.729 ζώνες, συνιστώντας το 27% των υφιστάμενων ζωνών, ενώ μείωση παρουσιάζουν 1.331 ζώνες (το 13% των υφιστάμενων), η οποία ανέρχεται κατά μέσο όρο σε 11%. Μειώσεις εντοπίζονται σε ζώνες περιοχών, όπως τα Φάρσαλα, από 500 σε 250 ευρώ (μείωση 50%), η Νάξος, από 800 σε 500 ευρώ (μείωση 38%), τα ‘Ανω Λιόσια, από 650 σε 450 ευρώ (μείωση 31%), η Δωδώνη Ιωαννίνων, από 550 σε 400 ευρώ (μείωση 27%), η Κόνιτσα, από 600 σε 450 ευρώ (μείωση 25%), και τα Δερβενοχώρια Βοιωτίας, από 500 σε 400 ευρώ (μείωση 20%).

Τι θα γίνει με τον ΕΝΦΙΑ

Η έναρξη ισχύος του νέου συστήματος αντικειμενικού προσδιορισμού των ακινήτων  είναι η  1η Ιανουαρίου του 2022. Σύμφωνα με τις δηλώσεις του υπουργού Οικονομικών κ. Χρ.Σταϊκούρα οι όποιες μεταβολές και οι αυξήσεις στις αντικειμενικές αξίες δεν θα μεταφραστούν αυτομάτως σε αυξήσεις του ΕΝΦΙΑ, αφού οι συντελεστές υπολογισμού του φόρου θα προσαρμοστούν στις μεταβολές των αντικειμενικών αξιών. «Συνεπώς, δεν θα προκύψουν επιβαρύνσεις για τη μεσαία τάξη, δεν θα προκύψουν επιβαρύνσεις για τη μεγάλη πλειοψηφία των ιδιοκτητών ακινήτων, ακόμα και αν αυξηθούν οι αντικειμενικές αξίες». Ανέφερε ακόμη ότι θα επιβαρυνθούν ς κατοικίες σε περιοχές της χώρας που υποφορολογούνταν. Και αυτός ο δημοσιονομικός χώρος θα αξιοποιηθεί πλήρως για την περαιτέρω μείωση της φορολογίας ακινήτων, ιδιαίτερα χαμηλής και μεσαίας αξίας.Υπογράμμισε ακόμη, ότι σε  συνάρτηση με τον διαθέσιμο δημοσιονομικό χώρο και τα δεδομένα της οικονομίας την επόμενη περίοδο, θα εξετάσουμε το ενδεχόμενο περαιτέρω μείωσης της φορολόγησης της ακίνητης περιουσίας, σε συνέχεια της μεσοσταθμικής μείωσης του ΕΝΦΙΑ κατά 22%, η οποία τέθηκε σε ισχύ από το 2019, υλοποιώντας τις κυβερνητικές δεσμεύσεις. Ο νέος ΕΝΦΙΑ σχεδιάζεται τους επόμενους μήνες.
Θα εφαρμοστεί από τις αρχές του 2022 και θα αποπληρωθεί σε περισσότερες από τις υφιστάμενες 6 δόσεις.

Οι τέσσερις άξονες

Το νέο θεσμικό πλαίσιο που αφορά τον νέο σύστημα προσδιορισμού των αντικειμενικών αξιών βασίζεται σε τέσσερις  άξονες, οι οποίοι παρουσιάστηκαν από  τον κ. Τραντόπουλο.

1. Ο πρώτος άξονας είναι ο εκσυγχρονισμός και η βελτίωση του θεσμικού πλαισίου.

Από το τέταρτο τρίμηνο του 2019 προωθήθηκε μία σειρά από νομοθετικές πρωτοβουλίες και κανονιστικές πράξεις:

για την ενίσχυση της λειτουργικότητας και της ταχύτητας της διαδικασίας επικαιροποίησης και προσδιορισμού των αντικειμενικών αξιών, και

για την εναρμόνιση αυτής της διαδικασίας με τα διεθνή και ευρωπαϊκά εκτιμητικά πρότυπα και τις βέλτιστες πρακτικές.

2. Ο δεύτερος άξονας είναι η χωρική επέκταση του αντικειμενικού συστήματος.

Πρόκειται για μία πρωτοβουλία για την αύξηση της πληθυσμιακής κάλυψης από το ισχύον σύστημα, με σκοπό τη διεύρυνση της φορολογητέας βάσης και τη διόρθωση αδικιών.
Στην αρχή της μεταρρύθμισης, το ποσοστό της πληθυσμιακής κάλυψης του αντικειμενικού ανερχόταν στο 85% και αποτελούνταν από 10.165 ζώνες σε όλη την επικράτεια. Μέσα σε σχετικά σύντομο χρονικό διάστημα, με εντατική προσπάθεια από την υπηρεσία, αξιοποίηση όλης της διαθέσιμης πληροφόρησης και στενή συνεργασία με όλους τους εμπλεκόμενους, το ποσοστό κάλυψης αυξήθηκε σημαντικά.
Πλέον, μετά από μία περίοδο στασιμότητας πολλών ετών, η πληθυσμιακή κάλυψη ανέρχεται στο 98% και το σύστημα αντικειμενικού αποτελείται από 13.808 ζώνες.
Από αυτές, 3.478 ζώνες αποτελούν νέες εντάξεις περιοχών και 165 ζώνες είναι επεκτάσεις υφιστάμενων ζωνών.
Έτσι, οι ζώνες του αντικειμενικού έχουν αυξηθεί κατά 3.643 ζώνες ή κατά 35,8%.

Η ένταξη των περιοχών στο αντικειμενικό σύστημα σημαίνει ότι ο καθορισμός της τιμής ζώνης βασίζεται στα χαρακτηριστικά της, και όχι στη χαμηλότερη τιμή ζώνης της δημοτικής ενότητας ή του δήμου ή του νομού, όπως συνέβαινε.
Τιμή, συχνά, αρκετά χαμηλότερη από αυτή που έπρεπε να οριστεί με βάση τα χαρακτηριστικά της ζώνης στο πλαίσιο του συστήματος του αντικειμενικού.
Αυτή η στρέβλωση διορθώθηκε.

3. Ο τρίτος άξονας είναι ο τεχνολογικός εκσυγχρονισμός και η διαμόρφωση ψηφιακής πλατφόρμας.

Δημιουργήθηκαν, δηλαδή, οι κατάλληλες ηλεκτρονικές υποδομές και πλατφόρμες για την υλοποίηση της μεταρρύθμισης, ενισχύοντας ακόμα περισσότερο την αξιοπιστία του εγχειρήματος.Αρχικά, δημιουργήθηκε ειδική ψηφιακή πλατφόρμα:

*για την καταχώρηση της εκδήλωσης ενδιαφέροντος των εκτιμητών και της διενέργειας της τυχαίας δημόσιας κλήρωσης, και

*για την υποβολή των εισηγήσεων και των τεχνικών εκθέσεων των εκτιμητών, χρησιμοποιώντας μεθόδους που προβλέπονται από τα διεθνή και ευρωπαϊκά εκτιμητικά πρότυπα.

Παράλληλα, διαμορφώθηκε ένας επικαιροποιημένος και εμπλουτισμένος ψηφιακός χάρτης, που θα είναι διαθέσιμος σε λίγες ημέρες για τους πολίτες, σε συνεργασία με τη Γενική Γραμματεία Πληροφοριακών Συστημάτων Δημόσιας Διοίκησης.
Οι πολίτες, σύντομα, θα έχουν τη δυνατότητα να προσδιορίζουν με ακρίβεια τη ζώνη στην οποία ανήκει το ακίνητό τους και να υπολογίζουν την αντικειμενική αξία, έχοντας όλη την απαραίτητη πληροφόρηση.

4. Ο τέταρτος άξονας της μεταρρύθμισης είναι η επικαιροποίηση των τιμών ζώνης από πιστοποιημένους εκτιμητές του μητρώου του Υπουργείου Οικονομικών.

Η αναπροσαρμογή, δηλαδή, των αντικειμενικών αξιών.
Μία αναπροσαρμογή αναγκαία για να συγκλίνουν οι αντικειμενικές αξίες με τις συνθήκες που έχουν διαμορφωθεί στην αγορά ακινήτων.
Μία αναπροσαρμογή απαραίτητη για να διευθετηθούν εκκρεμότητες, αλλά και για να διορθωθούν αδυναμίες του παρελθόντος.
Από τις αρχές του 2020, αξιοποιώντας τις βελτιώσεις στο θεσμικό πλαίσιο και την ψηφιακή αναβάθμιση των διαδικασιών, ξεκίνησε η πανελλαδική εκτιμητική άσκηση για την επικαιροποίηση των τιμών ζώνης από πιστοποιημένους εκτιμητές του μητρώου του Υπουργείου Οικονομικών.

Η πανελλαδική άσκηση ξεκίνησε τον Ιανουάριο του 2020, αλλά τέθηκε σε προσωρινή αναστολή από τον Απρίλιο έως τον Οκτώβριο του 2020, εξαιτίας της πανδημίας του κορονοϊού.

Η 1η πρόσκληση έγινε τον Ιανουάριο του 2020, όπου 320 πιστοποιημένοι εκτιμητές ανέλαβαν 27.856 ζώνες.

Η 2η πρόσκληση έγινε τον Φεβρουάριο του 2020, όπου 112 πιστοποιημένοι εκτιμητές ανέλαβαν 1.369 ζώνες.

Η 3η πρόσκληση έγινε τον Νοέμβριο του 2020, ενώ ακολούθησε η διαδικασία του τρίτου εκτιμητή που ολοκληρώθηκε τον Φεβρουάριο του 2021.

Δείτε εδώ στο ΦΕΚ με τις νέες αντικειμενικές αξίες.