Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου: οι παγίδες για μηχανικούς και ιδιοκτήτες

Του Βαγγέλη Ματράγκου, Πολιτικός Μηχανικός ΕΜΠ MSc

Δίκτυο Συμβούλων Μηχανικών

Η μελέτη κατανομής δαπανών θέρμανσης μπορεί να οδηγήσει σε συγκρούσεις συνιδιοκτητών για αυθαίρετα σε πολυκατοικίες, δεν υπάρχει λόγος να αναζητούνται ξανά από την αρχή καταχωρημένα κοινά δικαιολογητικά πολλών οριζόντιων ιδιοκτησιών, απουσιάζει αδικαιολόγητα  το σχέδιο που επισυνάπτεται στο συμβόλαιο σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας του ακινήτου ενώ το Δελτίο Δομικής Τρωτότητας πρέπει να συνδεθεί με τα προγράμματα «Εξοικονομώ Αυτονομώ».

Τέθηκε σε ισχύ η διαδικασία ταυτότητας του κτιρίου, η οποία κατ’ ευφημισμών ονομάζεται κτιρίου αφού θα αφορά διαμερίσματα, ή κτιριακές μονάδες. Επομένως μάλλον θα έπρεπε να ονομάζεται ταυτότητα ακινήτου, ώστε όταν σε μια πολυκατοικία συμπληρωθεί η διαδικασία για όλα τα διαμερίσματα, να μπορεί η κάθε μία να συνδεθεί και να δημιουργηθεί η πραγματική ταυτότητα του συνολικού κτιρίου.

Τέτοια διαδικασία δεν προβλέπεται αν και θα ήταν εύκολο να γίνει μέσω την ηλεκτρονικής πλατφόρμας που θα την φιλοξενήσει.

Τα δικαιολογητικά που απαιτούνται είναι τα εξής:

1. το στέλεχος της οικοδομικής άδειας του κτιρίου, με τις αναθεωρήσεις της,
2. τα σχέδια που συνοδεύουν την οικοδομική άδεια,
3. το πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης του κτιρίου ή τμημάτων αυτού,
4. το πιστοποιητικό ελέγχου κατασκευής, εφόσον έχει εκδοθεί,
5. οι δηλώσεις υπαγωγής σε νόμους αναστολής επιβολής κυρώσεων επί αυθαιρέτων,
6. τα σχέδια κατόψεων, τα οποία αποτυπώνουν το κτίριο στην πραγματική του κατάσταση όταν αυτή δεν προκύπτει από τα στοιχεία των περιπτώσεων α’, β’ και ε’,
7. το δελτίο δομικής τρωτότητας και η μελέτη στατικής επάρκειας, εφόσον απαιτείται,
8. ο πίνακας χιλιοστών και η μελέτη κατανομής δαπανών του κτιρίου, εφόσον απαιτούνται,
9. το Πιστοποιητικό Πληρότητας για Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου.

Από τα παραπάνω προκύπτουν αβίαστα τα εξής συμπεράσματα:

• Τα 4 από τα 9 δικαιολογητικά για ένα κτίριο πολλών οριζόντιων ιδιοκτησιών είναι κοινά. Επομένως είναι παράλογο σε ένα κτίριο να μην δίνεται η δυνατότητα πρόσβασης στον μηχανικό μέσω της ηλ. πλατφόρμας να αναζητά εάν αυτά έχουν ήδη υποβληθεί, ώστε να μην αναζητούνται πολλαπλές φορές. Καλό είναι το 2021 να μην ξαναανακαλύπτουμε τον τροχό και να μην γίνεται σπατάλη εργατοωρών τόσο για τον μηχανικό όσο και για τους υπαλλήλους των αρχείων των ΥΔΟΜ, οι οποίες την περίοδο των lockdown έχουν πάει «κάπως πίσω» στους χρόνους εξυπηρέτησης.
• Σαν δικαιολογητικό απαιτείται η μελέτη κατανομής δαπανών θέρμανσης. Προσωπικά αδυνατώ να αντιληφθώ την σημασία αυτού του δικαιολογητικού μιας και όπως θα αναφέρω παρακάτω υπάρχουν σημαντικότερα δικαιολογητικά που θα έπρεπε να υποβάλλονται. Εκτός αν το υπουργείο επιθυμεί μέσω αυτού του δικαιολογητικού να ανοίξει τον φαύλο κύκλο των αντιδικιών των συνιδιοκτητών σε σχέση με τα αυθαίρετα και τις δαπάνες για τη θέρμανση.
• Ζητείται η πραγματική αποτύπωση του ακινήτου. Από αυτό και μόνο το δικαιολογητικό θα προκύψει ουσιαστικά ο έλεγχος των ακινήτων σε δύο επίπεδα. Θα ελέγχεται τόσο η νομιμότητα του ακινήτου όσο και η ορθότητα της ρύθμισης αν έχει γίνει τέτοια. Βέβαια θα πρέπει να δούμε τι θα γίνει όταν υπάρχουν ενδεχομένως μικρές διαφοροποιήσεις από τις «επίσημες» κατόψεις και τι ανοχές θα έχουν αυτές οι διαφοροποιήσεις, όπως αλλαγές σε διαστάσεις, εσωτερικές διαρρυθμίσεις, θέση και διαστάσεις κουφωμάτων κλπ.
• Το δελτίο δομικής τρωτότητας είναι ένα ακόμα δικαιολογητικό. Εδώ προκύπτουν πολλές και ενδιαφέρουσες σκέψεις. Αφενός, όταν είχε αρχικά χρησιμοποιηθεί αυτό το πολύτιμο εργαλείο κατάταξης της δομικής τρωτότητας των κτιρίων, στο Ν4014/11, το οποίο προέκυψε από το δελτίο προσεισμικού ελέγχου του ΟΑΣΠ, έπρεπε θεωρητικά να αντιστοιχεί ένα για ολόκληρο το κτίριο. Αν και αυτό πρακτικά ήταν αδύνατο να γίνει, εντούτοις σε όσα κτίρια ισχύει σημαίνει πως θα πρέπει να ξαναγίνει για κάθε διαμέρισμα. Αφετέρου, με το Ν4495/17 σταμάτησε να είναι απαιτούμενο δικαιολογητικό μιας και η ηγεσία του τότε ΥΠΕΝ, θεωρούσε πως σε όλα τα ακίνητα που υπάγονται σε αυτόν θα έπρεπε να γίνονται Μελέτες Στατικής Επάρκειας. Όταν όμως αντιλήφθηκαν κατόπιν πιέσεων πως κάτι τέτοιο είναι πρακτικά αδύνατο με τον τρόπο που προσπάθησαν να το επιβάλλουν, ανέκρουσαν πρύμναν αλλά αντικατέστησαν το Δελτίο Δομικής Τρωτότητας με την τεχνική έκθεση στατικής επάρκειας.

Δυστυχώς αυτό ήταν εντελώς λάθος μιας και το ΔΕΔΟΤΑ μπορούσε λόγω της δομής του να κωδικοποιηθεί η πληροφορία που προσέφερε και με κατάλληλη επεξεργασία να μπορεί να δώσει την πραγματική κατάσταση του κτιριακού αποθέματος που έχει ελεγχθεί με αυτό τον τρόπο.

Αντίθετα η Τεχνική Έκθεση Στατικής Επάρκειας δεν προσφέρεται για αξιολόγηση.

Η πρόταση σε αυτό το σημείο θα ήταν πρώτον το ΔΕΔΟΤΑ να υποβάλλεται σε ηλεκτρονική φόρμα μέσα στην πλατφόρμα, ώστε να είναι δυνατή η αυτόματη αξιολόγησή του και σύγκρισή του με τα αντίστοιχα των διαμερισμάτων του ίδιου κτιρίου και φυσικά να υπάρξει κάποιο όργανο που θα συλλέξει, θα αξιολογήσει και αξιοποιήσει τα αποτελέσματα των ΔΕΔΟΤΑ.

• Ένα δικαιολογητικό το οποίο θα έπρεπε να υποβάλλεται είναι το σχέδιο που επισυνάπτεται στο συμβόλαιο σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας του ακινήτου. Είναι πλέον φανερό πως το σχέδιο αυτό μαζί με το αντίστοιχο της οικοδομικής άδειας αποτελούν την πραγματική και ουσιαστική ταυτότητα του ακινήτου μιας και το περιγράφουν από ιδιοκτησιακής αλλά και πολεοδομικής σκοπιάς. Θεωρητικά αυτά τα δύο σχέδια μαζί με την υφιστάμενη κατάσταση θα έπρεπε να ταυτίζονται. Αλλά αν συνέβαινε κάτι τέτοιο δεν θα υπήρχαν οι νόμοι ρυθμίσεων αυθαιρέτων.

Κλείνοντας αυτό που πρέπει να τονιστεί είναι πως μετά από 10 χρόνια αλλεπάλληλων νόμων αυθαιρέτων δημιουργικής ασάφειας, με εγκυκλίους που μπερδεύουν και ένα γενικότερο αλαλούμ, κάποια στιγμή θα πρέπει να ασχοληθεί σοβαρά η πολιτεία, με την σεισμική τρωτότητα των κτιρίων και με ποια χρηματοδοτικά εργαλεία θα μπορέσει να ξεκινήσει μια μαζική διαδικασία μελετών και ενδεχομένως σεισμικής αναβάθμισης του κτιριακού αποθέματος, όπως με την ενεργειακή αναβάθμισή τους, όχι όμως με τη λογική της προτεραιότητας αυτού που πληκτρολογεί ταχύτερα, αλλά με προτεραιότητα αναλόγως της βαθμολογίας του Δελτίου Δομικής Τρωτότητας.