Του Θάνου Παναγόπουλου/
Παρά τους φόβους που γεννούν οι 130.000 πλειστηριασμοί έως το 2021 – Ανάπτυξη και αντικειμενικές αλλάζουν το σκηνικό στον χώρο κτηματαγοράς
Σειρά νέων δεδομένων αναμένεται να επηρεάσουν καίρια την πολύπαθη από το 2009 εγχώρια αγορά ακινήτων, με παράγοντές της να δηλώνουν αισιόδοξοι για την περαιτέρω πορεία της. Τρία από τα νέα δεδομένα είναι θετικά, εκ των οποίων ένα συγκυριακό (αναπροσαρμογές αντικειμενικών αξιών), ένα μονιμότερου χαρακτήρα (ανάπτυξη) και ένα “τεχνικό” (ηλεκτρονικές μεταβιβάσεις). Σε αυτά, κυβέρνηση και αγορά ευελπιστούν να προστεθεί και τέταρτη συνθήκη, ικανή να δώσει περαιτέρω ώθηση, η επιστροφή των τραπεζών στην “κανονικότητα” των οικιστικών δανείων. Αντίρροπη ωστόσο είναι η κατεύθυνση που δίνει στην κτηματαγορά το κεφάλαιο “πλειστηριασμοί”. Η Ελλάδα έχει δεσμευθεί έναντι των δανειστών να προχωρήσει σε 130 χιλιάδες πλειστηριασμούς έως το 2021, κάτι που προβληματίζει την αγορά.
Προς το παρόν έντονη -σε σχέση με τα τελευταία χρόνια- κίνηση γνωρίζουν τα συμβολαιογραφικά γραφεία για υποθέσεις μεταβιβάσεων ακινήτων, καθώς τα υπό διαμόρφωση νέα δεδομένα στην κτηματαγορά ωθούν τους φορολογούμενους να προσέρχονται σε αυτά. Οι μεταβιβάσεις αυξάνονται ραγδαία όχι μόνο από την αρχή του έτους, αλλά και από το τέλος του 2017, καθώς ενδιαφερόμενοι σπεύδουν να προλάβουν τις αυξήσεις των αντικειμενικών αξιών, οι οποίες θα επιφέρουν με τη σειρά τους αυξήσεις των φορολογικών επιβαρύνσεων κατά τις μεταβιβάσεις. Έτσι, παρ’ ότι εκτός απροόπτου οι μεταβιβάσεις (αγοραπωλησίες, δωρεές, γονικές παροχές) θα υπολογίζονται με βάση τις νέες αξίες από την ημέρα ενεργοποίησής τους και όχι νωρίτερα, η σπουδή που δείχνουν «διά παν ενδεχόμενον» πολλοί να τις επισπεύσουν έχει ως αποτέλεσμα για πρώτη φορά στη διάρκεια της μνημονιακής περιόδου να καταγράφεται μια κινητικότητα στην κτηματαγορά. Μάλιστα, στον ετήσιο απολογισμό της ΑΑΔΕ που κατατέθηκε τη Μ. Τρίτη στη Βουλή, αναφέρεται ότι «τα έσοδα από φόρους και τέλη κληρονομιών, δωρεών, γονικών παροχών κ.λπ. (ΚΑΕ 0210) διαμορφώθηκαν σε 156,12 εκατ. ευρώ το έτος 2017 έναντι 118,37 εκατ. ευρώ το έτος 2016, αυξημένα κατά 31,89%, καθώς πολλοί πολίτες προέβησαν σε αγοραπωλησίες και μεταβιβάσεις ακινήτων ενόψει των αναμενόμενων αναπροσαρμογών των αντικειμενικών αξιών κατά το έτος 2018».
Αισιοδοξία λόγω ανάπτυξης
Οι πιο αισιόδοξοι εκτιμούν ότι η παρατηρούμενη τάση δεν θα έχει ημερομηνία λήξεως την ισχύ των νέων αντικειμενικών αλλά, αντίθετα, θα έχει και συνέχεια λόγω της ανάκαμψης της οικονομίας. Επιπρόσθετα, στο σχέδιο δράσης της ΑΑΔΕ για το τρέχον έτος προβλέπονται πρωτοβουλίες στην κατεύθυνση της εξυπηρέτησης του φορολογούμενου, ανάμεσα στις οποίες η δυνατότητα διενέργειας ηλεκτρονικά των δηλώσεων μεταβίβασης ακινήτων, κάτι που ασφαλώς ευνοεί την αγορά.
Επαΐοντες περί την κτηματαγορά δήλωσαν αισιόδοξοι, προσθέτοντας ότι η τόνωση της αγοράς θα εμφανιζόταν ανεξαρτήτως της αύξησης των αντικειμενικών. Επιχείρημα που επικαλέστηκαν προς τούτο είναι και ότι, αρκετές εβδομάδες προτού η υφυπουργός Οικονομικών Κατερίνα Παπανάτσιου προαναγγείλει τις αυξήσεις αυτές (με βάση όσα ανακοίνωσε η υφυπουργός, οι εκτιμητές πρότειναν αυξήσεις αντικειμενικών τιμών σε ποσοστό 60% των ζωνών, μειώσεις στο 23%, ενώ το υπόλοιπο τμήμα των 10.000 ζωνών να παραμείνει αμετάβλητο), ήδη από διμήνου, σφυγμομέτρηση της StockWatch, η οποία διενεργήθηκε ανάμεσα σε μεσίτες, εκτιμητές και επιχειρηματίες ανάπτυξης, έδειξε απροσδόκητη αισοδοξία. Με όλους ανεξαιρέτως να αναμένουν θετικά αποτελέσματα για το έτος. Στη σφυγμομέτρηση, οι μεσίτες, οι εκτιμητές και οι «developers» είχαν δηλώσει, ότι προσδοκούν για το τρέχον έτος αυξήσεις τόσο του αριθμού των πωλήσεων όσο και των τιμών. Δεν είναι άσχετο με την εικόνα αυτή και το γεγονός ότι μόνο στον Δήμο Αθηναίων, μέσα στο α’ τρίμηνο του 2018, πραγματοποιήθηκαν με βάση τα δεδομένα του Μητρώου Αξιών Μεταβιβάσεων Ακινήτων περισσότερες από 700 μεταβιβάσεις, υπερδιπλάσιες εκείνων που είχαν πραγματοποιηθεί στο αντίστοιχο τρίμηνο του 2017.
Ενθαρρυντικές είναι και οι εξελίξεις στην οικοδομική δραστηριότητα. Το 11μηνο Ιανουαρίου – Νοεμβρίου 2017 σημειώθηκε αύξηση 10,3% στον αριθμό των οικοδομικών αδειών, 22,2% στην επιφάνεια και 23,6% στον όγκο σε σχέση με την αντίστοιχη περίοδο Ιανουαρίου – Νοεμβρίου 2016.
Η δευτεροβάθμια επιτροπή “διορθώνει” τις αρχικές εισηγήσεις
Θα πρέπει να σημειωθεί πάντως, όσον αφορά τις εισηγήσεις των εκτιμητών, ότι αυτές δεν αποτελούν τις τελικές νέες αντικειμενικές τιμές στα ακίνητα, καθώς ρόλο ανέλαβε ήδη η δευτεροβάθμια επιτροπή του υπουργείου Οικονομικών για να καθορίσει τις τελικές τιμές, εάν και εφόσον βεβαίως τα μέλη της κρίνουν ότι οι προτεινόμενες τιμές από τους εκτιμητές δεν ανταποκρίνονται στην πραγματικότητα της κτηματαγοράς, δηλαδή δεν είναι στα ίδια επίπεδα στα οποία βρίσκονται οι εμπορικές τιμές των ακινήτων. Αξιόπιστες δε πηγές αναφέρουν ότι οι προτάσεις που έχουν καταθέσει οι εκτιμητές είναι σε μερικές περιοχές αισθητά αποκλίνουσες και ως εκ τούτου θα πρέπει να δοθεί χρόνος στο έργο της δευτεροβάθμιας επιτροπής προκειμένου να διορθωθούν οι μεγάλες αποκλίσεις ανάμεσα στις διαφορετικές εισηγήσεις.
Μειώσεις στη Βόρεια Ελλάδα
Και ενώ οι εκτιμητές ακινήτων παρέδωσαν τις εισηγήσεις αναπροσαρμοσμένων τιμών ακινήτων στο υπουργείο Οικονομικών (σε ένα ποσοστό 60% ή 6.070 ζώνες, τα στοιχεία δείχνουν αυξήσεις, ενώ σε ένα ποσοστό 23% ή 2.300 περιοχές,οι εισηγήσεις αφορούν σε μειώσεις) τα μέχρι τούδε δεδομένα και πληροφορίες, σε επίπεδο εισηγήσεων δείχνουν μειώσεις στις αντικειμενικές αξίες κυρίως για περιοχές της Ανατολικής Μακεδονίας, της Δυτικής Μακεδονίας, της Θράκης και σχεδόν μίας στις τρεις περιοχές της Στερεάς Ελλάδας.
Μετρό και Airbnb αυξάνουν τις αντικειμενικές
Στον αντίποδα, οι προτεινόμενες αυξήσεις αφορούν σχεδόν τριπλάσιες περιοχές. Αυτές οφείλονται σε διάφορους λόγους, από αυτούς όμως οι δύο κυριότερο είναι οι σταθμοί του Μετρό και το Airbnb. Οι δύο συγκεκριμένοι έχουν συντελεσει καθοριστικά σε αυξήσεις τιμών, οι οποίες φτάνουν σε κάποιες περιοχές ακόμη και το 50% σε περιοχές της Αττικής όπως Ελληνικό, Αιγάλεω, Πετράλωνα, Κουκάκι και Αγία Παρασκευή. Ωστόσο, η γενική τάση που προκύπτει με βάση τις ίδιες πληροφορίες είναι για αυξομειώσεις όχι μεγαλύτερες του 20%.
Ειδικά όσον αφορά περιοχές του κέντρου της πρωτεύουσας, οι εκτιμητές εισηγούνται αυξήσεις περί το 10%, για τη Γλυφάδα αύξηση 15%, για ορισμένα σημεία της Ηρώδου Αττικού οι εισηγήσεις αφορούν αυξήσεις ακόμα και 70%, ενώ αντίθετα στην Πατησίων προτείνουν μείωση έως και 25%.
Από την πλευρά του, το υπουργείο Οικονομικών σχεδιάζει να μεταβληθούν μόνο οι τιμές ζώνης και όχι οι υπόλοιποι συντελεστές (εμπορικότητας, αξιοποίησης οικοπέδου, ορόφου, παλαιότητας κ.λπ.) που επίσης καθορίζουν την τελική αντικειμενική αξία του ακινήτων.
Στο προσεχές διάστημα αναμένονται οι τελικές ανακοινώσεις της πολιτικής ηγεσίας του υπουργείου Οικονομικών, η οποία θα έχει και τον τελευταίο λόγο, ενώ είναι δεδομένο ότι οι νέες τιμές θα έχουν αναδρομική ισχύ από την 1η Ιανουαρίου 2018, τουλάχιστον για τον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ. Προκειμένου να αποφευχθεί ταλαιπωρία των φορολογουμένων, για μεταβιβάσεις ακινήτων η ημερομηνία ενεργοποίησης των νέων τιμών θα είναι μεταγενέστερη, με την έκδοση της σχετικής υπουργικής απόφασης.
Οι νέες αντικειμενικές θα έχει ως αποτέλεσμα πάνω από 20 φόροι και τέλη να επιβαρύνουν τα ακίνητα, αλλά και να επηρεαστούν επιδόματα που συνδέονται με την οικογενειακή περιουσία.
Ενδεικτικά, το επίδομα πετρελαίου θέρμανσης έχει ως περιουσιακό κριτήριο τα 100.000 ευρώ αντικειμενική αξία ακινήτων για τον άγαμο και τα 200.000 ευρώ για τον έγγαμο ανεξαρτήτως αριθμού τέκνων. Έτσι, μια αύξηση των τιμών ζώνης θα αφήσει κάποιους εκτός επιδότησης. Το ίδιο θα συμβεί και για το Κοινωνικό Οικιακό Τιμολόγιο στο ρεύμα αλλά και για το Κοινωνικό Εισόδημα Αλληλεγγύης.
Επίπτωση όμως θα προκύψει και στους «κόκκινους» δανειολήπτες από αύξηση των τιμών ζώνης αφού βασικότερο κριτήριο προστασίας της πρώτης κατοικίας είναι η αντικειμενική αξία της. Το όριο βάσει του οποίου προστατεύεται η πρώτη κατοικία από πλειστηριασμούς είναι τα 180.000 ευρώ αντικειμενική αξία, αν πρόκειται για άγαμο, και μπορεί να φθάσει έως 280.000 ευρώ για έγγαμο με 3 παιδιά και άνω.
Πηγή: Αυγή
