Κώδικας Πολεοδομίας Χωροταξίας: Τα 10 θέματα SOS για τους μηχανικούς

Ο συντελεστής δόμησης και η πραγματοποιούμενη δόμηση, η κάλυψη και ο όγκος, η θέση και το ύψος των κτιρίων, οι κατασκευές σε όψεις και ακάλυπτους χώρους, τα φυτεμένα δώματα, η προσβασιμότητα ΑμεΑ και οι επεμβάσεις σε υφιστάμενα κτίρια συγκροτούν τα βασικά πεδία στα οποία καλούνται πλέον οι μηχανικοί να διαβάζουν και να εφαρμόζουν τον νέο Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας «Νικόλαος Ταγαράς».

Η εφαρμογή των κωδικοποιημένων διατάξεων στην καθημερινή μελέτη, και κυρίως η συνδυαστική ερμηνεία τους με τις σχετικές εγκυκλίους, βρέθηκαν στο επίκεντρο του διήμερου σεμιναρίου του ΤΕΕ Ανατολικής Κρήτης.

Ο Κώδικας κυρώθηκε με τον ν. 5306/2026, συγκεντρώνοντας σε ενιαίο νομοθέτημα μεγάλο μέρος της διάσπαρτης χωροταξικής και πολεοδομικής νομοθεσίας. Το ΥΠΕΝ έχει παρουσιάσει την κωδικοποίηση ως προσπάθεια περιορισμού της πολυνομίας και δημιουργίας ενιαίου σημείου αναφοράς για το θεσμικό πλαίσιο.

Η μεγάλη συμμετοχή στο σεμινάριο της 18ης και 19ης Σεπτεμβρίου 2026 ανέδειξε, σύμφωνα με το ΤΕΕ/ΤΑΚ, την ανάγκη οι μηχανικοί να μην περιοριστούν στην απλή ανάγνωση του κωδικοποιημένου κειμένου, αλλά να γνωρίζουν πώς οι διατάξεις συνδέονται μεταξύ τους και πώς μεταφέρονται στη μελέτη, στον έλεγχο και στην αδειοδοτική διαδικασία.

Στην εκδήλωση του ΤΕΕ ΤΑΚ υπογραμμμίστηκε η ανάγκη διευκρινίσεων επί της σύνθετης πολεοδομικής νομοθεσίας και για πρακτική ανάλυση πραγματικών παραδειγμάτων. Και στις εργασίες του σεμιναρίου αναδείχθηκαν τα δέκα θέματα, που είναι στην πρώτη γραμμή του ενδιαφέροντος των μηχανικών ως εξής:

1. Πεδίο εφαρμογής και ορισμοί: από εδώ ξεκινά κάθε μελέτη

Πρώτο σημείο προσοχής είναι το πεδίο εφαρμογής του Κώδικα και οι βασικοί πολεοδομικοί ορισμοί. Για τον μηχανικό, η σωστή κατάταξη ενός χώρου, μιας κατασκευής ή ενός μεγέθους αποτελεί τη βάση όλων των υπολογισμών που ακολουθούν.

Το κρίσιμο πρακτικό ζήτημα είναι να προσδιορίζεται εξαρχής ποια διάταξη εφαρμόζεται στη συγκεκριμένη περίπτωση και πώς συνδέεται με ειδικότερες πολεοδομικές, κτιριοδομικές ή περιβαλλοντικές ρυθμίσεις. Η κωδικοποίηση δημιουργεί ένα ενιαίο σημείο αναφοράς, χωρίς όμως να καταργεί την ανάγκη συνδυαστικής ανάγνωσης όπου εξακολουθούν να λειτουργούν ειδικότερες ρυθμίσεις.

2. Συντελεστής δόμησης και πραγματοποιούμενη δόμηση

Στον πυρήνα κάθε οικοδομικής μελέτης βρίσκεται ο συντελεστής δόμησης και ο ακριβής προσδιορισμός της πραγματοποιούμενης δόμησης.

Το θέμα αποκτά άμεση σημασία τόσο για νέες οικοδομές όσο και για προσθήκες ή επεμβάσεις σε υφιστάμενα κτίρια. Ο μηχανικός πρέπει να γνωρίζει ποια επιφάνεια προσμετράται, πώς αντιμετωπίζονται οι επιμέρους κατασκευές και πώς συνδέονται οι υπολογισμοί με τους υπόλοιπους περιορισμούς του ακινήτου.

Στο σεμινάριο η έμφαση δόθηκε ακριβώς στην πρακτική εφαρμογή των διατάξεων, καθώς λάθος υπολογισμός σε αυτό το στάδιο μπορεί να επηρεάσει ολόκληρο τον σχεδιασμό της οικοδομικής άδειας.

3. Ποσοστό κάλυψης: τι καταλαμβάνει το οικόπεδο

Ξεχωριστό κεφάλαιο είναι το ποσοστό κάλυψης, δηλαδή το τμήμα του οικοπέδου που μπορεί να καταλαμβάνει το κτίριο και οι κατασκευές που λαμβάνονται υπόψη στον σχετικό υπολογισμό.

Η κάλυψη πρέπει να εξετάζεται μαζί με τη θέση του κτιρίου, τις υποχρεωτικές αποστάσεις και τη διαμόρφωση του ακαλύπτου. Για τον μελετητή, συνεπώς, δεν αποτελεί έναν μεμονωμένο αριθμητικό έλεγχο, αλλά παράμετρο που επηρεάζει τη συνολική χωροθέτηση του κτιρίου μέσα στο οικόπεδο.

4. Συντελεστής όγκου και συνολικό κτιριακό αποτέλεσμα

Τέταρτο κρίσιμο θέμα είναι ο συντελεστής όγκου και γενικότερα οι διατάξεις που προσδιορίζουν το επιτρεπόμενο κτιριακό αποτύπωμα σε τρεις διαστάσεις.

Ο έλεγχος του όγκου συνδέεται στην πράξη με το ύψος, τη μορφή του κτιρίου και τη συνολική αρχιτεκτονική λύση. Η ορθή εφαρμογή του έχει ιδιαίτερη σημασία κατά τον έλεγχο της μελέτης, καθώς τα πολεοδομικά μεγέθη δεν λειτουργούν απομονωμένα αλλά αλληλεπιδρούν.

5. Θέση κτιρίων και εγκαταστάσεων

Η θέση του κτιρίου μέσα στο οικόπεδο ή γήπεδο αποτελεί ένα ακόμη από τα κομβικά πεδία της καθημερινής τεχνικής πράξης.

Οι μηχανικοί καλούνται να ελέγχουν αποστάσεις, σχέση με τα όρια, θέση εγκαταστάσεων και τις ειδικές προϋποθέσεις που μπορεί να συνδέονται με τη μορφή και τα χαρακτηριστικά του ακινήτου. Η σωστή χωροθέτηση πρέπει να εξετάζεται από τα πρώτα στάδια της μελέτης, καθώς οποιοδήποτε σφάλμα μπορεί να επηρεάσει τη νομιμότητα ολόκληρου του σχεδιασμού.

6. Επιτρεπόμενα ύψη και περιβαλλοντικά κίνητρα

Ιδιαίτερη βαρύτητα έχει το ζήτημα των επιτρεπόμενων υψών και των ρυθμίσεων που συνδέονται με κίνητρα περιβαλλοντικής αναβάθμισης.

Πρόκειται για πεδίο που απαιτεί αυξημένη προσοχή από τον μηχανικό, καθώς η επιλογή του επιτρεπόμενου ύψους δεν μπορεί να αποσυνδέεται από το ισχύον πολεοδομικό καθεστώς κάθε περιοχής και τις λοιπές παραμέτρους της μελέτης.

Στο σεμινάριο, σύμφωνα με το ΤΕΕ/ΤΑΚ, το θέμα παρουσιάστηκε στο πλαίσιο της πρακτικής εφαρμογής των διατάξεων και της ερμηνείας τους σε συνδυασμό με τις σχετικές εγκυκλίους.

7. Όψεις κτιρίων: ποιες κατασκευές επιτρέπονται

Οι κατασκευές στις όψεις αποτελούν καθημερινό αντικείμενο ελέγχου για αρχιτέκτονες και μηχανικούς.

Εξώστες, αρχιτεκτονικά στοιχεία και άλλες επεμβάσεις πρέπει να εξετάζονται όχι μόνο ως μορφολογικές επιλογές αλλά και σε σχέση με τα πολεοδομικά μεγέθη, τις επιτρεπόμενες προεξοχές και τους περιορισμούς που ισχύουν κατά περίπτωση.

Για τον μηχανικό το κρίσιμο στοιχείο είναι η συνολική εξέταση της κατασκευής και όχι η αποσπασματική εφαρμογή μιας διάταξης.

8. Ακάλυπτοι χώροι, διαμορφώσεις και επιτρεπόμενες κατασκευές

Ο ακάλυπτος χώρος δεν είναι απλώς το υπόλοιπο του οικοπέδου μετά την τοποθέτηση του κτιρίου. Οι επιτρεπόμενες διαμορφώσεις και κατασκευές του αποτελούν αυτοτελές πεδίο πολεοδομικού ελέγχου.

Η σχέση με τη φύτευση, τις στάθμες, τις προσβάσεις και τις λοιπές επιτρεπόμενες εγκαταστάσεις πρέπει να αποτυπώνεται σωστά από το στάδιο της μελέτης.

Το θέμα αποκτά ιδιαίτερη σημασία σε υφιστάμενα κτίρια, όπου η πραγματική κατάσταση ενός ακαλύπτου μπορεί να πρέπει να συσχετιστεί με τα εγκεκριμένα σχέδια και το ισχύον θεσμικό πλαίσιο.

9. Φυτεμένα δώματα και κατασκευές πάνω από το κτίριο

Στα θέματα που αναλύθηκαν ιδιαίτερα στις εργασίες του σεμιναρίου του ΤΕΕ ΤΑΚ περιλαμβάνονται τα φυτεμένα δώματα και οι κατασκευές πάνω από το κτίριο.

Πρόκειται για δύο πεδία που συνδέουν τον πολεοδομικό σχεδιασμό με τη σύγχρονη ενεργειακή και περιβαλλοντική λειτουργία των κτιρίων.

Για κάθε τέτοια κατασκευή απαιτείται έλεγχος των ειδικών όρων που τη διέπουν και της σχέσης της με το επιτρεπόμενο ύψος, τον όγκο και τα υπόλοιπα πολεοδομικά μεγέθη. Η πρακτική εφαρμογή και τα παραδείγματα, σύμφωνα με το ΤΕΕ/ΤΑΚ, αποτέλεσαν βασικό μέρος της εκπαιδευτικής διαδικασίας.

10. ΑμεΑ, υφιστάμενα κτίρια και προσθήκες

Το δέκατο μεγάλο πεδίο συγκεντρώνει τρία ζητήματα με ιδιαίτερα μεγάλη πρακτική σημασία: την προσβασιμότητα ΑμεΑ, τις ειδικές ρυθμίσεις για τα υφιστάμενα κτίρια και τις προσθήκες.

Η εφαρμογή των κανόνων προσβασιμότητας πρέπει να ενσωματώνεται στον σχεδιασμό και να εξετάζεται παράλληλα με τις δυνατότητες και τους περιορισμούς του συγκεκριμένου κτιρίου.

Ακόμη πιο σύνθετες είναι οι περιπτώσεις υφιστάμενων οικοδομών και προσθηκών, επειδή ο μηχανικός χρειάζεται να συνδυάσει την υφιστάμενη νόμιμη κατάσταση, τον χρόνο κατασκευής, τα εγκεκριμένα στοιχεία και τις σημερινές απαιτήσεις του θεσμικού πλαισίου.

Η μεγάλη συμμετοχή των μηχανικών

Το διήμερο σεμινάριο πραγματοποιήθηκε στις 18 και 19 Σεπτεμβρίου 2026, στην αίθουσα «Α» του ΤΕΕ/ΤΑΚ στο Ηράκλειο, με συνδιοργανωτές το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας – Τμήμα Ανατολικής Κρήτης και Δομική Ενημέρωση.

Τις εισηγήσεις πραγματοποίησαν η Λένα Μπούτου-Λεμπέση και ο Ι. Λεμπέσης, με παρουσίαση των επιμέρους διατάξεων και έμφαση στην εφαρμογή τους μέσα από πρακτικά παραδείγματα και στη συνδυαστική αντιμετώπιση των πολεοδομικών ζητημάτων.

Η μεγάλη συμμετοχή στο σεμινάριο της 18ης και 19ης Σεπτεμβρίου 2026 ανέδειξε, σύμφωνα με το ΤΕΕ/ΤΑΚ, την ανάγκη οι μηχανικοί να μην περιοριστούν στην απλή ανάγνωση του κωδικοποιημένου κειμένου, αλλά να γνωρίζουν πώς οι διατάξεις συνδέονται μεταξύ τους και πώς μεταφέρονται στη μελέτη, στον έλεγχο και στην αδειοδοτική διαδικασία.

Μαρία Λυδάκη: «Νέο θεσμικό περιβάλλον για την καθημερινή εργασία του μηχανικού»

Η πρόεδρος του ΤΕΕ/ΤΑΚ Μαρία Γ. Λυδάκη, Πολιτικός Μηχανικός, χαρακτήρισε τη μεγάλη συμμετοχή των μηχανικών σαφές μήνυμα για την ανάγκη συνεχούς επιστημονικής ενημέρωσης. Όπως τόνισε, «ο νέος Κώδικας Χωροταξίας και Πολεοδομίας “Νικόλαος Ταγαράς” δημιουργεί ένα νέο θεσμικό περιβάλλον για την καθημερινή εργασία του μηχανικού και η ανάγκη για έγκυρη και ουσιαστική ενημέρωση είναι μεγαλύτερη από ποτέ».

Υπογράμμισε παράλληλα ότι η ενημέρωση και η επιμόρφωση των μηχανικών αποτελεί βασική προτεραιότητα του ΤΕΕ/ΤΑΚ, το οποίο, όπως ανέφερε, θα συνεχίσει με αντίστοιχες πρωτοβουλίες πάνω σε θέματα που απασχολούν άμεσα την καθημερινή επαγγελματική πράξη του τεχνικού κόσμου της Ανατολικής Κρήτης.