Ανακαινίσεις και αλλαγές χρήσης σε ρυμοτομούμενα και κοινωφελή ακίνητα

Νέα υπουργική απόφαση του ΥΠΕΝ διευκρινίζει ότι στις διατάξεις για τις εργασίες σε ρυμοτομούμενα ακίνητα υπάγονται και ιδιοκτησίες μέσα σε χαρακτηρισμένους κοινωφελείς χώρους. Ποιες εργασίες μπορούν να αδειοδοτηθούν, πότε επιτρέπεται η αλλαγή χρήσης και οι έλεγχοι πριν από την έκδοση οικοδομικής άδειας.

Τις δυνατότητα εφαρμογής των διατάξεων για επισκευές, ριζικές ανακαινίσεις και αλλαγές χρήσης και σε ακίνητα που βρίσκονται μέσα σε χαρακτηρισμένους κοινωφελείς χώρους διευκρινίζει νέα απόφαση του ΥΠΕΝ.

Με την απόφαση ΥΠΕΝ/ΔΠΟΛΣ/117956/2406/19.10.2026, με ΑΔΑ 9Τ9Ε4653Π8-9Η7, την οποία υπογράφει η υφυπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας Μαρία Ελένη Σούκουλη-Βίλιαλη, διευκρινίζεται το πεδίο εφαρμογής του άρθρου 328 του ν. 5306/2026, του Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας «Νικόλαος Ταγαράς».

Η απόφαση καθορίζει ότι οι προβλεπόμενες δυνατότητες εργασιών σε ρυμοτομούμενα ακίνητα εφαρμόζονται και στις ιδιοκτησίες που βρίσκονται εντός χαρακτηρισμένων κοινωφελών χώρων.

Πρόκειται για ουσιαστική διευκρίνιση, καθώς τα ρυμοτομούμενα ακίνητα συνδέονται κατά κανόνα με δεσμεύσεις για δρόμους, πλατείες και κοινόχρηστους χώρους, ενώ οι κοινωφελείς χώροι προορίζονται για διαφορετικές δημόσιες λειτουργίες, όπως σχολεία και άλλες κοινωνικές υποδομές.

Η υπουργική απόφαση ξεκαθαρίζει ότι και οι δύο κατηγορίες μπορούν να υπαχθούν στις διατάξεις του άρθρου 328 του Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας «Νικόλαος Ταγαράς» χωρίς να δημιουργείται εξαίρεση από την απαλλοτρίωση.

Το ακριβές κείμενο της απόφασης αναφέρει ότι: «Στο πεδίο εφαρμογής του άρθρου 328 του ν. 5306/2026 όπως ισχύει, που αφορά σε εργασίες (υγιεινής και χρήσης, συντήρησης, επισκευής, ανακαίνισης, εκσυγχρονισμού, αλλαγής χρήσης κ.α) σε ρυμοτομούμενα ακίνητα, εμπίπτουν και τα ακίνητα που βρίσκονται εντός χαρακτηρισμένων Κοινωφελών Χώρων χωρίς να επηρεάζεται το κύρος και η διαδικασία της απαλλοτρίωσης».

Η απόφαση εκδόθηκε με βάση τις αρμοδιότητες που προβλέπει ο Κώδικας «Νικόλαος Ταγαράς» και λαμβάνει υπόψη γνωμοδότηση του ΚΕΣΥΠΟΘΑ της 22ας Μαΐου 2026.

Σε ποιες περιπτώσεις εφαρμόζεται η απόφαση

Η νέα απόφαση αφορα σε ακίνητα που βρίσκονται μέσα σε χώρο που έχει χαρακτηριστεί από εγκεκριμένο πολεοδομικό σχέδιο για κοινωφελή χρήση, αλλά η σχετική απαλλοτρίωση δεν έχει ακόμη συντελεστεί. Ενδεικτικά, αφορά τις ακόλουθες περιπτώσεις:

Η δυνατότητα έκδοσης άδειας δεν απορρέει αυτομάτως από τον χαρακτηρισμό του χώρου, αλλά προϋποθέτει έλεγχο της νομιμότητας του κτίσματος, της εκκρεμούς απαλλοτρίωσης και των λοιπών εφαρμοστέων διατάξεων.

Ποιες εργασίες ανακαίνισης επιτρέπονται

Σύμφωνα με το άρθρο 328 του ν. 5306/2026, για υφιστάμενα ρυμοτομούμενα κτίρια προβλέπονται, ανεξάρτητα από την παρέλευση δεκαετίας, εργασίες αναγκαίες για τη χρήση και την υγιεινή τους. Αυτές περιλαμβάνουν επισκευές, αποκαταστάσεις, εσωτερικές διαρρυθμίσεις, αντικατάσταση στέγης, επεμβάσεις στον φέροντα οργανισμό και ακόμη ριζική ανακαίνιση. Βασικός περιορισμός είναι ότι οι επεμβάσεις δεν μπορούν να φθάνουν μέχρι την ολοσχερή κατεδάφιση και επανακατασκευή του κτιρίου.

Επιτρέπονται επίσης, σύμφωνα με τις νόμιμες προϋποθέσεις, εργασίες στους ακάλυπτους χώρους που εξυπηρετούν τη λειτουργία του κτιρίου και κοπή δέντρων για λόγους επικινδυνότητας.

Πότε επιτρέπεται αλλαγή χρήσης

Το άρθρο 328  του Κώδικα «Νικόλαος Ταγαράς»προβλέπει ότι η αλλαγή χρήσης σε ρυμοτομούμενα ακίνητα εντός εγκεκριμένου σχεδίου μπορεί να επιτρέπεται όταν:

♦ Έχει παρέλθει δεκαετία από την κήρυξη της απαλλοτρίωσης.

♦ Η απαλλοτρίωση δεν έχει συντελεστεί.

♦ Η νέα χρήση είναι συμβατή με τις ισχύουσες χρήσεις γης.

♦ Πληρούνται οι λοιπές νόμιμες προϋποθέσεις αδειοδότησης.

Ειδικά για νόμιμα κτίσματα σε δεσμευμένους χώρους πρασίνου, πάρκων και αλσών, η νομοθεσία περιορίζει την αλλαγή χρήσης μόνο σε κατοικία.  Η απόφαση της 19ης Οκτωβρίου επεκτείνει το πεδίο εφαρμογής των σχετικών διατάξεων στους χαρακτηρισμένους κοινωφελείς χώρους.

Αδειοδότηση εργασιών σε ρυμοτομούμενα κτίρια

Το άρθρο 340 του Κώδικα«Νικόλαος Ταγαράς» προβλέπει τη διαδικασία αδειοδότησης εργασιών σε ρυμοτομούμενα κτίρια.

Για τις περιπτώσεις ριζικής επισκευής προβλέπεται ειδική διαδικασία, στην οποία συμμετέχει ο αρμόδιος Δήμος.

Η ΥΔΟΜ οφείλει να ζητήσει από τον Δήμο να δηλώσει εάν προτίθεται να προχωρήσει στην απαλλοτρίωση.

Εάν ο Δήμος δηλώσει αδυναμία αποζημίωσης ή δεν απαντήσει εντός 40 ημερών, η ΥΔΟΜ οφείλει, σύμφωνα με το άρθρο 340, να χορηγήσει την αιτούμενη άδεια, εφόσον πληρούνται και οι υπόλοιπες νόμιμες προϋποθέσεις.

Εάν ο Δήμος δηλώσει ότι προχωρά στην εφαρμογή του σχεδίου, προβλέπεται διαδικασία επίσπευσης της απαλλοτρίωσης με εξάμηνη προθεσμία για τις σχετικές ενέργειες και την κατάθεση της προβλεπόμενης αποζημίωσης.

Πρέπει, ωστόσο, να επισημανθεί ότι το άρθρο 340 περιλαμβάνει ειδικό περιορισμό του πεδίου εφαρμογής του, καθώς στην παράγραφο 12 αναφέρεται στα εγκεκριμένα σχέδια του ν.δ. του 1923 και εξαιρεί επεκτάσεις και εντάξεις με βάση τον ν. 1337/1983. Συνεπώς, η εφαρμογή της συγκεκριμένης διαδικασίας σε κάθε κοινωφελή χώρο απαιτεί ιδιαίτερη νομική εξέταση και δεν μπορεί να θεωρείται δεδομένη.

Τι δεν επιτρέπει η νέα απόφαση

Η υπουργική απόφαση δεν επιτρέπει γενικά την ανέγερση νέων κτιρίων σε δεσμευμένους κοινωφελείς χώρους, ούτε αίρει τον χαρακτηρισμό τους. Επίσης, δεν παρέχει αυτομάτως δικαίωμα προσθήκης ορόφων, επέκτασης των κτιρίων ή αύξησης της δόμησης. Δεν νομιμοποιεί αυθαίρετες κατασκευές και δεν καταργεί την υποχρέωση έκδοσης της απαιτούμενης οικοδομικής άδειας ή άλλης διοικητικής πράξης.

Το σημαντικότερο είναι ότι η άδεια ανακαίνισης ή αλλαγής χρήσης δεν εμποδίζει την ολοκλήρωση της απαλλοτρίωσης.

Επιπλέον, σύμφωνα με το άρθρο 328, οι εργασίες που πραγματοποιούνται στο ρυμοτομούμενο τμήμα με βάση τις συγκεκριμένες διατάξεις δεν αποζημιώνονται κατά την απαλλοτρίωση. Αυτό είναι ιδιαίτερα σημαντικό για τους ιδιοκτήτες που σχεδιάζουν μεγάλες δαπάνες ανακαίνισης.