Κτηματολόγιο: πως τα ιδιοκτησιακά ματαιώνουν την εξαγορά καταπατημένων

Οι ανοιχτοί ιδιοκτησιακοί λογαριασμοί με το Κτηματολόγιο αναδεικνύονται σε ένα από τα σημαντικότερα εμπόδια για την εξαγορά διακατεχόμενων δημόσιων ακινήτων, οδηγώντας τη ρύθμιση σε νέα παράταση και διατηρώντας εκτός διαδικασίας μεγάλο αριθμό υποθέσεων. Διαφορές στα όρια, αποκλίσεις εμβαδών, επικαλύψεις, αμφισβητούμενα ΚΑΕΚ και ανάγκη προηγούμενων γεωμετρικών διορθώσεων μπορούν να μπλοκάρουν την αίτηση πριν καν αυτή κατατεθεί.

Το ΥΠΕΘΟ παρατείνει τώρα την προθεσμία για ακόμη ένα έτος, έως τις 11 Σεπτεμβρίου 2027, όμως η εξέλιξη δείχνει ότι το πρόβλημα δεν είναι απλώς ο χρόνος: σε πολλές περιπτώσεις πρέπει πρώτα να λυθεί η ιδιοκτησιακή εκκρεμότητα και μετά να ανοίξει ο δρόμος για την εξαγορά.

Πρώτα το Κτηματολόγιο και μετά η εξαγορά

Η σύνδεση των δύο διαδικασιών είναι πλέον απολύτως καθαρή. Σύμφωνα με την επίσημη διοικητική διαδικασία για την εξαγορά δημόσιων διακατεχόμενων ακινήτων, όταν στην περιοχή λειτουργεί Κτηματολογικό Γραφείο, το τοπογραφικό διάγραμμα πρέπει να συνοδεύεται από βεβαίωση μηχανικού για τη θέση, το σχήμα και την έκταση του ακινήτου σε σχέση με τις κτηματολογικές εγγραφές.

Απαιτείται επίσης Κωδικός Ηλεκτρονικού Διαγράμματος, ενώ η κρίσιμη πρόβλεψη είναι σαφής: εάν απαιτείται γεωμετρική μεταβολή των κτηματολογικών στοιχείων, αυτή πρέπει να ολοκληρωθεί πριν από την υποβολή της αίτησης εξαγοράς.

Αυτό σημαίνει πρακτικά ότι όποιος διαθέτει ακίνητο με λανθασμένη αποτύπωση, διαφορετικό εμβαδόν, προβληματικό περίγραμμα ή άλλη γεωμετρική εκκρεμότητα δεν μπορεί απλώς να προσέλθει στην πλατφόρμα και να εξαγοράσει το δημόσιο ακίνητο. Πρέπει πρώτα να ξεμπλέξει με το Κτηματολόγιο.

Όρια, ΚΑΕΚ και επικαλύψεις μετατρέπονται σε προϋπόθεση της ρύθμισης

Το πρόβλημα γίνεται εντονότερο επειδή πολλές από τις υποθέσεις διακατεχόμενων εκτάσεων έχουν ιστορία δεκαετιών. Οι σημερινοί κάτοχοι μπορεί να επικαλούνται παλαιούς τίτλους, κληρονομικές διαδοχές, μακροχρόνια κατοχή ή παλιές αποτυπώσεις, ενώ παράλληλα το Δημόσιο εμφανίζεται στο Κτηματολόγιο με δικό του δικαίωμα.

Σε τέτοιες περιπτώσεις μπορεί να μην συμπίπτουν:

♦ το ακίνητο όπως το κατέχει στην πράξη ο ιδιώτης,

♦ η έκταση που εμφανίζεται στους τίτλους,

♦ το πολύγωνο που δηλώθηκε στο Κτηματολόγιο,

♦ και η έκταση που το Δημόσιο θεωρεί δική του.

Αν αυτά τα στοιχεία δεν συμφωνούν, ο μηχανικός δεν μπορεί απλώς να συντάξει ένα νέο τοπογραφικό και να θεωρήσει ότι το πρόβλημα λύθηκε. Μπορεί να χρειαστεί προηγούμενη διόρθωση των κτηματολογικών στοιχείων, η οποία αποτελεί αυτοτελή διαδικασία.

Νέα μεγάλη παράταση έως τις 11 Σεπτεμβρίου 2027

Μέσα σε αυτό το περιβάλλον το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών ανακοίνωσε νέα παράταση της διαδικασίας κατά ένα ακόμη έτος, έως τις 11 Σεπτεμβρίου 2027, για ολόκληρη τη χώρα.

Σύμφωνα με την επίσημη ανακοίνωση της 8ης Σεπτεμβρίου 2026, η παράταση δίνεται ώστε οι πολίτες να αξιοποιήσουν τη δυνατότητα εξαγοράς και «να επιλυθούν εκκρεμότητες που παραμένουν έως σήμερα». Η διατύπωση έχει ιδιαίτερη σημασία, διότι οι ίδιες οι εκκρεμότητες είναι πλέον το κεντρικό πρόβλημα της εφαρμογής.

Η δυνατότητα εξαγοράς θεσπίστηκε με τον ν. 5024/2023, ωστόσο τρία χρόνια μετά εξακολουθεί να απαιτεί νέες παρατάσεις προκειμένου να υπάρξει χρόνος για τη διευθέτηση υποθέσεων που δεν μπορούν εύκολα να ενταχθούν στη διαδικασία.

Προς νέο ναυάγιο η εξαγορά καταπατημένων ακινήτων του δημοσίου από ιδιώτες

Δύο μεγάλες παρατάσεις μετά τις αρχικές προθεσμίες

Η νέα απόφαση προστίθεται σε ένα ήδη μακρύ ιστορικό. Η ηλεκτρονική διαδικασία άνοιξε σταδιακά το φθινόπωρο του 2024, ενώ οι αρχικές προθεσμίες έληγαν το φθινόπωρο του 2025. Στη συνέχεια η προθεσμία παρατάθηκε για ολόκληρη τη χώρα έως τις 11 Σεπτεμβρίου 2026. Τώρα ακολουθεί δεύτερη διαδοχική ετήσια παράταση, έως τις 11 Σεπτεμβρίου 2027.

Η εξέλιξη έχει ακόμη μεγαλύτερη σημασία επειδή η προηγούμενη παράταση είχε παρουσιαστεί ως καταληκτική. Η ανάγκη νέας μετακίνησης της ημερομηνίας δείχνει ότι η προσθήκη χρόνου δεν ήταν αρκετή για να λυθούν τα προβλήματα που εμποδίζουν την ολοκλήρωση των αιτήσεων.

Για να αγοράσει ο ιδιώτης από το Δημόσιο πρέπει πρώτα να λύσει τη διαφορά με το Δημόσιο

Σε αρκετές υποθέσεις δημιουργείται ένα ουσιαστικό παράδοξο. Ο πολίτης καλείται να ζητήσει από το Δημόσιο να εξαγοράσει μια έκταση την οποία κατέχει επί δεκαετίες. Για να υποβάλει όμως την αίτηση πρέπει να αποδείξει με ακρίβεια ποια είναι αυτή η έκταση και πώς αυτή αποτυπώνεται στο Κτηματολόγιο.

Εάν το Δημόσιο έχει δηλώσει διαφορετικό πολύγωνο, εάν υπάρχουν επικαλύψεις ή εάν η υφιστάμενη κτηματολογική εγγραφή δεν ανταποκρίνεται στην πραγματική κατάσταση, πρέπει πρώτα να λυθεί αυτό το ζήτημα.

Η ίδια η επίσημη διαδικασία προβλέπει, άλλωστε, ότι μαζί με τον φάκελο μπορεί να απαιτούνται Απόσπασμα Κτηματολογικού Διαγράμματος και κτηματολογικό φύλλο του σχετικού ΚΑΕΚ.

Η Επιτροπή πρέπει να καθορίσει τελικά όρια και εμβαδόν

Ακόμη και μετά την υποβολή πλήρους φακέλου, η ιδιοκτησιακή διάσταση παραμένει στο επίκεντρο. Η αρμόδια Επιτροπή Εξαγοράς, εφόσον εισηγηθεί θετικά για μια αίτηση, καλείται να καθορίσει το εμβαδόν και τα όρια του προς εξαγορά δημόσιου ακινήτου, αλλά και ποιο ακριβώς τμήμα μπορεί να εξαγοραστεί.

Εάν υπάρχουν περισσότερες αιτήσεις που αφορούν το ίδιο δημόσιο ακίνητο ή τμήμα του, η Επιτροπή πρέπει επίσης να επιλέξει μεταξύ των αιτήσεων.

Άρα η εξαγορά δεν είναι απλώς οικονομική συναλλαγή. Είναι ουσιαστικά και μια διαδικασία οριστικής χαρτογράφησης και επίλυσης παλαιών ιδιοκτησιακών διαφορών.

Δεν αρκούν οι εκπτώσεις και οι πολλές δόσεις

Το μέτρο είχε σχεδιαστεί με ισχυρά οικονομικά κίνητρα ώστε να προσελκύσει τους κατόχους. Προβλέπονται σημαντικές μειώσεις του τιμήματος ανάλογα με την περίπτωση και δυνατότητα εξόφλησης σε πολλές άτοκες δόσεις.

Ωστόσο η χαμηλή ανταπόκριση που έχει καταγραφεί δείχνει ότι για σημαντικό αριθμό ιδιοκτητών το πρόβλημα δεν είναι πρωτίστως η τιμή εξαγοράς. Έχουν υποβληθεί περίπου 12.000 αιτήσεις εξαγοράς (πολλές μάλιστα δεν έχουν ακόμα οριστικοποιηθεί), σε σύνολο 90.000 καταπατημένων εκτάσεων, παρά τις γενναίες εκπτώσεις και τις άτοκες δόσεις, που προσφέρει η σχετική ρύθμιση.

Πριν φτάσει κάποιος στο τίμημα πρέπει να μπορεί να συντάξει πλήρη και τεχνικά ασφαλή φάκελο. Και εκεί ακριβώς εμφανίζονται τα εμπόδια του Κτηματολογίου, των τίτλων και των παλαιών ιδιοκτησιακών διαφορών.

Γιατί κάποιοι δεν θέλουν καν να μπουν στη διαδικασία εξαγοράς

Υπάρχει και μια δεύτερη, ακόμη πιο σύνθετη κατηγορία περιπτώσεων. Ιδιώτες έχουν δηλώσει ακίνητα στο Κτηματολόγιο υποστηρίζοντας ότι είναι ιδιοκτήτες τους και όχι απλοί κάτοχοι δημόσιας γης.

Για αυτούς, η υποβολή αίτησης εξαγοράς μπορεί να θεωρηθεί ότι έρχεται σε αντίθεση με την ίδια τη θέση που έχουν ήδη διατυπώσει: ότι δηλαδή η έκταση τούς ανήκει και δεν έχουν λόγο να την αγοράσουν από το Δημόσιο.

Έτσι αρκετές ιδιοκτησιακές διαφορές οδηγούνται ή παραμένουν στα δικαστήρια και δεν μεταφέρονται στη διαδικασία εξαγοράς.

Πολύπλοκος φάκελος, πριν ακόμη αρχίσει ο ουσιαστικός έλεγχος

Ο φάκελος εξαγοράς περιλαμβάνει σειρά τεχνικών και νομικών στοιχείων. Μεταξύ άλλων προβλέπονται εξαρτημένο τοπογραφικό σε ΕΓΣΑ ’87, ορθοφωτοχάρτης, στοιχεία θέσης και συντεταγμένων, ΚΗΔ, καθώς και κτηματολογικά στοιχεία όπου λειτουργεί Κτηματολογικό Γραφείο.

Μετά την υποβολή, ο φάκελος περνά σε ουσιαστικό έλεγχο από την αρμόδια Κτηματική Υπηρεσία. Αν υπάρχουν ελλείψεις, μπορεί να επιστραφεί στον αιτούντα για συμπλήρωση. Ακολουθεί νέα εισήγηση και τελικά εξέταση από την Επιτροπή Εξαγοράς, η οποία αποφασίζει για το αν συντρέχουν οι νόμιμες προϋποθέσεις.

Από ρύθμιση εξαγοράς σε μεγάλη άσκηση επίλυσης ιδιοκτησιακών διαφορών

Η μέχρι τώρα εμπειρία δείχνει τελικά ότι η εξαγορά των καταπατημένων δεν είναι η απλή διαδικασία που μπορεί να υποδηλώνει ο όρος «εξαγορά». Για μεγάλο αριθμό υποθέσεων έχει μετατραπεί σε μια σύνθετη άσκηση αντιστοίχισης τίτλων, πραγματικής κατοχής, δημόσιας περιουσίας και κτηματολογικής αποτύπωσης. Και γι’ αυτό το Κτηματολόγιο βρίσκεται πλέον στην καρδιά του προβλήματος.

Η νέα παράταση έως τον Σεπτέμβριο του 2027 αποτρέπει προς το παρόν το κλείσιμο της πλατφόρμας και παρέχει περισσότερο χρόνο για διορθώσεις και συμπλήρωση φακέλων. Δεν αλλάζει όμως τη βασική προϋπόθεση: όπου υπάρχει γεωμετρική ή ιδιοκτησιακή εκκρεμότητα, αυτή πρέπει πρώτα να αντιμετωπιστεί και μετά να προχωρήσει η εξαγορά.

Αυτό ακριβώς εξηγεί γιατί οι συνεχείς παρατάσεις κινδυνεύουν να μεταθέτουν το πρόβλημα χωρίς να το λύνουν. Αν δεν ξεμπλοκάρουν ταυτόχρονα οι κτηματολογικές και ιδιοκτησιακές διαφορές, η ημερομηνία μπορεί να αλλάζει, αλλά ένας μεγάλος αριθμός ενδιαφερομένων θα εξακολουθεί να βρίσκεται έξω από την πόρτα της ρύθμισης.