Πού και γιατί μπορεί να κολλήσει η αλλαγή χρήσης επαγγελματικού κτιρίου σε κατοικία

Η νέα δυνατότητα μετατροπής επαγγελματικών, βιοτεχνικών, βιομηχανικών και άλλων νόμιμων κτιρίων σε κατοικίες ανοίγει σημαντικό πεδίο αξιοποίησης ακινήτων, αλλά η εφαρμογή της δεν είναι ακόμη απαλλαγμένη από κινδύνους. Οι πολεοδομικές ασάφειες στη διαδικασία, οι κανονισμοί πολυκατοικιών και ο πιθανός δικαστικός έλεγχος μπορούν να προκαλέσουν καθυστερήσεις και νέες περιπέτειες για ιδιοκτήτες, επενδυτές και μηχανικούς.

Η νέα ρύθμιση έχει στόχο να ενεργοποιήσει μεγάλο απόθεμα κενών ή υποχρησιμοποιούμενων επαγγελματικών κτιρίων και να προσθέσει νέες κατοικίες χωρίς νέα οικοδομική επέκταση. Το αν όμως θα λειτουργήσει χωρίς προβλήματα θα κριθεί στην πράξη. Η ΠΟΜΙΔΑ επισημαίνει ότι ανοιχτά θέματα είναι  οι εφαρμοστικές αποφάσεις, οι κοινές οδηγίες προς τις ΥΔΟΜ και η επίλυση των ζητημάτων που αφορούν τις διηρημένες ιδιοκτησίες.

«Χωρίς ενιαίες οδηγίες, κάθε ΥΔΟΜ μπορεί να ερμηνεύει διαφορετικά τη ρύθμιση»

Ο πρώτος «σκόπελος» που επισημαίνει ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ Στράτος Παραδιάς αφορά την εφαρμογή του νέου νόμου από τις Υπηρεσίες Δόμησης και το σύστημα e-Άδειες. Η ρύθμιση ισχύει ήδη, όμως απομένουν εφαρμοστικές αποφάσεις, εγκύκλιοι και τεχνικές οδηγίες για να διαμορφωθεί ενιαίος τρόπος εφαρμογής.

Σύμφωνα με τον Στράτο Παραδιά, πρέπει να διευκρινιστούν τα απαιτούμενα δικαιολογητικά, η κατηγορία της οικοδομικής άδειας, ο τρόπος ενημέρωσης παλαιών φακέλων και το πώς εφαρμόζεται η δυνατότητα όταν η αλλαγή αφορά μόνο τμήμα ενός κτιρίου. Στην ίδια κατηγορία ανήκουν ο έλεγχος της εφάπαξ άσκησης του δικαιώματος, οι απαιτήσεις προσβασιμότητας, οι θέσεις στάθμευσης, η τυχόν διαδικασία ενώπιον του Κεντρικού Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής, οι οικονομικές επιβαρύνσεις και η σύνδεση της πράξης με την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου.

Η ανησυχία, όπως τονίζει ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ είναι ότι, «χωρίς άμεση έκδοση κοινών οδηγιών, διαφορετικές ΥΔΟΜ μπορεί να υιοθετήσουν διαφορετικές ερμηνείες για την ίδια περίπτωση. Αυτό μπορεί να οδηγήσει σε καθυστερήσεις, επαναλαμβανόμενες απαιτήσεις για δικαιολογητικά και αβεβαιότητα τόσο για τον ιδιοκτήτη όσο και για τον μηχανικό που αναλαμβάνει την αδειοδοτική διαδικασία».

«Χωρίς ρύθμιση για τη διηρημένη ιδιοκτησία, η αλλαγή μπορεί να μπλοκάρει στην πολυκατοικία»

Ο δεύτερος σκόπελος αφορά τη σχέση του νέου πολεοδομικού δικαιώματος με το ιδιωτικό δίκαιο και ειδικότερα με τους κανονισμούς των πολυκατοικιών. Ο Στράτος Παραδιάς επισημαίνει ότι, «εφόσον δεν υπάρχει ειδική νομοθετική πρόβλεψη για τις διηρημένες ιδιοκτησίες, μπορεί να δημιουργηθεί σοβαρή σύγκρουση σε περιπτώσεις όπου ο κανονισμός της πολυκατοικίας ή αποφάσεις της Γενικής Συνέλευσης απαγορεύουν την κατοικία ή συγκεκριμένες αλλαγές χρήσης».

Έτσι, ένα ακίνητο μπορεί από πολεοδομική άποψη να δικαιούται να μετατραπεί σε κατοικία, αλλά ο ιδιοκτήτης να βρεθεί αντιμέτωπος με αντιρρήσεις συνιδιοκτητών και δικαστικές διαφορές. Το ζήτημα είναι κρίσιμο κυρίως σε κτίρια μικτών χρήσεων, παλαιές επαγγελματικές οικοδομές ή κτίρια στα οποία ο κανονισμός προβλέπει συγκεκριμένο προορισμό των οριζόντιων ιδιοκτησιών.

Κατά τον πρόεδρο της ΠΟΜΙΔΑ, «αν δεν υπάρξει ειδική νομοθετική θωράκιση, αρκετές τέτοιες υποθέσεις μπορεί τελικά να κριθούν στα πολιτικά δικαστήρια. Για αυτό ο μηχανικός και ο ιδιοκτήτης δεν αρκεί να ελέγχουν μόνο τους πολεοδομικούς όρους. Απαιτείται παράλληλος έλεγχος τίτλων, σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας και κανονισμού».

«Η νέα δυνατότητα μπορεί να φτάσει στα διοικητικά δικαστήρια και στο ΣτΕ»

Ο τρίτος σκόπελος αφορά τον δικαστικό έλεγχο της ίδιας της νέας ρύθμισης και των διοικητικών πράξεων που θα εκδίδονται κατ’ εφαρμογή της. Ο Στράτος Παραδιάς θεωρεί πιθανό να ασκηθούν προσφυγές κατά οικοδομικών αδειών ή άλλων διοικητικών πράξεων με τις οποίες εγκρίνονται αλλαγές χρήσης, ιδίως όταν αυτές επιτρέπονται κατ’ εξαίρεση από υφιστάμενες χρήσεις γης ή πολεοδομικούς περιορισμούς.

Στην περίπτωση αυτή, το νέο πλαίσιο μπορεί να εξεταστεί από τα διοικητικά δικαστήρια και ενδεχομένως από το Συμβούλιο της Επικρατείας, το οποίο διαχρονικά ελέγχει αυστηρά παρεκκλίσεις από τον θεσμοθετημένο πολεοδομικό σχεδιασμό.

Ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ, πάντως υπογραμμίζει  ότι «υπάρχουν ισχυρά επιχειρήματα υπέρ της πολεοδομικής και συνταγματικής λογικής της ρύθμισης: η κατοικία είναι κατά κανόνα ηπιότερη χρήση από πολλές επαγγελματικές, βιοτεχνικές ή αποθηκευτικές δραστηριότητες, ενώ η μετατροπή γίνεται μέσα σε ήδη υφιστάμενο νόμιμο κτιριακό όγκο, χωρίς νέα κατανάλωση γης και χωρίς αύξηση όγκου, δόμησης ή κάλυψη»

Τι προβλέπει η νέα ρύθμιση για την αλλαγή χρήσης

Η νέα δυνατότητα θεσπίστηκε με τον Ν. 5322/2026, ο οποίος τροποποίησε το άρθρο 199 του Ν. 5306/2026, δηλαδή του Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας. Ο πυρήνας της ρύθμισης είναι ότι επιτρέπεται η μετατροπή ολόκληρων νομίμως υφιστάμενων κτιρίων ή τμημάτων τους σε κατοικίες ή χώρους στάθμευσης, ακόμη και σε περιπτώσεις όπου οι νέες αυτές χρήσεις δεν συμβαδίζουν πλήρως με τις ισχύουσες χρήσεις γης ή τους σημερινούς όρους δόμησης.

Ποια κτίρια μπορούν να μπουν στη νέα διαδικασία

Η ρύθμιση αφορά καταρχάς νομίμως υφιστάμενα κτίρια εντός σχεδίου ή εντός οικισμών. Σε αυτά μπορεί να γίνει αλλαγή χρήσης σε κατοικία ή στάθμευση ακόμη και όταν το κτίριο υπερβαίνει σήμερα πολεοδομικά μεγέθη που ισχύουν στην περιοχή, όπως τον συντελεστή δόμησης, την κάλυψη ή το ύψος, εφόσον το κτίριο έχει ανεγερθεί νόμιμα.

Η σημαντικότερη τομή αφορά τα εκτός σχεδίου κτίρια. Η νέα παράγραφος 3Α επιτρέπει, υπό τις προϋποθέσεις του νόμου, αλλαγή χρήσης ακόμη και κατά παρέκκλιση από χρήσεις γης, γενικούς ή ειδικούς όρους δόμησης και ειδικά χωροταξικά ή αναπτυξιακά καθεστώτα.

Στο νέο πλαίσιο εντάσσονται επίσης κτίρια εκτός σχεδίου τα οποία είχαν ανεγερθεί νόμιμα βάσει παρεκκλίσεων, αρκεί οι σχετικές παρεκκλίσεις να είχαν χορηγηθεί έως τις 31 Δεκεμβρίου 2025.

Επιπλέον, η δυνατότητα δεν περιορίζεται μόνο στα απολύτως «καθαρά» από πολεοδομικής άποψης κτίρια. Μπορεί να εφαρμοστεί και σε ακίνητα που έχουν υπαχθεί στους νόμους 4178/2013 ή 4495/2017, εφόσον η διαδικασία τακτοποίησης έχει ολοκληρωθεί πλήρως.

Η αλλαγή αφορά μόνο τον υπάρχοντα νόμιμο κτιριακό όγκο

Η νέα διάταξη δεν λειτουργεί ως έμμεσο δικαίωμα νέας δόμησης. Η μετατροπή πρέπει να πραγματοποιείται μέσα στον ήδη υπάρχοντα νόμιμο κτιριακό όγκο.

Δεν επιτρέπεται μέσω της αλλαγής χρήσης να προκύψει αύξηση της δόμησης, της κάλυψης ή του ύψους. Αυτό ακριβώς αποτελεί και ένα από τα βασικά επιχειρήματα υπέρ της ρύθμισης: αξιοποιείται υφιστάμενο κτιριακό απόθεμα αντί να δημιουργείται νέα δόμηση και νέα κατανάλωση γης.

Η ίδια δυνατότητα καλύπτει και χώρους στάθμευσης, είτε ως κύρια είτε ως βοηθητική χρήση, διευρύνοντας το πεδίο εφαρμογής πέρα από την κατοικία.

Πότε απαιτείται οικοδομική άδεια

Η αλλαγή χρήσης δεν σημαίνει ότι σε κάθε περίπτωση αρκεί μία απλή διοικητική ενημέρωση.

Οικοδομική άδεια απαιτείται όταν η νέα χρήση επιφέρει δυσμενέστερη μεταβολή στη στατική μελέτη, στις ηλεκτρομηχανολογικές εγκαταστάσεις, στο διάγραμμα δόμησης ή στις διελεύσεις εγκαταστάσεων από άλλους ορόφους ή κοινόχρηστους χώρους.

Αυτό είναι και ένα από τα σημεία στα οποία αποκτά καθοριστικό ρόλο ο μηχανικός. Η αλλαγή από επαγγελματικό χώρο σε κατοικία πρέπει να ελέγχεται όχι μόνο ως προς την ονομασία της χρήσης, αλλά ως προς τις πραγματικές τεχνικές συνέπειες: φορτία, Η/Μ εγκαταστάσεις, πυροπροστασία, αερισμό, φωτισμό, υγιεινή, προσβασιμότητα και τυχόν παρεμβάσεις σε κοινόχρηστα τμήματα.

Η προϋπάρχουσα πρακτική για τις αλλαγές χρήσης δείχνει επίσης ότι ο έλεγχος πρέπει να καλύπτει τις επιτρεπόμενες χρήσεις, την οικοδομική άδεια του κτιρίου και τις τυχόν ειδικές δεσμεύσεις του ακινήτου.

Πότε αρκεί ενημέρωση της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας

Όταν δεν προκαλούνται οι δυσμενέστερες μεταβολές που ορίζει ο νόμος και η περίπτωση εμπίπτει στις προβλεπόμενες προϋποθέσεις, μπορεί να αρκεί η ενημέρωση της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου.

Ακριβώς εδώ όμως βρίσκεται ένα από τα πεδία για τα οποία ο Στράτος Παραδιάς ζητεί σαφείς εφαρμοστικές οδηγίες. Η πράξη πρέπει να συνδέεται χωρίς αμφιβολίες με τον φάκελο της άδειας, τις υφιστάμενες τακτοποιήσεις και την Ηλεκτρονική Ταυτότητα, ώστε στο μέλλον να μην δημιουργούνται προβλήματα σε μεταβιβάσεις, ελέγχους ή νέα αδειοδότηση.

Το δικαίωμα ασκείται μία φορά

Για τις περιπτώσεις της νέας ειδικής ρύθμισης προβλέπεται ότι η αλλαγή χρήσης μπορεί να γίνει μόνο μία φορά. Αυτό σημαίνει ότι η επιλογή πρέπει να αντιμετωπίζεται ως ουσιαστική και όχι ως προσωρινή πολεοδομική διευκόλυνση.

Ο μηχανικός και ο ιδιοκτήτης θα πρέπει συνεπώς να αξιολογούν από την αρχή τη βιωσιμότητα της νέας χρήσης, επειδή το ακίνητο δεν μπορεί να κινείται επανειλημμένα μεταξύ διαφορετικών καθεστώτων αξιοποιώντας την ίδια εξαίρεση.

Πενταετής απαγόρευση βραχυχρόνιας μίσθωσης

Οι κατοικίες που θα δημιουργηθούν μέσω της συγκεκριμένης δυνατότητας δεν μπορούν να χρησιμοποιηθούν για βραχυχρόνια μίσθωση επί πέντε χρόνια από την ολοκλήρωση της αλλαγής χρήσης.

Η πρόβλεψη συνδέει ευθέως τη νέα ρύθμιση με το στεγαστικό πρόβλημα. Στόχος είναι το νέο απόθεμα κατοικιών να κατευθυνθεί κατά προτεραιότητα στη μακροχρόνια στέγαση και όχι να μετατραπεί αμέσως σε τουριστικό προϊόν ή κατάλυμα βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Ειδικό τέλος στα εκτός σχεδίου κτίρια με παρέκκλιση

Για εκτός σχεδίου κτίρια που έχουν ανεγερθεί με νόμιμη παρέκκλιση και αξιοποιούν τη νέα δυνατότητα προβλέπεται ειδικό περιβαλλοντικό τέλος 5% της αντικειμενικής αξίας της γης.

Πρόκειται για πρόσθετο οικονομικό στοιχείο που πρέπει να συνεκτιμάται από τον ιδιοκτήτη ή τον επενδυτή πριν από την έναρξη του εγχειρήματος, μαζί με τις τεχνικές εργασίες, τις μελέτες, τις αμοιβές και τις τυχόν απαιτήσεις για στάθμευση ή αναβάθμιση εγκαταστάσεων.