ΜΙΔΑ: στο φως λάθη σε Κτηματολόγιο, υπαγωγές αυθαιρέτων και αδήλωτα ενοίκια  

Του Αργύρη Δεμερτζή/

Το Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ), στο οποίο θα κληθούν από τις επόμενες εβδομάδες  να κάνουν ηλεκτρονικές δηλώσεις οι πάνω από επτά εκατομμύρια ιδιοκτήτες κάθε είδους ακινήτων στη χώρα έρχεται αντιμέτωπο με λάθη και ελλείψεις στο Κτηματολόγιο, χιλιάδες αδήλωτες αυθαίρετες κατασκευές ή λανθασμένες υπαγωγές αυθαιρέτων, οριζόντιες ιδιοκτησίες χωρίς σύσταση, μικρές και μεγάλες αποκλίσεις τετραγωνικών μέτρων σε διαμερίσματα και αγροτεμάχια, αλλά και ακίνητα που εμφανίζονται ως κλειστά ενώ γράφει κανονικά ο μετρητής του ΔΕΔΔΗΕ.

Η ενεργοποίηση του ΜΙΔΑ φέρνει τους πολίτες αντιμέτωπους με διοικητικές, γραφειοκρατικές, αλλά και οικονομικές και ιδιοκτησιακές περιπέτειες. Η ανάγκη μαζικών διορθώσεων συνεπάγεται αυξημένα έξοδα για μηχανικούς και λογιστές, καθυστερήσεις σε μισθώσεις και μεταβιβάσεις, προβλήματα στην αξιοποίηση της περιουσίας και, σε πολλές περιπτώσεις, τον κίνδυνο πρόσθετης φορολόγησης από διαφορές τετραγωνικών και επανυπολογισμό του ΕΝΦΙΑ.

Οικονομικών: «Είναι θέμα ολίγων εβδομάδων να τεθεί σε εφαρμογή»

Το Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων που έχει θέσει ήδη σε πιλοτική λειτουργία το υπουργείο Οικονομικών και ετοιμάζεται από τη νέα χρονιά να ανοίξει σε πλήρη εφαρμογή, φιλοδοξεί να αποτελέσει τη μεγαλύτερη επιχείρηση καταγραφής, ενοποίησης και διασταύρωσης στοιχείων ακίνητης περιουσίας που έχει γίνει ποτέ στη χώρα. Μέσα από τη σύζευξη του Ε9, του Κτηματολογίου, των δηλώσεων μισθώσεων και δεδομένων από άλλες δημόσιες βάσεις, όπως ο ΔΕΔΔΗΕ, το Δημόσιο επιχειρεί να αποκτήσει για πρώτη φορά πλήρη εικόνα για το τι ακίνητα υπάρχουν, πώς χρησιμοποιούνται και αν φορολογούνται σωστά.

Όπως δήλωσε ο Όμηρος Τσάπαλος εκπρόσωπος Τύπου του υπουργείου Οικονομικών στην ertnews: «Είναι θέμα ολίγων εβδομάδων να τεθεί σε εφαρμογή. Εμείς θέλουμε στις αρχές του έτους ουσιαστικά να θέσουμε σε λειτουργία αυτό το Μητρώο Ιδιοκτησίας Ακινήτων, το οποίο τι θα κάνει στην ουσία, θα ενοποιήσει όλα τα πληροφοριακά συστήματα του δημοσίου».

Για την ολοκλήρωση του Μητρώου θα κληθούν να κάνουν ηλεκτρονικές δηλώσεις τα περισσότερα από επτά εκατομμύρια των ιδιοκτητών. Για πρώτη φορά η ΑΑΔΕ θα ζητήσει να μάθει πώς χρησιμοποιείται το κάθε ακίνητο. Δηλαδή, θα δηλώνουμε αν χρησιμοποιείται ως η πρώτη κατοικία μας, αν είναι δευτερεύουσα ή εξοχική, αν διαθέτουμε το ακίνητο για δωρεάν παραχώρηση ή μίσθωση ή αν απλά το διαμέρισμα παραμένει κλειστό.

Συνεχίζοντας ο κ. Τσάπαλος, είπε πως: «Έχουμε ενδείξεις, όχι αποδείξεις ότι ενώ χιλιάδες ακίνητα έχουν δηλωθεί ως κλειστά και στην ΑΑΔΕ και σε άλλα μητρώα του δημοσίου, την ίδια στιγμή ηλεκτροδοτούνται άρα εδώ μάλλον υπάρχουν αδήλωτα ενοίκια. Άρα θα κάνουμε κατά προτεραιότητα ελέγχους».

Το ΜΙΔΑ αντιμέτωπο με τις  χρόνιες παθογένειες της ακίνητης περιουσίας στην Ελλάδα

«Η  πληθώρα και πολυπλοκότητα διαφορετικών περιπτώσεων στις ιδιοκτησίες και τις συναλλαγές θα απαιτήσει πολύ μεγάλη και συνεχή εμπλοκή και απασχόληση φορολογουμένων και φοροτεχνικών ώστε να απεικονιστούν σωστά τα φορολογικά στοιχεία των ακινήτων τους και οι δηλώσεις χρήσεις τους, σε μια ακόμη σύνθετη πλατφόρμα μετά από την ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου», τονίζει η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ),  σε επιστολή της προς τον διοικητή της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων, Γ. Πιτσιλή, επισημαίνοντας ότι:

«H δημιουργία και η πλήρης λειτουργία της πλατφόρμας του ΜΙΔΑ περιλαμβάνει κάτι εξαιρετικά δυσχερές: Την αντιστοίχιση των στοιχείων του Κτηματολογίου με τα στοιχεία του Ε9 και με τα στοιχεία δήλωσης της χρήσης κάθε ακινήτου, ώστε να απεικονίζει τη μορφή και χρήση κάθε ακινήτου σε πραγματικό χρόνο». Ακόμη αναφέρεται στην επιστολή ότι:

«Ειδικότερα θα χρειαστεί να τροποποιηθούν κατά περίπτωση, όπου αυτό απαιτείται, πολλές οριζόντιες ιδιοκτησίες ανά όροφο σε πολυώροφα κτίρια κατοικιών ή επαγγελματικά, στο οποίο δεν έχει γίνει σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας. Συγκεκριμένα στο Ε9 η επιφάνεια του ολοκλήρου ορόφου υπολογίζεται από τοίχο σε τοίχο με ένα μόνο ΑΤΑΚ για τον κάθε όροφο. Στη νέα πλατφόρμα με υποχρεωτικό ΑΤΑΚ στη δήλωση κάθε μίσθωσης επί μέρους χώρου, απαιτείται να δηλωθούν ένας προς ένα ο κάθε χώρος (γραφείο, κατοικία κλπ) του κάθε ορόφου προκειμένου να αποκτήσουν ξεχωριστά ΑΤΑΚ. Όλα αυτά, και πολλά άλλα επί μέρους προβλήματα, θα δημιουργήσουν τεράστια δυσκολία και αναστολή στις μισθωτικές συναλλαγές, χορήγηση επιδομάτων ενοικίου κ.τ.λ. αλλά και τις μεταβιβάσεις ακινήτων για οποιαδήποτε αιτία».

Σε δέκα ερωτήσεις απαντήσεις οι περιπέτειες των ιδιοκτητών, που αρχίζουν τις επόμενες εβδομάδες

Σε δέκα ερωτήσεις και απαντήσεις παρουσιάζεται τι ακριβώς ετοιμάζεται και ποια προβλήματα ενδέχεται να αντιμετωπίσουν οι ιδιοκτήτες ακινήτων το επόμενο διάστημα.

1. Τι είναι το Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων και ποιος είναι ο σκοπός του;

-Το Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων είναι μια νέα ψηφιακή βάση δεδομένων της ΑΑΔΕ, η οποία θα συγκεντρώνει σε ένα ενιαίο περιβάλλον όλα τα στοιχεία που αφορούν την ακίνητη περιουσία των πολιτών. Σκοπός του είναι να ενοποιήσει πληροφορίες που σήμερα βρίσκονται διάσπαρτες σε διαφορετικά συστήματα, όπως το Ε9, οι δηλώσεις μισθώσεων, το Κτηματολόγιο και τα στοιχεία κατανάλωσης ρεύματος, ώστε το Δημόσιο να έχει πλήρη και επικαιροποιημένη εικόνα για κάθε ακίνητο και τη χρήση του.

2. Τι καινούργιο θα κληθούν να δηλώσουν οι ιδιοκτήτες;

-Για πρώτη φορά οι ιδιοκτήτες δεν θα δηλώνουν μόνο την ύπαρξη και τα βασικά χαρακτηριστικά ενός ακινήτου, αλλά και τη χρήση του. Θα πρέπει να δηλώσουν αν πρόκειται για κύρια κατοικία, δευτερεύουσα ή εξοχική, αν εκμισθώνεται, αν έχει παραχωρηθεί δωρεάν ή αν παραμένει κλειστό. Η δήλωση αυτή θα αποτελεί βασικό στοιχείο για τις διασταυρώσεις που θα πραγματοποιεί η ΑΑΔΕ.

3. Πώς θα γίνονται οι έλεγχοι για τα «κλειστά» ακίνητα;

-Η ΑΑΔΕ θα διασταυρώνει τα στοιχεία χρήσης που δηλώνονται με δεδομένα από άλλους φορείς, κυρίως τον ΔΕΔΔΗΕ. Αν ένα ακίνητο δηλώνεται ως κλειστό αλλά εμφανίζει σημαντική κατανάλωση ηλεκτρικού ρεύματος, θα θεωρείται ύποπτο για αδήλωτη μίσθωση. Σε τέτοιες περιπτώσεις θα ξεκινούν έλεγχοι με στόχο τον εντοπισμό αδήλωτων ενοικίων και την επιβολή φόρων και προστίμων.

4. Ποιο είναι το βασικό πρόβλημα με τη σύζευξη Ε9 και Κτηματολογίου;

-Το μεγαλύτερο πρόβλημα είναι ότι τα δύο συστήματα έχουν δημιουργηθεί με διαφορετική λογική, σε διαφορετικές χρονικές περιόδους και με διαφορετικές πηγές δεδομένων. Στο Ε9 τα στοιχεία βασίζονται κυρίως σε δηλώσεις των φορολογουμένων και σε συμβόλαια, ενώ στο Κτηματολόγιο βασίζονται σε αποτυπώσεις μηχανικών. Αυτό έχει οδηγήσει σε τεράστιες αποκλίσεις στα τετραγωνικά μέτρα, στα όρια των ακινήτων και στη μορφή των ιδιοκτησιών.

5. Τι συμβαίνει με τις οριζόντιες ιδιοκτησίες σε κτίρια χωρίς σύσταση;

-Σε πολλά πολυώροφα κτίρια, κυρίως παλαιότερα, δεν έχει γίνει σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας. Στο Ε9, οι ιδιοκτησίες αυτές εμφανίζονται συχνά ως ένας ενιαίος όροφος με έναν Αριθμό Ταυτότητας Ακινήτου. Στο νέο Μητρώο, όμως, κάθε επιμέρους χώρος που μισθώνεται θα πρέπει να έχει ξεχωριστό ΑΤΑΚ. Αυτό σημαίνει ότι οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να προχωρήσουν σε αναλυτικές τροποποιήσεις του Ε9, με τη βοήθεια μηχανικών και λογιστών, κάτι που αυξάνει το κόστος και τον χρόνο συμμόρφωσης.

6. Ποια προβλήματα προκύπτουν από τις διαφορές στα τετραγωνικά μέτρα;

-Σε πολλές περιπτώσεις τα τετραγωνικά που δηλώνονται στο Ε9 είναι περισσότερα από αυτά που εμφανίζονται στο Κτηματολόγιο ή το αντίστροφο. Αυτό οφείλεται σε νομιμοποιήσεις ημιυπαίθριων χώρων, σε παλαιά συμβόλαια ή σε νέες μετρήσεις. Οι ιδιοκτήτες θα κληθούν να διορθώσουν αυτές τις διαφορές, με τον φόβο ότι οι αλλαγές μπορεί να οδηγήσουν σε αυξημένο ΕΝΦΙΑ ή ακόμη και σε αναδρομικές χρεώσεις.

7. Τι ισχύει για τα αγροτεμάχια και τα εκτός σχεδίου ακίνητα;

-Στα αγροτεμάχια οι αποκλίσεις είναι συχνά ακόμη μεγαλύτερες, καθώς στο Ε9 τα στοιχεία προέρχονται συνήθως από παλαιά συμβόλαια, ενώ στο Κτηματολόγιο από σύγχρονες τοπογραφικές αποτυπώσεις. Η διόρθωση αυτών των διαφορών απαιτεί χρόνο, τεχνική τεκμηρίωση και επιπλέον έξοδα για τους ιδιοκτήτες.

8. Πώς επηρεάζονται οι μισθώσεις και τα επιδόματα ενοικίου;

-Η απαίτηση για πλήρη και ακριβή αντιστοίχιση των στοιχείων κάθε ακινήτου ενδέχεται να προκαλέσει καθυστερήσεις ή και μπλοκαρίσματα στις μισθωτικές συναλλαγές. Αν δεν μπορεί να δηλωθεί σωστά ένα ακίνητο ή ένας επιμέρους χώρος, δεν θα μπορεί να καταχωρηθεί νέα μίσθωση, γεγονός που επηρεάζει άμεσα και τη χορήγηση επιδομάτων ενοικίου.

9. Τι σημαίνει το νέο Μητρώο για τις μεταβιβάσεις ακινήτων;

Οι μεταβιβάσεις, είτε πρόκειται για αγοραπωλησίες, γονικές παροχές ή κληρονομιές, θα απαιτούν πλήρη συμφωνία των στοιχείων μεταξύ Ε9, Κτηματολογίου και Μητρώου. Οποιαδήποτε ασυμφωνία θα πρέπει να διορθώνεται πριν από την ολοκλήρωση της πράξης, κάτι που μπορεί να καθυστερήσει σημαντικά τις συναλλαγές και να αυξήσει το κόστος για συμβολαιογράφους, μηχανικούς και λογιστές.

10. Τι ζητούν οι ιδιοκτήτες και οι φορείς τους από το υπουργείο;

-Οι εκπρόσωποι των ιδιοκτητών ζητούν η πλατφόρμα να λειτουργήσει σταδιακά, χωρίς ασφυκτικές προθεσμίες και χωρίς πρόστιμα στην αρχική φάση. Ζητούν επίσης να διασφαλιστεί ότι τυχόν διορθώσεις δεν θα επιφέρουν αναδρομικούς φόρους και ότι θα δοθεί επαρκής χρόνος, ενδεχομένως έως το τέλος του 2026, για την πλήρη αντιστοίχιση των στοιχείων. Το ζητούμενο, όπως επισημαίνουν, είναι ο εκσυγχρονισμός να μην μετατραπεί σε ένα νέο κύμα ταλαιπωρίας και οικονομικής επιβάρυνσης για εκατομμύρια ιδιοκτήτες.

Οι προτάσεις των ιδιοκτητών για να μπει τάξη και να μην επικρατήσεις χάος 

«Η πλατφόρμα να ανοίξει μόνον όταν είναι βέβαιο ότι έχουν αντιμετωπιστεί και επιλυθεί όσο γίνεται περισσότερα προβλήματα από τα πολλά που παρουσιάζονται στην τεράστια προσπάθεια «σύζευξης»  δύο εντελώς διαφορετικών συστημάτων (Κτηματολογίου και Ε9) καθώς και η διαλειτουργικότητά τους με δεδομένα που αντλούνται από άλλα πληροφοριακά συστήματα άλλων αρχών και φορέων, τα οποία έχουν διαφορετική λειτουργική και θεσμική αφετηρία.  Μία πρόωρη  έναρξη ενδέχεται να δημιουργήσει πολύ μεγαλύτερο πρόβλημα από μια σύντομη καθυστέρηση», τονίζει η ΠΟΜΙΔΑ στην επιστολή της προς την ΑΑΔΕ και για να μην μετατραπεί σε νέα πηγή ανασφάλειας και προβλημάτων για εκατομμύρια ιδιοκτήτες ένα εργαλείο που σχεδιάστηκε για να βάλει τάξη,  αναλυτικά διατυπώνει τις ακόλουθες προτάσεις:

♦ Κατά το πρώτο δίμηνο της λειτουργίας της η πλατφόρμα να ανοίξει χωρίς υποχρεωτικές προθεσμίες και διαδικασίες, ώστε αντιστοιχίζοντας ένα-ένα τα ακίνητά τους, να εξοικειωθούν οι φορολογούμενοι και οι φοροτεχνικοί με τις διαδικασίες και τις ιδιαιτερότητές της. Να ληφθεί δηλαδή υπόψη και ότι ιδιαίτερα στην αρχή του έτους, οι φορολογικές συναλλαγές-υποχρεώσεις είναι υπέρογκες, (ΕΝΦΙΑ, έναρξη φορολογικών δηλώσεων, τροποποιήσεις μισθωτηρίων για χορήγηση επιδομάτων κ.τ.λ.), και δεν θα πρέπει να “μπλοκαριστούν” από την υποχρεωτική επίλυση δυσχερών ζητημάτων αντιστοίχισης των ακινήτων.

♦ Η πλήρης αντιστοίχιση του συνόλου των ιδιοκτησιών δεν θα πρέπει να υπόκειται σε κανενός είδους ασφυκτικές προθεσμίες, δεδομένου του μεγάλου απαιτούμενου χρόνου για την ολοκλήρωσή της εκ μέρους των ιδιοκτητών και των φοροτεχνικών τους, που ενδέχεται να χρειαστεί να εκταθεί έως και το τέλος του 2026.

♦ Σε κάθε περίπτωση, η έναρξη παραγωγικής διαδικασίας του ΜΙΔΑ δεν θα πρέπει να περιλαμβάνει την εφαρμογή των Πληροφοριακών Στοιχείων Μισθώσεων Ακινήτων, έως ότου ιδιοκτήτες και φοροτεχνικοί εξοικειωθούν πλήρως με τη λειτουργεία της πλατφόρμας.

♦ Η υπάρχουσα βάση δεδομένων των Πληροφοριακών Στοιχείων Μισθώσεων Ακινήτων θα πρέπει να παραμείνει προσβάσιμη, καθόσον το αρχείο της αφορά τεράστιο αριθμό εν ενεργεία μισθώσεων κάθε είδους ακινήτων.

♦ Θα πρέπει να επανεξεταστούν εξ υπαρχής και να περιοριστούν τα ποικίλα διοικητικά πρόστιμα των 100€ κλπ. που επιβάλλονται σε κάθε είδους καθυστερήσεις συμμόρφωσης με προθεσμίες υποβολής διαφόρων δηλώσεων προς την ΑΑΔΕ, πολλές από τις οποίες δεν οφείλονται σε υπαιτιότητα των φορολογουμένων αλλά τρίτων, συνήθως άλλων αρχών ή φορέων,  και γενικότερα δεν συνάδουν με το πνεύμα χρηστής διοίκησης  που χαρακτηρίζει την λειτουργία της ΑΑΔΕ.

Τέλος, η ΠΟΜΙΑ επισημαίνει ότι, όπως ακριβώς συνέβη και το έτος 2020 με τη διόρθωση των αδήλωτων εμβαδών προς τους Ο.Τ.Α., αν οι τυχόν διορθώσεις που θα χρειαστεί να κάνουν οι φορολογούμενοι κατά τη διαδικασία αντιστοίχισης των περιουσιακών τους στοιχείων, οδηγούν σε προσαύξηση εμβαδών κλπ., θα πρέπει οπωσδήποτε να νομοθετηθεί ότι δεν θα συνεπάγονται αναδρομικές φορολογικές χρεώσεις, ώστε αυτό να μην αποτελέσει αντικίνητρο στην ορθή αναγραφή των πραγματικών εμβαδών όλων των ακινήτων.