Νέα δικαστική απόφαση ακυρώνει μπόνους ύψους του ΝΟΚ για φυτεμένα δώματα

Του Αργύρη Δεμερτζή/

Νέα δικαστική απόφαση του Διοικητικού Εφετείου Πειραιά ακυρώνει οικοδομική άδεια της Υπηρεσίας Δόμησης του Δήμου Βάρης, Βούλας, Βουλιαγμένης (3Β), κατά το μέρος που επιτρέπει την ανέγερση φυτεμένου δώματος και «αποκαθηλώνει» τα μπόνους δόμησης του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ), «ψαλιδίζοντας» επιπλέον ύψους 3,14 μέτρων στην συγκεκριμένη οικοδομή και επισφραγίζοντας το πολεοδομικό κεκτημένο της περιοχής.

-Η νέα ακυρωτική απόφαση του Διοικητικού Εφετείου Πειραιά κρίνει ότι «τα μπόνους του ΝΟΚ στα ύψη των κτιρίων δεν είναι γενικής εφαρμογής» και ότι έναντι του ΝΟΚ «κατισχύουν οι ειδικές  διατάξεις προεδρικών διαταγμάτων, με τα οποία καθορίζονται κατά περιοχή ανώτατα ύψη κτιρίων, εφ’ όσον είναι μικρότερα των νέων ανωτάτων ορίων του ΝΟΚ». Και

-Εξουδετερώνει στην συγκεκριμένη περίπτωση ειδικά  τα «μπόνους» του ΝΟΚ για τα φυτεμένα δώματα, τα οποία από τους τεχνικούς επιστήμονες αναγνωρίζονται ως κατεξοχήν ενδεδειγμένη παρέμβαση στη δόμηση, καθώς αποδεδειγμένα μειώνουν το ενεργειακό και περιβαλλοντικό αποτύπωμα των κτιρίων.   

Νέα ακυρωτική νομολογία

Για τη συγκεκριμένη οικοδομή στο Δήμο 3Β, το δικαστήριο με σημείο αναφοράς το από 15/17.9.1926 ττ.δ. «περί εγκρίσεως σχεδίου εξοχικού οικισμού Βούλας» αναγνωρίζει ως το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος των κτιρίων των 14 μέτρων στο Δήμο 3Β, ακυρώνοντας την οικοδομική άδεια που προσδίδει επιπλέον ύψος, το οποίο «ανέρχεται πλέον συνολικά σε 17,14 μ. (ήτοι 13.94 μ. συν 3.20 μ. δώμα)».

Δημιουργεί ωστόσο ακυρωτική νομολογία για όλες τις περιοχές της χώρας, στις οποίες ισχύουν παλαιότερες του ΝΟΚ ειδικές ρυθμίσεις με χαμηλότερα ύψη, ως προς την εφαρμογή των περιβαλλοντικών και ενεργειακών μπόνους του ΝΟΚ, όπως είναι μεταξύ άλλων και για τα φυτεμένα δώματα.

Καταιγιστική νομολογία ακυρωτικών αποφάσεων

Η νέα ακυρωτική απόφαση του Διοικητικού Εφετείου Πειραιά εκδόθηκε στις 7 Μαρτίου 2024, δηλαδή μία ημέρα μετά την έκδοση της απόφασης του Ε΄ Τμήματος του ΣτΕ της «δίκη του ΝΟΚ» ,  για οικοδομικές άδειες στο Δήμο Αλίμου, που κρίνει αντισυνταγματικότητα σε βασικές διατάξεις του ΝΟΚ για τη δόμηση και τα ύψη των κτιρίων παραπέμποντας για οριστική απόφαση στην Ολομέλεια του ΣτΕ. Αφορά δε, στο Δήμο 3Β, που με πρωτοβουλίες του Γρηγόρη Κωσταντέλλου Δημάρχου 3Β και Α΄ Αντιπρόεδρου της ΚΕΔΕ και πρόσφατη απόφαση του Δημοτικού Συμβουλίου της πόλης για μερική αναστολή έκδοσης οικοδομικών αδειών  πρωτοστατεί στις πρωτοβουλίες των Δήμων και της ΚΕΔΕ,  για την περιστολή των μπόνους δόμησης του ΝΟΚ. Ταυτοχρόνως ο Δήμος 3Β βρίσκεται σε ευθεία αντίθεση με  το υπουργείο Περιβάλλοντος, που με ανακοίνωση του τάχθηκε υπέρ των κινήτρων του ΝΟΚ και κατά των Δήμων, που αντιδρούν στην εφαρμογή του.

-Η μεγάλη εικόνα είναι ότι: έχει διαμορφωθεί και δημιουργείται συνεχώς, όπως και με τη νέα απόφαση του Διοικητικού Εφετείου Πειραιά για τα φυτεμένα δώματα στο Δήμο 3Β, που φέρνει στο φως το ecopress μια  καταιγιστική νομολογία ακυρωτικών αποφάσεων για τα μπόνους του ΝΟΚ, η οποία στην πράξη λειτουργεί απολύτως κατασταλτικά στην επενδυτική και κατασκευαστική δραστηριότητα, όπως επίσης στο έργο των μηχανικών και τη λειτουργία των ΥΔΟΜ.

Καθιερώνεται εξ αντικειμένου ένα νέο καθεστώς γενικευμένης πολεοδομικής ανασφάλειας.

Προκρίνεται  η εντύπωση πως αντί της εκτελεστικής εξουσίας με τη συνδρομή των τεχνικών επιστημόνων στη χώρα πολεοδομούν τα δικαστήρια, καθώς οι αποφάσεις των δικαστηρίων διαρκώς προηγούνται των νομοθετικών πρωτοβουλιών της Πολιτείας, για την ασφαλή και νόμιμη δόμηση.

Πάντως σε κάθε περίπτωση οι διαστάσεις των προβλημάτων στη δόμηση γιγαντώνονται σε σημείο, που η αντιμετώπιση τους δεν καλύπτεται από τον «πόλεμο» δηλώσεων και ανακοινώσεων μεταξύ του αρμοδίου υπουργείου ΠΕΝ υπέρ του ΝΟΚ και Δημάρχων, που προασπίζονται το φυσικό και οικιστικό περιβάλλον της περιοχής τους, ενώ στο μεταξύ οι δικαστικές αποφάσεις δημιουργούν νέα αναπόδραστα δεδομένα για όλες τις πλευρές.

Προσφυγή όμορων συνιδιοκτητών 

Η απόφαση του Διοικητικού Εφετείου Πειραιά, που συνεδρίασε με ακυρωτική σύνθεση την 21^η Μαρτίου 2023 και έλαβε ακυρωτική απόφαση την 30^η Ιανουαρίου 2024, η οποία εκδύθηκε την 7^η Μαρτίου 2024 είναι αποτέλεσμα προσφυγής που άσκησαν συνιδιοκτήτες όμορου οικοπέδου με έννομο συμφέρον κατά της  «υπ’ αριθ. 190827/24-12-2020 οικοδομικής άδειας (κατηγορίας 3) της Υπηρεσίας Δόμησης του Δήμου Βάρης – Βούλας – Βουλιαγμένης.

Η οικοδομική άδεια

Με την άδεια αυτή είχε επιτραπεί η «ανέγερση τριώροφου κτιρίου κατοικιών με υπόγειο, εσωτερικό εξώστη ισογείου, φυτεμένο δώμα, πισίνες και κοπή 6 δένδρων» σε οικόπεδο επί της οδού Δάφνης 4 στην περιοχή «Πολιτεία» Βούλας (Ο.Τ.6)».

Όπως λέει η απόφαση «κατ’ εφαρμογή της περ. β’ της παρ. 1 του άρθρου 15 του ΝΟΚ, με τα οποίο καθορίζονται τα μέγιστα επιτρεπόμενα ύψη των κτιρίων, σε συνάρτηση με το συντελεστή δόμησης της περιοχής, το συνολικό ύψος της οικοδομής, με την προσμέτρηση και του ύψους του δώματος, ανέρχεται πλέον συνολικά σε 17,14 μ. (ήτοι 13.94 μ. συν 3.20 μ. δώμα), αντί του μέγιστου επιτρεπόμενου ύψους (14 μ.)».

Η σύνθεση της έδρας και οι παράγοντες της δίκης 

Στη δίκη ο Δήμος 3Β εκπροσωπήθηκε από πληρεξούσιο δικηγόρο, όπως είχε τυπική υποχρέωση, καθώς η άδεια με βάση την πολεοδομική νομοθεσία που η κεντρική κυβέρνηση νομοθετεί εκδόθηκε από την ΥΔΟΜ του Δήμου. Επίσης με πληρεξούσιους δικηγόρους τους παραστάθηκαν οι αντίδικοι ιδιοκτήτες των όμορων οικοπέδων μεταξύ των οποίων και η κατασκευαστική εταιρία, που απέκτησε το οικόπεδο και προχώρησε στην έκδοση της οικοδομικής άδειας και ανέγερση της νέας οικοδομής, με τα μπόνους του ΝΟκ, που ακυρώθηκαν.  Το δικαστήριο συνεδρίασε δημόσια στο ακροατήριό του,  με δικαστές τους Γεωργία Ρεξίνη, Πρόεδρο Εφετών Δ.Δ, Νικόλαος Μττιλάλης και Νικούλα Μαρούλη, Εφέτες Δ.Δ., και γραμματέα τον Άγγελο Ανδρεαδάκη, δικαστικό υπάλληλο.

Τι λέει η νέα δικαστική απόφαση 

Η δικαστική απόφαση (Αριθμός Απόφασης: Α6/2024 Του Διοικητικού Εφετείου Πειραιά), που «ακυρώνει την 190827/24-12-2020 οικοδομική άδεια της Υπηρεσίας Δόμησης του Δήμου Βάρης – Βούλας – Βουλιαγμένης, όπως αναθεωρήθηκε, κατά το μέρος που επιτρέπει την ανέγερση φυτεμένου δώματος» αναπτύσσει σκεπτικό το οποίο στα βασικά σημεία του έχει ως εξής:

«Ο  τρόπος υπολογισμού, σύμφωνα με τις διατάξεις του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού, του μέγιστου ύψους των κτιρίων σε συνάρτηση με τον σ.δ. κάθε περιοχής κατά το άρθρο 15 παρ. 1 του ιδίου Κανονισμού, δεν εφαρμόζεται σε περιπτώσεις όπως η κρινόμενη, κατά τις οποίες με ειδικά διατάγματα προϋφιστάμενα του Ν.Ο.Κ. έχουν ορισθεί για περιοχές ή οικισμούς συγκεκριμένοι όροι δομήσεως, όπως ανώτατα ύψη κτιρίων. Κατ’ ακολουθία, μη νομίμως επετράπη με την προσβαλλόμενη οικοδομική άδεια η προσαύξηση του ύψους του επίμαχου ακινήτου δια της ανεγέρσεως φυτεμένου δώματος πέραν του ανώτατου επιτρεπόμενου ύψους, κατά τον βασίμως προβαλλόμενο με την αίτηση ακυρώσεως λόγο, η δε προσβαλλόμενη άδεια πρέπει να ακυρωθεί, κατά το μέρος που επιτρέπεται με αυτή ανέγερση δώματος στην επίμαχη οικοδομή (πρβλ. ΣτΕ 4055/2010, 4806/1995). Όσα δε προβάλλουν οι παρεμβαίνοντες επί του λόγου αυτού, πρέπει να απορριφθουν ως αβάσιμα», λέει η δικαστική απόφαση.

Το πολεοδομικό καθεστώς στο Δήμο 3 Β

 Περιγράφοντας το πολεοδομικό καθεστώς που ισχύει στο Δήμο 3 Β η δικαστική απόφαση αναφέρει ότι: «ο οικισμός της Βούλας δημιουργήθηκε ως εξοχικός οικισμός με το από 15/17.9.1926 ττ.δ. «Περί εγκρίσεως σχεδίου εξοχικού οικισμού Βούλας» (Α’311), ορίσθηκε δε με το εν λόγω ττ.δ., μεταξύ άλλων, το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος των οικοδομών. Ο χαρακτηρισμός αυτός κρίθηκε από το Συμβούλιο της Επικράτειας, ότι έχει διατηρηθεί από το σύνολο των κανονιστικών πράξεων, με τις οποίες τροποποιήθηκε ή συμπληρώθηκε το πολεοδομικό καθεστώς του Δήμου (βλ. ΣτΕ 127/2007). Περαιτέρω, όσον αφορά το πολεοδομικό καθεστώς της περιοχής “Πολιτεία”, όπου το επίδικο ακίνητο (Ο.Τ.6), κατά τα εκτιθέμενα στην από 3-6-2021 έκθεση απόψεων του τμήματος έκδοσης οικοδομικών αδειών της Υπηρεσίας Δόμησης του καθ’ ου Δήμου, ισχύουν οι όροι δόμησης και αρτιότητας που καθορίσθηκαν με τα π.δ. 5/7-6-1933 ( ΦΕΚΑΊ37), β.δ. 3/13-4-1940 (ΦΕΚ ΑΊ24) και β.δ. 2-5/1-6-1959 (ΦΕΚ Α’ 105)».

Από το ΓΟΚ 1973 έως το ΝΟΚ του 2012 και μέχρι σήμερα

Σχετικά με την εφαρμογή των πολεοδομικών διατάξεων της τελευταίας 50ετίας από το ΓΟΚ 1973 έως το ΝΟΚ, όπως έχει καθιερωθεί με το νόμο 4067/12 και με τις τροποποιήσεις του ισχύει σήμερα η δικαστική απόφαση αναφέρει ότι:

-«Ο νομοθέτης απέβλεψε στην κατάργηση των διατάξεων του Γ.Ο.Κ. 1973 ή άλλων νομοθετημάτων που προέβλεπαν διαφορετικό τρόπο υπολογισμού και μέγιστο ύψος των κτιρίων (άρθρο 22 του Γ.Ο.Κ. 1973) και στην καθιέρωση νέου τρόπου καθορισμού και ανώτατων ορίων του ύψους των κτιρίων κατά τη θέσπιση ή την τροποποίηση των σχεδίων πόλεων, όχι δε στην κατάργηση ειδικών διατάξεων π.δ/των με τα οποία καθορίζονται κατά περιοχή ανώτατα ύψη κτιρίων (εφ’ όσον είναι μικρότερα των νέων ανωτάτων ορίων). Αντίθετη ερμηνεία, κατά την οποία με το άρθρο 9 του Γ.Ο.Κ. 1985 αυξήθηκε «αυτομάτως» το ανώτατο ύψος των οικοδομών σε όλες τις περιοχές της χώρας σε συνάρτηση με τον ισχύοντα σ.δ., αδιαφόρως των ειδικών πολεοδομικών διατάξεων που ισχύουν για κάθε περιοχή, θα ήταν αντίθετη προς το άρθρο 24 παράγρ. 2 του Συντάγματος, το οποίο επιτάσσει την ορθολογική πολεοδόμηση των οικισμών με τη θέσπιση εξιδιασμένων όρων δομήσεως για τον καθένα, κατόπιν μελέτης των τοπικών συνθηκών και της φυσιογνωμίας κάθε περιοχής και με τη συμμετοχή του οικείου ΟΤΑ και των ενδιαφερομένων πολιτών  (βλ. ΣτΕ 3661/2005 Ολομ. σκ. 7, 705/2020 Ο λ. σκ.15), δεν επιτρέπει δε την δια γενικής διατάξεως και χωρίς σχετική επιστημονική μελέτη κατάργηση, συλλήβδην, των ειδικών όρων δομήσεως που είχαν θεσπισθεί για κάθε περιοχή με τήρηση των ανωτέρω εγγυήσεων (ΣτΕ 1383/2016 7μ.₍ 796/2016, 705/2020 Ολ., βλ. και ΣτΕ 1120/2008)» Και συνεχίζει η απόφαση αναφέροντας ότι:

-«Τέλος εκδόθηκε ο Νέος Οικοδομικός Κανονισμός, ο οποίος στο άρθρο 1 ορίζει ότι: «… 4. Όλα τα αριθμητικά μεγέθη που ορίζονται στις διατάξεις του παρόντος νόμου θεωρούνται ως τα ανώτατα επιτρεπόμενα, 5. α) Οι ειδικές πολεοδομικές διατάξεις, με την επιφύλαξη της επόμενης παραγράφου, κατισχύουν των γενικών διατάξεων, που περιέχονται στον παρόντα νόμο, β) Οι διατάξεις του παρόντος κατισχύουν των κανονιστικών πράξεων της Διοίκησης … με τις οποίες θεσπίζονται όροι δόμησης … εκτός από: 1) οποιουδήποτε είδους διατάγματα και 2) …» και στο άρθρο 35 ορίζει ότι: «Από την έναρξη ισχύος του παρόντος καταργείται κάθε διάταξη, η οποία είναι αντίθετη στις ρυθμίσεις του παρόντος, με την επιφύλαξη της παραγρ. 5 του άρθρου 1 …»…..»

Μελέτη τοπικών συνθηκών και της φυσιογνωμίας κάθε περιοχής

-«Από τις ανωτέρω διατάξεις του Ν.Ο.Κ. –συνεχίζει το σκεπτικό της νέας δικαστικής απόφασης- συνάγεται ότι ο τρόπος υπολογισμού του μεγίστου ύψους των κτιρίων σε συνάρτηση με τον σ.δ. κάθε περιοχής κατά το άρθρο 15 παρ. 1 αυτού, το οποίο έχει παρεμφερή διατύπωση με το άρθρο 9 παρ. 7 του Γ.Ο.Κ. 1985, δεν εφαρμόζεται, πάντως, σε περιπτώσεις κατά τις οποίες με ειδικά διατάγματα προϋφιστάμενα του Ν.Ο.Κ. έχουν ορισθεί για περιοχές ή οικισμούς συγκεκριμένοι όροι δομήσεως, όπως ανώτατα ύψη κτιρίων (βλ. άρθρο 1 παρ. 5 περ. β.1). Αντίθετη ερμηνεία, κατά την οποία με το άρθρο 15 παρ. 1 του Ν.Ο.Κ. προσαυξάνεται το ανώτατο ύψος των οικοδομών της χώρας σε συνάρτηση με τον σ.δ , αδιαφόρως του ειδικού πολεοδομικού καθεστώτος εκάστης περιοχής, θα αντέκειτο στο άρθρο 24 παράγρ. 2 του Συντάγματος, το οποίο επιβάλλει την πολεοδόμηση των οικισμών κατόπιν μελέτης των τοπικών συνθηκών και της φυσιογνωμίας κάθε περιοχής και με τη συμμετοχή του οικείου ΟΤΑ και των ενδιαφερομένων πολιτών (ΣτΕ 3661/2005 Ολομ.), δεν επιτρέπει δε την δια γενικής διατάξεως και χωρίς σχετική επιστημονική μελέτη κατάργηση, συλλήβδην, των ειδικών όρων δομήσεως που είχαν θεσπισθεί για κάθε περιοχή με τήρηση των ανωτέρω εγγυήσεων (ΣτΕ 705/2020 Ολομ. σκ. 15, 1383/2016 7μ., 796/2016, βλ. και ΣτΕ 1120/2008). Οίκοθεν εξάλλου νοείται ότι, για την ταυτότητα του λόγου, δεν εφαρμόζονται αυτοτελώς οι διατάξεις περί προσαυξήσεως του ύψους σε περίπτωση φυτεμένου δώματος, εκτός βεβαίως αν οι ειδικές διατάξεις της περιοχής επιτρέπουν την εφαρμογή τους (βλ. άρθρο 18 παρ. 1 του Ν.Ο.Κ. (ΣτΕ 705/2020 Ολ. σκ. 15, πρβλ. ΣτΕ 1610/2014 σκ. 6).

Τα μεγέθη της οικοδομικής άδειας που ακυρώθηκε 

Ειδικά για τα μεγέθη της συγκεκριμένης οικοδομικής άδειας η δικαστική απόφαση αναλυτικά αναφέρει ότι:«οι αιτούντες προβάλλουν ότι από την εφαρμογή των άρθρων 19 παρ. 2“ και 11 παρ. 6 ιστ του ΝΟΚ (που ορίζουν ότι ο χώρος κύριας χρήσης στο δώμα ορισμένων διαστάσεων δεν προσμετράται στο συντελεστή δόμησης) και του άρθρου 25 παρ. 1 (αύξηση του συντελεστή δόμησης κατά 5% από την κατάταξη του κτιρίου στην ανώτερη κατηγορία ενεργειακής απόδοσης) του ιδίου Κανονισμού, προέκυψε επιπλέον δόμηση 20,26 τ.μ.

Συγκεκριμένα, η αληθής δόμηση στο επίμαχο ακίνητο είναι 398,05 τ.μ. συν 20.26 τμ. =418,31 τ.μ., μολονότι σύμφωνα με το συντελεστή δόμησης (0,80) θα μπορούσε να κτισθεί επιφάνεια μέχρι 400,01 τ.μ., ο δε αναγραφόμενος στην προσβαλλόμενη οικοδομική άδεια αριθμός των 398,05 τ.μ είναι πλασματικός, καθώς δεν περιλαμβάνει το χώρο κύριας χρήσης του δώματος επιφάνειας 20,26 τ.μ και ύψους 3,20 τ.μ.

Παράλληλα, η αύξηση του συντελεστή δόμησης δεν επέφερε μόνο αύξηση της συνολικής δομούμενης επιφάνειας, αλλά και αύξηση του ανώτατου επιτρεπόμενου ύψους. Τούτο διότι, κατ’ εφαρμογή της περ. β’ της παρ. 1 του άρθρου 15 του ΝΟΚ, με τα οποίο καθορίζονται τα μέγιστα επιτρεπόμενα ύψη των κτιρίων, σε συνάρτηση με το συντελεστή δόμησης της περιοχής, το συνολικό ύψος της οικοδομής, με την προσμέτρηση και του ύψους του δώματος, ανέρχεται πλέον συνολικά σε 17,14 μ. (ήτοι 13.94 μ. συν 3.20 μ. δώμα), αντί του μέγιστου επιτρεπόμενου ύψους (14 μ.).

Οι προαναφερόμενες δε διατάξεις του ΝΟΚ (11 παρ. 6ιστ, 19 παρ.2″ και 25 παρ.1) δεν είναι, σύμφωνα με τους ισχυρισμούς των αιτούντων, εφαρμοστέες, στο βαθμό που συνεπάγονται καταστρατήγηση και υπέρμετρη επιβάρυνση του συντελεστή δόμησης της περιοχής».