ΝΟΚ: η τελική νομοθετική ρύθμιση-ψαλίδι στα ύψη κτιρίων, που ψηφίζει η Βουλή

Του Αργύρη Δεμερτζή/

Μεταβατική εφαρμογή έως την ολοκλήρωση των νέων Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων στο τέλος του 2025, με ειδική μελέτη και ελέγχους από ελεγκτές δόμησης για υπερβάσεις και ότι οι οικοδομικές άδειες που έχουν εκδοθεί προ της 1ης Μαΐου 2024 υλοποιούνται με τη χρήση των κινήτρων προβλέπει η τελική νομοθετική ρύθμιση, που βάζει κλιμακωτό περιορισμό στην προσαύξηση του συνολικού ύψους των κτιρίων με τα μπόνους του ΝΟΚ, όπως κατατέθηκε από το ΥΠΕΝ τα μεσάνυχτα στη Βουλή.

Η τελική νομοθετική ρύθμιση – προσθήκη στο πολυνομοσχέδιο του ΥΠΕΝ, που ψηφίζεται την Πέμπτη 25 Απριλίου 2024 στην ολομέλεια της Βουλής, όπως έγραψε και επιβεβαιώνεται το ρεπορτάζ του ecopress συνδέει τον υπολογισμό του τελικού ύψους του κτιρίου με τον συντελεστή δόμησης της κάθε περιοχής και βάζει πλαφόν στην αύξηση του συντελεστή, που πήγαινε στην επόμενη κατηγορία του ύψους, με αποτέλεσμα, σε ακραίες περιπτώσεις συνδυαστικής και καταχρηστικής εφαρμογής των κινήτρων, να  φτάνει το επιπλέον ύψος του κτιρίου έως και 10 μέτρα.

Τι προβλέπει η τελική νομοθετική ρύθμιση

Με τη νομοθετική ρύθμιση του ΥΠΕΝ που ψηφίζεται στη Βουλή αναλυτικά προβλέπεται ότι:

-Μεταβατική ρύθμιση: Εισάγεται μεταβατική ρύθμιση, η οποία θα εφαρμόζεται από την 1η Μαΐου 2024, έως την έγκριση των Τ.Π.Σ., ήτοι μέχρι το τέλος του 2025.

-Δεν εφαρμόζεται το άρθρο 10 ΝΟΚ σε περιοχές με συντελεστή δόμησης μικρότερο του 0,8: Κατά το διάστημα αυτό επέρχεται περιορισμός της εφαρμογής των κινήτρων για την περιβαλλοντική αναβάθμιση και βελτίωση της ποιότητας ζωής σε πυκνοδομημένες και αστικές περιοχές, καθώς το άρθρο 10 του ΝΟΚ δεν θα εφαρμόζεται εφεξής στις περιοχές με ισχύοντα συντελεστή δόμησης που δεν είναι μεγαλύτερος του 0,8.

-Κλιμακωτός περιορισμός: Αν ο ισχύων συντελεστής της περιοχής είναι μεγαλύτερος του 0,8, τίθεται κλιμακωτός περιορισμός του συνολικού ύψους της προσαύξησης κατ’ εφαρμογή των κινήτρων του άρθρου 10 του ΝΟΚ και της παρ. 8 του άρθρου 15 του ίδιου νόμου ως εξής:

Τα κίνητρα του ΝΟΚ θα εφαρμόζονται μόνο στις περιοχές του πεδίου εφαρμογής του με ισχύοντα συντελεστή δόμησης μεγαλύτερο του 0,8.

-Το συνολικό ύψος της προσαύξησης κατά την εφαρμογή των κινήτρων της παρ. 1 του άρθρου 10, δεν δύναται:

α) να υπερβαίνει συνολικά τα δυόμιση μέτρα (2,50 μ.) για συντελεστή δόμησης μεγαλύτερο του 0.8 έως και 1.6 και

β) να υπερβαίνει συνολικά τα τρία μέτρα (3,00 μ.) για συντελεστή δόμησης μεγαλύτερο του 1.6.

-Κατεπείγουσα μελέτη τεκμηρίωσης: Η εφαρμογή της νέας ρύθμισης θα συνδυαστεί με κατεπείγουσα μελέτη τεκμηρίωσης για την αξιολόγηση της εφαρμογής των κινήτρων από το ΥΠΕΝ.

Ο χαρακτήρας των περιοριστικών αυτών ρυθμίσεων είναι εξόχως μεταβατικός και θα επανεκτιμηθεί κατά τη φάση εκπόνησης της μελέτης τεκμηρίωσης  που θα αναθέσει αμέσως το ΥΠΕΝ με τίτλο: «Μελέτη αξιολόγησης της εφαρμογής των κινήτρων για την περιβαλλοντική αναβάθμιση και βελτίωση της ποιότητας ζωής σε πυκνοδομημένες και αστικές περιοχές». Προβλέπεται επίσης η δυνατότητα χρηματοδότησης αυτής της μελέτης από το Πράσινο Ταμείο. Παράλληλα, παρέχεται εξουσιοδότηση προκειμένου να καθοριστεί το ελάχιστο περιεχόμενο της μελέτης.

-Υλοποιούνται με τα μπόνους ΝΟΚ οι άδειες που έχουν εκδοθεί: Oι οικοδομικές άδειες που εκδόθηκαν προ της 1ης Μαΐου 2024 με χρήση κινήτρων εκτελούνται όπως εκδόθηκαν και αναθεωρούνται δυνάμει των ισχυουσών κατά την έκδοσή τους διατάξεων, όπως σημειώνεται «για λόγους προστασίας της εμπιστοσύνης των διοικουμένων και για να αποφευχθούν ιδιαίτερα επιβλαβείς επιπτώσεις».

-Έλεχγοι από ελεγκτές δόμησης για υλοποιημένες άδειες: Θεσμοθετείται επαναληπτικός έλεγχος για τις περιπτώσεις οικοδομικών αδειών κτιρίων σχεδόν μηδενικής κατανάλωσης ενέργειας, βάσει του άρθρου 25 του ΝΟΚ, καθώς και δημιουργίας φυτεμένων επιφανειών ανά πενταετία από ελεγκτή δόμησης.

-Πρόστιμα και κυρώσεις για υπερβάσεις: Επεκτείνεται το περιεχόμενο της εξουσιοδοτικής διάταξης της παρ. 3 του άρθρου 18 του ΝΟΚ προκειμένου να συμπεριλάβει και στοιχεία αναφορικά με τους ελέγχους και τις κυρώσεις που σχετίζονται με την κατασκευή φυτεμένων επιφανειών στα δώματα, ούτως ώστε να διασφαλιστεί η εν τοις πράγμασι κατασκευή και διατήρηση αυτών.

Ο στόχος της προτεινόμενης ρύθμισης

Το ΥΠΕΝ διαπιστώνοντας «αστοχία» στην εφαρμογή των κινήτρων του ΝΟΚ σημειώνει στην αιτιολογική έκθεση ότι «ο στόχος της προτεινόμενης ρύθμισης είναι διττός:

α) ο εξορθολογισμός της χρήσης των κινήτρων για την περιβαλλοντική αναβάθμιση του ΝΟΚ και η βελτίωση της ποιότητας ζωής σε πυκνοδομημένες και αστικές περιοχές έως την έγκριση των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων προκειμένου να επιτευχθεί ασφάλεια δικαίου δια της ενσωμάτωσης της μέχρι σήμερα νομολογίας του Συμβουλίου της Επικράτειας, καθώς και

 β) η ενίσχυση των ελέγχων περί ορθής εφαρμογής των πολεοδομικών διατάξεων, κυρίως αυτών που συμβάλλουν στην αντιμετώπιση της κλιματικής αλλαγής».

Κλίμα ανασφάλειας δικαίου

Αναλυτικά για την τεκμηρίωση της νομοθετικής ρύθμισης για το ΝΟΚ το ΥΠΕΝ σημειώνει ότι:

-«Κατόπιν των πρόσφατων παραπεμπτικών αποφάσεων του Συμβουλίου της Επικράτειας στην Ολομέλεια αυτού σχετικά με τις διατάξεις κινήτρων του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ, ν. 4067/2012, Α’ 79, διόρθωση σφάλματος Α’ 99) για την περιβαλλοντική αναβάθμιση και τη βελτίωση της ποιότητας ζωής σε πυκνοδομημένες και αστικές περιοχές έχει δημιουργηθεί κλίμα ανασφάλειας δικαίου στον τεχνικό κόσμο συμπεριλαμβανομένων, τόσο ιδιωτών μηχανικών, όσο και των υπαλλήλων των Υπηρεσιών Δόμησης σχετικά με το πώς να εφαρμόσουν τις διατάξεις του ΝΟΚ στις επικείμενες προς έκδοση οικοδομικές άδειες».

Περιβαλλοντικό και ενεργειακό όφελος

«Δεδομένου ότι το περιβαλλοντικό και ενεργειακό όφελος από την εφαρμογή των κινήτρων είναι σημαντικό, όπως λέει η αιτιολογική έκθεση, ιδίως ενόψει της κλιματικής αλλαγής, τυχόν κατάργησή τους θα αναιρούσε την ουσία και την αναγκαιότητα του άρθρου 10, όπως αποτυπώθηκε στην αρχική αιτιολογική έκθεση, σύμφωνα με την οποία «στο άρθρο αυτό προσδιορίζονται τα κίνητρα, οι όροι και οι προϋποθέσεις για τη μείωση της κάλυψης του κτιρίου, τη μείωση της κατάτμησης οικοπέδων και την απελευθέρωση και αύξηση του κοινόχρηστου χώρου στον πυκνό πολεοδομικό ιστό επιβαρυμένων πληθυσμιακά πόλεων. Συγκεκριμένα προβλέπεται αύξηση του συντελεστή δόμησης, εφόσον όμως πληρούνται ειδικές προϋποθέσεις, μέσω των οποίων επέρχεται βελτίωση των όρων διαβίωσης. (…) η κλιματική αλλαγή, ο τρόπος ζωής στις πόλεις και η υπερσυγκέντρωση σε αυτές, η ποικιλότροπη δραματική υποβάθμιση του περιβάλλοντος, η ανάγκη ενσωμάτωσης συστημάτων για εξοικονόμηση ενέργειας φυσικών πόρων-χρημάτων και για περιορισμό των ρύπων κατά τη δημιουργία και λειτουργία των κτιρίων, η παρουσία νέων τεχνολογιών και συστημάτων δόμησης, όλα οδηγούν στην ανάγκη υιοθέτησης νέων προβλέψεων και κινήτρων για την ανάπτυξη των κτιρίων, σε ορισμένες περιοχές της πόλης».

Τρωτότητα των οικοδομικών αδειών του ΝΟΚ

Στην αιτιολογική έκθεση της ρύθμισης σημειώνεται ακόμη ότι επιχειρείται η θωράκιση των οικοδομικών αδειών του ΝΟΚ και σχετικά αναφέρεται ότι:

– «Δεδομένου ότι:

α) δεν έχουν ολοκληρωθεί τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια (Τ.Π.Σ.) προκειμένου να υφίσταται η πλέον επίκαιρη εικόνα για τη δυνατότητα ή μη εφαρμογής αυτών σε κάθε περιοχή,

β) αλλά αντιθέτως υφίσταται κατεπείγουσα ανάγκη παροχής κατευθύνσεων προκειμένου να αποφευχθούν τυχόν μεταβολές του ύψους, οι οποίες, παρόλο που ως όρος δόμησης δεν συνιστά καθεαυτόν δυσμενή μεταβολή των συνθηκών, δύναται να υποστηριχθεί ότι οδηγούν σε αλλοίωση της φυσιογνωμίας της περιοχής και κατ’ επέκταση τρωτότητα των επικείμενων οικοδομικών αδειών,

Προτείνεται η θεσμοθέτηση ρύθμισης με μεταβατικό χαρακτήρα έως την έγκριση των Τ.Π.Σ. που περιορίζει την εφαρμογή των κινήτρων ώστε:

α) να μην δημιουργηθούν εφεξής τετελεσμένα ως προς την επιρροή αυτών στη φυσιογνωμία των περιοχών, και

β) να αποφευχθεί η τρωτότητα των οικοδομικών αδειών για λόγους εφαρμογής των κινήτρων του ΝΟΚ.

0 περιορισμός αυτός των κινήτρων δεν είναι οριζόντιος, αλλά σχετίζεται με τα ειδικά χαρακτηριστικά των περιοχών, όπως αυτά αποτυπώνονται στον ισχύοντα εφαρμοζόμενο στις περιοχές αυτές επιτρεπόμενο συντελεστή δόμησης».

Απώλεια εσόδων

Στην έκθεση του Γενικού Λογιστηρίου του Κράτους, που συνοδεύει την τροπολογία προσθήκη του ΥΠΕΝ για το ΝΟΚ, όπως κατατέθηκε στη Βουλή, σημειώνεται ότι:

-«Από τις προτεινόμενες διατάξεις προκαλούνται, σε βάρος του κρατικού προϋπολογισμού και του προϋπολογισμού λοιπών φορέων Γενικής Κυβέρνησης, τα ακόλουθα οικονομικά αποτελέσματα:

1.Δαπάνη του προϋπολογισμού του Πράσινου Ταμείου από τη χρηματοδότηση της εκπόνησης μελέτης αξιολόγησης των κινήτρων με σκοπό την περιβαλλοντική αναβάθμιση και βελτίωση της ποιότητας ζωής στις πυκνοδομημένες και αστικές περιοχές, για την οποία (μελέτη) επιτρέπεται η απευθείας ανάθεση σύμβασης, κατά τα ειδικότερα οριζόμενα.

2.Ενδεχόμενη απώλεια εσόδων του κρατικού προϋπολογισμού και του προϋπολογισμού των Δήμων και του Ηλεκτρονικού Εθνικού Φορέα Κοινωνικής Ασφάλισης (e-ΕΦΚΑ), από τον επανακαθορισμό του πλαισίου εφαρμογής των κινήτρων για την περιβαλλοντική αναβάθμιση και βελτίωση της ποιότητας ζωής στις πυκνοδομημένες και αστικές περιοχές.

3.Ενδεχόμενη αύξηση εσόδων του προϋπολογισμού του Πράσινου Ταμείου, σε περίπτωση είσπραξης προστίμων για τη μη υλοποίηση της απαιτούμενης τεχνικής έκθεσης, στο πλαίσιο κατασκευής φυτεμένων επιφανειών». Και αναφέρεται ότι:

-«Τα κατά τα ανωτέρω προκαλούμενα οικονομικά αποτελέσματα εξαρτώνται από την έκδοση των απαιτούμενών κανονιστικών πράξεων και από πραγματικά περιστατικά».

Ολόκληρη η νομοθετική ρύθμιση, για το ΝΟΚ

Ολόκληρη η νομοθετική ρύθμιση, για το ΝΟΚ έχει ως εξής:

«ΤΡΟΠΟΛΟΓΙΑ ΣΤΟ ΣΧΕΔΙΟ ΝΟΜΟΥ ΤΟΥ ΥΠΟΥΡΓΕΙΟΥ ΠΕΡΙΒΑΛΛΟΝΤΟΣ ΚΑΙ ΕΝΕΡΓΕΙΑΣ «ΡΥΘΜΙΣΕΙΣ ΓΙΑ ΤΗΝ ΑΝΤΙΜΕΤΩΠΙΣΗ ΤΩΝ ΠΟΛΥΕΠΙΠΕΔΩΝ ΕΠΙΠΤΩΣΕΩΝ ΤΗΣ ΚΛΙΜΑΤΙΚΗΣ ΑΛΛΑΓΗΣ ΣΤΟΥΣ ΤΟΜΕΙΣ: Α) ΤΗΣ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗΣ ΥΔΑΤΩΝ, Β) ΤΗΣ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗΣ ΚΑΙ ΠΡΟΣΤΑΣΙΑΣ ΤΩΝ ΔΑΣΩΝ, Γ) ΤΗΣ ΑΣΤΙΚΗΣ ΑΝΘΕΚΤΙΚΟΤΗΤΑΣ ΚΑΙ ΠΟΛΙΤΙΚΗΣ, Δ) ΤΗΣ ΚΑΤΑΠΟΛΕΜΗΣΗΣ ΤΗΣ ΑΥΘΑΙΡΕΤΗΣ ΔΟΜΗΣΗΣ, Ε) ΤΗΣ ΕΝΕΡΓΕΙΑΚΗΣ ΑΣΦΑΛΕΙΑΣ»

ΠΡΟΤΕΙΝΟΜΕΝΕΣ ΔΙΑΤΑΞΕΙΣ

Άρθρο 1

Εξορθολογισμός της χρήσης των κινήτρων για την περιβαλλοντική αναβάθμιση και βελτίωση της ποιότητας ζωής σε πυκνοδομημένες και αστικές περιοχές έως την έγκριση των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων – Ενίσχυση των ελέγχων – Μεταβατική διάταξη – Προσθήκη παρ. 8 στο άρθρο 27, τροποποίηση παρ. 3 άρθρου 18 Νέου Οικοδομικού Κανονισμού και παρ. 1 άρθρου 44 ν. 4495/2027

1.Στο άρθρο 27 του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ, ν. 4067/2012, Α’ 79, διόρθωση σφάλματος Α’ 99) προστίθεται παρ. 8, ως εξής:

«8. α. Από την 1η Μαΐου 2024 και μέχρι την έγκριση των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων και σε κάθε περίπτωση όχι πέραν της 31ης Δεκεμβρίου 2025:

αα) Τα κίνητρα των περ. α) έως δ) της παρ. 1 του άρθρου 10 εφαρμόζονται μόνο στις περιοχές του πεδίου εφαρμογής του με ισχύοντα σ.δ. μεγαλύτερο του 0,8.

ββ) Το συνολικό ύψος της προσαύξησης κατά την εφαρμογή των κινήτρων της παρ. 1 του άρθρου 10, καθώς και της παρ. 8 του άρθρου 15 δεν δύναται:

ΐ) να υπερβαίνει συνολικά τα δυόμιση μέτρα (2,50 μ.) για σ.δ. μεγαλύτερο του 0.8 έως και 1.6 και  ιι) τα τρία μέτρα (3,00 μ.) για σ.δ. μεγαλύτερο του 1.6. β. Εκδοθείσες οικοδομικές άδειες προ της 1η Μαΐου 2024 με χρήση των κινήτρων της περ. α) εκτελούνται όπως εκδόθηκαν και αναθεωρούνται δυνάμει των ισχυουσών κατά την έκδοσή τους διατάξεων.».

2.Στην παρ. 3 του άρθρου 18 του ΝΟΚ, περί εξειδίκευσης των προϋποθέσεων για τα φυτεμένα δώματα, προστίθενται οι λέξεις «ο τρόπος διενέργειας και η περιοδικότητα των ελέγχων τήρησης των όρων του παρόντος, το ύψος των προστίμων υπέρ του Πράσινου Ταμείου σε περίπτωση μη υλοποίησης της ως άνω τεχνικής έκθεσης, καθώς και κάθε άλλο συναφές ζήτημα», και η παρ. 3 διαμορφώνεται ως εξής:

«3. Το περιεχόμενο του φακέλου των δικαιολογητικών και οι επιμέρους προδιαγραφές σχεδίων και τεχνικής έκθεσης, που υποβάλλονται στην αρμόδια υπηρεσία για την κατασκευή Φυτεμένης Επιφάνειας, ο τρόπος διενέργειας και η περιοδικότητα των ελέγχων τήρησης των όρων του παρόντος, το ύψος των προστίμων υπέρ του Πράσινου Ταμείου σε περίπτωση μη υλοποίησης της ως άνω τεχνικής έκθεσης, καθώς και κάθε άλλο συναφές ζήτημα προσδιορίζονται με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας.».

3.Στο τέλος της παρ. 1 του άρθρου 44 του ν. 4495/2017 (Α’ 167) αναφορικά με τα στάδια ελέγχου οικοδομικών αδειών, προστίθεται εδάφιο, και η παρ. 1 διαμορφώνεται ως εξής:

«1. Ο έλεγχος ορθής εφαρμογής είναι υποχρεωτικός για κάθε έργο που εκτελείται με οικοδομική άδεια ή άδεια δόμησης, με έναρξη εργασιών μετά την 1.3.2012. Οι έλεγχοι διενεργούνται από διαφορετικούς κάθε φορά Ελεγκτές Δόμησης με αυτοψία και έλεγχο της εφαρμογής των μελετών, σύμφωνα με τις οποίες εκδόθηκε η άδεια δόμησης ή η οικοδομική άδεια.

Για οικοδομικές άδειες κτιρίων σχεδόν μηδενικής κατανάλωσης ενέργειας, βάσει του άρθρου 25 του ν. 4067/2012, καθώς και δημιουργίας φυτεμένων επιφανειών του άρθρου 18 του ίδιου νόμου, πέραν των ελέγχων της παρούσας και μετά τη σύνδεση του κτιρίου με τα δίκτυα, διενεργείται επαναληπτικός έλεγχος ανά πέντε (5) έτη από διαφορετικούς κάθε φορά Ελεγκτές Δόμησης.».

4.Για την εκπόνηση «Μελέτης αξιολόγησης της εφαρμογής των κινήτρων για την περιβαλλοντική αναβάθμιση και βελτίωση της ποιότητας ζωής σε πυκνοδομημένες και αστικές περιοχές», επιτρέπεται η ανάθεση σύμβασης με τη διαδικασία του άρθρου 118 του ν. 4412/2016 (Α’ 147), άπαξ, και μέχρι του ορίου της περ. β) του άρθρου 5 του ν. 4412/2016. Η εκπόνηση της μελέτης δύναται να χρηματοδοτείται από πόρους του Πράσινου Ταμείου, μέσω του προγράμματος δράσεων περιβαλλοντικού ισοζυγίου. Με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας καθορίζεται το ελάχιστο περιεχόμενο της μελέτης».