Οικισμοί: μπαράζ ψηφιακών ενστάσεων ιδιοκτητών για τα νέα όρια, σε πλατφόρμα του ΥΠΕΝ

Του Αργύρη Δεμερτζή/

Το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας δημιουργεί ψηφιακή πλατφόρμα, στην οποία θα αναρτηθούν οι μελέτες με τα νέα αναμορφωμένα όρια των 12.000 οικισμών της χώρας και ταυτοχρόνως ανοίγει μέσω της ίδιας πλατφόρμας εφαρμογή υποβολής ενστάσεων από τους θιγόμενους πολίτες.

Το υπουργείο προετοιμάζεται για μεγάλο κύμα ψηφιακών αντιδράσεων από τους πολίτες που χάνουν την αρτιότητα και την οικοδομησιμότητα των ακινήτων τους, καθώς στην απόφαση ένταξης του νέου έργου αναφέρεται χαρακτηριστικά ότι η πλατφόρμα θα υποστηρίξει την ανάρτηση «δεκάδων χιλιάδων οικισμών» και την επεξεργασία «σημαντικού αριθμού ενστάσεων».

♦ Η μεγάλη αλλαγή είναι ότι με την ανάρτηση συγκεκριμένων χαρτών στη νέα πλατφόρμα, κάθε ιδιοκτήτης θα βλέπει πλέον εάν και με ποιους όρους η περιουσία του παραμένει μέσα στο νέο πολεοδομικό περίγραμμα ή όχι.

♦ Η σύγκρουση γύρω από τα νέα όρια μεταφέρεται από τη δημόσια συζήτηση σε μία οργανωμένη, καταγεγραμμένη και ελεγχόμενη διοικητική διαδικασία. Μέχρι τώρα οι αλλαγές και τα αποτελέσματα που επιφέρουν στην πράξη το ΠΔ 194/2025 και η διορθωτική νομοθετική παρέμβαση για οικισμούς άνω και κάτω των 700 κατοίκων, παρέμεναν σε επίπεδο νομοθεσίας και μελετών και οι όποιες συνέπειες αντιμετωπίζονταν ως γενικό πολεοδομικό ζήτημα.

♦ Παράλληλα η πλατφόρμα αναρτήσεων μελετών και ενστάσεων πολιτών για τους οικισμούς, αναμένεται να λειτουργήσει ως μοντέλο ψηφιακής διαχείρισης των αντιδράσεων, που αναμένονται από αλλαγές αλλά και τη διάψευση αιτημάτων και προσδοκιών, συνολικά του νέου πολεοδομικού σχεδιασμού, για αναγνώριση οδών στην εκτός σχεδίου δόμηση, χρήσεις γης και όρους δόμησης των νέων ΤΠΣ και ΕΠΣ, και τους νέους κανόνες δόμησης στις αστικές περιοχές σε Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή και Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης.  

Συγκεκριμένα με απόφαση του υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας Σταύρου Παπασταύρου εντάσσεται στο Τομεακό Πρόγραμμα Ανάπτυξης του ΥΠΕΝ 2026-2030 η δημιουργία ολοκληρωμένης «Ψηφιακής Πλατφόρμας Ανάρτησης Ορίων Οικισμών και Διαχείρισης Ενστάσεων σύμφωνα με το ΦΕΚ 194/Δ/2025», συνολικού προϋπολογισμού 1.203.000 ευρώ.

Η νέα ψηφιακή υποδομή θα αποτελέσει το κεντρικό ηλεκτρονικό σημείο στο οποίο θα αναρτώνται τα προτεινόμενα όρια, θα υποβάλλονται οι αντιρρήσεις των πολιτών, θα πρωτοκολλούνται, θα εξετάζονται από Δήμους και μελετητές και θα παρακολουθείται ηλεκτρονικά η πορεία κάθε υπόθεσης.

Γιατί αναμένονται χιλιάδες ενστάσεις για τα νέα όρια των 12.000 οικισμών

Η πρόβλεψη της υπουργικής απόφασης για «σημαντικό αριθμό ενστάσεων» δεν είναι τυπική διατύπωση. Έρχεται μετά τη μεγάλη αναστάτωση που έχει προκαλέσει η εφαρμογή των νέων κανόνων οριοθέτησης στους περίπου 12.000 οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων.

Το ΠΔ 194/2025, που ενσωματώνει τις κατευθύνσεις της νομολογίας του ΣτΕ και η εφαρμογή του έτυχε νομοτεχνικής έγκρισης του ανώτατου δικαστηρίου, στην πράξη καταργεί τα διευρυμένα όρια των οικισμών με παλαιές αποφάσεις των διορισμένων από το κράτος Νομαρχών. Και καθορίζει νέα περιοριστικά αλλά και υποχρεωτικά κριτήρια και τη μεθοδολογία που πρέπει να εφαρμόζουν οι μελετητές των Τοπικών και Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων και των αυτοτελών μελετών οριοθέτησης. Τα τελικά όρια πρόκειται να θεσμοθετηθούν στη συνέχεια με Προεδρικά Διατάγματα.

Η μεγάλη ανατροπή προέκυψε στην εξωτερική περιοχή των παλαιών ορίων. Στο αρχικό σχέδιο του ΥΠΕΝ προβλέπονταν οι Ζώνες Α, Β, Β1 και Γ. Η Ζώνη Α αντιστοιχεί κατά βάση στον ιστορικό πυρήνα προ του 1923, η Β στο συνεκτικό τμήμα της περιόδου 1923-1983, η Β1 στο περισσότερο διάσπαρτο τμήμα της ίδιας περιόδου και η Γ στην εξωτερικότερη περιοχή των ορίων που είχαν καθοριστεί στο παρελθόν.

Το Συμβούλιο της Επικρατείας δεν αποδέχθηκε τη συμπερίληψη της Ζώνης Γ με τον τρόπο που είχε προταθεί, με συνέπεια η συγκεκριμένη περιοχή να αποτελέσει την εστία της μεγάλης διαμάχης που ακολούθησε.

Μειώσεις των οικοδομήσιμων περιοχών από 30% έως ακόμη και 90%

Η εφαρμογή των κριτηρίων στις υπό εκπόνηση πολεοδομικές μελέτες έχει ήδη δείξει το μέγεθος του προβλήματος. Με πραγματικά παραδείγματα από μελέτες του νέου πολεοδομικού σχεδιασμού, σε ορισμένες περιπτώσεις καταγράφονται μειώσεις των οικοδομήσιμων περιοχών από 30% έως ακόμη και 90%. δείτε εδώ στο ecopress

Σε επόμενη καταγραφή παρουσιάστηκαν συγκεκριμένοι οικισμοί στους οποίους οι εκτάσεις που αντιμετωπίζονταν ως οικοδομήσιμες περιορίζονται δραστικά, τόσο στην κατηγορία μέχρι 700 κατοίκους όσο και στους μεγαλύτερους οικισμούς.

Αυτή ακριβώς η απόσταση ανάμεσα στα μέχρι σήμερα διοικητικά όρια και στα όρια που προκύπτουν από τη νέα επιστημονική και πολεοδομική τεκμηρίωση είναι εκείνη που δημιουργεί το βασικό πεδίο των μελλοντικών ενστάσεων.

Ιδιοκτήτης που θα δει, κατά την ανάρτηση, ότι το ακίνητό του βρίσκεται πλέον έξω από τη γραμμή του οικισμού ή μέσα σε ζώνη με διαφορετικούς όρους αρτιότητας και δόμησης αποκτά προφανές έννομο ενδιαφέρον να αμφισβητήσει τα στοιχεία και την τεκμηρίωση της μελέτης.

Η διορθωτική ρύθμιση για οικισμού άνω και κάτω των 700 κατοίκων

Μετά τις έντονες αντιδράσεις που ακολούθησαν το ΠΔ, το ΥΠΕΝ προχώρησε το καλοκαίρι του 2025 σε νομοθετική παρέμβαση, η οποία ενσωματώθηκε στον ν. 5215/2025 και τροποποίησε το άρθρο 12 του ν. 4759/2020. Η λύση στηρίχθηκε σε πληθυσμιακό διαχωρισμό των οικισμών σε δύο κατηγορίες.

Για τους οικισμούς μέχρι και 700 κατοίκους προβλέφθηκε η Ζώνη Ανάπτυξης Οικισμού – ΖΑΟ. Υπό προϋποθέσεις και μετά από ειδική τεκμηρίωση, το όριο μπορεί να επεκτείνεται πέρα από τη γραμμή που προκύπτει από το ΠΔ 194/2025 και έως το παλαιό διοικητικά καθορισμένο όριο. Στη ΖΑΟ η αρτιότητα προβλέπεται από 500 έως 2.000 τ.μ. και απαιτείται πρόσωπο τουλάχιστον 10 μέτρων σε κοινόχρηστη οδό.

Για τους οικισμούς από 701 έως 2.000 κατοίκους θεσπίστηκε η δυνατότητα δημιουργίας Περιοχής Ειδικών Χρήσεων – ΠΕΧ μεταξύ της Ζώνης Β1 και του προγενέστερου ορίου. Εκεί τα γήπεδα θα πρέπει να έχουν ελάχιστο εμβαδόν από 2.000 έως 4.000 τ.μ. και πρόσωπο τουλάχιστον 15 μέτρων σε κοινόχρηστη οδό.

Στους μικρότερους οικισμούς η ΖΑΟ λειτουργεί ως σαφώς ευνοϊκότερο καθεστώς, ενώ στους οικισμούς άνω των 700 κατοίκων η ΠΕΧ διατηρεί την εξωτερική περιοχή σε καθεστώς αυξημένης αρτιότητας και διαφορετικής πολεοδομικής αντιμετώπισης.

Για τους οικισμούς κάτω των 700 κατοίκων η παλιά Ζώνη Γ μετατρέπεται σε Ζώνη Ανάπτυξης Οικισμού (ΖΑΟ), η οποία μπορεί, κατόπιν εξέτασης και τεκμηρίωσης, να αντιμετωπίζεται ως εντός οικισμού.

♦ Οι κερδισμένοι και χαμένοι της νέας ρύθμισης: δείτε εδώ στο ecopress

♦ Παγίδες στο νέο πολεοδομικό σχεδιασμό για μελετητές και χιλιάδες ιδιοκτήτες: δείτε εδώ στο ecopress

Το νέο μέτωπο μεταφέρεται στις αναρτήσεις και τη ψηφιακή διαχείριση των αντιδράσεων

Με το θεσμικό πλαίσιο πλέον σε εφαρμογή, το επόμενο μεγάλο κεφάλαιο είναι η ανάρτηση των αποτελεσμάτων των μελετών. Εκεί αποκτά ιδιαίτερη σημασία η νέα απόφαση του ΥΠΕΝ. Το έργο αφορά τον σχεδιασμό, την ανάπτυξη, εγκατάσταση, παραμετροποίηση, λειτουργία και υποστήριξη ενός ενιαίου πληροφοριακού συστήματος για ολόκληρη τη χώρα.

Στην πλατφόρμα θα δημοσιεύονται τα προτεινόμενα όρια κάθε οικισμού μαζί με τα συνοδευτικά έγγραφα και την τεκμηρίωση. Ο πολίτης επομένως δεν θα βλέπει απλώς μία γραμμή πάνω σε έναν χάρτη, αλλά το διοικητικό και μελετητικό υλικό στο οποίο στηρίχθηκε η πρόταση.

Η πλατφόρμα θα εξυπηρετεί όλους τους Δήμους, τις Δημοτικές Ενότητες, τους αναδόχους μελετητές των πολεοδομικών σχεδίων και τους ενδιαφερόμενους πολίτες.

Η ένσταση θα υποβάλλεται ηλεκτρονικά με ασφαλή αυθεντικοποίηση του πολίτη 

Η σημαντικότερη λειτουργία για τους ιδιοκτήτες θα είναι η ηλεκτρονική υποβολή ένστασης. Η απόφαση προβλέπει ασφαλή αυθεντικοποίηση του πολίτη και πλήρως ηλεκτρονική διαδικασία. Κάθε ένσταση θα μπορεί να συνδέεται με τα αναρτημένα στοιχεία του συγκεκριμένου οικισμού και να εισέρχεται απευθείας στο σύστημα διαχείρισης.

Παράλληλα δεν καταργείται η δυνατότητα έντυπης υποβολής. Ενστάσεις που θα κατατίθενται στα πρωτόκολλα των Δήμων θα καταχωρίζονται και αυτές στην ίδια ψηφιακή βάση, ώστε να δημιουργείται ένα ενιαίο μητρώο ενστάσεων, ανεξάρτητα από τον τρόπο κατάθεσής τους.

Έτσι επιχειρείται να αποφευχθεί μία κατάσταση κατά την οποία μέρος των υποθέσεων βρίσκεται στα δημοτικά πρωτόκολλα, άλλο μέρος στους φακέλους των μελετητών και άλλο στις υπηρεσίες του ΥΠΕΝ.

Αυτόματη πρωτοκόλληση και παρακολούθηση της υπόθεσης

Η νέα πλατφόρμα θα διασυνδεθεί με τα πληροφοριακά συστήματα πρωτοκόλλου του ΥΠΕΝ και των Δήμων. Κάθε ένσταση θα πρωτοκολλείται ηλεκτρονικά και θα ακολουθεί συγκεκριμένη διαδρομή εργασίας, το λεγόμενο workflow.

Δήμοι και ανάδοχοι μελετητές θα μπορούν να βλέπουν σε ποιο στάδιο βρίσκεται κάθε υπόθεση, ποιος την επεξεργάζεται, ποια στοιχεία έχουν υποβληθεί και ποια απόφαση ή γνωμοδότηση εκκρεμεί.

Η πλατφόρμα θα διαθέτει επίσης σύστημα ειδοποιήσεων, αναφορών και στατιστικών δεδομένων, δημιουργώντας για πρώτη φορά κεντρική εικόνα για τον αριθμό, τη γεωγραφική κατανομή και την πορεία των ενστάσεων.

Τεχνητή νοημοσύνη στον πρώτο έλεγχο για τα απαιτούμενα δικαιολογητικά 

Ιδιαίτερη σημασία έχει και μία ακόμη πρόβλεψη της απόφασης: η ενσωμάτωση μηχανισμών αυτοματοποιημένου προελέγχου πληρότητας και υποβοήθησης της αξιολόγησης μέσω επιχειρησιακών κανόνων και τεχνολογιών τεχνητής νοημοσύνης.

Η τεχνητή νοημοσύνη δεν περιγράφεται ως μηχανισμός που θα αποφασίζει εάν μία ένσταση γίνεται δεκτή ή απορρίπτεται. Προβλέπεται όμως να βοηθά στον πρώτο έλεγχο: εάν υπάρχουν τα απαιτούμενα δικαιολογητικά, εάν μία υπόθεση παρουσιάζει συγκεκριμένα χαρακτηριστικά, εάν λείπουν στοιχεία ή εάν μπορούν να ομαδοποιηθούν υποθέσεις με κοινό αντικείμενο. Η δυνατότητα αυτή αποκτά ιδιαίτερη βαρύτητα ακριβώς λόγω του όγκου που αναμένει το ΥΠΕΝ.

«Δεκάδες χιλιάδες οικισμοί» και «σημαντικός αριθμός ενστάσεων»

Η ίδια η απόφαση ένταξης προδιαγράφει το μέγεθος του εγχειρήματος. Αναφέρει ότι η πλατφόρμα «εκτιμάται ότι θα υποστηρίξει την ανάρτηση δεκάδων χιλιάδων οικισμών και την επεξεργασία σημαντικού αριθμού ενστάσεων κατά τη διάρκεια εφαρμογής του θεσμικού πλαισίου».

Η διατύπωση αποτελεί ουσιαστικά προειδοποίηση για το διοικητικό κύμα που αναμένεται να συνοδεύσει τις νέες οριοθετήσεις.

Η διαδικασία δεν αφορά μόνο τεχνικές γραμμές σε χάρτες. Σε μεγάλο αριθμό περιπτώσεων η θέση της τελικής γραμμής επηρεάζει άμεσα το εάν μία έκταση θα αντιμετωπίζεται ως οικόπεδο εντός οικισμού, ως περιοχή ΖΑΟ ή ΠΕΧ ή ως εκτός οικισμού ακίνητο, με διαφορετικές δυνατότητες αξιοποίησης και κατά συνέπεια διαφορετική οικονομική αξία.

Τι θα πρέπει να ελέγξουν οι ιδιοκτήτες

Με την έναρξη των αναρτήσεων, το κρίσιμο για κάθε ενδιαφερόμενο θα είναι να συγκρίνει το νέο προτεινόμενο όριο με την παλαιά πράξη οριοθέτησης και με τη θέση της ιδιοκτησίας του.

Ιδιαίτερη σημασία θα έχουν παλιές οικοδομικές άδειες, τίτλοι ιδιοκτησίας, τοπογραφικά, στοιχεία για τον χρόνο δημιουργίας του οικοπέδου, στοιχεία παλαιάς δόμησης, αεροφωτογραφίες, κοινόχρηστοι δρόμοι και γενικότερα οποιοδήποτε αποδεικτικό υλικό μπορεί να τεκμηριώσει την πραγματική κατάσταση της περιοχής.

Το ίδιο το ΠΔ θέτει ως κρίσιμο χρόνο για την πολεοδομική διερεύνηση την κατάσταση πριν από το 1983 και προβλέπει συγκεκριμένες κατηγορίες στοιχείων που πρέπει να εξετάζονται κατά τον καθορισμό των ορίων.

Επομένως η ψηφιακή ένσταση δεν θα είναι μία απλή δήλωση διαφωνίας. Για να έχει ουσιαστικό βάρος θα πρέπει να συνοδεύεται από συγκεκριμένη τεχνική και, όπου απαιτείται, νομική τεκμηρίωση.

Σταδιακά η λειτουργία της πλατφόρμας από το 2026 έως το 2029

Η έναρξη υλοποίησης της πράξης τοποθετείται την 1η Αυγούστου 2026 και η ολοκλήρωσή της την 1η Ιουνίου 2029.

Η ανάληψη των νομικών δεσμεύσεων για όλα τα υποέργα πρέπει να έχει πραγματοποιηθεί έως τις 30 Αυγούστου 2027.

Η συνολική δημόσια δαπάνη είναι 1.203.000 ευρώ, χωρίς ιδιωτική συμμετοχή, και το σύνολο του ποσού χαρακτηρίζεται επιλέξιμη δημόσια δαπάνη για εγγραφή στο Εθνικό Πρόγραμμα Ανάπτυξης.

Τελικό παραδοτέο θα είναι μία πλήρως λειτουργική «Ψηφιακή Πλατφόρμα Ανάρτησης Ορίων Οικισμών και Διαχείρισης Ενστάσεων».

Μελλοντικά και για τα Ρυμοτομικά Σχέδια Εφαρμογής

Η χρησιμότητα της υποδομής δεν περιορίζεται, πάντως, στους οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων. Η υπουργική απόφαση προβλέπει ότι σε επόμενη φάση η ίδια πλατφόρμα θα μπορεί να χρησιμοποιηθεί και για την υποβολή και διαχείριση ενστάσεων στα Ρυμοτομικά Σχέδια Εφαρμογής.

Με τον τρόπο αυτό δημιουργείται ένας γενικότερος ψηφιακός μηχανισμός δημόσιας ανάρτησης και διοικητικής αμφισβήτησης πράξεων πολεοδομικού σχεδιασμού.

Δείτε ολόκληρη την απόφαση του ΥΠΕΝ για το έργο της νέας πλατφόρμας για τους οικισμούς: ΕΔΩ