Οικισμοί: τι κρύβεται στις γραμμές της νέας ρύθμισης, χαμένοι & κερδισμένοι
ΕιδήσειςΕπιλογέςΚτηματαγοράΟικιστικάΟικονομίαΠεριβάλλονΠολεοδομίαΧρήμαΧωροταξία 2 Ιουλίου 2025 Αργύρης
Της Γραμματής Μπακλατσή, τοπογράφου, πολεοδόμου, μηχανικού
Η ρύθμιση για τους οικισμούς εμφανίζεται ότι δίνει λύσεις δόμησης με πληθυσμιακό κριτήριο δύο ταχυτήτων άνω και κάτω των 700 κατοίκων σε 9 από τους 10 συνολικά 12550 οικισμούς της χώρας. Δεν ισχύει όμως αυτή αναλογία και για τον αριθμό των ιδιοκτησιών που κατοχυρώνουν ή θα αποκτήσουν δικαίωμα δόμησης και στις δύο κατηγορίες οικισμών. Ακόμη και στους κερδισμένους οικισμούς υπολογίζονται 7 στις 10 οι ιδιοκτησίες, που δεν πιάνουν τα κριτήρια για να χτίσουν.
Όλες οι απαντήσεις για το τι φέρνει, και τι κρύβεται στα ψιλά γράμματα και πίσω από τις γραμμές του νομοθετικού κειμένου για τους οικισμούς, που αποφασίστηκε στο Μέγαρο Μαξίμου, σε σύσκεψη υπό τον πρωθυπουργό, κατατέθηκε από το υπουργείο Περιβάλλοντος και ψηφίζεται στην Βουλή. Ποιες ιδιοκτησίες χτίζουν, ποιες κόβονται και ποιες θα χρειαστεί να περιμένουν. Ολόκληρη η τελική νομοθετική ρύθμιση που ψηφίζεται στη Βουλή.
Ποιες αλλαγές στο ΠΔ 129/2025 φέρνει η νέα τροπολογία για τους οικισμούς κάτω των 2000 κατοίκων;
Το Π.Δ. 11/15.4.2025 π.δ. (Δ’ 194) προβλέπει να γίνει επαναοριοθέτηση των οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων, χωρίς όμως να ληφθούν υπ’ όψιν τα όρια οικισμών όπως αυτά ορίστηκαν από τους Νομάρχες μετά το 1983 (14.03.1983). Αυτό σημαίνει ότι όλοι οι οικισμοί επιστρέφουν στα όρια του 1923 και έως του 1983 (14.03.1983) και καταργείται η λεγόμενη ζώνη Γ .
Με τη νέα ρύθμιση δημιουργούνται δύο κατηγορίες οικισμών .
1η κατηγορία: Αφορά τους οικισμούς μέχρι 700 κατοίκους
2η κατηγορία: Αφορά τους οικισμούς από 701 έως 2000 κατοίκους
Τι ισχύει για τους οικισμούς κάτω των 700 κατοίκων;
Η ζώνη Γ μετονομάζεται σε Ζώνη Ανάπτυξης Οικισμού (Ζ.Α.Ο.) η οποία βρίσκεται εντός οικισμού κατόπιν εξέτασης και τεκμηρίωσης .
Ποια η διαφορά της ΖΑΟ από τη ζώνη Β και Β1 στην αρτιότητα ;
♦ Στις Ζώνες Β και Β1 του οικισμού καθορίζεται αρτιότητα ως εξής:
Άρτια θεωρούνται τα οικόπεδα με εμβαδόν αρτιότητας από 300 τ.μ. έως 2.000 τ.μ. και πρόσωπο σε δρόμο 10 μ. Το εμβαδόν αρτιότητας και το πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο εξειδικεύονται με το π.δ. οριοθέτησης του οικισμού, κατά περίπτωση.
Για οικόπεδα που δημιουργήθηκαν μετά την 04.11.2011, ημερομηνία δημοσίευσης του από 04.11.2011 π.δ. (ΑΑΠ 289), ισχύει πρόσθετη προϋπόθεση ελάχιστου μήκους προσώπου 10 μ. για εμβαδόν οικοπέδου έως 500 τ.μ. και 15 μ. για εμβαδόν μεγαλύτερο των 500 τ.μ.
♦ Στη Ζώνη Ζ.Α.Ο. άρτια θεωρούνται τα οικόπεδα με ελάχιστο εμβαδόν αρτιότητας από 500 τ.μ. έως 000 τ.μ. και πρόσωπο ελάχιστου μήκους 10 μ. σε κοινόχρηστη οδό.Το εμβαδόν αρτιότητας και το ελάχιστο μήκος προσώπου σε κοινόχρηστη οδό εξειδικεύονται με το π.δ. οριοθέτησης κάθε οικισμού.
♦ Επίσης στη Ζ.Α.Ο. το κτίριο τοποθετείται κατ΄ ελάχιστον σε απόσταση πέντε (5) μέτρων από τον άξονα της ανωτέρω οδού
♦ Για τη ΖΑΟ όπως και για τη ζώνη Β1 θα εξαιρεθούν οι περιοχές δασικές . υψηλής παραγωγικότητας κλπ κριτήρια ( 13 κριτήρια ) που σημαίνει ότι κατά βασει μπαίνει το δασαρχείο το οποίο θα πρέπει να γνωμοδοτήσει .
Ποια οικόπεδα κερδίζουν από αυτήν τη ρύθμιση για τους οικισμούς μέχρι 700 κατοίκους;
Κερδισμένοι εκτιμάται ότι θα είναι το 30% των οικοπέδων κατά μέσο όρο κι αυτό γιατί στα χωριά ο κλήρος είναι μικρός και σε μεγάλο ποσοστό που εκτιμάται στο 70% έχουν εμβαδό μικρότερο των 500 τ.μ. και άρα θα είναι μη άρτια και οικοδομήσιμα.
Επίσης ένα ποσοστό οικοπέδων δεν θα χτίζει γιατί δεν θα εκπληρώνει την προϋπόθεση του προσώπου σε αναγνωρισμένο δρόμο, διότι πολλοί δεν θα κριθούν κοινόχρηστοι βάσει των προδιαγραφών.
Ένα άλλο θέμα είναι τα δασικά τμήματα, τα οποία θα δημιουργήσουν θύλακες μέσα στους οικισμούς.
Με ποιο κριτήριο μπήκε το όριο των 700 κατοίκων;
Το κριτήριο προφανώς ακολούθησε τα στατιστικά στοιχεία, που δείχνουν ότι περίπου το 93% των οικισμών είναι κάτω των 700 κατοίκων. Σε κάθε περίπτωση όμως είναι αυθαίρετο , δεν έχει τεκμηρίωση και επομένως είναι ευάλωτο σε πιθανές αμφισβητήσεις του, και θα δημιουργήσει συγκρούσεις στην τοπική κοινωνία του τύπου γιατί το δικό μου χωριό που έχει πχ 710 κατοίκους να μείνει έξω από τη ρύθμιση .
Είναι επαρκής η απόσταση των 5 μέτρων του κτιρίου από τον άξονα της οδού;
Στις προδιαγραφές αναγνώρισης των οδών καταρχήν δεν υπάρχει ελάχιστο πλάτος οδού . Συνήθως αυτοί οι δρόμοι έχουν ένα πλάτος 3, 5 με 4 μέτρα για να περνά ένα αυτοκίνητο . Επομένως το κτίριο θα είναι σε απόσταση περίπου 3 μέτρα από το όριο της οδού, απόσταση που είναι μικρή για την ασφάλεια και τυχόν απαίτηση για διαπλάτυνση στο μέλλον. Επειδή το θέμα της πρόσβασης είναι πολύ σημαντικό και σχετίζεται και με την εύκολη και απρόσκοπτη διέλευση πυροσβεστικού , ασθενοφόρου κλπ. θα έπρεπε ακόμα να εξετασθεί η υποχρέωση παραχώρησης έκτασης εκατέρωθεν των ακινήτων, ώστε να υπάρχει ένα απαιτούμενο πλάτος δρόμου 6 μέτρων. Στις εκτός σχεδίου περιοχές η τοποθέτηση του κτιρίου γίνεται στα 15 μέτρα από το όριο της οδού. Επομένως θα πρέπει για τα συγκεκριμένα οικόπεδα στη ζώνη ΖΑΟ να είναι το κτίσμα τουλάχιστον 5 μέτρα από το όριο της οδού.
Ποιο παραθυράκι αφήνει αλλά και ποιές δυσκολίες δημιουργούνται στην οικοδομησιμότητα των οικοπέδων, μέχρι την έγκριση του ΤΠΣ, στη ζώνη ΖΑΟ;
Οικόπεδα που εμπίπτουν στην ΖΑΟ , τα οποία είχαν δημιουργηθεί νομίμως κατά, μέχρι την έκδοση του ΤΠΣ με π.δ., με βάση προϊσχύουσες διατάξεις ή με βάση τα ορισθέντα μεγέθη σε προγενέστερη πράξη οριοθέτησης του οικισμού, θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα, εφόσον έχουν το ελάχιστο πρόσωπο 10 μ. σε κοινόχρηστη οδό και το σχετικό κτίριο τοποθετείται σε απόσταση τουλάχιστον 5 μέτρων από τον άξονα αυτής.
Τι ισχύει για τους οικισμούς πάνω των 700 κατοίκων;
Η ζώνη Γ καθορίζεται ως Περιοχή Ειδικών Χρήσεων (Π.Ε.Χ.) όπου άρτια θεωρούνται τα γήπεδα με ελάχιστο εμβαδόν από 2.000 τ.μ. έως 4.000 τ.μ. και πρόσωπο ελάχιστου μήκους δεκαπέντε (15) μ. σε κοινόχρηστη οδό. Το ελάχιστο εμβαδόν αρτιότητας και το ελάχιστο μήκος προσώπου σε κοινόχρηστη οδό εξειδικεύονται με το π.δ. έγκρισης του Τ.Π.Σ. ή Ε.Π.Σ. Για τα λοιπά μεγέθη, όρους και περιορισμούς δόμησης, ισχύει το από 24.5.1985 π.δ. (Δ΄ 270), δηλαδή της εκτός σχεδίου δόμησης .
Τι αλλάζει πρακτικά;
Επί της ουσίας στην ΠΕΧ χτίζουμε όπως στην εκτός σχεδίου δόμηση με παρέκκλιση στα 2000 τ.μ. εκτός του κανόνα που είναι τα 4000 τ.μ.
Τι είναι η ΠΕΧ ;
Ως Π.Ε.Χ. νοούνται οι μη πολεοδομημένες και προς πολεοδόμηση, εκτός σχεδίου και εκτός ορίων οικισμών, περιοχές, πέριξ των οικιστικών περιοχών ή των περιοχών παραγωγικών και επιχειρηματικών δραστηριοτήτων, για τις οποίες καθορίζονται ειδικοί περιορισμοί στις χρήσεις γης και στους όρους δόμησης.
Ποια η διαφορά ΖΑΟ και ΠΕΧ;
Η ΖΑΟ είναι οικιστική περιοχή εντός οικισμού με ειδικούς όρους δόμησης και αρτιότητα που μπορεί να πολεοδομηθεί , ενώ η ΠΕΧ είναι περιοχή εκτός σχεδίου με τη διαφορά της αρτιότητας που μπορεί να μειωθεί στα 2000 τ.μ. από τον κανόνα που είναι 4000 τ.μ. Επίσης το ΤΠΣ θα καθορίσει και τους επιιτρεπόμενους όρους και χρήσεις στην ΠΕΧ
Ποια άλλη εκκρεμότητα υπάρχει;
Σύμφωνα με την τελευταία παράγραφο της τροπολογίας «Με προεδρικό διάταγμα που εκδίδεται μετά από πρόταση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας, δύναται να εξειδικεύονται περαιτέρω οι ως άνω διατάξεις που αφορούν στη Ζ.Α.Ο., καθώς και οι γενικοί ή ειδικοί όροι και περιορισμοί δόμησης και οι χρήσεις γης, εντός αυτής και να καθορίζεται κάθε άλλο αναγκαίο στοιχείο για την προστασία της φυσιογνωμίας και τη βιώσιμη ανάπτυξη των οικισμών της περ. β’»
Πράγματι η ζώνη ΠΕΧ είναι περιοχή που προβλέπεται ως πολεοδομικό εργαλείο στο άρθρο 10 του ν. 4759/2020 . Η Ζώνη Ζ.Α.Ο. όμως είναι νέο εργαλείο και θα πρέπει να εξειδικευτεί.
Αυτό το θέμα γεννά δύο ζητήματα:
πρώτον: πότε θα είναι έτοιμο το ΥΠΕΝ για να βγει το Π. Δ, ώστε να προλάβουν οι μελετητές των ΤΠΣ να ενσωματώσουν στις μελέτες τους,που βρίσκονται ήδη σε προχωρημένο στάδιο , τους νέους όρους και χρήσεις γης της Ζ.Α.Ο; Και
δεύτερον: σε ποιο βαθμό και ποιους θα επηρεάσουν οι νέοι ειδικοί όροι , περιορισμοί δόμησης και οι χρήσεις γης που θα επιβληθούν;
Ολόκληρη η νομοθετική ρύθμιση για τους οικισμούς
ΠΡΟΣΘΗΚΗ/ΤΡΟΠΟΛΟΓΙΑ ΣΤΟ ΣΧΕΔΙΟ ΝΟΜΟΥ
ΤΟΥ ΥΠΟΥΡΓΕΙΟΥ ΠΕΡΙΒΑΛΛΟΝΤΟΣ ΚΑΙ ΕΝΕΡΓΕΙΑΣ «ΠΛΑΙΣΙΟ ΓΙΑ ΤΗΝ ΠΡΟΩΘΗΣΗ ΤΗΣ ΠΑΡΑΓΩΓΗΣ ΒΙΟΜΕΘΑΝΙΟΥ, ΚΑΝΟΝΕΣ ΓΙΑ ΤΗΝ ΟΡΓΑΝΩΣΗ ΤΗΣ ΑΓΟΡΑΣ ΠΑΡΑΓΩΓΗΣ ΥΔΡΟΓΟΝΟΥ ΚΑΙ ΤΑ ΓΕΩΓΡΑΦΙΚΑ ΠΕΡΙΟΡΙΣΜΕΝΑ ΔΙΚΤΥΑ ΥΔΡΟΓΟΝΟΥ – ΜΕΡΙΚΗ ΕΝΣΩΜΑΤΩΣΗ ΟΔΗΓΙΑΣ (ΕΕ) 2024/1788 ΚΑΙ ΑΛΛΕΣ ΔΙΑΤΑΞΕΙΣ ΓΙΑ ΤΗΝ ΠΡΟΣΤΑΣΙΑ ΤΟΥ ΠΕΡΙΒΑΛΛΟΝΤΟΣ»
Άρθρο 1 Ζητήματα οριοθέτησης οικισμών – Τροποποίηση παρ. 2 άρθρου 12 ν. 4759/2020
Στην παρ. 2 του άρθρου 12 του ν. 4759/2020 (Α’ 245), περί οριοθέτησης οικισμών επέρχονται οι ακόλουθες τροποποιήσεις: α) η υφιστάμενη παράγραφος αριθμείται ως περ. «α», β) οι υφιστάμενες περ. α) έως δ) και οι εσωτερικές παραπομπές τους αναριθμούνται σε υποπερ. αα) έως αδ), αντίστοιχα, γ) προστίθενται περ. β) έως ε), και η παρ. 2 διαμορφώνεται ως εξής:
«2.α H οριοθέτηση των οικισμών της παρ. 1, γίνεται στο πλαίσιο είτε Τοπικού Πολεοδομικού Σχεδίου (Τ.Π.Σ.), είτε Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου (Ε.Π.Σ.), είτε αυτοτελούς προεδρικού διατάγματος που καλύπτει τουλάχιστον έναν (1) οικισμό.
Στη τελευταία περίπτωση το προεδρικό διάταγμα εκδίδεται μετά από γνώμη του οικείου Συμβουλίου Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων (ΣΥ.ΠΟ.ΘΑ.) ή του αρμοδίου Κεντρικού Συμβουλίου Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων (ΚΕ.ΣΥ.ΠΟ.ΘΑ.) για τις περιπτώσεις παραδοσιακών οικισμών και οικισμών της περ. αδ), και πρόταση του κατά περίπτωση αρμόδιου Υπουργού και ειδικότερα:
αα) με πρόταση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας για τις περιπτώσεις μη προστατευόμενων οικισμών σε όλη την επικράτεια ή παραδοσιακών οικισμών πλην των κατωτέρω περ. αβ) και αγ),
αβ) με πρόταση του αρμοδίου για τα νησιά του Αιγαίου Υπουργού, στην περίπτωση παραδοσιακών οικισμών των περιφερειών Βορείου και Νοτίου Αιγαίου,
αγ) με πρόταση του αρμοδίου Υπουργού για τη Μακεδονία και Θράκη, στην περίπτωση παραδοσιακών οικισμών των περιφερειών Δυτικής και Κεντρικής Μακεδονίας και Ανατολικής Μακεδονίας – Θράκης,
αδ) στις περιπτώσεις οικισμών της Επικράτειας οι οποίοι, στο σύνολό τους ή σε τμήμα τους, έχουν κηρυχθεί αρχαιολογικοί χώροι ή ιστορικοί τόποι ή περιλαμβάνονται στον Κατάλογο της Παγκόσμιας Κληρονομιάς της UNESCO, πέραν των ανωτέρω κατά περίπτωση αρμόδιων Υπουργών, το προεδρικό διάταγμα προτείνεται από κοινού με τον Υπουργό Πολιτισμού.
Με το ίδιο Προεδρικό Διάταγμα οριοθέτησης κάθε οικισμού καθορίζονται οι όροι και περιορισμοί δόμησης, καθώς και οι επιτρεπόμενες χρήσεις γης, ανάλογα με την κατηγορία, τη φυσιογνωμία και τον βαθμό προστασίας του.
Το ως άνω Προεδρικό Διάταγμα δημοσιεύεται στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως, συνοδευόμενο από τοπογραφικό διάγραμμα ή ορθοφωτοχάρτη κατάλληλης κλίμακας (1:1.000 έως 1:5000), στο οποίο σημειώνονται τα όρια του οικισμού, ως κορυφές κλειστής ή κλειστών πολυγωνικών γραμμών με τις ψηφιακές συντεταγμένες αυτών εξαρτημένες από το Εθνικό Τριγωνομετρικό Δίκτυο (ΕΓΣΑ’ 87).
Για τους ήδη οριοθετημένους οικισμούς δεν είναι επιτρεπτή η διεύρυνση των ορίων τους με νέα διοικητική πράξη οριοθέτησης, παρά μόνο για λόγους νομιμότητας κατά την αρχική οριοθέτηση του οικισμού, όπως για πλάνη περί τα πράγματα, με πράξη, η οποία πρέπει να αιτιολογείται ειδικώς με αναφορά σε συγκεκριμένα πραγματικά περιστατικά και στοιχεία.
β. Κατά παρέκκλιση κάθε αντίθετης διάταξης, το όριο των οικισμών που έχουν μέχρι επτακόσιους (700) κατοίκους, κατά την τελευταία απογραφή και οριοθετήθηκαν με πράξη αναρμοδίου οργάνου, δύναται, κατά την οριοθέτησή τους βάσει του από 11/15.4.2025 π.δ. (Δ’ 194), να διευρύνεται, πέραν της πολυγωνικής γραμμής της παρ. Β5 του άρθρου 5 του εν λόγω διατάγματος και μέχρι την προγενέστερη πράξη καθορισμού του ορίου των οικισμών, υπό την επιφύλαξη των κριτηρίων του άρθρου 6 αυτού, αναλόγως με την περίπτωση και μετά από τεκμηρίωση.
Η περιοχή αυτή ορίζεται ως Ζώνη Ανάπτυξης Οικισμού (Ζ.Α.Ο.), για την υποστήριξη και ενίσχυση του περιφερειακού δικτύου οικισμών, προσαρμοσμένου στα σύγχρονα πρότυπα βιώσιμης ανάπτυξης. Ο χαρακτήρας της ζώνης αυτής είναι συμβατός με τον χαρακτήρα και τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά των υπολοίπων ζωνών του οικισμού και λειτουργεί συμπληρωματικά με αυτές.
Στη Ζ.Α.Ο. άρτια θεωρούνται τα οικόπεδα με ελάχιστο εμβαδόν αρτιότητας από πεντακόσια τετραγωνικά μέτρα (500 τ.μ.) έως δύο χιλιάδες (2.000) τ.μ. και πρόσωπο ελάχιστου μήκους δέκα (10) μ. σε κοινόχρηστη οδό. Το εμβαδόν αρτιότητας και το ελάχιστο μήκος προσώπου σε κοινόχρηστη οδό εξειδικεύονται με το π.δ. οριοθέτησης κάθε οικισμού, λαμβάνοντας υπόψη εκείνα τα μεγέθη που θεωρούνται τα πλέον αντιπροσωπευτικά του χαρακτήρα και της διαμορφωμένης κατάστασης στην υπόψη ζώνη, το δε κτίριο τοποθετείται κατ’ ελάχιστον σε απόσταση πέντε (5) μέτρων από τον άξονα της ανωτέρω οδού. Για τα λοιπά μεγέθη, όρους και περιορισμούς δόμησης, ισχύουν τα οριζόμενα για τη ζώνη Β1 του άρθρου 5 του από 11/15.4.2025 π.δ..
Οι χρήσεις γης στη Ζ.Α.Ο. καθορίζονται σύμφωνα με τις παρ. Β και Γ του άρθρου 14 του από 11/15.4.2025 π.δ., κατόπιν τεκμηρίωσης με βάση τα ειδικότερα χαρακτηριστικά της ζώνης αυτής και τη φυσιογνωμία του κάθε οικισμού.
γ. Κατά παρέκκλιση κάθε αντίθετης διάταξης, για οικισμούς από επτακόσιους ένα (701) μέχρι και δύο χιλιάδες (2.000) κατοίκους, κατά την τελευταία απογραφή, που οριοθετήθηκαν με προγενέστερη πράξη αναρμοδίου οργάνου, είναι δυνατόν, στο πλαίσιο Τ.Π.Σ. ή Ε.Π.Σ., η περιοχή που εκτείνεται πέραν της πολυγωνικής γραμμής της παρ. Β5 του άρθρου 5 του ως άνω από 11/15.4.2025 π.δ. και μέχρι του, με προγενέστερη πράξη, καθορισμένου ορίου τους, να καθορίζεται ως Περιοχή Ειδικών Χρήσεων (Π.Ε.Χ.), για την υποστήριξη και ενίσχυση του περιφερειακού δικτύου οικισμών, προσαρμοσμένου στα σύγχρονα πρότυπα βιώσιμης ανάπτυξης.
Ειδικά για τις ως άνω περιπτώσεις καθορισμού Π.Ε.Χ. στο πλαίσιο Τ.Π.Σ. ή Ε.Π.Σ., άρτια θεωρούνται τα γήπεδα με ελάχιστο εμβαδόν από δύο χιλιάδες (2.000) τ.μ. έως τέσσερις χιλιάδες (4.000) τ.μ. και πρόσωπο ελάχιστου μήκους δεκαπέντε (15) μ. σε κοινόχρηστη οδό. Ο χαρακτήρας της περιοχής αυτής είναι συμβατός με τον χαρακτήρα και τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά των ζωνών του οικισμού και λειτουργεί συμπληρωματικά με αυτές. Το ελάχιστο εμβαδόν αρτιότητας και το ελάχιστο μήκος προσώπου σε κοινόχρηστη οδό εξειδικεύονται με το π.δ. έγκρισης του Τ.Π.Σ. ή Ε.Π.Σ., λαμβάνοντας υπόψη τα μεγέθη που θεωρούνται τα πλέον αντιπροσωπευτικά του χαρακτήρα και της διαμορφωμένης κατάστασης στην υπόψη περιοχή. Για τα λοιπά μεγέθη, όρους και περιορισμούς δόμησης, ισχύει το από 24.5.1985 π.δ. (Δ’ 270).
Οι χρήσεις γης για τις ως άνω περιπτώσεις Π.Ε.Χ. καθορίζονται κατ’ αναλογία και σύμφωνα με τις παρ. Β και Γ του άρθρου 14 του από 11/15.4.2025 π.δ., κατόπιν τεκμηρίωσης με βάση τα ειδικότερα χαρακτηριστικά της περιοχής, για την ορθολογική κατανομή και συσχέτιση των χρήσεων γης, ώστε να αποφεύγονται μεταξύ τους συγκρούσεις και ανεξέλεγκτη κατανάλωση φυσικών πόρων. Σε κάθε περίπτωση υφίσταται η δυνατότητα, εφόσον συντρέχουν οι προϋποθέσεις, επέκτασης των οικισμών, σύμφωνα με τις παρ. 6, 8 και 9 του παρόντος.
δ. Οικόπεδα που εμπίπτουν στην περ. β, τα οποία είχαν δημιουργηθεί νομίμως κατά την περ. 3 της παρ. Γ του άρθρου 9 του από 11/15.4.2025 π.δ., μέχρι την έκδοση του εν λόγω π.δ., με βάση προϊσχύουσες διατάξεις ή με βάση τα ορισθέντα μεγέθη σε προγενέστερη πράξη οριοθέτησης του οικισμού, θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα, εφόσον έχουν το ελάχιστο κατά την περ. β πρόσωπο σε κοινόχρηστη οδό και το σχετικό κτίριο τοποθετείται σε απόσταση τουλάχιστον πέντε (5) μέτρων από τον άξονα αυτής.
ε. Με προεδρικό διάταγμα που εκδίδεται μετά από πρόταση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας, δύναται να εξειδικεύονται περαιτέρω οι ως άνω διατάξεις που αφορούν στη Ζ.Α.Ο., καθώς και οι γενικοί ή ειδικοί όροι και περιορισμοί δόμησης και οι χρήσεις γης, εντός αυτής και να καθορίζεται κάθε άλλο αναγκαίο στοιχείο για την προστασία της φυσιογνωμίας και τη βιώσιμη ανάπτυξη των οικισμών της περ. β’.».
