Οικισμοί: σε δέκα βήματα οι ενστάσεις ιδιοκτητών για νέα όρια και δικαιώματα δόμησης

Του Αργύρη Δεμερτζή/

Χιλιάδες ιδιοκτήτες θα κληθούν να ελέγξουν ψηφιακούς χάρτες και να υποβάλουν τεκμηριωμένες ενστάσεις για τα δικαιώματα δόμησης των ακινήτων τους, στις περιπτώσεις που περιορίζονται η καταργούνται από τα νέα όρια στους οικισμούς της χώρας, σε νέα ψηφιακή πλατφόρμα του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, που ανοίγει από τις αρχές του νέου έτους. Πώς λειτουργεί η πλατφόρμα, τα δέκα βήματα για την ένσταση, τα αναγκαία στοιχεία τεκμηρίωσης, οι προθεσμίες και τα χρονοδιαγράμματα.

♦ Πότε και πως θα λειτουργήσει, η νέα πλατφόρμα του ΥΠΕΝ για περίπου 12.000 οικισμούς.

♦ Πώς θα αναρτηθούν τα όρια και πώς θα εντοπίζονται τα ακίνητα με ΚΑΕΚ.

♦ Ποια στοιχεία πρέπει να συγκεντρώσουν οι ενδιαφερόμενοι ιδιοκτήτες και οι μηχανικοί τους και πώς θα εξετάζονται οι ενστάσεις.

♦ Προθεσμία 30 ημερών ανά ανάρτηση οικισμού και ψηφιακός έλεγχος δικαιολογητικών με τεχνητή νοημοσύνη.

Νέα πλατφόρμα με προθεσμίες, γεωχωρικό εντοπισμό και ηλεκτρονικό φάκελο

Σε νέα φάση εισέρχεται η διαδικασία επανακαθορισμού των ορίων των οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων. Το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας σε συνέχεια της απόφασης χρηματοδότησης, που είχε εκδοθεί τον Αύγουστο, προχώρησε στην επίσημη προκήρυξη διαγωνισμού, για την επιλογή του αναδόχου που θα κατασκευάσει και θα υποστηρίζει τη νέα ψηφιακή πλατφόρμα. Πρόκειται για το έργο με τον τίτλο «Ψηφιακή Πλατφόρμα Ανάρτησης Ορίων Οικισμών, Υποβολής Ενστάσεων και Υποστήριξης Γνωμοδοτικής Διαδικασίας» προϋπολογισμού 1,2  εκατ. ευρώ. Η χρηματοδότηση προέρχεται από το Πρόγραμμα Δημοσίων Επενδύσεων, μέσω του Τομεακού Προγράμματος Ανάπτυξης του ΥΠΕΝ 2026–2030.

Η διακήρυξη ορίζει ρητά ότι η θέση του συστήματος σε παραγωγική λειτουργία πρέπει να ολοκληρωθεί μέσα στο πρώτο τρίμηνο από την υπογραφή της σύμβασης, κάτι που σημαίνει ότι από τις αρχές του νέου έτους ξεκινά η λειτουργία της νέας πλατφόρμας με προθεσμίες, γεωχωρικό εντοπισμό και ηλεκτρονικό φάκελο και ανοίγει ο κύκλος της υποβολής ενστάσεων ιδιοκτητών ακινήτων σε οικισμούς.

Τη σημασία του έργου και την προοπτική μαζικών ενστάσεων είχε αναδείξει το δημοσίευμα της 13ης Αυγούστου 2026, «Οικισμοί: μπαράζ ψηφιακών ενστάσεων ιδιοκτητών για τα νέα όρια, σε πλατφόρμα του ΥΠΕΝ», επισημαίνοντας συνέπειες της εφαρμογής του Π.Δ. 194/2025 για ιδιοκτησίες στους περίπου 12.000 οικισμούς, στις οποίες περιορίζονται η καταργούνται δικαιώματα δόμησης που έχουν μέχρι σήμερα.

Σε πολεοδομικές μελέτες συγκεκριμένων περιοχών της χώρας αναφέρονται περιορισμοί που φτάνουν από 30% έως και 90% της προηγούμενης οικιστικής έκτασης. Οι αλλαγές αυτές συνδέονται με τη νέα μεθοδολογία οριοθέτησης, τις κατευθύνσεις της νομολογίας του Συμβουλίου της Επικρατείας και τις διορθωτικές νομοθετικές παρεμβάσεις για τους οικισμούς έως 700 κατοίκους και εκείνους από 701 έως 2.000 κατοίκους.

Το επόμενο κρίσιμο στάδιο είναι η ανάρτηση των συγκεκριμένων χαρτών οριοθέτησης των οικισμών, στην νέα πλατφόρμα του ΥΠΕΝ, όπου οι ιδιοκτήτες θα μπορούν να διαπιστώσουν εάν το ακίνητό τους περιλαμβάνεται στο προτεινόμενο όριο, εάν υπάγεται σε διαφορετική πολεοδομική ζώνη και εάν οι προβλεπόμενοι όροι περιορίζουν ή αποκλείουν την οικοδομησιμότητά του.

Η διακήρυξη του διαγωνισμού για τη νέα πλατφόρμα για τους οικισμούς, περιλαμβάνει αναλυτικές τεχνικές και λειτουργικές προδιαγραφές για ένα σύστημα ανάρτησης των χαρτών με τα νέα όρια των οικισμών, το οποίο θα  δέχεται ψηφιακές ενστάσεις με συγκεκριμένη τεχνική και γεωχωρική τεκμηρίωση, θα συνδέει κάθε υπόθεση με συγκεκριμένο ακίνητο ή τμήμα οικισμού, θα υποστηρίζει την τεχνική επεξεργασία και θα παρακολουθεί τη γνωμοδοτική διαδικασία. Υπάρχει πρόβλεψη οργανωμένης καταχώρισης των δεδομένων που θα προκύπτουν από την επεξεργασία των αντιρρήσεων και την εξαγωγή τους σε κατάλληλες ψηφιακές μορφές, ώστε τα αποτελέσματα των ενστάσεων να ενσωματωθούν στα επόμενα βήματα μέχρι την τελική διαμόρφωση των τελικών ορίων οικισμών και τη θεσμοθέτηση τους με Προεδρικά Διατάγματα.

Πώς θα λειτουργεί η νέα πλατφόρμα για τους πολίτες

Η νέα ψηφιακή υπηρεσία θα αποτελεί ένα ενιαίο περιβάλλον ενημέρωσης, εντοπισμού ακινήτων, κατάθεσης αντιρρήσεων και παρακολούθησης της διοικητικής τους επεξεργασίας. Οι βασικές λειτουργίες που προβλέπει η διακήρυξη είναι η δημόσια ανάρτηση των προτεινόμενων ορίων, η γεωχωρική απεικόνιση σε διαδραστικό χάρτη WebGIS, η ηλεκτρονική υποβολή ενστάσεων, η καταχώριση έντυπων αντιρρήσεων από τους Δήμους και η δημιουργία ενιαίου μητρώου.

Στην ίδια ψηφιακή υποδομή θα μπορούν να εργάζονται, με διακριτά δικαιώματα πρόσβασης, οι ενδιαφερόμενοι πολίτες, οι αρμόδιοι δημοτικοί υπάλληλοι, οι μελετητές και οι υπηρεσίες του ΥΠΕΝ.

Το σύστημα θα υποστηρίζει επίσης:

♦ Σύνδεση κάθε ένστασης με τον οικισμό, την ανάρτηση και την αντίστοιχη γεωγραφική θέση.

♦ Ψηφιακή αποθήκευση εγγράφων, σχεδίων και συνοδευτικού υλικού.

♦ Αυτόματη πρωτοκόλληση και δημιουργία ηλεκτρονικού φακέλου.

♦ Παρακολούθηση της κατάστασης κάθε υπόθεσης.

♦ Αυτοματοποιημένο τεχνικό προέλεγχο και ταξινόμηση ενστάσεων.

♦ Εξαγωγή στοιχείων που θα χρησιμοποιούνται στη γνωμοδοτική διαδικασία.

Όλες  οι ενστάσεις θα συγκεντρώνονται στο ίδιο ψηφιακό μητρώο, ανεξάρτητα από το αν υποβλήθηκαν ηλεκτρονικά ή μέσω δημοτικού πρωτοκόλλου, όπως προβλέπεται ξεχωριστή διαδικασία για πολίτες που δεν έχουν δυνατότητες ψηφιακής πρόσβασης.

Τα δέκα βήματα για την υποβολή ένστασης στην ψηφιακή πλατφόρμα

Σύμφωνα με τις τεχνικές προδιαγραφές και τους κανόνες λειτουργίας της νέας πλατφόρμα που περιγράφει η διακήρυξη του έργου και το ισχύον θεσμικό πλαίσιο, η προετοιμασία και υποβολή μιας ένστασης μπορεί να οργανωθεί στα ακόλουθα δέκα βήματα.

Βήμα 1. Ενημέρωση για την ανάρτηση του οικισμού και την προθεσμία

Ο ενδιαφερόμενος θα αναζητά τον Δήμο, τη Δημοτική Ενότητα και τον οικισμό του. Η πλατφόρμα θα αναφέρει την αντίστοιχη πολεοδομική μελέτη και τις ημερομηνίες έναρξης και λήξης της ανάρτησης. Ο ενδιαφερόμενος πρέπει να παρακολουθεί πότε ανοίγει η διαδικασία για τον δικό του οικισμό. Δεν αναμένεται  η προθεσμία να ξεκινήσει ταυτόχρονα πανελλαδικά.

Βήμα 2. Έλεγχος του ακινήτου στον νέο ψηφιακό χάρτη

Στον διαδραστικό χάρτη θα εμφανίζονται τα προτεινόμενα όρια του οικισμού, οι διαθέσιμες ζώνες και τα σχετικά χαρτογραφικά υπόβαθρα. Χρειάζεται να ελέγθεί εάν το ακίνητο βρίσκεται ολόκληρο μέσα στο νέο όριο, τέμνεται από τη γραμμή οριοθέτησης ή μένει εκτός, καθώς και τους προβλεπόμενους όρους δόμησης της ζώνης του ακινήτου.

Βήμα 3. Σύγκριση με το προηγούμενο πολεοδομικό καθεστώς

Σύγκριση της  προτεινόμενη χάραξη με τα προηγούμενα διοικητικά όρια, τις αποφάσεις οριοθέτησης, τα υφιστάμενα τοπογραφικά και τα διαθέσιμα στοιχεία της περιοχής. Κρίσιμο είναι να καταγραφεί η συγκεκριμένη μεταβολή, που αφορά το ακίνητο και όχι απλώς η γενική διαφωνία με τη νέα οριοθέτηση.

Βήμα 4. Εντοπισμός με ΚΑΕΚ ή συντεταγμένες

Το σύστημα θα υποστηρίζει αναζήτηση με ΚΑΕΚ και χωρικό εντοπισμό στον χάρτη.

Όταν δεν υπάρχει ή δεν είναι γνωστός ο ΚΑΕΚ, η διακήρυξη επιτρέπει άλλους τρόπους προσδιορισμού, όπως σημείο στον χάρτη ή εξαρτημένο τοπογραφικό σε ΕΓΣΑ ’87. Δηλαδή η απουσία ΚΑΕΚ δεν προβλέπεται ως αυτόματο εμπόδιο υποβολής ένστασης.

Βήμα 5. Ψηφιακή επισήμανση του επίμαχου τμήματος

Αφορά στην επισήμανση σημείου, γραμμής ή πολύγωνου που αντιστοιχεί στην περιοχή της αντίρρησης. Αυτό είναι ιδιαίτερα χρήσιμο, όταν η ένσταση αφορά μόνο ένα τμήμα του οικοπέδου, συγκεκριμένη πλευρά του ορίου ή αμφισβητούμενη ζώνη και όχι ολόκληρο τον οικισμό.

Βήμα 6. Συγκέντρωση της τεχνικής και διοικητικής τεκμηρίωσης

Η διακήρυξη προβλέπει επισύναψη δικαιολογητικών και συνοδευτικών αρχείων για να στηρίξουν τη συγκεκριμένη αντίρρηση. Τα δικαιολογητικά περιλαμβάνουν τίτλους, παλαιά και νέα τοπογραφικά, οικοδομικές άδειες, διοικητικές πράξεις, αεροφωτογραφίες και στοιχεία παλαιότητας του οικιστικού ιστού, σε κάθε περίπτωση ανάλογα με το αντικείμενο της ένστασης.

Βήμα 7. Σύνταξη αιτιολογημένης ένστασης

Η ηλεκτρονική φόρμα θα περιλαμβάνει επιλογή του οικισμού, της ανάρτησης, του θέματος της ένστασης και πεδίο ελεύθερου κειμένου για την αιτιολόγηση. Η τεχνική έκθεση πρέπει να προσδιορίζει την προτεινόμενη μεταβολή, τα στοιχεία που αμφισβητούνται, τους λόγους και το συγκεκριμένο αίτημα διόρθωσης ή επανεξέτασης. Μία αόριστη δήλωση ότι το ακίνητο χάνει την αξία του δεν αποτελεί από μόνη της πλήρη τεχνική τεκμηρίωση.

Βήμα 8. Ηλεκτρονική ταυτοποίηση και οριστική υποβολή

Η πρόσβαση προβλέπεται μέσω ασφαλούς ταυτοποίησης, με δυνατότητα διασύνδεσης με gov.gr/Taxisnet. Στη φόρμα θα δηλώνεται η ιδιότητα του υποβάλλοντος, για παράδειγμα ιδιοκτήτης, συνιδιοκτήτης, μηχανικός ή πληρεξούσιος. Μετά τη συμπλήρωση των στοιχείων, την επισύναψη αρχείων και τον έλεγχο της αίτησης, θα ακολουθεί η οριστική υποβολή.

Βήμα 9. Φύλαξη αποδεικτικού και αριθμού καταχώρισης

Το σύστημα θα αποδίδει εσωτερικό μοναδικό αριθμό μητρώου ένστασης και θα αποστέλλει επιβεβαίωση υποβολής μέσω ηλεκτρονικού ταχυδρομείου ή άλλου διαθέσιμου μηχανισμού. Ο ενδιαφερόμενος πρέπει να φυλάξει την επιβεβαίωση, την ημερομηνία υποβολής και αντίγραφο όλων των εγγράφων, ώστε να μπορεί να αποδεικνύει και να παρακολουθεί την ενέργειά του.

Βήμα 10. Παρακολούθηση της εξέτασης και τυχόν αιτημάτων συμπλήρωσης

Η πλατφόρμα θα προβλέπει ενημέρωση για αλλαγές κατάστασης και αιτήματα συμπληρωματικών στοιχείων, σύμφωνα με τους κανόνες λειτουργίας που θα οριστικοποιηθούν.Η κατάθεση της ένστασης δεν ολοκληρώνει την παρακολούθηση της υπόθεσης. Οι ενδιαφερόμενοι θα πρέπει να ελέγχουν τις ειδοποιήσεις και τη συνέχεια της γνωμοδοτικής διαδικασίας.

Για όλα τα βήματα αναμένονται οι λεπτομέρειες, που θα οριστικοποιηθούν με τη Μελέτη Εφαρμογής και τις τελικές οδηγίες λειτουργίας της νέας πλατφόρμας.

Ποιους ιδιοκτήτες αφορούν περισσότερο οι αλλαγές

Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται στις περιοχές που βρίσκονταν εντός παλαιών διοικητικών ορίων αλλά δεν εντάσσονται κατ’ ανάγκη στο νέο πολεοδομικό περίγραμμα. Στους οικισμούς μέχρι 700 κατοίκους προβλέπεται, υπό τις νόμιμες προϋποθέσεις, η δυνατότητα καθορισμού Ζώνης Ανάπτυξης Οικισμού (ΖΑΟ), ενώ στους οικισμούς από 701 έως 2.000 κατοίκους προβλέπεται η δυνατότητα Περιοχής Ειδικών Χρήσεων (ΠΕΧ).

Οι ιδιοκτήτες πρέπει να ελέγξουν αν οι ζώνες αυτές προβλέπονται στην αναρτημένη μελέτη, ποια είναι η γεωγραφική τους έκταση και ποιοι όροι εφαρμόζονται.

Οι ρυθμίσεις συνδέονται με διαφορετικά όρια αρτιότητας και απαιτήσεις προσώπου σε δρόμο. Η υπαγωγή σε μία ζώνη, επομένως, δεν συνεπάγεται χωρίς περαιτέρω έλεγχο ότι κάθε ακίνητο διατηρεί όλα τα προηγούμενα δικαιώματα δόμησης.

Προθεσμία 30 ημερών: Τι πρέπει να προσέξουν οι ιδιοκτήτες

Η 30ήμερη προθεσμία είναι ένα από τα κρισιμότερα σημεία της νέας διαδικασίας. Η διακήρυξη αναφέρεται σε 30 ημέρες υποβολής και 30 ημέρες εξέτασης, ενώ περιγράφει και τις ειδικές διαδικασίες γνωμοδότησης των Δημοτικών Συμβουλίων.

Στη διακήρυξη  του διαγωνισμού περιγράφεται μηχανισμός, που θα παρακολουθεί την ημερομηνία έναρξης και λήξης της ανάρτησης για κάθε οικισμό και θα εφαρμόζει τους αντίστοιχους χρονικούς περιορισμούς στην υποβολή των ενστάσεων Δηλαδή η υποβολή  της ένστασης συνδέεται με τον συγκεκριμένο κύκλο ανάρτησης του κάθε οικισμού του.

Ιδιαίτερη σημασία έχει η τεχνική πρόβλεψη για αυτοματοποιημένο κλείδωμα της διαδικασίας μετά τη λήξη του διαστήματος υποβολής. Αυτό σημαίνει ότι οι ιδιοκτήτες δεν πρέπει να περιμένουν τις τελευταίες ημέρες για την αναζήτηση των δικαιολογητικών, τη σύνταξη τοπογραφικού ή την προετοιμασία τεχνικής έκθεσης.

Τεχνητή νοημοσύνη θα ελέγχει την πληρότητα των ψηφιακών ενστάσεων

Στις προδιαγραφές της νέας πλατφόρμας προβλέπεται η αξιοποίηση μηχανισμού τεχνητής νοημοσύνης ή προηγμένης ανάλυσης δεδομένων για τον αυτοματοποιημένο προέλεγχο αποκλειστικά της πληρότητας του ηλεκτρονικού φακέλου.

Ο μηχανισμός θα μπορεί να εντοπίζει ελλείψεις στα υποχρεωτικά πεδία, λανθασμένη δομή ΚΑΕΚ, προβλήματα στα συνημμένα δικαιολογητικά και τεχνικές ασυμβατότητες στη γεωγραφική αποτύπωση. Θα μπορεί ακόμη να εντοπίζει ομοειδείς ενστάσεις και να τις ομαδοποιεί ανά οικισμό, περιοχή ή τμήμα ορίου. Έτσι, εάν δεκάδες ιδιοκτήτες αμφισβητούν την ίδια χάραξη, το σύστημα θα μπορεί να υποστηρίξει την ομαδοποίηση των υποθέσεων.

Η διακήρυξη, ωστόσο, διευκρινίζει ότι ο αυτοματοποιημένος προέλεγχος δεν έχει αποφασιστική αρμοδιότητα. Η τεχνητή νοημοσύνη δεν θα αποφαίνεται εάν ένα ακίνητο είναι οικοδομήσιμο ή εάν μία ένσταση είναι νομικά βάσιμη. Στο τμήμα 7.1.3.2.11 της διακήρυξης προβλέπεται ρητά ότι οι σχετικές λειτουργίες: «Δεν θα λαμβάνουν αυτόνομες αποφάσεις, δεν θα απορρίπτουν ή αποδέχονται ενστάσεις».

Ενστάσεις και μέσω Δήμων για πολίτες χωρίς ψηφιακή πρόσβαση

Η νέα διαδικασία δεν προβλέπει αποκλειστικά ηλεκτρονική υποβολή από τον πολίτη. Η διακήρυξη απαιτεί τη δημιουργία ειδικού υποσυστήματος για την καταχώριση έντυπων ή ταχυδρομικών ενστάσεων που θα έχουν παραληφθεί από τους Δήμους με αποδεκτό τρόπο. Οι αρμόδιοι δημοτικοί υπάλληλοι θα μπορούν να καταχωρίζουν τα στοιχεία του ενδιαφερομένου, να επισυνάπτουν τα ψηφιοποιημένα δικαιολογητικά και να συνδέουν την υπόθεση με τον κατάλληλο οικισμό και κύκλο ανάρτησης.

Η δυνατότητα αυτή έχει σημασία για ηλικιωμένους και άλλους ενδιαφερομένους που δεν διαθέτουν τις αναγκαίες ψηφιακές δεξιότητες ή την τεχνική υποστήριξη για να ολοκληρώσουν οι ίδιοι την ηλεκτρονική διαδικασία.

Η διακήρυξη επισημαίνει ότι η καταχώριση από τον Δήμο δεν υποκαθιστά την επίσημη διαδικασία παραλαβής και πρωτοκόλλησης. Επομένως, οι ενδιαφερόμενοι θα πρέπει να ακολουθούν τις οδηγίες της αρμόδιας δημοτικής υπηρεσίας ως προς τον αποδεκτό τρόπο και χρόνο υποβολής.

Πώς θα εξετάζονται οι ενστάσεις – Οι επτά φάσεις της διαδικασίας

Η διακήρυξη προβλέπει την ηλεκτρονική παραλαβή των αντιρρήσεων και παράλληλα την παραμετροποίηση ενός συστήματος διαχείρισης ροών εργασίας, το οποίο θα υποστηρίζει επτά διαδοχικά στάδια.

1. Ανάρτηση: Δημοσιοποίηση προτεινόμενων ορίων, χαρτών και συνοδευτικών στοιχείων.

2. Υποβολή ένστασης: Καταχώριση του αιτήματος και της τεκμηρίωσης από τον ενδιαφερόμενο.

3. Πρωτοκόλληση: Δημιουργία μοναδικής καταχώρισης στο κεντρικό μητρώο.

4. Προέλεγχος AI: Έλεγχος πληρότητας και τεχνικής συμβατότητας, χωρίς ουσιαστική κρίση.

5. Δρομολόγηση: Προώθηση της υπόθεσης στους κατάλληλους εξουσιοδοτημένους χρήστες και φορείς.

6. Εξέταση και αξιολόγηση: Επεξεργασία των στοιχείων από τα αρμόδια πρόσωπα και όργανα.

7. Γνωμοδότηση: Υποστήριξη της προβλεπόμενης διοικητικής και γνωμοδοτικής διαδικασίας.

Ο ανάδοχος της πλατφόρμας δεν θα αποφασίζει για τις ενστάσεις ούτε θα εγκρίνει τις πολεοδομικές μελέτες. Οι αρμοδιότητες αυτές θα εξακολουθήσουν να ασκούνται από τα προβλεπόμενα διοικητικά και γνωμοδοτικά όργανα.

Η πλατφόρμα θα επιτρέπει στους εξουσιοδοτημένους χρήστες των Δήμων και στους μελετητές να αναζητούν, να ταξινομούν και να εξετάζουν το διαθέσιμο υλικό, καθώς και να καταχωρίζουν τεχνικά σχόλια και εισηγήσεις, όπου επιτρέπεται.

Παράλληλα, θα παράγονται συγκεντρωτικά στοιχεία για τον αριθμό των ενστάσεων, τις εκκρεμότητες και τους χρόνους επεξεργασίας. Πρόκειται για μία υποδομή που θα μπορεί να προσφέρει στο ΥΠΕΝ συνολική εικόνα της πορείας της διαδικασίας ανά Δήμο και οικισμό.

Μετά τις ενστάσεις: Η πορεία προς τα οριστικά όρια των οικισμών

Η ολοκλήρωση της εξέτασης των ενστάσεων δεν αποτελεί το τελευταίο στάδιο της οριοθέτησης. Η διακήρυξη προβλέπει την οργανωμένη καταχώριση των δεδομένων που προκύπτουν από την επεξεργασία των αντιρρήσεων και την εξαγωγή τους σε κατάλληλες ψηφιακές μορφές.

Το υλικό θα μπορεί να αξιοποιείται στις επόμενες διοικητικές και γνωμοδοτικές ενέργειες, οι οποίες οδηγούν στην προβλεπόμενη διαδικασία θεσμοθέτησης των ορίων με Προεδρικά Διατάγματα.

Αυτό σημαίνει ότι πρέπει να διακρίνονται τρία διαφορετικά στάδια: η πρόταση της μελέτης που αναρτάται, η εξέταση των αντιρρήσεων και η τελική κανονιστική οριοθέτηση.

Ο χάρτης που αναρτάται για ενστάσεις είναι προτεινόμενος χάρτης και δεν πρέπει να συγχέεται με το τελικά θεσμοθετημένο όριο. Αντίστοιχα, η καταχώριση μιας ένστασης δεν αποτελεί από μόνη της διοικητική αναγνώριση δικαιώματος δόμησης.

Το χρονοδιάγραμμα της διακήρυξης – Πότε θα λειτουργήσει η πλατφόρμα

Η διακήρυξη του ΥΠΕΝ δημοσιεύθηκε στις 19 Οκτωβρίου 2026, σηματοδοτώντας την έναρξη της διαγωνιστικής διαδικασίας για την ανάπτυξη και λειτουργία της νέας ψηφιακής πλατφόρμας ανάρτησης ορίων οικισμών και υποβολής ενστάσεων. Ως καταληκτική ημερομηνία υποβολής προσφορών από τις ενδιαφερόμενες εταιρείες ορίζεται η 18η Νοεμβρίου 2026, στις 14:00.

Μετά την ολοκλήρωση της υποβολής προσφορών θα ακολουθήσουν η αξιολόγησή τους, η ανάδειξη του αναδόχου και η υπογραφή της σύμβασης.

Η νέα πλατφόρμα προβλέπεται να τεθεί σε παραγωγική λειτουργία εντός τριών μηνών από την υπογραφή της σύμβασης. Στο διάστημα αυτό ο ανάδοχος θα πρέπει να ολοκληρώσει την ανάλυση των απαιτήσεων, την ανάπτυξη και παραμετροποίηση του συστήματος, τις αναγκαίες δοκιμές, την εκπαίδευση των χρηστών και την προετοιμασία της παραγωγικής λειτουργίας.

Ακολούθως προβλέπεται περίοδος 24 μηνών παραγωγικής λειτουργίας, κατά την οποία ο ανάδοχος θα παρέχει υπηρεσίες φιλοξενίας, τεχνικής υποστήριξης, συντήρησης και εξυπηρέτησης χρηστών μέσω helpdesk, διασφαλίζοντας τη διαθεσιμότητα και την ομαλή λειτουργία της πλατφόρμας.

Η συνολική διάρκεια της σύμβασης ανέρχεται σε 27 μήνες, συμπεριλαμβανομένων των τριών μηνών αρχικής υλοποίησης και των 24 μηνών παραγωγικής λειτουργίας.

Με βάση το επίσημο χρονοδιάγραμμα προβλέπεται ο διαγωνισμός να ολοκληρωθεί και η σύμβαση υπογραφεί έως το τέλος του 2026 και η πλατφόρμα να τεθεί σε λειτουργία μέσα στο πρώτο τρίμηνο του 2027 και να ξεκινήσει σταδιακά η ανάρτηση των ορίων και η υποβολή ενστάσεων, ανάλογα και με την πρόοδο των αντίστοιχων πολεοδομικών μελετών για κάθε έναν από τους οικισμούς

Τι μπορούν να κάνουν από τώρα ιδιοκτήτες και μηχανικοί

Η προετοιμασία για την υποβολή ψηφιακών ενστάσεων μπορεί να αρχίσει πριν ακόμη τεθεί σε λειτουργία η νέα πλατφόρμα του ΥΠΕΝ, ώστε να εντοπιστούν εγκαίρως οι περιπτώσεις στις οποίες οι νέες χαράξεις των ορίων οικισμών ενδέχεται να περιορίσουν ή να καταργήσουν τις δυνατότητες δόμησης ακινήτων.

Το πρώτο βήμα για τους ιδιοκτήτες είναι ο ακριβής εντοπισμός του ακινήτου τους και η καταγραφή του Κωδικού Αριθμού Εθνικού Κτηματολογίου (ΚΑΕΚ), εφόσον υπάρχει. Παράλληλα, θα πρέπει να συγκεντρώσουν τους τίτλους ιδιοκτησίας, τα παλαιά τοπογραφικά διαγράμματα, τυχόν οικοδομικές άδειες και άλλα διαθέσιμα στοιχεία που τεκμηριώνουν την πολεοδομική κατάσταση του ακινήτου.

Ιδιαίτερη σημασία έχει η αναζήτηση των προηγούμενων διοικητικών πράξεων οριοθέτησης των οικισμών, των σχετικών ΦΕΚ και των εγκεκριμένων διαγραμμάτων, ώστε να μπορεί να γίνει σύγκριση του υφιστάμενου καθεστώτος με τα νέα προτεινόμενα όρια.

Σε συνεργασία με μηχανικό, οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να ελέγξουν τις πολεοδομικές μελέτες και τους νέους χάρτες, μόλις αυτοί καταστούν διαθέσιμοι, προκειμένου να διαπιστωθεί εάν το ακίνητό τους παραμένει εντός οικισμού, εάν μεταφέρεται σε διαφορετική πολεοδομική ζώνη ή εάν βρίσκεται εκτός των νέων ορίων. Ο έλεγχος πρέπει να περιλαμβάνει και τις πιθανές μεταβολές στην αρτιότητα, την οικοδομησιμότητα, τους επιτρεπόμενους όρους δόμησης και τις χρήσεις γης.

Στις περιπτώσεις που διαπιστώνονται περιορισμοί ή αμφισβητούμενες χαράξεις, οι μηχανικοί θα πρέπει να προετοιμάσουν εγκαίρως την αναγκαία τεχνική έκθεση και τη χαρτογραφική τεκμηρίωση, προσδιορίζοντας με σαφήνεια το ακίνητο, το τμήμα του ορίου που αμφισβητείται και τους λόγους για τους οποίους ζητείται η επανεξέτασή του.

Καθοριστικής σημασίας είναι η παρακολούθηση της επίσημης ανάρτησης των νέων ορίων και της προθεσμίας υποβολής ενστάσεων. Οι ενδιαφερόμενοι θα πρέπει να ενημερώνονται για την έναρξη και τη λήξη της διαδικασίας στον συγκεκριμένο οικισμό, ώστε να καταθέσουν εμπρόθεσμα τις αντιρρήσεις τους, μαζί με τα απαραίτητα δικαιολογητικά.

Μετά την υποβολή, θα πρέπει να διατηρούν τα αποδεικτικά κατάθεσης, τον αριθμό καταχώρισης της ένστασης και αντίγραφα του ηλεκτρονικού φακέλου, παρακολουθώντας παράλληλα την πορεία εξέτασης και τυχόν ειδοποιήσεις για συμπληρωματικά στοιχεία.

Το κρίσιμο για ιδιοκτήτες και μηχανικούς είναι να μη χαθεί η προθεσμία υποβολής μιας τεκμηριωμένης ένστασης. Η έγκαιρη προετοιμασία και ο πλήρης τεχνικός έλεγχος μπορούν να συμβάλουν στην αποτελεσματική υποστήριξη των αιτημάτων τους, χωρίς ωστόσο η υποβολή ένστασης να εγγυάται αυτομάτως τη διατήρηση των υφιστάμενων δικαιωμάτων δόμησης