Οικόπεδα: συμπίεση στα ποσοστά αντιπαροχής, λόγω μπόνους ΝΟΚ

Σε πέντε ενδεικτικές περιοχές  (Παλαιό Φάληρο, Αμπελόκηποι, Χολαργό, Μαρούσι, Περιστέρι) του λεκανοπέδίου Αττικής,  το GEOAXIS Παρατηρητήριο Οικοπέδων στην Αττική διαπιστώνει ότι  σε βάθος δεκαετίας οι αξίες των οικοπέδων έχουν αυξηθεί κατά μέσο όρο 48,08%. Παράλληλα ότι λόγω ΝΟΚ έχουν παγώσει αρκετές συμφωνίες αντιπαροχής που είχαν  δρομολογηθεί και ότι αναμένεται συμπίεση έως και 5% στα μελλοντικά ποσοστά αντιπαροχής, εφόσον δεν επανέλθει το σύστημα των bonus δόμησης.

Σύμφωνα με το GEOAXIS Παρατηρητήριο Οικοπέδων στην Αττική (Q1 2026) της εταιρείας GEOAXIS Property & Valuation Services, διατηρείται το θετικό πρόσημο στην αγορά οικοπέδων και το 2026, καθώς και στις πέντε περιοχές της έρευνας στο λεκανοπέδιο Αττικής καταγράφεται για έβδομη συνεχόμενη χρονιά αύξηση των πιθανών τιμών πώλησης.

Η μέση άνοδος διαμορφώθηκε στο 4,21% σε σχέση με το 2025 και στο 10,05% σε σχέση με το 2024, επιβεβαιώνοντας τη δυναμική της συγκεκριμένης αγοράς.

Ωστόσο, σε σύγκριση με τα δύο προηγούμενα χρόνια, καταγράφεται επιβράδυνση του ρυθμού ανόδου, γεγονός που ενδεχομένως υποδηλώνει ότι η αγορά πλησιάζει στο υψηλότερο σημείο του ανοδικού κύκλου.

Σε ορίζοντα δεκαετίας, οι αξίες των οικοπέδων βρίσκονται στο υψηλότερο επίπεδο που έχει καταγραφεί, παρουσιάζοντας μέση αύξηση 48,08%. Η έρευνα εκτιμά ότι η άνοδος των αξιών θα συνεχιστεί και τους επόμενους δώδεκα μήνες, αλλά με μικρότερη ένταση. Όπως επισημαίνεται, δεν υπάρχουν ενδείξεις δημιουργίας «φούσκας», καθώς η ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης νεόδμητων κατοικιών εξακολουθεί να στηρίζει τη ζήτηση για γη και, κατ’ επέκταση, την οικοδομική δραστηριότητα.

Μεταξύ των βασικών παραγόντων που θα επηρεάσουν την αγορά το επόμενο διάστημα, περιλαμβάνονται η αύξηση του κόστους κατασκευής, που σύμφωνα με την έρευνα προσεγγίζει το 10% τους τελευταίους μήνες λόγω των γεωπολιτικών εξελίξεων και του κλεισίματος των Στενών του Ορμούζ, ο πιθανός επαναπροσδιορισμός των ποσοστών αντιπαροχής, καθώς και ο χρόνος επανάκαμψης των αξιών οικοπέδων στα Βόρεια Προάστια.

Παράλληλα, σημειώνεται ότι ο περιορισμός των ευεργετημάτων του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ) δεν ευνοεί τους εργολάβους και τους τελικούς χρήστες, αν και, σύμφωνα με τη GEOAXIS, συμβάλλει στην επαναφορά μεγαλύτερης ισορροπίας στην αλυσίδα της οικοδομικής δραστηριότητας.

Μεταξύ του δεύτερου τριμήνου του 2025 και του δεύτερου τριμήνου του 2026, οι διάμεσες ζητούμενες τιμές πώλησης οικοπέδων αυξήθηκαν κατά μέσο όρο 4,21% στις πέντε αγορές που παρακολουθεί η έρευνα.

Η μεγαλύτερη αύξηση, 5,07%, καταγράφηκε στο Παλαιό Φάληρο, όπου η διάμεση πιθανή τιμή πώλησης διαμορφώθηκε στα 1.703 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, έναντι 1.621 ευρώ το προηγούμενο έτος.

Ακολουθούν οι Αμπελόκηποι, όπου τα οικόπεδα με συντελεστή δόμησης 3,6 κατέγραψαν αύξηση 4,68%, με τη διάμεση τιμή να ανέρχεται στα 2.727 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, από 2.605 ευρώ ένα χρόνο νωρίτερα.

Στον Χολαργό, η αύξηση διαμορφώθηκε στο 4,17%, με τις διάμεσες τιμές να φθάνουν τα 1.350 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.

Στο Μαρούσι οι τιμές αυξήθηκαν κατά 3,96%, στα 972 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Τέλος, στο Περιστέρι καταγράφηκε αύξηση 3,21%, με τη διάμεση τιμή να ανέρχεται στα 998 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο (αυτές είναι οι περιοχές που εξετάζονται στην έρευνα).

Η έρευνα διευκρινίζει ότι όλες οι τιμές αφορούν απολύτως τυπικά οικόπεδα και αποτελούν διάμεσες αξίες.

Οικόπεδα με ιδιαίτερα χαρακτηριστικά, όπως προνομιακή θέση, μεγάλη προβολή, θέα ή ειδικά πολεοδομικά χαρακτηριστικά, μπορούν να εμφανίζουν αξίες έως και 25% υψηλότερες.

Όσον αφορά τις επιφάνειες των οικοπέδων που διατίθενται προς πώληση, οι μικρότερες διάμεσες επιφάνειες καταγράφονται στους Αμπελοκήπους (213 τ.μ.) και στο Περιστέρι (217 τ.μ.), ενώ μεγαλύτερα οικόπεδα εντοπίζονται στο Παλαιό Φάληρο (465 τ.μ.), στο Μαρούσι (462 τ.μ.) και στον Χολαργό (280 τ.μ.). Η έρευνα επισημαίνει ακόμη, ότι τα αδόμητα οικόπεδα επιφάνειας ενός στρέμματος και άνω είναι πλέον εξαιρετικά δυσεύρετα, ενώ στις περισσότερες περιπτώσεις συνοδεύονται από παλαιές κατοικίες ή άλλες κατασκευές.

Επιπλέον, υπογραμμίζεται ότι:

♦ σε βάθος δεκαετίας οι αξίες των οικοπέδων έχουν αυξηθεί κατά μέσο όρο 48,08%,

♦ οι αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας έχουν παγώσει αρκετές συμφωνίες αντιπαροχής που είχαν ήδη δρομολογηθεί,

♦ η αγορά αναμένει συμπίεση έως και 5% στα μελλοντικά ποσοστά αντιπαροχής, εφόσον δεν επανέλθει το σύστημα των bonus.

To αυξημένο κόστος κατασκευής, οι γεωπολιτικές εξελίξεις και οι μεταβολές στο θεσμικό πλαίσιο, αναμένεται να διαμορφώσουν τις ισορροπίες της αγοράς το επόμενο διάστημα, επηρεάζοντας τόσο τις επενδυτικές αποφάσεις όσο και τον ρυθμό ανάπτυξης του κλάδου